אם הבית הבא אתה מתכנן לרכוש מגיע עם תג מחיר תלולה במיוחד, ייתכן שיהיה עליך לבקש משכנתא ענק כדי לממן אותו. הלוואות אלה, לעתים קרובות יותר מחצי מיליון דולר ומעלה, נועדו למימון נכסי יוקרה ובתים בשוקי נדל"ן מקומיים תחרותיים מאוד לבוא עם דרישות חיתום ייחודי השלכות מס. אבל, מלבד היותו גדול, מה בדיוק הלוואות ג 'מבו או משכנתאות, וכיצד הם שונים שלהם קונבנציונאלי, פחות בגודל עמיתיהם?

-9 ->

פאני מיי, פרדי מאק ומגבלות הלוואה

כמעט 90% מכלל המשכנתאות שנכתב ב U. S. נתמכים על ידי שני סוכנויות ממשלתיות למחצה, פאני מיי ופרדי מאק. (לפרטים נוספים, ראה:

Fannie Mae: מה זה עושה ואיך זה פועל ) אלה שתי סוכנויות יהיה איגוח (כלומר, לרכוש, החבילה ואת resell) כמעט כל המשכנתא כל עוד הוא דבקות כדי שלהם "הלוואה קונפורמינג" הנחיות, אשר גורם הלווה של האשראי ואת ההיסטוריה, החוב אל ההכנסה (DTI) יחס, את ההלוואה של המשכנתא יחס ערך, ועוד גורם מפתח אחד: גודל ההלוואה. נכון לשנת 2017, המקסימום הלאומי עבור הלוואות עומד על 424 $, 100 ליחידה אחת יחידה. עם זאת, יותר מ 208 מחוזות סביב U. S מיועדים כמו עלות גבוהה, תחומים תחרותיים (חושב ניו יורק, לוס אנג 'לס, נאנטאקט); אלה, את גבולות ההלוואה המרבי יכול להגיע $ 625, 500.

כאשר משכנתאות לחרוג ספים אלה, זה כאשר הם מקבלים מעמד "ג 'מבו" שלהם. יש לזכור, עם זאת, כי בעוד המשכנתאות ג'מבו מחוץ לגבולות ההלוואה מגביל ולא יהיה מגובים על ידי פאני מיי או פרדי מאק, רבים עדיין לדבוק בהנחיות "משכנתאות מוסמך" להגדיר בינואר 2014 על ידי הצרכן פיננסיים להגנה הלשכה.

הכשרה: קונבנציונאלי לעומת ג'מבו למשכנתאות

בגלל הלוואות ג 'מבו לא מגובה על ידי סוכנויות פדרליות כמו משכנתאות קונבנציונאלי הם, המלווים לוקחים על הסיכון יותר כאשר הם מציעים להם. זה אומר שאתה תהיה בפני דרישות אשראי מחמירים יותר אם אתה מנסה להשיג אחד. רוב המלווים ירצו לראות את הדברים הבאים:

הוכחת הכנסה:

• בואו מוכן עם שנתיים של תיעוד מס או ניירת דומה להוכיח כי יש לך מקור הכנסה אמין, עקבי. המלווים גם רוצה לראות יש לך מספיק נכסים נזילים על היד כדי לכסות שישה חודשים בשווי של תשלומי המשכנתא או יותר. ניקוד אשראי סטרלינג והיסטוריה:

• בדרך כלל אתה צריך ניקוד האשראי של לפחות 620 (נחשב "הוגן") לפני המלווה יאשר לך עבור משכנתא קונבנציונלית. עם זאת, יש המלווים סבירות נמוכה יאשר לך משכנתא ג 'מבו אם ניקוד האשראי שלך נופל מתחת לטווח 700-720, אם כי יש כמה ראיות זה מתחיל להשתנות. החוב אל ההכנסה יחס (DTI):

• מאז משכנתאות קונבנציונאלי ביותר הם גם משכנתאות מוסמך, יחס החוב להכנסה שלך (חובות החודשי שלך לעומת ההכנסה החודשית שלך) צריך להיות 43% או פחות . חוק זה יחול גם על משכנתאות ג 'מבו כי הם גם משכנתאות מוסמך, אבל לעתים קרובות המלווים ירצו לך יש DTI נמוך מאז ההלוואה הוא כל כך גדול. (ראה כיצד משפיע יחס החוב שלי על הכנסה (DTI) על היכולת שלי לקבל משכנתא? ) מקדמה:

• לפני מספר שנים, גבוה יותר למטה תשלומים - סביב 30% או יותר - לעומת משכנתאות קונבנציונאלי, אשר בדרך כלל 20%. עם זאת, היחס בין תשלומי המשכנתא ערך יש רגוע עבור שתי הקטגוריות, עם המלווים העיקריים כגון PNC Financial Services Group ו וולס פארגו לאחרונה מציעים משכנתאות ג 'מבו עבור קטנה כמו 15% ו -10% 1 למטה, בהתאמה. השוואת מחירים

בחודשים האחרונים, שיעור שנתי ממוצע (APR) עבור משכנתא ג 'מבו יש פחות או יותר היה שווה עם משכנתאות קונבנציונאלי. למעשה, זה לא נדיר לראות

נמוך יותר אפר למשכנתאות ענק. כדי להשוות שיעורי המשכנתא ג'מבו, זה שימושי להשתמש מחשבון משכנתא כמו זה להלן.

שטר מס

אם אתה כבר homeowner, אתה כנראה מודע לכך שאתה יכול לנכות מסים שלך את הריבית ששילמת על המשכנתא שלך עבור כל שנה נתון. אבל אתה כנראה אף פעם לא צריך לדאוג לגבי מכסה את מס הכנסה במקומות על ניכוי זה.

כן, אתה יכול לנכות ריבית המשכנתא - כל עוד המשכנתא עצמה היא 1 מיליון דולר או פחות. אם המשכנתא שלך גדול יותר, אתה לא מקבל את הניכוי המלא. לדוגמה, אם הוצא משכנתא ג 'מבו 2 מיליון דולר צובר $ 60, 000 בריבית בשנה, אתה יכול רק לנכות 30 $, 000 - הריבית על המיליון הראשון של המשכנתא שלך. אז, אתה מקבל רק מס על חצי הריבית המשכנתא, למעשה.

השורה התחתונה

דרישות לקבלת משכנתא הם מחמירים בימים אלה. בגלל המשכנתאות ג'מבו הם הרבה יותר יקר ולא מגובה על ידי הממשלה, לווים חייב להיות נכסים משמעותיים היסטוריית אשראי חזקה. עם זאת, ישנם סימנים כי jumbos הופכים להיות יותר קל להשיג; בהחלט, הריבית על אותם באים בקנה אחד עם אלה של משכנתאות קונבנציונאלי.

אתה יכול לתרום אלה שיעורי נמוך לעובדה כי המשכנתאות ג'מבו צפויים להיות אשראי מעולה נכסים ניכרים. כמו כן, בנקאים להוטים למשוך את העסק של אנשים בעלי ערך גבוה עבור מוצר לטווח ארוך כמו משכנתא, שכן אלה לווים עשויים גם להפוך ללקוחות עבור מוצרים אחרים וניהול שירותי עושר הבנק עשוי להציע.