שאל כל הנדל"ן מקצועי על היתרונות של השקעה ברכוש מסחרי, ואתה צפוי להפעיל מונולוג על איך נכסים כאלה הם עסקה טובה יותר מאשר הנדל"ן למגורים. בעלי הנכסים המסחריים אוהבים את תזרים המזומנים הנוסף, את כלכלות הגודל המועילות, את מגרש המשחקים הפתוח יחסית, את השוק השופע של מנהלי נכסים טובים ובמחיר סביר ואת התמורה הגדולה יותר מנדל"ן מסחרי.

-> ->

אבל איך אתה מעריך את המאפיינים הטובים ביותר? ומה מפריד את העסקאות הגדולות מהנפלים?

כמו רוב נכסי הנדל"ן, הצלחה מתחילה עם תכנית טובה. הנה אחד כדי לעזור לך להעריך עסקה טובה נכס מסחרי.

למד מה יודעים מבפנים

כדי להיות שחקן בתחום הנדל"ן המסחרי, ללמוד לחשוב כמו מקצוען. לדוגמה, לדעת כי נכס מסחרי מוערך באופן שונה מאשר רכוש למגורים. הכנסות על נדל"ן מסחרי קשורה ישירות מדה שמיש מרובע שלה. זה לא המקרה בבתים בודדים. תוכלו גם לראות תזרים מזומנים גדול יותר עם נכס מסחרי. מתמטיקה פשוטה: אתה תרוויח יותר הכנסה על דירות multifamily, למשל, מאשר בבית אחד למשפחה. לדעת גם כי חכירה נכס מסחרי יותר מאשר על מגורים בודדים. זה סולל את הדרך לתזרים מזומנים גדול יותר. לבסוף, אם אתה בסביבה אשראי הדוק יותר, הקפד לבוא דפיקות עם מזומנים ביד. נכס מסחרי המלווים כמו לראות לפחות 30% למטה לפני שהם יתנו הלוואה אור ירוק.

-> ->

מפה תכנית פעולה

הגדרת פרמטרים היא בראש סדר העדיפויות של עסקת נדל"ן מסחרי. לדוגמה, שאל את עצמך כמה אתה יכול להרשות לעצמך לשלם ואז חנות סביב משכנתאות כדי לקבל מושג כמה תשלם על החיים של המשכנתא. באמצעות כלים כמו מחשבונים משכנתא יכול לעזור לך לפתח הערכות טובות של העלות הכוללת של הבית שלך.

שאלות מפתח אחרות לשאול את עצמך כוללים: כמה אתה מצפה לעשות על העסקה? מי הם השחקנים המרכזיים? כמה דיירים כבר על הלוח ולשלם שכר דירה? כמה שטח להשכרה אתה צריך למלא?

למד להכיר עסקה טובה

המקצוענים העליון הנדל"ן יודעים עסקה טובה כאשר הם רואים אחד. מה הסוד שלהם? ראשית, יש להם אסטרטגיית יציאה - את העסקאות הטובות ביותר הן אלה שבו אתה יודע שאתה יכול להתרחק. זה עוזר להיות בעל עין חדה, בעל הקרקע - תמיד מחפשים נזק הדורש תיקונים, יודע איך להעריך את הסיכון ולוודא לפרוץ את המחשבון כדי להבטיח כי הנכס עונה על היעדים הפיננסיים שלך.

היכרות עם מפתח ערכי נדל"ן מסחריים

ערכי מפתח נפוצים לשימוש בעת הערכת הנדל"ן כוללים:

רווח תפעולי נקי (NOI)
NOI של נכס נדל"ן מסחרי מחושב על ידי הערכת הרווח התפעולי ברוטו בשנה הראשונה של הנכס ולאחר מכן ניכוי הוצאות התפעול בשנה הראשונה.אתה רוצה שיהיה חיובי NOI.

שווי שער
"שווי" של נכס מקרקעין - או שער היוון, משמש לחישוב שווי הנכסים המניבים. לדוגמה, דירה מורכבת של 5 יחידות או יותר, בנייני משרדים מסחריים, קניונים רצועה קטנה יותר הם כולם מועמדים טובים לקביעת שיעור הכובע. שיעורי ההיוון משמשים לאמידת הערך הנוכחי נטו של רווחים או תזרים מזומנים עתידיים; התהליך נקרא גם באותיות רישיות של רווחים.

מזומנים על מזומנים
משקיעים מסחריים הנדל"ן אשר מסתמכים על מימון לרכוש את הנכסים שלהם לעתים קרובות לדבוק במזומן על נוסחה במזומן כדי להשוות את הביצועים של השנה הראשונה של נכסים מתחרים. מזומנים על מזומנים לוקח את העובדה כי המשקיע המדובר אינו דורש 100% במזומן כדי לקנות את הנכס בחשבון, אלא גם את העובדה כי המשקיע לא לשמור את כל ה- NOI כי הוא או היא חייבים להשתמש כמה של זה לעשות תשלומי המשכנתא. כדי לחשוף מזומנים על מזומנים, משקיעים הנדל"ן חייב לקבוע את הסכום הדרוש כדי להשקיע לרכוש את הנכס, או ההשקעה הראשונית שלהם.

חפש המוכרים מוטיבציה

כמו כל עסק, לקוחות כונן הנדל"ן. התפקיד שלך הוא למצוא אותם - במיוחד אלה מוכנים ומוכנים למכור מתחת לשווי השוק. העובדה היא כי שום דבר לא קורה - או אפילו ענייני - בתחום הנדל"ן עד שתמצא עסקה, אשר בדרך כלל מלווה מוטיב מוטיבציה. זה מישהו עם סיבה דחופה למכור מתחת לשווי השוק. אם המוכר שלך אינו מוטיבציה, הוא או היא לא יהיו מוכנים כמו משא ומתן.

גלה את האומנות של שכונה "חקלאות"

דרך מצוינת להעריך נכס מסחרי היא ללמוד את השכונה היא ממוקמת על ידי הולך לפתוח בתים, מדבר עם בעלי שכונה אחרים, ומחפשים משרות פנויות.

השתמש בגישה "שלוש שיניים" כדי להעריך מאפיינים

להיות הסתגלות כאשר מחפשים עסקאות גדול. השתמש באינטרנט, לקרוא את המודעות מסווגות לשכור כלבים ציפורים למצוא לך את התכונות הטובות ביותר. כלבים ציפור הנדל"ן יכול לעזור לך למצוא הפניות השקעה יקר בתמורה דמי הפניה.

השורה התחתונה

על פי רוב, מציאת נכסים מסחריים והערכתם אינה נוגעת לשכונות חקלאיות, לקבל מחיר מצוין או לשלוח אותות עשן כדי להביא למוכרים. בלב של פעולה היא תקשורת אנושית בסיסית. זה על בניית מערכות יחסים קרבה עם בעלי הנכס, כך שהם מרגישים נוח לדבר על עסקאות טובות - לעשות עסקים איתך.