יותר ויותר אנשים מחפשים בחו"ל לבתי נופש, שכירות הכנסה נכסים ומקומות להתיישב במהלך הפרישה - בין אם זה חמש או 30 שנים משם. הטבות המס של בעלות על נכסים בחו"ל דומים לאלו של בעלות על הבית, למעט כמה יוצאים מן הכלל.

היתרונות של בעלי הנכס לקבל מ U. מס הכנסה החוק תלוי איך הנכס משמש. אם אתה גר בבית, למשל, אתה בדרך כלל יכול לנכות ריבית משכנתא מס רכוש. אם הנכס משמש להשכרת שכירות, עדיין ניתן לנכות ריבית משכנתא ומסים על רכוש, בתוספת ניכוי מספר הוצאות אחרות, לרבות ביטוח רכוש וחבויות, עלויות תיקון ותחזוקה, והוצאות נסיעה מקומיות וארוכות טווח הקשורות לשמירה על הנכס .

המשך לקרוא כדי לראות כיצד חוקי מס U. לטפל בעלות על רכוש זר, כמו גם את ההשלכות המס של מכירת הנכס.

נכס לשימוש אישי

אם אתה משתמש בנכס כמו בבית השני - לא כמו שכירות - אתה יכול לנכות ריבית המשכנתא בדיוק כפי שהיית עושה עבור בית שני בארה"ב זה כולל להיות מסוגל לנכות 100% הריבית שתשלם על עד $ 1. 1 מיליון חוב מאובטחת על ידי הבית הראשון והשני שלך (זה הסכום הכולל - זה לא 1 $ 1 מיליון עבור כל נכס). אתה יכול גם לנכות מס רכוש על השני שלך, לצורך העניין, כמו נכסים רבים כמו שאתה הבעלים. כמו מגורים העיקרי, אתה לא יכול לכתוב הוצאות כגון שירותים, תחזוקה או ביטוח, אלא אם כן אתה יכול לתבוע את ניכוי המשרד הביתי. לקבלת מידע נוסף, ראה מעברי מס לבעלי בית שני ו- כיצד זכאים לניכוי מס הבית של משרד הפנים .

נכס מניב

כללי המס הם יותר מסובך אם אתה מקבל הכנסה להשכרה על הנכס. כללים שונים חלים, תלוי כמה ימים בכל שנה הבית משמש אישי ולא לשימוש השכירות. באופן כללי, אתה תיפול לאחד משלוש קטגוריות:

1. אתה לשכור את הבית במשך 14 ימים או פחות . הבית ניתן לשכור למישהו אחר עד שבועיים (14 לילות) בכל שנה מבלי לדווח כי הכנסה למס הכנסה. גם אם אתה לשכור אותו עבור 5 $, 000 ללילה, אתה לא צריך לדווח על הכנסות השכירות כל עוד אתה לא לשכור במשך יותר מ 14 ימים. הבית נחשב למגורים אישיים, המאפשר לך לנכות ריבית משכנתא ומסים על רכוש על פי כללי בית שני סטנדרטיים, אבל לא הפסדים להשכרה או הוצאות.
2. אתה לשכור את הבית במשך 15 ימים או יותר, ולהשתמש בו במשך פחות מ 14 ימים או 10% מהזמן הושכר הביתה. במקרה זה, ה- IRS רואה את הבית נכס מניב, ואת פעילות השכירות נתפסים כעסק.אתה חייב לדווח על כל הכנסות השכירות למס הכנסה, אבל החדשות הטובות הן כי זה מאפשר לך לנכות הוצאות שכירות, כגון ריבית משכנתא, ארנונה, הוצאות פרסום, דמי ביטוח, שירותים ודמי משולם למנהלי רכוש. הבדל אחד הבולט בין נכס מניב בבית אחד בחו"ל: הנכס בחו"ל בחו"ל מופחת על פני תקופה של 40 שנה, במקום הנוכחי 27. 5 שנים למגורים למגורים. בכל מקרה, אתה פוחת את הערך של המבנה (הבניין) בלבד; אתה לא יכול להפחית את הערך של הקרקע.
3. אתה משתמש בנכס במשך יותר מ -14 ימים או 10% מסך כל הימים שהושכרו. במקרה זה, הנכס שלך נחשב למגורים אישיים, והכללים לשימוש אישי חלים. אתה יכול לנכות משכנתא ריבית מס רכוש, אבל אתה לא יכול לנכות הוצאות השכירות או הפסדים. זכרו: אם בן המשפחה שלכם משתמש בבית (כלומר, בן זוגכם, אחים, הורים, סבים, ילדים ונכדים), הוא נחשב ליום אישי, אלא אם כן אתם אוספים מחיר שכירות הוגן.

