נדל"ן מסחרי (CRE) הוא נדל"ן מניב המשמש אך ורק למטרות עסקיות, כגון מרכזים קמעונאיים, מתחמי משרדים, בתי מלון ודירות. מימון - לרבות רכישה, פיתוח ובניה של נכסים אלו - נעשה בדרך כלל באמצעות הלוואות נדל "ן מסחריות: הלוואות משכנתא מובטחות בשעבודים על נכס מסחרי ולא למגורים.

בדיוק כמו עם הלוואות למגורים, בנקים ומלווים עצמאיים מעורבים באופן פעיל בהלוואות על נדל"ן מסחרי. כמו כן, חברות ביטוח, קרנות פנסיה, משקיעים פרטיים ומקורות הון אחרים, כולל התוכנית של ס 'עסקים קטנים 502 הלוואה של הלוואה, לעשות הלוואות עבור הנדל"ן המסחרי.

כאן, אנחנו נסתכל על הלוואות נדל"ן מסחרי: איך הם שונים הלוואות מגורים, המאפיינים שלהם ומה המלווים לחפש.

->>

אנשים לעומת ישויות

בעוד משכנתאות למגורים נעשים בדרך כלל ללווים בודדים, הלוואות נדל"ן מסחרי עשויים לעתים קרובות גופים עסקיים (למשל, חברות, מפתחים, שותפויות, קרנות, נאמנויות) . גופים אלה נוצרים לעתים קרובות למטרה מסוימת של בעלות על נדל"ן מסחרי.

ישות לא יכול להיות רקורד פיננסי או כל היסטוריית אשראי, ובמקרה זה המלווה רשאי לדרוש את מנהלי או הבעלים של הישות כדי להבטיח את ההלוואה. זה מספק את המלווה עם הפרט (או קבוצה של אנשים) עם היסטוריית אשראי ו / או מסלול פיננסי - וממנו הם יכולים להתאושש במקרה של ברירת המחדל של ההלוואה. אם סוג זה של ערבות אינו נדרש על ידי המלווה, והרכוש הוא אמצעי ההתאוששות היחיד במקרה של ברירת המחדל של ההלוואה, ההלוואה נקראת הלוואה ללא זכות חזרה, כלומר, המלווה אין זכות חזרה נגד מישהו או כל דבר אחר מאשר הנכס.

משכנתא פירעון ההלוואה

משכנתא מגורים היא סוג של הלוואה מופחתת שבה החוב נפרע בתשלומים קבועים על פני תקופה של זמן. מוצר המשכנתאות הפופולרי ביותר הוא משכנתא בריבית קבועה של 30 שנה.

קונים למגורים יש אפשרויות אחרות, כמו גם, כולל 25 שנה ו -15 שנה משכנתאות. תקופות הפחתות ארוכות יותר כרוכות בדרך כלל בתשלומים חודשיים קטנים יותר ובעלויות ריבית גבוהות יותר לאורך חיי ההלוואה, בעוד שתקופות הפחתות קצרות בדרך כלל כרוכות בתשלומים חודשיים גבוהים יותר ובסך הכל עלויות ריבית נמוכות יותר. הלוואות לדיור מופחתות על פני חיי ההלוואה, כך שההלוואה נפרעה במלואה בסוף תקופת ההלוואה. לווה עם 200 $, 000 30 שנה בריבית קבועה משכנתא ב 5%, למשל, יעשה 360 תשלומים חודשיים של 1 $, 073. 64, לאחר מכן את ההלוואה יהיה נפרעו במלואן.

בניגוד הלוואות מגורים, תנאי ההלוואות המסחריים בדרך כלל נע בין חמש שנים (או פחות) ל 20 שנים, ואת תקופת ההפחתה הוא לעתים קרובות יותר מאשר את תקופת ההלוואה. המלווה, למשל, עשוי להפוך הלוואה מסחרית לתקופה של 7 שנים עם תקופת הפחתה של 30 שנה. במצב זה, המשקיע היה לבצע תשלומים במשך שבע שנים של סכום המבוסס על ההלוואה להיות משולם מעל 30 שנים, ואחריו אחד הסופי "בלון" תשלום של כל יתרת יתרת ההלוואה. לדוגמה, משקיע עם הלוואה 1 $ מיליון מסחרי ב -7% יעשה תשלומים חודשיים של 6 $, 653 02 במשך שבע שנים, ואחריו תשלום בלון הסופי של $ 918, 127. 64 כי ישלם את ההלוואה במלואה.

