משקיעים אשר להעיף בתים הם גיבורים unsung של הנדל"ן. הם לוקחים מוזנחים, מוזנח ולפעמים פגום בכוונה נכסים ולהפוך אותם לחיות, אפילו יפה, שוב. אם אתה רוצה להפוך תכונות, אתה בטח כבר יודע על מלכודות כגון בעיות נסתרות ועלויות overruns. אבל האם ידעת שכאשר אתה מוכר נכס, אתה נדרש לחשוף מידע על מצבו שעלול להשפיע לרעה על ערכו? אם בכוונה להסתיר מידע כזה, אתה יכול להיות מורשע בהונאה בנוסף לתביעה. מכירת הנכס "כמות שהוא" לא תפטור אותך מגילויים אלה.

- לקבלת מידע נוסף על קניית בית, ראה: מדריך לרכישת בית ב U. S)

כללים אלה משפיעים על כל אדם מוכר בית; עם זאת, הם נוטים יותר להשפיע על סנפירים, אשר לעתים קרובות להתמודד עם נכסים במצב גרוע. למד את החוקים הספציפיים של המדינה לגבי הגילויים הנדרשים מהנדל"ן הממלכתי שלך ומחלקת התכנון המקומית. מדינות מסוימות מקלות יותר מאחרות בדרישות הגילוי שלהן. הנה כמה סוגים של מידע שייתכן שתידרש לגלות - או אולי תרצה לחשוף, גם אם חוקי המדינה אינם מחייבים זאת - כך שלקונה שלך לא תהיה סיבה להגיש תביעה נגדך.

1. מוות בבית

קונים מסוימים עשויים להיות חששות או אמונות טפלות על רכישת בית שבו מישהו מת, אז חשוב לדעת אם המדינה שלך מחייבת המוכרים לחשוף מוות הקודם בבית.

"כל מדינה תהיה שונה במקצת דרישות גילוי", אומר ג 'ים Olenbush, מתווך נדל"ן טקסס. "בטקסס, למשל, אין צורך לחשוף מקרי מוות כתוצאה מגורמים טבעיים, התאבדויות או תאונות שאינן קשורות לנכס."

"המוכר נדרש לחשוף מקרי מוות קשורה למצבו של הרכוש או לפשעים אלימים ", הוא אומר, למשל, אם ילד של דייר קודם טבע בבריכה כי אין לו את גדר הבטיחות המתאימה, המוכר צריך לחשוף את המוות גם לאחר תיקון את בעיית הבטיחות על ידי התקנת המתחם בריכה נאותה.ישנם, עם זאת, הנסיבות שבו המוכרים לא צריך לחשוף את המוות על הנכס.

"אין מדינות בהן יש חובה לחשוף את מותו של אדם אשר מת בנסיבות טבעיות ", אומר עו"ד מתיו ריישר, מנכ"ל LegalAdvice." עם זאת, חלק מהמדינות מטילות חובה על בית או דירה עם סטיגמה, שבהם יש התאבדות או רצח. להטיל חובה חיובית על מוכר אם y יש בידיעה כי הנדל"ן שלהם הוא רדוף על ידי המתים."גם אם הגילוי אינו נדרש - לדוגמה, גיאורגיה אינה דורשת את גילוי הרצח או התאבדות - ייתכן שתרצה לטעות בצד של מתן הודעה על קונה על מוות על הנכס. "אם המוכר מודאג לגבי אחריות, העצה הטובה ביותר היא ללכת קדימה לחשוף הכל upfront גם אם זה לא נדרש על פי חוק", אומר Olenbush. "הקונים תמיד ישמעו על דברים מהשכנים, וההפתעה עלולה לגרום להם לחזור מחוזה הרכישה או לתהות מה עוד המוכר לא אומר להם. "

2. מפגעים בשכונה

מטרד הוא רעש או ריח ממקור מחוץ לבית אשר עלול לגרות את הדיירים של הנכס. צפון קרוליינה דורש המוכרים לחשוף רעשים, ריחות, עשן או מטרד אחר ממקורות מסחריים, תעשייתיים או צבאיים המשפיעים על הנכס. מישיגן דורש המוכרים לחשוף חוות, פעולות חקלאיות, מטמנות, שדות תעופה, טווחי ירי ומטרדים אחרים בסביבה, אבל פנסילבניה משאיר אותו לקונה כדי לקבוע את נוכחותם של מטרד חקלאי.