מכירת נכס

אם אתה מוכר את הבית בחו"ל, הטיפול במס דומה מכירת הבית ב U. - ו שונה בהתאם איך הנכס שימש. אם אתה גר בבית לפחות במשך שנתיים של חמש השנים האחרונות, הוא זכאי כמו המגורים העיקרי שלך ואתה יכול להוציא עד $ 250, 000 של הון רווחי (או עד $ 500, 000 עבור נישומים נשוי) מן המכירה. איסור מכירה ראשי זה אינו חל אם הבית לא היה מקום המגורים העיקרי שלך, ובמקרה כזה אתה חייב את מס רווחי ההון הרגיל.

אם אתה מוכר נכס להשכרה בארה"ב, ייתכן שתוכל לבצע חילופי 1031 (המכונה גם חילופי כמו סוג), שבו אתה מחליף נכס להשכרה אחד עבור נכס אחר שווה ערך גדול, על בסיס נדחה מס. משקיעים רבים להשתמש בסוג זה של העסקה, כדי למנוע תשלום מס רווחי הון.

הבדל משמעותי בטיפול המס של הנכס המקומי לעומת החוץ, לעומת זאת, היא כי רכוש ב U. לא נחשב כמו סוג לכל נכס בחו"ל. סעיף 1031 מתיר רק בורסות פנים-ארציות וזרים-זרים. ס 'רואה כל נכס מחוץ לאו.ס. להיות כמו סוג עם כל נכס דומה אחר מחוץ U. S., כך ניתן להחליף בית בפנמה עבור אחר בפנמה, או אקוודור או קוסטה רייס, לצורך העניין. זה פשוט לא יכול להיחשב כמו סוג עם כל נכס ב U. S.

מיסוי כפול

אם אתה מפעיל את הבית בחו "ל כמו נכס שכור, אתה חייב מסים בארץ שבה ממוקם הנכס. כדי למנוע מס כפל, אתה יכול לקחת זיכוי מס על החזר מס U. שלך עבור כל מס ששילמת למדינה זרה הקשורים הכנסות השכירות נטו. יש זיכוי מס מקסימלי מותר, עם זאת: אתה לא יכול לקחת קרדיט על יותר מסכום של מס U. על הכנסות השכירות, לאחר ניכוי הוצאות.

בנוסף לקיחת זיכוי מס עבור כל מס הכנסה השכירות ששולמו, אתה יכול גם לטעון זיכוי מס זר אם אתה מוכר את הנכס ולשלם מס רווחי הון במדינה זרה.

השורה התחתונה

כאשר אתה קונה בחו"ל, אתה צריך לקחת טיפול נוסף עם תכנון ופרטים. במדינות רבות יש חוקים ותקנות לגבי מי יכול להיות בעל רכוש, וכיצד ניתן להשתמש בו. אם אתה קונה בית בחו"ל, לוודא את העסקה מתנהל כך שהוא מגן על זכויות הקניין שלך. בארצות הברית, homebuyers לקבל את הבעלות על הנכס; הבחנה זו אינה ברורה בכל הארצות.

לידיעתך, כבעלים של נכס זר, ייתכן שתידרש להגיש מספר טופסי מסים של U. S, בהתאם למצב המדויק שלך. לדוגמה, אם תשכור את ביתך בחו"ל ותפתח חשבון בנק לאיסוף שכר דירה, עליך להגיש טופס FBAR (דוח של חשבון בנק וחשבונות פיננסיים), אם הערך המצטבר של כל החשבונות שלך הוא $ 10,000 או יותר " בכל יום נתון של השנה הקלנדרית ". צורות אחרות כוללות טופס 5471 - מידע החזרת של אנשים U. עם כיבוד תאגידים זרים מסוימים (אם הנכס שלך מוחזק בתאגיד זר); טופס 8858 - מידע החזרת של אנשים U. S עם כיבוד זרים זרים ישויות (אם הנכס שלך offshore מוחזקת זרים LLC).

בגלל הבעלות על רכוש זרה חוקי המס הם מסובכים ולשנות מעת לעת, להגן על עצמך על ידי התייעצות עם רואה חשבון מוסמך ו / או עורך דין נדל"ן בחו"ל ובארצות הברית.