אם אתה רוצה תשלום חודשי על המשכנתא שלך זה נמוך יותר ממה שאתה יכול לקבל על הלוואה בריבית קבועה, אתה עשוי להיות מפתה על ידי משכנתא ריבית בלבד. על ידי ביצוע תשלומים ראשי במשך כמה שנים בתחילת תקופת ההלוואה שלך, יהיה לך תזרים מזומנים חודשי טוב יותר. אבל מה קורה כאשר תקופת הריבית בלבד היא למעלה? מי מציע הלוואות אלה? ומתי זה הגיוני לקבל אחד? הנה מדריך קצר לסוג זה של משכנתא.

-> ->

איך לעבוד תשלומים

ב הבסיסית ביותר שלה, משכנתא לריבית בלבד היא אחת שבה אתה רק לבצע תשלומי הריבית עבור השנים הראשונות - בדרך כלל 5 או 10 - ופעם מסתיים תקופה , אתה משלם הן קרן וריבית. אם אתה רוצה לבצע את תשלומי הקרן במהלך תקופת הריבית בלבד, אתה יכול, אבל זה לא דרישה של ההלוואה.

בדרך כלל אתה רואה הלוואות בריבית בלבד מובנות כמו 3/1, 5/1, 7/1 או 10/1 מתכווננת שיעור משכנתאות (ARM). המלווים אומרים את 7/1 ו 10/1 הבחירות הן הפופולריות ביותר עם לווים. ככלל, תקופת הריבית בלבד שווה לתקופת הריבית הקבועה בגין הלוואות בריבית משתנה. כלומר, אם יש לך 10 ARM, למשל, היית משלם ריבית רק עבור 10 השנים הראשונות.

- ב - ARM, לאחר סיום תקופת ההקדמה, הריבית תתאים אחת לשנה (שם מגיע ה "1") על בסיס ריבית ריבית כגון LIBOR פלוס מרווח שנקבע על ידי המלווה. שיעור הסמן משתנה כאשר השוק משתנה, אבל המרווח נקבע מראש בעת הוצאת ההלוואה.

שינויים בריבית מוגבלים על ידי מכסות שער. זה נכון לגבי כל זרועות, לא רק נשק רק עניין. הריבית הראשוני מכסה על 3/1 נשק ו 5/1 ARMS הוא בדרך כלל שני, אומר קייסי פלמינג, קצין הלוואה עם C2 Financial Corp בסן דייגו ומחבר הספר הלוואה: כיצד לקבל את המשכנתא הטובה ביותר האפשרית. כלומר, אם הריבית ההתחלתית שלך היא 3%, אז, כאשר תקופת הריבית בלבד מסתיים בשנה ארבע או שש שנים, הריבית החדשה שלך לא יהיה גבוה מ -5%. ב 7/1 נשק ו 10/1 ARMs את שער הריבית הראשונית היא בדרך כלל חמישה.

לאחר מכן, העלאות שיעור מוגבלים בדרך כלל ל 2% בשנה, ללא קשר לתקופה המבוא של ARM היה. כובעי Lifetime כמעט תמיד 5% מעל הריבית ההתחלתית של ההלוואה, אומר פלמינג. אז אם שיעור ההתחלה שלך הוא 3%, זה עלול לעלות ל 5% בשנה 8, 7% בשנת תשע ומקסימום ב 8% בשנה 10.

לאחר תקופת עניין בלבד, תצטרך להתחיל repaying הקרן על פני שאר תקופת ההלוואה (על בסיס מופחת במלואו, ב משאיל לדבר). הלוואות של היום רק עניין אין תשלומים בלון; הם בדרך כלל אינם מורשים על פי החוק, אומר פלמינג.אז אם המונח המלא של ARM 7/1 הוא 30 שנים, ותקופת הריבית בלבד היא שבע שנים, בשנה שמונה, התשלום החודשי שלך יחושב מחדש על סמך שני דברים: הראשון, הריבית החדשה, ושנית, החזר קרן על פני 23 השנים הנותרות.