3. מפגעים סביבתיים וטבעיים

אם הבית נמצא בסיכון מוגבר לנזק מאסון טבע או זיהום סביבתי ידוע או פוטנציאלי, ייתכן שתידרש לגלות מידע זה לקונה.

חוק טקסס דורש המוכרים לחשוף את נוכחותם של פסולת מסוכנת או רעילה, אסבסט, בידוד אוריאה פורמלדהיד, גז ראדון, צבע מבוסס עופרת ושימוש הקודם של הנחות לייצור מתאמפטמין.

נכס בניו יורק תנאי נכס חוק מחייב המוכרים להודיע ​​קונים על אם הנכס ממוקם במישור המבול רגיל, ביצה או מחוז חקלאי; אם זה היה אי פעם אתר פסולת; אם היו אי פעם טנקים אחסון דלק מעל או מתחת הקרקע על הנכס; אם ואיפה המבנה מכיל אסבסט; אם יש אינסטלציה להוביל; אם הבית נבדק עבור ראדון; והאם כל דלק, שמן, חומר רעיל או רעיל נשפך או דלף על הנכס.

מדינות יכולות גם לדרוש גילוי של שקיעה שלי, בורות תת קרקעיים, התנחלות, הזזה, מהפך או פגמים אחרים יציבות כדור הארץ. קליפורניה סכנות טבעיות גילוי חוק דורש המוכרים לחשוף אם הנכס נמצא באזור סיכון סייסמי ולכן יכול להיות כפוף נזילה או מפולות לאחר רעידת אדמה.

בעוד רוב דרישות הגילוי נשלטים על ידי מדינות, הממשלה הפדרלית מנדט אחד: גילוי כי צבע מבוסס עופרת עשוי להיות נוכח על כל נכס שנבנה לפני 1978.

4. מידע על התאחדות בעלי בתים

אם הבית נשלט על ידי איגוד בעלי בתים (HOA) עליך לגלות עובדה זו. אתה גם צריך לדעת על הבריאות הפיננסית של HOA ולספק מידע זה לקונה, כך שהוא או היא יכולים לקבל החלטה רכש הודיע. "קונה שאני מכיר רכש דירה, [ו] המוכר שכח בטעות לתת לקונה את 12 החודשים האחרונים של הפגישה", אומר אד קמינסקי, נשיא ומנכ"ל הספורט של סטארסטאר במנהטן ביץ ', קליפורניה."שבעה חודשים לאחר מכן הקונה הוערך 30 $, 000 עבור שיפורים רכוש. המוכר נתבע לאחר מכן על ידי הקונה על כך שלא לחשוף את ההערות החשובות. "

5. תיקונים

מה יש לך לתקן ולמה? הקונים צריכים לדעת את ההיסטוריה של תיקון הבית כדי שיוכלו לקבל את מפקח הבית שלהם להקדיש תשומת לב נוספת לאזורים בעייתיים ולהיות מודעים לבעיות עתידיות סבירות. חוק טקסס, למשל, דורש המוכרים לחשוף הקודם מבניים או תיקונים גג; המזבלה, ההתיישבות, תנועת הקרקע או קווי השבר; פגמים, תקלות או תקלות בקירות, בגג, בגדרות, ביסודות, ברצפות, במדרכות ובכל בעיה עכשווית או קודמת המשפיעה על שלמות המבנה. ייתכן גם צריך לחשוף תיקונים חשמליים או אינסטלציה וכל בעיות אחרות הייתם רוצים לדעת אם היית הולך לקנות את הבית ולחיות בו.

