מה זה מסתורי "סגירת" אתה תמיד שומע סוכני נדל"ן בהתייחסו כאשר אתה קניות עבור בית? סגירה מתרחשת כאשר אתה לחתום על המסמכים שהופכים את הבית שלך. אבל לפני אותו יום קסום (ולעתים גם מלחיץ) מגיע, רשימה ארוכה של דברים צריך לקרות. מאמר זה יסביר מה אתה יכול לצפות במהלך תהליך הסגירה מרגע ההצעה שלך מתקבלת ברגע שאתה מקבל את המפתחות לבית החדש שלך. (כדי ללמוד על הדברים שיכולים להשתבש במהלך התהליך, קרא 10 משוכות לסגירה על בית חדש. )

1. פתח חשבון

Escrow הוא חשבון המוחזק על ידי צד שלישי בשם שני צדדים בעסקה. כי יש כל כך הרבה דברים שצריכים לקרות כדי להשלים את המכירה הביתה, הדרך הטובה ביותר למנוע את המוכר או את הקונה מקבל ripped ממני היא להחזיק צד שלישי ניטרלי להחזיק את כל הכסף ומסמכים הקשורים העסקה עד הכל כבר התיישבו. (אם עדיין לא שלחת את הסכם הרכישה שלך, הקפד לקרוא את 10 טיפים להשגת מחיר הוגן על דף הבית .)

2. האם כותרת חיפוש ו להשיג כותרת ביטוח

כותרת החיפוש ואת הכותרת הביטוח לספק שקט נפשי וכן שמירה משפטית כך שכאשר אתה קונה נכס, אף אחד אחר לא יכול לנסות לטעון את זה כמו שלהם מאוחר יותר, אם זה היה יחסית spurned אשר נותר מחוץ צוואה או אספן מס שלא היה (או חושב שהוא לא היה) שילם. קצין נושא יבצע חיפוש כותרת כדי לוודא שאין עננים על הכותרת (צד שלישי טוען לנכס שעלול להוות ספק או לפסול את הבעלות עליו). אם יש, בעיות אלה יהיה צורך לפתור לפני הנכס הופך שלך. (לפרטים נוספים, ראה 10 משוכות לסגירת בית חדש .)

3. מצא עורך דין

זהו צעד אופציונלי אם אתה רוצה לקבל חוות דעת משפטית מקצועית על מסמכים הסגירה שלך. אפילו רוב האנשים המשכילים אינם יכולים להבין לחלוטין את מסמכי הסגירה שלהם; עורך דין מנוסה הנדל"ן לא רק להבין אותם, אלא גם לדעת איפה לחפש בעיות פוטנציאליות הניירת שלך. (כדי ללמוד עוד, קרא את היתרונות של שימוש בעורך דין נדל"ן .)

4. קבל מראש מאושר עבור משכנתא

בעת קבלת אישור מראש עבור משכנתא לא נדרש לסגור עסקה, זה יכול לעזור לך לסגור את העסקה מהר יותר להיות מראש אושרה האותות למוכר כי יש לך גיבוי פיננסי חזק. בתורו, להיות מאושר מראש יכול לתת לך כוח מיקוח יותר כאשר משא ומתן עם המוכר. יתרון מפתח נוסף של להיות מאושר מראש היא כי המלווים מסוימים יציע לך שער נעילה, כלומר אתה יכול להבטיח את הריבית ולא להיות רחמים של השווקים אם הריבית תעלה לפני שתסגור את העסקה.

5. משא ומתן על סגירה של עלויות

חברת הנאמנות אינה יכולה לספק את שירותיה בחינם, כמובן, אך חברות רבות בתעשייה זו מנצלות את הבורות של הצרכנים ומגבירות את השורות התחתונות על ידי גביית דמי הזבל. אמנם יש קצת ויכוח על מה נחשב דמי זבל, עמלות כדי לחפש כוללים דמי ניהול, עמלות סקירת יישומים, עמלות ביקורת הערכה, עמלות נלוות, דמי דוא"ל, דמי עיבוד ודמי הסליקה. אם אתה מוכן לדבר ולעמוד על הקרקע שלך, אתה יכול בדרך כלל לקבל דמי זבל בוטלו או לפחות מופחת. גם עמלות עבור שירותי סגירה לגיטימי יכול להיות מנופח. (למידע נוסף ב היזהרו עבור "זבל" משכנתאות .)

