השקעות נדל"ן להשקעה (REITs) הן קטגוריה קטנה יחסית להשקעה; היו רק 123 ריטס הון עצמי במדד FTSE NAREIT, הכולל את כל ה- REITs הנסחרים בבורסות NYSE, NASDAQ ו- AMEX, ברבעון הרביעי של 2011. עם זאת, למרות שקבוצת ההשקעות של REIT קטנה, היא מכילה קטגוריות משנה רבות ובתחומי משנה אלה כל ריט הוא ייחודי.

TUTORIAL: היכרות עם השקעות נדל"ן

"לעתים קרובות, קרנות ריט מופיעות פשוטות אבל הן השקעות מורכבות מאוד", אומר מייק מיינס, בוקה רטון, פלורידה. "הם יכולים למלא תפקיד משמעותי בתיק השקעות על ידי מתן נכס לא מתואם, הכנסה ואולי גם עליית ערך", מוסיף מיינס. הוא אומר כי רוב מודלים הקצאת הנכסים קוראים למשקיעים לשים 1 עד 7% מהקרנות שלהם REITs.

אם אתה רוצה להוסיף REITs לתיק שלך, המשך לקרוא. מאמר זה יתאר את המאפיינים העיקריים של שלוש קטגוריות משנה של REITs הון: ריט תעשייתיים, ריט multifamily ו REITs המלון. (למד עוד על אפשרויות REIT ב

5 סוגים של REITs וכיצד להשקיע בהם .) - <->

ריט תעשייתי

ריטס תעשייתיים, הנחשבים למקטע של ענף התעשייה / המשרד, מייצגים כ -7% מהשקעות ה- REIT הכלולות במדד FTSE NAREIT. ריטקס תעשייתיים רוכשים, מחזיקים ומנהלים נכסים תעשייתיים, כגון מחסנים, מרכזי הפצה, מרכזי ייצור, מבנים גמישים / משרדים, קרקע לא מפותחת, פארקים עסקיים וחלל עתיר ידע. ריטס תעשייתיים מתוארים במספר הנכסים שבבעלותם, במספר הלקוחות / הדיירים שלהם, במספר המקומות בהם הם פועלים ובמספר השכירות הרבועה שבבעלותם. כדי להשיג גיוון, ריט תעשייתי לעיתים קרובות יש אחזקות המקיפים מגוון של מיקומים גיאוגרפיים, תעשיות ודיירים.

תעשייה REITs לעתים קרובות לבחור מיקומים גיאוגרפיים הממוקמים אסטרטגית להפצה. רכבות, שדות תעופה, נמלי ים וחילופי כבישים ראשיים נחשבים לרכיבים של מיקום אסטרטגי, משום שהם מאפשרים את תנועת הסחורה. REITs גם לאתר את אחזקותיהם באזורים גיאוגרפיים כי ביצועים טובים מבחינה כלכלית. מנהלי ה- REIT בוחנים את מה שמניע את הכלכלות בערי היעד שלהם ומעריכים אם הביקוש לנכסים תעשייתיים צפוי לגדול, להישאר יציב או לרדת בשנים הקרובות. הם עשויים להתמקד נוסף בשווקים העונים על סף אוכלוסיה מינימלי או שיש להם כמות מסוימת של נדל"ן תעשייתי. מיקומים עם קרקע תעשייתית מוגבלת, המתרגמת לאספקה ​​מוגבלת ותחרות מוגבלת, הם גם יתרון.

הדיירים של נכסים תעשייתיים REIT הם רחב טווח, אבל הם עשויים להיות בעסקי בנייה, הנדסה, מזון, משקאות או טכנולוגיית מידע.דיירים אפשריים אחרים כוללים יצרנים, חברות תחבורה, ספקי לוגיסטיקה וקמעונאים. חברות לאומיות ובינלאומיות נוטות לעשות דיירים רצויים, כי הם הקימו, עסקים מוכחים כי הם צפויים לשלם את שכר הדירה.