6. נזקי מים

כאשר המים נכנסים למקום שבו אסור להם, הוא עלול לפגוע ברכושם האישי, לערער את מבנה הבית ואף ליצור סיכון בריאותי אם הוא מעודד את צמיחת עובש. המוכרים צריכים לחשוף דליפות בעבר או בהווה או נזק מים. מישיגן, למשל, מחייבת את המוכרים לחשוף עדויות למים במרתף או בזחילה, דליפות גג, נזקים גדולים משטפונות, סוג מערכת האינסטלציה (למשל, גלוונים, נחושת, אחרים) וכל בעיות אינסטלציה ידועות. זה יכול להיות קשה לדעת על בעיות מים (וסוגים רבים אחרים של בעיות) אם אתה מרפרף על הבית רק לבד זה חודש או חודשיים. "ישנם סיכונים רבים עבור סנפירים או אחרים המעורבים בבית סגירת שבו כמה עבודה נדרשת על הנכס כי לא היה ברור על הליכה, במיוחד בחורף או במהלך כישוף יבש", אומר ביל מחיר, אילינוי עורך דין עסקי. "עם החורף, גג דליפות או יש רעפים ישנים מאוד לא יכול להיות מסוגל להיבדק על ידי הקונה או מפקח הבית שלהם. באופן דומה, כישוף יבש יכול להסתיר בעיות עם מרתף דולף. "במצבים כגון אלה, לבדוק כדי לראות כמה ההגנה שלך חוקי המדינה מציעים מ לחשוף מידע שאתה לא היה שום דרך לדעת.

7. פריטים חסרים

לפעמים homebuyers יש כל כך הרבה על דעתם כי הם עלולים שלא להבחין כי בבית חסר מרכיב חיוני עד לאחר שהם עוברים פנימה כמה מדינות "גילוי חוקים מנסים למנוע את הבעיה. טקסס ומישיגן, למשל, דורשים מהמוכרים לגלות אם הנכס מגיע עם רשימה ארוכה של פריטים, כולל מכשירי מטבח, מיזוג אוויר מרכזי וחימום, מרזבי גשם, מאווררי פליטה ותנורי מים.

8. גילויים אפשריים אחרים

הקונים צריכים לדעת אם הבית נמצא ברובע היסטורי מיוחד כי זה ישפיע על יכולתם לבצע תיקונים ושינויים, וזה עשוי גם להגדיל את העלות של פעילויות אלה.

חוק טקסס מחייב את המוכרים לחשוף טרמיטים אקטיביים או חרקים אחרים להרס עצים, נזקי טרמיטים או ריקבון עצים הזקוקים לתיקון, נזקי טרמיטים קודמים וטיפול בטרמיטים קודמים.חוק מישיגן וצפון קרוליינה גם מחייב את המוכרים לחשוף כל היסטוריה של התפשטות. התייעץ עם חוקי המדינה שלך כדי לראות אם עליך לחשוף מידע על מזיקים כלשהם.

ייתכן שתידרש גם לגלות בעיות עם ניקוז או דירוג, ייעוד, תביעות משפטיות, שינויים ללא היתרים, סכסוכי גבולות וקלות.

כיצד לגלות

מדינות מסוימות, כגון מישיגן וצפון קרוליינה, מחייבות את המוכרים להשתמש בטופס גילוי ספציפי. אם לא, מחלקת המדינה שלך או עמלה של נדל"ן או איגוד המתווך של המדינה יהיה בדרך כלל יש טופס מומלץ אתה יכול להשתמש. הצורה עשויה להיות פחות או יותר מקיפה ממה שמחייב חוק המדינה. אם הטופס אינו מקיף מספיק עבור המצב שלך, להשלים אותו עם רשימה של פריטים נוספים אתה רוצה לחשוף. המוכר צריך לעשות את כל הגילויים לקונה בכתב, וגם את הקונה ואת המוכר צריך לחתום על תאריך המסמך. הקפד לבדוק מה אתה צריך לחשוף, ואיך זה צריך להיות מנוסח, עם עורך דין הנדל"ן.

השורה התחתונה

גם אם גילוי מסוים אינו נדרש באזור שלך, אם יש לך מידע על בית שעשוי להפוך את הקונה לא מרוצה, ייתכן שתרצה לחשוף אותו בכל מקרה. בנוסף על הסיבות המוסריות להיות כנים עם קונים פוטנציאליים - ואת הרצון למנוע את ההוצאות ואת הטרחה של תביעה - יש לך מוניטין כדי להגן. אם יש לך חששות בנוגע לשאלה האם חשפת את מצב הנכס כהלכה, צור קשר עם עורך דין בתחום הנדל"ן במדינה שלך.