אורך תקופת ההלוואה ותקופת ההפחתה ישפיע על שיעור המלווה. בהתאם לכוח האשראי של המשקיע, תנאים אלה עשויים להיות סחירים. ככלל, ככל לוח הזמנים פירעון ההלוואה, גבוה יותר את הריבית.

יחס הלוואה-לערך

דרך אחרת בהלוואות מסחריות ומגורים נמצאות ביחידת הלוואה-ערך (LTV): נתון שמודד את שווי ההלוואה כנגד שווי הנכס. משאיל מחשבת LTV על ידי חלוקת סכום ההלוואה על ידי פחותה של הנכס המוערך של הנכס או מחיר הרכישה. לדוגמה, LTV עבור $ 90, 000 הלוואה על 100 $ 000 רכוש יהיה 90% ($ 90, 000 ÷ $ 100, 000 = 0. 9, או 90%).

הן עבור הלוואות מסחריות והן למגורים, לווים עם LTV נמוך יותר יהיו זכאים לשיעורי מימון נוחים יותר מאלה עם LTV. הסיבה: יש להם יותר הון (או חלק) בנכס, אשר שווה פחות סיכון בעיני המלווה.

גבוה LTVs מותר משכנתאות למגורים מסוימים: עד 100% LTV מותר הלוואות VA ו USDA; עד 96. 5% עבור הלוואות FHA (הלוואות המבוטחים על ידי מינהל הדיור הפדרלי); ו עד 95% עבור הלוואות קונבנציונאלי (אלה מובטחת על ידי פאני מיי או פרדי מאק).

LTVs הלוואה מסחרי, לעומת זאת, בדרך כלל נופל לתוך טווח 65% עד 80%. בעוד כמה הלוואות עשויות להיות גבוה יותר LTVs, הם נפוצים פחות. ה- LTV הספציפי תלוי לעתים קרובות בקטגוריית ההלוואה. לדוגמה, LTV מרבי של 65% עשוי להיות מותר עבור הקרקע גלם, בעוד LTV של עד 80% עשוי להיות מקובל עבור multifamily הבנייה. אין VA או תוכניות FHA בהלוואות מסחריות, ולא ביטוח משכנתא פרטית. לכן, המלווים אין ביטוח כדי לכסות את ברירת המחדל הלווה ואת חייבת להסתמך על הנדל"ן האמיתי התחייבו אבטחה.

הערה: ביטוח משכנתא פרטית (PMI) הוא סוג של פוליסת ביטוח המגינה על המלווים מפני הסיכון של ברירת המחדל העיקול, המאפשר לקונים שאינם מסוגלים לבצע מקדמה משמעותית (או לבחור שלא) כדי לקבל מימון משכנתא במחירים סבירים. אם לווה רוכש נכס למגורים ומניח פחות מ -20%, המלווה יהיה למזער את הסיכון על ידי דרישת הלווה לקנות ביטוח מחברת PMI. ראה כיצד להיפטר ביטוח משכנתא פרטית .

יחס כיסוי שירות החוב

המלווים המסחריים בוחנים גם את יחס כיסוי החוב לשירות (DSCR), המשווה את הרווח התפעולי השנתי (NOI) השנתי של הנכס לנכס המשכנתא השנתי (כולל קרן וריבית) מדידת יכולתו של הנכס לשרת את חובו. זה מחושב על ידי חלוקת ה- NOI על ידי שירות החוב השנתי. לדוגמה, נכס עם $ 140, 000 ב NOI ו $ 100, 000 בשנה החוב המשכנתא שירות היה DSCR של 1. 40 ($ 140, 000 ÷ $ 100, 000 = 1. 4). היחס מסייע למלווים לקבוע את גודל ההלוואה המקסימלית על בסיס תזרים המזומנים שנוצר על ידי הנכס.