על ידי בעלות על נכסים מגוונים עם דיירים מגוונים, ריט תעשייתי יכול להגן על עצמו מפני נדנדות בהכנסות השכירות הנגרמת על ידי ירידה באזור מסוים או בתעשייה. המיתון של תאריכי החכירה של נכסי התיק גם מגן על ה- REIT מפני אובדן פתאומי של הכנסה, אם חבורה של נכסים היו להתפנות בבת אחת. מאפיינים גמישים וניתן להפוך משימוש אחד למשנהו יכול גם לסייע ריט תעשייתי לשמור על זרם ההכנסות שלה על ידי הפיכת נכסים פנויים לשווק למגוון רחב יותר של דיירים פוטנציאליים. (לקבלת מידע נוסף על ניתוח סוג זה של השקעה, קרא

כיצד להעריך השקעות נדל"ן להשקעה (REIT) .) ריטס multifamily

רוב REITs מגורים הם ריטס multifamily, המכונה גם REITs דירה. נכון לרבעון הרביעי של 2011, 15 מתוך 123 קרנות הון עצמי, או 12%, היו REITs רב-משתנים. דירות REITs מאפיינות את עצמן במספר הנכסים שבבעלותן ובמספר היחידות שמכילות הנכסים. דירה ריט מחזיקה תיק נכסים להשכרה. אלה הם בדרך כלל נכסים למגורים גדולים, כגון אמצע עלייה וגובה קומות, דיור תלמיד דיור בכיר. תכונות multifamily לעתים קרובות יש מאות יחידות דיור למגורים בבית אחד רכוש. כמה התפתחויות multifamily אפילו אלפי יחידות. חלק REITs דירה "משולבים במלואם," כלומר, הם לא רק נכסים משלו, אלא גם לפתח, redevelop ולנהל אותם.

Multifamily REITs להפיק את הביצועים שלהם מחירי השכירות ושיעורי התפוסה. ככזה, ריטס multifamily נראה להשקיע בשווקים שיש להם צמיחה כלכלית חזקה מחסומים גבוהים בכניסה, וכי הם מוכנים ליהנות משמרות אוכלוסין, כגון הדור התינוק בומר ההזדקנות נע לתוך דיור בכיר הדור דורדים מהוריהם בתים ותוך דירות. הקמת משק בית חדש פירושו גם ביקוש מוגבר לדיור.

תעסוקה היא יסוד נוסף של ביצועים ריט multifamily. אם אין מקומות עבודה בעיר מסוימת, תהיה ירידה בביקוש לדיור. מצד שני, הכנסות הדוק יותר יכול לשפר את הביקוש לדיור להשכרה, לעומת דיור בבעלות, ולעזור ריטס multifamily אם השכירות היא סבירה יותר מאשר בעלות. עם זאת, בשווקים מסוימים, כגון וושינגטון, ד C. אנשים ישכרו על ידי בחירה גם אם הבעלות היא סבירה יותר, בגלל הגמישות כי השכרת מציעה. יחד עם מנהטן, וושינגטון, ד C. הוא אחד השווקים הגדולים multifamily דיור בארצות הברית, על בסיס נפח המכירות הכולל של יחידות multifamily. באופן כללי, שוקי הדירות הם החזקים ביותר על החופים המזרחי והמערב, ולכן כמה ריטים multifamily לרכז את אחזקותיהם באזורים אלה.

REITs רבים multifamily להתמקד גבוה סוף נכסים יוקרה כי למשוך דיירים באיכות גבוהה יותר ולתמוך דמי השכירות יקר יותר. בעלות על נכסים כאלה בדרך כלל פירושה כי REITs חייב לנהל שירותים כמו בתי מועדון, בריכות שחייה, חדרי כושר, חדרי משחקים ומרכזים עסקיים שהם חלק מהנכסים היוקרתיים. עם זאת, high-end מפרט הפרוייקט יכול לעזור לשמור על השוכרים גם כאשר קונים הוא זול יותר. עבור אותו תשלום חודשי, זה עשוי להיות אפשרי לשכור מקום הרבה יותר נחמד מאשר אחד יכול לקנות.

אחד הסיכון של ריטס multifamily היא אובדן הכנסה אם זה לא יכול לשמור על התושבים הנוכחיים ולמשוך חדשים. זה יכול לקרות אם שוק הדיור התחרות עושה סוג אחר של דיור או נכס מתחרה אטרקטיבי יותר. מחירי הבתים הנמוכים יכולים גם להשפיע לרעה על ריטס multifamily כמו הדיירים מחליטים להיות בעלי בתים. שינוי זה יכול להפחית דמי השכירות ושיעורי התפוסה עבור נכסים multifamily. שטוח או ירידה בשכר יכול גם לאיית צרות כפי שהוא מגביל את יכולתם של בעלי הנכס להעלות את דמי השכירות.