הלוואה פחות בריבית בלבד>

משכנתא בריבית בלבד בריבית קבועה אינה נפוצה, אם כי תמצא אותם דרך בנק אוף אמריקה אם אתה צריך הלוואה ענק (הלוואה בסכום של יותר מ 417 $ , 000) או באמצעות הצי הפדרלי אשראי איגוד עבור שני הלוואות קונפורמינג (הלוואות בדרך כלל מוגבל ל 417 $, 000 ברוב חלקי הארץ) ו הלוואות ענק. כדי להצטרף FCU הצי, תצטרך להיות מזוהה עם הכוחות המזוינים U. S., מחלקת ההגנה, משמר החופים או המשמר הלאומי או להיות קשור חבר FCU הצי. (ראה

Jumbo לעומת קונבנציונאלי משכנתאות: איך הם שונים .) עם הלוואה בריבית קבועה 30 שנה בלבד, אתה יכול לשלם ריבית רק במשך 10 שנים, ולאחר מכן לשלם ריבית בתוספת קרן עבור 20 השנים הנותרות. בהנחה שאתה לא לשים שום דבר לעבר המנהל במהלך אותן 10 השנים הראשונות, התשלום החודשי שלך יקפוץ באופן משמעותי בשנה 11, לא רק בגלל שתתחיל להחזיר את הקרן, אלא בגלל שאתה תהיה החזר הקרן מעל 20 שנים במקום 30 שנים. מאז אתה לא משלם את הקרן במהלך תקופת הריבית בלבד, כאשר קצב מאפס, תשלום הריבית החדש שלך מבוסס על סכום ההלוואה כולו. הלוואה $ 100, 000 עם ריבית 3. 5% יעלה רק 291 $. 67 לחודש במהלך 10 השנים הראשונות, אך 579 $. 96 לחודש במהלך 20 השנים הנותרות - כמעט כפול.

מעל 30 שנים, $ 100, 000 הלוואה יעלה לך 174, 190. 80 (מחושב כמו $ 291. 67 x 120 תשלומים + $ 579. 96 x 240 תשלומים). אם היית מוציאה הלוואה בריבית קבועה של 30 שנה באותו שיעור ריבית של 5% (המוזכרת בסעיף "איך העבודה תשלומים" לעיל), העלות הכוללת שלך מעל 30 שנה יהיה 161 $, 656. 09. זה $ 12, 534. 71 יותר עניין בריבית בלבד ההלוואה, וכי עלות ריבית נוספת היא למה אתה לא רוצה לשמור על ריבית בלבד ההלוואה שלה לטווח מלא. את הוצאות הריבית בפועל יהיה פחות, עם זאת, אם אתה לוקח את הריבית משכנתא מס ניכוי.

זמינות ההלוואה

מאחר שכה לווים רבים הסתבכו עם הלוואות בריבית בלבד במהלך שנות הבועה, הבנקים מהססים להציע את המוצר היום, אומרת יעל איסקאסיס, סמנכ"ל משכנתאות מרידיאן הראשון בברוקלין, ניו יורק. מחבר הספר השלם לרכישת בית.

פלמינג אומר שרובן ענקיות, הלוואות בריבית משתנה עם תקופה קבועה של 5, 7 או 10 שנים. A ג 'מבו ההלוואה היא סוג של nonconforming הלוואה. שלא כמו הלוואות קונפורמינג, הלוואות noncomforming אינם זכאים להימכר פאני מיי פרדי מאק, שני מוסדות ענק כי הם הרוכשים הגדולים של משכנתאות תואמים סיבה מדוע הלוואות קונפורמינג זמינים כל כך.

כאשר פאני ופרדי קונים הלוואות ממלווים למשכנתאות, הם עושים יותר כסף עבור המלווים להנפיק הלוואות נוספות.Nonconforming הלוואות כמו ריבית בלבד הלוואות יש משכנתא משנית בשוק מוגבל; זה קשה למצוא משקיע שרוצה לקנות אותם. המלווים יותר לתלות על הלוואות אלה שירות אותם בתוך הבית, כלומר יש להם פחות כסף כדי לבצע הלוואות נוספות. הלוואות בריבית בלבד ולכן לא זמין לציבור הרחב. גם אם הריבית בלבד ההלוואה אינה הלוואה ענק, זה עדיין נחשב nonconforming. (למידע נוסף על

Fannie Mae: מה זה עושה ואיך זה פועל .) כי הלוואות בריבית בלבד אינם זמינים באופן נרחב כמו, למשל, הלוואות בריבית קבועה של 30 שנה, הדרך הטובה ביותר למצוא המלווה עניין טוב בלבד היא דרך מתווך מכובד עם רשת טובה, כי זה ייקח קצת קניות רציני כדי למצוא ולהשוות מציעה ", אומר פלמינג.