DSCR של פחות מ 1 מציין תזרים שלילי. לדוגמה, DSCR של. 92 פירושו שיש רק NOI מספיק כדי לכסות 92% משירות החוב השנתי. באופן כללי, המלווים המסחריים מחפשים DSCRs של לפחות 1. 25 כדי להבטיח תזרים מזומנים הולם. DSCR נמוך יותר עשוי להיות מקובל להלוואות עם תקופות הפחתה קצרות יותר ו / או נכסים עם תזרימי מזומנים יציבים. יחסים גבוהים יותר עשויים להיות נחוצים עבור נכסים עם תזרימי מזומנים תנודתיים - למשל, בתי מלון, אשר חסרים לטווח ארוך (ולכן, צפוי יותר) שוכרים חכירה נפוצים סוגים אחרים של נדל"ן מסחרי.

שערי ריבית ודמי

שיעורי הריבית על הלוואות מסחריות הם בדרך כלל גבוה יותר מאשר על הלוואות למגורים. כמו כן, הלוואות מסחריות נדל"ן בדרך כלל כרוכים בעלויות המוסיפות לעלות הכוללת של ההלוואה, כולל הערכה, משפטי, יישום הלוואה, מקור ההלוואה ו / או דמי הסקר. חלק מהעלויות יש לשלם מראש לפני ההלוואה אושרה (או נדחתה), בעוד אחרים חלים מדי שנה. לדוגמה, הלוואה עשויה להיות חד פעמי הלוואה הלוואה 1%, בשל במועד הסגירה, וכן תשלום שנתי של רבע אחוז אחד (0. 25%) עד ההלוואה משולמת במלואה. הלוואה של 1 מיליון דולר, למשל, עשויה לדרוש דמי הלוואה של 1% בגובה של 10 $ ל -10,000 דולר שישולמו מראש, עם עמלה של 25% של 2 $, 500 ששולמו מדי שנה (בנוסף לריבית).

תשלום מראש

הלוואה נדל"ן מסחרי עשוי להיות הגבלות על תשלום מראש, שנועד לשמור על התשואה הצפויה של המלווה על הלוואה. אם המשקיעים לסלק חוב לפני מועד הפירעון של ההלוואה, הם כנראה יש לשלם קנסות מראש. ישנם ארבעה סוגים עיקריים של "יציאה" קנסות לתשלום הלוואה מוקדם:

• עונש מראש . זהו עונש התשלום הבסיסי ביותר, מחושב על ידי הכפלת יתרת החוב הנוכחית על ידי עונש תשלום מראש.

• ערבות ריבית . המלווה זכאי לסכום מסוים של ריבית, גם אם ההלוואה משולמת מוקדם. לדוגמה, הלוואה עשויה להיות 10% ריבית מובטחת עבור 60 חודשים, עם דמי יציאה של 5% לאחר מכן.

• נעילה . הלווה לא יכול לשלם את ההלוואה לפני תקופה מוגדרת, כגון נעילה של 5 שנים.

• פיחות . תחליף של בטחונות. במקום לשלם במזומן למלווה, הלווה חילופי בטחונות חדשים (בדרך כלל ניירות ערך האוצר) עבור ההלוואה ההלוואה המקורי.עונשים גבוהים ניתן לצרף שיטה זו של תשלום הלוואה.

תנאי תשלום מראש מזוהים במסמכי ההלוואה ניתן לנהל משא ומתן יחד עם תנאי הלוואה אחרים הלוואות נדל"ן מסחרי. יש להבין את האופציות לפני הזמן ולהעריך לפני תשלום מוקדם של ההלוואה.

השורה התחתונה

עם נדל"ן מסחרי, זה בדרך כלל משקיע (לעתים קרובות ישות עסקית) שרוכש את הנכס, שוכרת את שטח וגובה דמי השכירות של עסקים הפועלים בתוך הנכס: ההשקעה מיועדת להיות נכס מניב.

בעת הערכת הלוואות נדל"ן מסחרי, המלווים לשקול את ההלוואה של ההלוואה; (או מנהלים / בעלים), לרבות בין שלוש לחמש שנים של דוחות כספיים לבין החזרי מס הכנסה; ואת היחס הפיננסי, כגון יחס ההלוואה לערך ושיעור כיסוי החוב לשירות. לקבלת מידע נוסף, קרא 7 שלבים כדי עסקת נדל"ן מסחרי חם ו מצא Fortune ב נדל"ן מסחרי .