מהו 'נדל"ן מסחרי'

נדל"ן מסחרי הוא נכס המשמש אך ורק למטרות עסקיות והם מושכרים החוצה כדי לספק סביבת עבודה ולא מרחב מחיה. החל מתחנת דלק אחת ועד מרכז קניות ענק, נדל"ן מסחרי כולל קמעונאים מכל הסוגים, משרדים, בתי מלון, קניונים, מסעדות וחנויות נוחות.

Breaking DOWN 'נדל"ן מסחרי'

נדל"ן מסחרי הוא אחד משלושת הסוגים העיקריים של הנדל"ן, יחד עם מגורים ותעשייה. כפי ששמו מרמז, נדל"ן מסחרי משמש במסחר (נדל"ן למגורים משמש למטרות מגורים, בעוד הנדל"ן התעשייתי משמש לייצור וייצור של סחורות). בעוד כמה עסקים הבעלים של המבנים הם תופסים, תרחיש אופייני יותר הוא כי המשקיעים הבעלים של הבניין אוספת שכר דירה מכל עסק שפועל שם. בעוד מגורים חכירה שיעורי הנדל"ן עשוי להיות מצוטט בסכום שנתי או שכירות חודשית, הנדל"ן המסחרי מצוטט בדרך כלל דולר השכר השנתי למטר מרובע.

-> ->

השכרה Lowdown

חכירה יכולה לרוץ בין שנה אחת ל 10 שנים או יותר, עם משרדים וקמעונאיות שטח ממוצע של 5 עד 10 שנים. "דיירים גדולים יותר נוטים להיות בעלי חוזי שכירות ארוכים יותר", אמר בריאן מק'אוליף, מנכ"ל בחברת CBRE (CBRE). "לטווח קצר חכירה לספק גמישות רבה יותר כדי להתאים את דמי השכירות בעוד חכירה ארוכה יותר לספק אבטחה, במיוחד עם הדיירים אשראי. "(לפרטים נוספים, ראה: היכרות עם השקעות נדל"ן. )

ישנם ארבעה סוגים עיקריים של חכירה נכס מסחרי, כל אחד הדורש רמות שונות של אחריות של בעל הבית ואת השוכר.

• חכירה אחת נטו עושה את השוכר אחראי לתשלום מס רכוש.
• חכירה כפולה (NN) חכירה עושה את השוכר אחראי לתשלום מס רכוש וביטוח.
• חכירה משולשת נטו (NNN) עושה את השוכר אחראי לתשלום מס רכוש, ביטוח ותחזוקה. תחת שכירות ברוטו, השוכר משלם רק שכר דירה, בעל הבית משלם עבור מס רכוש של הבניין, ביטוח ותחזוקה.
• נדל"ן מסחרי סיווגים

נדל"ן מסחרי מסווג לשיעורים שונים. שטחי משרדים, למשל, מחולקים לאחד משלושה סוגים: Class A, Class B או Class C.

Class A מייצג את המבנים הטובים ביותר במונחים של אסתטיקה, גיל, איכות התשתית והמיקום.

• מבנים Class B הם בדרך כלל מבוגרים יותר ולא נראים כמו בנייני Class A. מבנים אלה ממוקדים לעתים קרובות על ידי המשקיעים לשיקום.
• מבנים מסוג C הם המבוגרים ביותר, בדרך כלל מעל גיל 20, הממוקמים באזורים פחות אטרקטיביים וזקוקים לתחזוקה.
• נדל"ן מסחרי חברות

חברת הנדל"ן המסחרי מייעץ על איך לנהל משא ומתן על הסכמי חכירה כי ימשוך ולשמור הדיירים - בעלי הנכס צריך לשבור איזון בין למקסם דמי השכירות ומזעור המשרות הפנויות ואת מחזור הדייר. מחזור יכול להיות יקר עבור הבעלים, כי שטח חייב להיות מותאם כדי לענות על הצרכים הספציפיים של הדיירים השונים - למשל, אם מסעדה עוברת לתוך נכס פעם נכבשה על ידי סטודיו יוגה.

ישנן חברות רבות בתחום הנדל"ן המסחרי. CBRE הוא הגדול ביותר בעולם. שחקנים גדולים אחרים כוללים ג 'ונס לאנג לאסאל, Cushman & Wakefield, Inc, Newmark Grubb נייט פרנק, ו DTZ. חברות אלו מסייעות למקור הנדל"ן המסחרי, ערך האומדן, רכישת הברוקר ומכירותיו, ניהול אחזקה, מציאת דיירים ושמירתם, ניהול משא ומתן על חוזי חכירה וניווט באופציות מימון. "חברת שירות מלא עונה על כל צרכי הנדל"ן של הלקוח, בין אם הם יחידים, שותפויות מוגבלות או מוסדות", אמר מק'אוליף.

הידע המקצועי של חברת הנדל"ן המסחרי הוא מועיל כמו הכללים והתקנות השולטים רכוש כזה להשתנות לפי המדינה, המחוז, העירייה והתעשייה וגודל.

