מנקודת מבט כמותית, השקעה בתחום הנדל"ן היא קצת כמו השקעה במניות. כדי להרוויח השקעות נדל"ן, המשקיעים צריכים לקבוע את הערך של הנכסים שהם קונים ולבצע ניחושים משכילים על כמה רווח השקעות אלה יפיק, בין אם באמצעות הערכה רכוש, הכנסות השכירות או שילוב של שניהם.

הערכת השווי מתבצעת בדרך כלל באמצעות שתי מתודולוגיות בסיסיות: ערך מוחלט וערך יחסי. הדבר נכון גם לגבי הערכת רכוש. ההיוון של הרווח הנקי מפעולות רגילות (NOI) לפי שיעור ההיוון המתאים לנדל"ן דומה להערכות שווי מזומנים (DCF) מהוון (DCF) למניות תוך שילוב מודל מכפיל ההכנסה ברוטו בנדל"ן, בדומה להערכות שווי יחסי למניות. כאן אנו נסתכל על איך ערך נכס הנדל"ן באמצעות שיטות אלה.

-> ->

TUTORIAL: כיצד לקנות את הבית הראשון שלך

השוואות הון השוואתי

מודלים הערכה מוחלטת לקבוע את הערך הנוכחי של תזרימי מזומנים נכנסים עתידיים כדי להשיג את הערך הפנימי של המניה; השיטות הנפוצות ביותר הן מודלים של חלוקת דיבידנדים וטכניקות תזרים מזומנים מהוון. מאידך גיסא, שיטת השווי היחסי מצביעה על כך ששני ניירות ערך דומים יש לתמחר באופן דומה בהתאם לרווחיהם. יחסים כגון מחיר לרווחים ומחיר למכירות מושווים לחברות אחרות בתוך התעשייה כדי לקבוע אם המניה נמצאת מתחת או מוערכת יתר על המידה. כמו בהערכת השווי המאזני, ניתוח שווי הנדל"ן צריך ליישם הן את ההליכים לקביעת טווח של ערכים אפשריים.

-> ->

חישוב הרווח התפעולי הנקי של נכס מקרקעין

היכן:

NOI - רווח תפעולי נקי

r- שיעור תשואה נדרש על נכסי מקרקעין

g- שיעור צמיחה של NOI

R- שיעור ההיוון (rg)

הרווח הנקי מפעולות רגילות משקף את הרווח שייווצר הנכס לאחר פקטורינג בהוצאות התפעוליות, אך לפני ניכוי מסים ותשלומי ריבית. לפני ניכוי ההוצאות, יש לקבוע את סך ההכנסות הנובעות מההשקעה. ההכנסות הצפויות מהשכרה יכולות בתחילה לחזות בהתבסס על מאפיינים דומים באזור. על ידי ביצוע מחקר שוק תקין, משקיע יכול לקבוע מה המחירים הדיירים מחויב באזור להניח כי דמי שכירות לכל רגל מרובע יכול להיות מיושם על נכס זה. העליות החזויות בשכר הדירה מטופלות בשיעור הצמיחה בתוך הנוסחה.

מאז שיעורי פנוי גבוה הם איום פוטנציאלי על השקעות נדל"ן חוזר, או ניתוח רגישות או הערכות ריאליסטי ריאלי צריך לשמש כדי לקבוע את ההכנסה forgone אם הנכס אינו מנוצל במלוא יכולתו.

הוצאות התפעול כוללות את אלה שנוצרו ישירות על ידי הפעילות השוטפת של הבניין כגון ביטוח רכוש, דמי ניהול, דמי אחזקה ועלויות השירות.יש לציין כי הפחת אינו נכלל בחישוב ההוצאה הכולל. הרווח הנקי מפעולות רגילות של מקרקעין דומה ל - EBITDA של תאגיד.

קביעת שיעור ההיוון המתאים היא קצת יותר מסובכת מאשר חישוב WACC של חברה. אמנם יש דרכים שונות להשיג את שיעור ההיוון, גישה משותפת היא שיטת הצטברות. החל משיעור הריבית, מוסיפים את פרמיית הנזילות המתאימה, פרמיית ההחזר ופרמיית הסיכון. פרמיית הנזילות נובעת בשל אופיו הנזיל של הנדל "ן, פרמיית ה - Recapture עבור ייסוף הקרקע נטו, בעוד שפרמיית הסיכון חושפת את חשיפת הסיכון הכוללת של שוק הנדל" ן.

ההיוון של הרווח התפעולי נטו מהשקעה בנדל"ן לפי שיעור היוון השוק מקביל להנחת זרם דיבידנד עתידי לפי שיעור התשואה הנדרש המתאים, המותאם לצמיחת דיבידנד. משקיעים הון העצמי מכיר מודלים צמיחה דיבידנד צריך מיד לראות את הדמיון. (DDM הוא אחד התיאוריות הפיננסיות הכי בסיסיות, אבל זה רק טוב כמו ההנחות שלה. בדוק לחפור לתוך הדיבידנד מודל הנחה .)