6. השלם את הפיקוח על הבית

בדיקה בבית לא נדרש, אבל אתה תהיה טיפש לא אחד מבוצע. אם אתה מוצא בעיה רצינית עם הבית במהלך הבדיקה, תהיה לך הזדמנות לסגת מן העסקה או לשאול את המוכר לתקן את זה או לשלם לך לקבל את זה קבוע (כל עוד ההצעה שלך כוללת רכישה הביתה - מקרה חירום). (למידע נוסף בנושא זה, קרא את האם אתה זקוק לביקורת ביתית? )

7. השלם את בדיקת הדברה

בדיקת הדברה היא נפרדת מן הבדיקה בבית כוללת מומחה לוודא כי בבית שלך אין כל חרקים להרוס עץ (טרמיטים או הנמלים נגר). אתה לא רוצה לקנות בית עם בעיה טרמיטים, כמו גם בעיה קטנה יכולה להתפשט ולהיות הרסניות מאוד יקר לתקן. עץ להרוס מזיקים ניתן לבטל, אבל אתה רוצה לוודא את הבעיה ניתן לפתור במחיר שאתה מוצא סביר (או בעלות המוכר מוכן ומסוגל לשלם) לפני שתשלים את הרכישה של הבית. למעשה, אם כל בעיה הדברה, אפילו אחד קטין, נמצא, חברת המשכנתאות תדרוש שזה יהיה קבוע לפני שאתה יכול לסגור.

8. חזור על ההצעה

גם אם הצעת הרכש שלך כבר התקבלה, אם הבדיקות חושפות בעיות כלשהן, ייתכן שתרצה לדון מחדש על מחיר הרכישה של הבית כדי לשקף את העלות של כל תיקונים תצטרך לבצע. אתה יכול גם לשמור את מחיר הרכישה זהה אבל לנסות להשיג את המוכר לשלם עבור תיקונים. (לקבלת מידע נוסף על אמנות המשא ומתן, ראה קבלת מה שאתה רוצה .)

אם חוזה הרכישה קובע כי אתה רוכש את הנכס "כמות שהוא", אין לך הרבה חזרה אל לבקש תיקונים או הפחתת מחיר, אבל אתה עדיין יכול לשאול. אתה יכול גם עדיין בחזרה ללא עונש אם בעיה גדולה נמצא כי המוכר לא יכול או לא לתקן את זה.

9. נעל את שיעור הריבית שלך

אם טרם עשית זאת, יהיה עליך לנעול את שיעור הריבית שלך. המלווה טוב יהיה לצפות שיעורי הריבית מקרוב בשבילך ולספר לך כאשר שיעורי נמצאים בנקודה נמוכה, כך שתוכל לנעול מכן. אתה יכול גם לצפות בשיעורי הריבית על ידי עצמך באינטרנט באמצעות אתר האינטרנט של המלווה שלך או כלי כמו מחשבון המשכנתא של Investopedia.

חשוב לציין כי מאז שיעורי הריבית הם בלתי צפויים להשתנות מספר פעמים ביום, אתה לא צריך לנהוג משוגע מנסה להכות סלע התחתונה.להיות מרוצה שיעור שאתה חושב סביר בהתחשב בתנאי שוק הנוכחי וכי אתה יכול להרשות לעצמך בנוחות. כמו כן, יש לזכור כי שיעורי להשתנות על ידי ניקוד האשראי, האזור הגיאוגרפי ואת סוג ההלוואה שאתה מקבל, ולכן ייתכן שלא תוכל לקבל את שיעורי הטוב ביותר שאתה שומע המפורסם. (לפרטים נוספים, לבדוק את איך יהיה שיעור המשכנתא שלך? )