נדל"ן מסחרי Outlook

שוק הנדל"ן המסחרי U. נפל מכה במהלך המיתון 2008-2009, אך יש לה רווח שנתי מאז 2010, ומאז התאושש כמעט כל הפסדי תקופת המיתון.

וושינגטון מבוססי עירוני ארץ המכון פרסם לאחרונה תחזית של מגמות הנדל"ן צופה כי מחירי הנדל"ן המסחרי ימשיך לעלות בחדות במשך שנה נוספת. סקר הנדל ן "סקר סקר 46 כלכלנים ואנליסטים בתעשייה. הוא רואה נכס מסחרי להגדיל בממוצע של 6. 6% בשנה עד 2017, אשר עולה היסטורית לטווח ארוך עליות של 5. 3% בשנה. (לקריאה בנושא, ראה:

האם ריבית גבוהה יותר לרסק נדל "ן> ) דמי השכירות שנאספו נכס מסחרי גם במגמת עלייה. Newmark Grubb Knight פרנק דיווח לאחרונה כי הממוצע הארצי לשטחי משרדים להשכרה היה 27 דולר. 76 רגל רבוע ברבעון הראשון של 2015, עלייה של 4% לעומת השנה הקודמת, ואילו המחיר המבוקש עבור שטח תעשייתי היה 5 $. 70 רגל מרובע, עלייה של 7%.

השקעות נדל"ן מסחרי

השקעה בתחום הנדל"ן המסחרי יכול להיות משתלם לשמש גידור טוב נגד התנודתיות של שוק המניות. המשקיעים יכולים להרוויח כסף באמצעות הערכה כאשר הם מוכרים, אבל רוב ההחזרות נוצרות באמצעות דמי השכירות שנאספו הדיירים.

ברוב המקרים, נכסים נמכרים על ידי הבניין - בניין משרדים אחד, מסעדה אחת, מפעל אחד וכו 'עם זאת, אם מפתח רוצה הון נוסף כדי להרחיב את הפרויקט או רוצה לראות את התשואות מהר יותר, הפרויקט יהיה להיות מחולקים ליחידות קטנות יותר מאשר נמכר כמכלול. (כדי לקרוא עוד על נכסים מסחריים, עיין שלנו

Exploring השקעות נדל"ן הדרכה.) יתרונות נדל"ן מסחרי

אחד היתרונות הגדולים ביותר של הנדל"ן המסחרי הוא אטרקטיבי מחירי הליסינג.באזורים שבהם כמות הבנייה החדשה היא מוגבלת או על ידי קרקע או חוק, נדל"ן מסחרי יכול לקבל תשואות מרשימות ותזרים מזומנים חודשי ניכר. מבנים תעשייתיים בדרך כלל לשכור במחיר נמוך יותר, אם כי יש להם גם עלויות תקורה נמוכות יותר לעומת מגדל משרדים.

נדל"ן מסחרי גם הטבות חוזי שכירות ארוכים יותר עם הדיירים מאשר הנדל"ן למגורים. זה נותן בעל הנדל"ן המסחרי כמות ניכרת של תזרים המזומנים יציבות, כל עוד הבניין הוא הכבושים על ידי לטווח ארוך הדיירים.

חסרונות נדל"ן מסחרי

כללים ותקנות הם ההרתעה העיקרית עבור רוב האנשים שרוצים להשקיע בתחום הנדל"ן המסחרי. המסים, מכניקה של אחריות ואחזקה עבור נכסים מסחריים נקברים בשכבות של legalese כי המשמרת על פי המדינה, המחוז, התעשייה, גודל, יעוד ועיצובים רבים אחרים. רוב המשקיעים בתחום הנדל"ן המסחרי או יש ידע מיוחד או שכר של אנשים שעושים.

משוכה נוספת היא סיכון מוגבר הביא עם מחזור הדייר. עם מגורים, דרישות המתקנים של הדייר נתון כמעט זהה לכל דייר הקודם או בעתיד. עם נכס מסחרי, כל הדייר יכול להיות צרכים שונים מאוד הדורשים שיפוץ יקר. בעל הבניין ואז צריך להתאים את החלל כדי להתאים לכל הדייר המקצועית של הדייר. נכס מסחרי עם משרה פנויה נמוכה אבל מחזור הדייר גבוה עדיין עלול להפסיד כסף בשל עלות שיפוצים עבור הדיירים נכנסות.

מי צריך להשקיע?

מי שיש לו עסק, בתור התחלה. זה יכול להיות מועיל מבחינה כלכלית לבעלות על סביבת העבודה שלך במקום לשכור אותו.

מלבד זאת, אנשים המתאימים ביותר להשקעה בתחום הנדל"ן המסחרי הם אלה שיש להם גם כמות ניכרת של ידע על התעשייה ואת ההיבטים המשפטיים, הכספיים והרגולטוריים שלה, או יכול להעסיק אנשים שעושים. נכסים מסחריים באזור בסיכון גבוה, אזור שכר גבוה של השקעות נדל"ן אשר יפנה למשקיעים מתוחכמים מחפש אתגר. כפי שאתה יכול לנחש, משקיע כזה עשוי להיות כבר אדם גבוה נטו בשווי: השקעה לעתים קרובות דורש כמות ניכרת של הון ההפעלה.