מציאת כושר מניב של נכס > גישת מכפיל ההכנסה ברוטו היא שיטת הערכה יחסית המבוססת על ההנחות הבסיסיות כי נכסים באותו אזור יוערכו באופן יחסי להכנסה ברוטו שהם יסייעו ביצירתם. כפי שהשם מרמז, ההכנסה ברוטו היא סך ההכנסות לפני ניכוי כל הוצאות התפעול. עם זאת, שיעורי הפנוי חייב להיות תחזית על מנת לקבל אומדן הכנסה ברוטו מדויק.

לדוגמה, אם משקיע נדל"ן רוכש 100, 000 רגל מרובע הבניין, בהתבסס על נתוני הנכס דומה הוא יכול לקבוע כי ההכנסה החודשית ברוטו לחודש למטר מרובע בשכונה הוא 10 $. למרות המשקיע עשוי בתחילה להניח כי ההכנסה השנתית ברוטו הוא 12 מיליון דולר ($ 10 * 12 חודשים * 100, 000 רגל רבוע), יש סיכוי להיות כמה יחידות ריקות בבניין בכל זמן נתון. בהנחה שיש שיעור פנויות של 10%, ההכנסה השנתית ברוטו תהיה 10 $. 8 מיליון דולר (12 מיליון דולר * 90%). גישה דומה מיושמת גם לגישה נטו של הרווח התפעולי.

השלב הבא בהערכת שווי של נכס הנדל"ן הוא לקבוע את מכפיל הכנסה ברוטו. זה יכול להיות מושגת אם יש גישה לנתוני המכירות ההיסטוריים. בחינת מחיר המכירה של נכסים דומים וחלוקת ערך זה על ידי ההכנסה השנתית ברוטו שהם יצרו תייצר את המכפיל הממוצע באזור.

סוג זה של גישת הערכה דומה לשימוש בעסקאות מקבילות או כפולות כדי ערך המניה. אנליסטים רבים יחזו את הרווחים של חברה ויכפילו את הנתון למניה לפי יחס הרווח הנקי של התעשייה. הערכת שווי הנדל"ן יכולה להיעשות באמצעים דומים. (למד כיצד לשים את אחד הכלים העליון ניתוח הון לעבוד בשבילך.בדוק

השוואה עמיתים מגלה מניות underwalued .) מחסומים להערכת נדל "ן

שתי שיטות הערכה אלה הנדל"ן נראה פשוט יחסית. עם זאת, בפועל, קביעת שווי הנכס מניב באמצעות חישובים אלה הוא מסובך למדי. ראשית, השגת המידע הנדרש לגבי כל תשומות הנוסחה כגון הרווח התפעולי נטו, הפרמיות הכלולות בשיעור ההיוון ונתוני מכירות דומים עשויות להיות זמן רב ומאתגר. שנית, מודלים אלה של הערכה אינם משפיעים כראוי על שינויים משמעותיים בשוק הנדל"ן כגון משבר אשראי או בום הנדל"ן. כתוצאה מכך, יש לבצע ניתוח נוסף לחיזוי ולגורם בהשפעה האפשרית של המשתנים הכלכליים המשתנים.

בגלל השווקים רכוש פחות נוזלים מאשר בשוק המניות, לפעמים קשה לקבל את המידע הדרוש כדי לקבל החלטה השקעה מושכלת. עם זאת, בשל ההשקעה ההונית הגדולה הנדרשת בדרך כלל לרכישת פיתוח גדול, הניתוח המסובך הזה עשוי להניב תמורה גדולה אם יוביל לגילוי של נכס מופחת (בדומה להשקעה בהון). לכן, לוקח את הזמן כדי לחקור את התשומות הנדרשות שווה את הזמן והאנרגיה.

השורה התחתונה

הערכת שווי נדל"ן מבוססת לעתים קרובות על אסטרטגיות דומות לניתוח הון. בשיטות אחרות, בנוסף להון התפעולי הנקי והרווח המכפיל ברוטו, נעשה שימוש תכוף. כמה מומחים בתעשייה, למשל, יש ידע פעיל פעיל של הגירת העיר ודפוסי הפיתוח. כתוצאה מכך, הם יכולים לקבוע אילו אזורים מקומיים הם הסיכוי הטוב ביותר לחוות את קצב ההערכה המהיר ביותר. לפי גישה אחת מחליט להשתמש, האינדיקטור החשוב ביותר להצלחתה היא כמה טוב זה נחקר. (למד כיצד למצוא דרך חזקה של קביעת ערך של החברה, כאן:

שווי הון בזמן טוב רע .)