בנוסף לבנק אוף אמריקה, חיל הים FCU וחברות המקורות המומחים שלנו לעבוד עבור - C2 Financial Corp, ראשית Meridian למשכנתאות אנג'ל אלון הבית הלוואות - המלווים אחרים מצאנו כי מציעים ריבית בלבד הלוואות כוללים EverBank, בנק האיגוד הפרטי בנק, שוק המלווה SoFi, אזרחי בנק, בנק האינטרנט ו סיטונאות בבריטניה למשכנתאות. זה לא רשימה ממצה, אבל הוא מציע נקודת התחלה אם אתה קניות עבור הלוואה עניין בלבד.

השוואת עלויות

"העלאת הריבית עבור התכונה ריבית בלבד משתנה על ידי המלווה ועל ידי יום, אבל אתה חושב שאתה תשלם לפחות פרמיה של 0.2% 25% בריבית", אומר פלמינג.

כמו כן, ויטני פייט, נשיא אנג 'ל אלון הלוואות הבית באטלנטה, אומר כי שיעור על משכנתא ריבית בלבד הוא 0. 125% עד 0. 375% יותר מאשר שיעור ההלוואה הפחתת בריבית קבועה או ARM, בהתאם לפרטים.

הנה איך התשלומים החודשיים שלך ייראה עם הלוואה $ 100, 000 ריבית בלבד לעומת הלוואה בריבית קבועה או ARM הפחתת מלא, כל אחד בשיעור אופייני עבור סוג זה של הלוואה:

7 שנים, ריבית בלבד, 3. 125%: 260 $. 42

• 30 שנה בריבית קבועה הלוואה (לא ריבית בלבד), 3. 625%: 456 $. 05
• 7 שנים, ARM הפחתה מלאה (הפחתה של 30 שנה), 2. 875%: 414 $. <קודם < 63 פחות לחודש לכל 100 $, 000 לווה עבור שבע השנים הראשונות לעומת 30 שנה הלוואה בריבית קבועה, ו 154 $. 47 פחות לחודש לעומת הפחתה מלאה של 7/1 ARM.
• אי אפשר לחשב את עלות החיים בפועל של הלוואה בריבית משתנה רק כאשר אתה לוקח את זה כי אתה לא יכול לדעת מראש מה הריבית לאפס כל שנה. אין באמת דרך ballpark את העלות, או, אומר פלמינג, אם כי אתה יכול לקבוע את שיעור הריבית לכל החיים ואת הרצפה מהחוזה שלך, כך שאתה יכול לחשב את עלות החיים המינימלית ומקסימלית, וידוע כי העלות בפועל שלך היה נופל איפשהו בין לבין. "אבל זה יהיה טווח עצום, "אומר פלמינג.

השורה התחתונה

משכנתאות מסוג "ריבית בלבד" יכולות להיות מאתגרות להבנה והתשלומים שלך יגדל באופן משמעותי לאחר סיום תקופת הריבית בלבד.אם ההלוואה עניין בלבד שלך הוא ARM, התשלומים שלך יגדל עוד יותר אם הריבית להגדיל, וזה הימור בטוח בסביבה של היום שיעור נמוך. הלוואות אלה הם הטובים ביותר עבור לווים מתוחכמים אשר מבינים את האופן שבו הם פועלים ומה הסיכונים הם לוקחים. הערה: מקור מתורגם על ידי תוכנת תרגום מכונה, לחץ כאן כדי לקבל את הגירסה האנגלית. אתה עשוי להתעניין גם ב

משכנתאות: קבוע שיעור נגד להתאמה-שיעור

ו יסודות המשכנתא .