עם זאת, יש מגוון רחב של נכסים מסחריים, מן מגה קניונים ומגדלי משרדים למחסנים קטנים ומבני חנות אחת. כאשר מסתכלים על נכסים מסחריים אך ורק כהשקעה, הגורם החשוב ביותר הוא היצע וביקוש. הנכס האידיאלי ממוקם באזור שבו מקום פנוי נמוך את החלל זמין עבור התפתחויות חדשות מוגבל. היצע נמוך וביקוש גבוה משמעותו שיעורי השכרה נוחים וכן גידור של שיעור ייסוף גבוה יותר. הכוח של הכלכלה המקומית של האזור ישפיע גם על הערך של הרכישה שלך, אז אתה רוצה לבדוק את שיעורי התעסוקה באמצעות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה העבודה (BLS) יחד עם צמיחה כלכלית אחרים וערכים כוח.

כל סוג של רכוש, או קנה המידה, אתה יכול לחשוב, רק לוודא שאתה יכול להתמודד עם הזמן והעלויות הכרוכות בהשקעה בתחום הנדל"ן המסחרי.

איך להשקיע: ישירות

מציאת השקעות ישירות היא פשוטה: חברות נדל"ן מסחרי כמו אלה המפורטות לעיל יש מגוון של רישומים ארצית. אתרי אינטרנט בולטים למגורים, כגון Trulia ו Realtor. com, גם לכלול מסדי נתונים לחיפוש של רישומים מסחריים. אתר נוסף, לופנט, מתמחה ברכוש מסחרי.

משקיע יכול לרכוש שטח קמעונאי קטן או מרכז אחסון ישירות או באמצעות שותפות פרטית, אך דרישות התשלום המקדימות נוטות להיות גבוהות בהרבה ממגורים למגורים: חשוב לפחות 30%. נדל"ן שותפויות מוגבלת הם אופציה נוספת, אם כי אלה גם לעתים קרובות דורשים השקעה ניכרת.

איך להשקיע: בעקיפין

מייקל אורזאנו, מנהל מדדי המניות הגלובליים במדדי S & P Dow Jones - הוא מציג את מדדי מחירי הבתים של S & P / Case-Shiller, מדד מוביל של מחירי הבתים בארה"ב - מזהיר מפני קניית נכסים באופן מיידי, בהתחשב בכאבי הראש הרבים שמעוררים חברות ניהול ו / או בעלי קרקעות: "השקעה ישירה בתחום הנדל"ן המסחרי אינה מעשית עבור מרבית המשקיעים, בהתחשב בהשקעה הגדולה הנדרשת לרכישת נכס אחד ולבקרה הנדרשת לניהול הבניין או בניינים. "משקיעים שלא רוצים להתמודד עם כל בעיות הבעלות הישירה (או אין להם את ההון לרכוש נכסים שלמים) יכולים עדיין להיכנס למשחק בכמה דרכים.

אחת היא באמצעות השקעות נדל"ן השקעות (REITs). נדל"ן מסחרי REITs להחזיק תיק נכסים (כמו קרן נאמנות מחזיקה במניות או אג"ח), אבל הם נסחרים; זה עושה את זה קל לקנות ולמכור, מתן נזילות בתחום זה נוזל לשמצה. מנהלי REITs מטפלים בכל פרטי הרכישה, התחזוקה, הדיירים וכן הלאה. הם מקבלים גם שיקולי מס מיוחדים ומציעים בדרך כלל למשקיעים תשואות גבוהות; הם יכולים להיות מכוון כלפי מתן הכנסה, הון או שניהם.

"הדרך הנוחה ביותר עבור רוב המשקיעים הפרטיים לנצל את שוק הנדל"ן המסחרי היא דרך REITs", אומר כריסטיאן תומאס, יועץ השקעות עם Glastonbury, Conn מבוססי USI יועצים. "REITs הוקמו על ידי הקונגרס רק למטרה זו, ולרוב יש תמחור יומי. "(לקבלת מידע נוסף, ראה:

מה הם הסיכונים של REITs? ). אם אתה מעוניין בגיוון נוסף, "מוצרים המבוססים על אינדקס, כגון תעודות סל העוקבות אחר מדדי נדל"ן ו - REIT, מספקים אמצעי חסכוני לגישה לפורטפוליו מגוונות של ריט", מציין אורזאנו. של אחד כזה, iShares תעשייתי / משרד נדל"ן ETF, להלן.) דרך נוספת להיכנס לתחום המסחרי היא באמצעות ניירות ערך מסחריים מגובי משכנתאות (CMBS), איגרות חוב בריבית המחזיק חבילות של משכנתאות מסחריות. של CMBS צפוי לעלות ל -150 מיליארד דולר ב -2017 מ -115 מיליארד דולר צפויות ב -2015, על פי תחזית הקונצנזוס נדל"ן של המכון העירוני.