10. הסר Contingencies

אם סוכן הנדל"ן שלך עזר לך להכין הצעת רכש טובה, ההצעה שלך צריכה להיות מותנית במספר דברים:

• קבלת מימון בריבית לא יעלה על אחוז מסוים שאתה יכול להרשות לעצמך
• הבדיקה בבית לא לחשוף את כל הבעיות הגדולות עם הבית
• המוכר לחשוף את כל הבעיות הידועות עם הבית
• בדיקת הדברה לא לחשוף כל פגיעה גדולה או נזק לבית
• המוכר משלים כל הסכמה תיקונים

במקרים רבים יש להסיר את התיקים הללו בכתב על ידי תאריכים מסוימים (הידועים כ"אישור פעיל "), אשר אמור היה גם להיות כתוב בהצעת הרכש שלך, כדי לסגור את העסקה שלך. עם זאת, בחלק הסכמי הרכישה, contingencies הם אושרו באופן פסיבי (הידוע גם אישור קונסטרוקטיבי) אם אתה לא מפגינים אותם על ידי המועדים שנקבעו שלהם.

11. מימון הפקדה

אתה כנראה הפקיד כסף רציני כאשר חתמת על הסכם הרכישה. מטרת הכסף היא לתת למוכר לדעת שאתה רציני, או רציני, על הכוונות שלך לרכוש את הבית. אחרי הכל, המוכר הולך לקחת את הנכס מחוץ לשוק, כך שתוכל לרכוש אותו. אם אתה חוזר, הכסף הרציני הולך למוכר כפיצוי. אם המוכר נסוג, הכסף מוחזר אליך.

כדי להשלים את הרכישה, תצטרך להפקיד כספים נוספים לנאמנות. ההפקדה הכספית המקורית הרצויה שלך חלה בדרך כלל כלפי המקדמה שלך; יהיה עליך לשלוח את יתרת התשלום שלך למטה ולשלם את עלויות הסגירה (אלא אם המפיץ הסכים לשלם להם).

12. סופי Walkthrough

אחד הצעדים האחרונים לפני שתחתום על סגירת ניירות צריך להיות ללכת דרך הנכס בפעם האחרונה. אתה רוצה לוודא שלא נגרם נזק, ושום דבר לא הוסר הכלול ברכישה. (לפני שתעבור, הקפד לקרוא את 7 צעדים חכמים כל Homeowner חדש צריך לקחת .)

13. לחתום על ניירות

ברור, אחד הצעדים הקריטיים ביותר של סגירת הוא חתימת הניירת. קרוב לוודאי שיהיו לפחות 100 עמודים. למרות שאתה עלול להרגיש לחצה על ידי אנשים, אשר מחכים לך לחתום על המסמכים שלך, כמו נוטריון משאיל המשכנתא שלך, לקרוא כל דף בזהירות - את האותיות הקטנות תהיה השפעה גדולה על הכספים שלך ואת החיים שלך במשך שנים רבות .

בפרט, לוודא את הריבית נכונה וכי אין עונש מראש. באופן כללי יותר, להשוות את עלויות הסגירה שלך את האמונה בתום לב ניתנה לך בתחילת התהליך ולזרוק את ההתאמה על כל דמי כי הם על ידי יותר מ -10%.

השורה התחתונה

זה אולי נראה כמו תהליך הסגירה היא הרבה עבודה, אבל אולי החלק הגרוע ביותר הוא ההמתנה. רוב הזמן, אתה פשוט להיות יושב על הידיים שלך, מחכה למישהו אחר המעורבים בעסקה לעבור. אז למצוא משהו מהנה לכבוש את הזמן ולהסיח את דעתך בזמן שאתה ממתין, ולהרגיש בטוח בידיעה שעשית את המחקר שלך יודע איך לעשות את תהליך הסגירה ללכת בצורה חלקה.

אם זו הפעם הראשונה שאתה קונה בית, הקפד לקרוא את 10 הגרוע ביותר בפעם הראשונה טעויות Homebuyer שלנו First-Time Homebuyer מדריך .