Multitamily REITs נחשבים דרך טובה לגוון את השקעות הנדל"ן, כי כאשר הבעלות על בתים יורדת, השכירות עולה ריט דירות לבצע טוב יחסית. ואכן, כמה אנליסטים דיור חשבו multitamily REITs נהנו הבועה הדיור פרץ כמו עיקולים, מחירי מדוכא ומימון הדוק עשה שכירת יותר אטרקטיבי מאשר לקנות. על פי האיגוד הלאומי של השקעות נדל"ן נאמנויות (NAREIT), כאשר דמי השכירות עולים, ההכנסות הנוספות מקבל ישירות על בעלי המניות כי לפי החוק, REITs צריך לשלם 90% מההכנסה החייבת כדיבידנד.

במקום בדירה בבניין דירה, השקעה בדירה REIT מספקת פיזור גדול בהרבה על פני נכסים שונים ואזורים גיאוגרפיים, כמו גם חיסכון בזמן וניהול רכוש מקצועי.

Hotel REITs

מלון REITs, לא מפתיע, מלון נכסים ידועים גם לינה או REITs נופש. נכון לרבעון הרביעי של 2011, 14 מתוך קרנות ה - REIT הנ "ל נסחרו במדד FTSE NAREIT. כמו REITs multifamily, REITs המלון מתוארים על ידי מספר נכסים ומספר החדרים בבעלותם. ישנם סוגים רבים ושונים של נכסי מלון כי מלון ריט יכול להיות הבעלים, כולל שירות מוגבל, שירות מלא, נופש, מרכז כנסים, סוויטה ונמל התעופה. אתה עלול להיות מופתע לגלות כי כמה נכסי מלון המופעלים תחת מריוט הפופולרי, הייאט, הילטון, סטארווד מותגים פיירמונט הם בבעלות REITs המלון. REITs יכול להיות גם עניין המיזם המשותף בבתי מלון, ולא בעלות מלאה.

מלון REITs שואב ערך מהשווי הבסיסי של נכסי המלון אשר בבעלותה של REIT ומהכנסות הנובעות מנכסים אלו. רווחי המלונות מושפעים מהביקוש הצרכני והעסקי לשירותי לינה ולינה, תעריפי חדרים, שיעורי תפוסה וביקוש לסוגים שונים של חדרים וסוגי חדרים (e. G, high-end, end-end). מלון REIT יכול גם להרוויח הכנסה על ידי רישוי מותג המלון.זה יכול לעזור למלון REIT לגוון את זרם ההכנסות שלה ולהקטין את סיכון ההשקעה שלה. רכישת בתי מלון עם הכרה שם המותג הלאומי יכול להיות אסטרטגיית ההשקעה REIT המלון.

המשקיעים בדרך כלל משתמשים בכספים מפעילות (FFO) וקרנות מתואמות מפעילות (AFFO) כדי להעריך את רווחי REIT. מדידה פיננסית ייחודית המשמשת בניתוח הפיננסי של מלון REIT להערכת הביצועים של נכסי מלון בודדים ולהשוות ביצועים בין נכסים שונים היא הכנסה לחדר זמין, המכפילה את שיעור התפוסה של המלון בשיעור החדר היומי הממוצע.

השלבים הבאים

קביעת הקטגוריה או קטגוריות המשנה של REIT להשקעה היא רק צעד ראשון.
"המשקיעים צריכים לשקול גורמים שונים בעת בחירת REIT המתאימה לתוכנית ההשקעה שלהם, כולל ניסיון הנאמנות ושנים של פעילות עסקית מוצלחת, רישומים, חובות, חוב, מוניטין כולל ומיסוי על ה- REIT", אומר דוד ב ' לבן, JD, CPA, CLU, ChFC, ונשיא דוד. ב פיננסי לבן ב דטרויט, מישיגן

הוא גם מציע כי המשקיעים מסתכלים על כספים מהפעולות כדי לוודא את REIT הוא כיסוי מלא את תשלום הדיבידנד, ויש עוד גורמים לשקול.

"משקיעים צריכים להיות מודעים למספר מכשולים פוטנציאליים בעת השקעה ב- REITs, כולל חומרים מתנפחים, חוסר גילוי מלא בתהליך המכירה, חוסר נזילות והשקעה לטווח ארוך.המשקיעים צריכים גם לחפש דיבידנדים שיכולים , במיוחד אם ה- FFO לא יכסה את הדיבידנד ", מוסיף וויט.

השורה התחתונה

REITs מציעים למשקיעים דרך נוחה וזולה כדי להשיג חשיפה לקבוצה מגוונת של אחזקות נדל"ן. כמעמד הנכס הייחודי נע בצורה שונה ממניות ואיגרות חוב, הם עושים תוספת לוגית לתיק. (לקבלת מידע נוסף, קרא את The REIT Way היסודות של מיסוי REIT .)