הכנסות מנדל"ן להשקעה הן ברמה היסטורית גבוהה, והצביעו על הגדלת ההכנסות משכירת נדל"ן. אבל לפני השקעה השכרות נכס, איך אפשר ללכת על הערכת הנדל"ן השכרות?

כאן אנו מציגים ברמה גבוהה כמה דרכים ערך הנכס להשכרה. (לקריאה בנושא, ראה דרכים פשוטות להשקיע בנדל"ן. )

TUTORIAL: Exploring השקעות נדל"ן

הגישה השוואת מכירות

הגישה השוואה המכירות (SCA) הוא אחד הצורות המוכרות ביותר של הערכת הנדל"ן למגורים. גישה זו היא פשוט השוואה של בתים דומים אשר נמכרו או שכרו על פני תקופת זמן נתונה. רוב המשקיעים ירצו לראות SCA על פני מסגרת זמן משמעותית כדי ללקט כל מגמות פוטנציאליים.

ה- SCA מסתמך על תכונות להקצאת ערך מחיר יחסי. המחיר למטר מרובע הוא מדד נפוץ וקל להבנה שכל המשקיעים יכולים להשתמש בו כדי לקבוע היכן יש מקום להיות מוערך.

אם 2, 000 רגל מרובע townhome הוא שכירת עבור $ 1 / רגל מרובע, המשקיעים סביר לצפות הכנסה שכירות דומה מבוסס על השכרות דומות באזור. יש לזכור כי SCA הוא גנרי במקצת; כלומר, לכל בית יש ייחוד שאינו תמיד ניתן לכימות. קונים ומוכרים יש טעם ייחודי והבדלים. SCA נועד להיות בסיס או דעה סבירה ולא מנבא מושלם או כלי הערכה עבור הנדל"ן.

חשוב גם עבור המשקיעים להשתמש שמאי מוסמך או סוכן נדל"ן בעת ​​בקשת ניתוח השוואתי בשוק. זה מקטין את הסיכון של הערכות הונאה, אשר הפך נפוץ במהלך משבר הנדל"ן 2007. (עבור קריאה בנושא, ראה הערכת נכס מקרקעין.

מודל תמחור נכסי ההון

מודל תמחור נכסי ההון (CAPM) הוא כלי הערכה מקיף יותר עבור נדל"ן. CAPM מציג את המושגים של הסיכון ואת עלות ההזדמנות כפי שהוא חל על השקעות נדל"ן. מודל זה בוחן את התשואה הפוטנציאלית על ההשקעה (ROI) הנגזרת מהכנסות מהשכרה ומשווה אותה להשקעות אחרות ללא סיכון, כגון אג "ח ממשלת ארה" ב או צורות חלופיות של השקעות בנדל "ן כגון קרנות להשקעה בנדל" ן (REIT).

בקיצור, אם צפוי לחזור על ההשקעה ללא סיכון או מובטחת עולה החזר ROI פוטנציאלי מהכנסות השכירות, זה פשוט לא הגיוני מבחינה כלכלית לקחת את הסיכון של נכס מניב. לגבי הסיכון, CAPM רואה את הסיכונים הגלומים לשכור נדל"ן.

לדוגמה, כל הנכסים להשכרה אינם זהים. מיקום וגיל הנכס הם שיקולים מרכזיים. השכרת רכוש ישן יותר פירושו בעלי הבית סביר להניח עלויות הוצאות גבוהות יותר.נכס להשכרה באזור הפשע גבוה סביר להניח דורשים אמצעי זהירות יותר מאשר שכירות בקהילה מגודרת.

מודל זה מציע פקטורינג ב "סיכונים" אלה לפני שקול ההשקעה שלך או בעת הקמת מבנה מחירי השכירות. (CAPM מסייע לך לקבוע את ההחזר שמגיע לך על מנת לשים את הכסף שלך בסיכון, לקבלת מידע נוסף, ראה מודל ההנפקה לנכס ההון: סקירה כללית )

גישה להכנסות

גישת ההכנסה מתמקדת מה ההכנסה הפוטנציאלית עבור תשואות נכס מניב ביחס להשקעה הראשונית. הגישה הכנסה משמשת לעתים קרובות עבור השקעות נדל"ן מסחרי.

גישת ההכנסה מסתמכת על קביעת שיעור ההיוון השנתי להשקעה. שיעור זה הוא ההכנסה השנתית הצפויה ממכפיל שכר הדירה ברוטו חלקי הערך הנוכחי של הנכס. אז אם בניין משרדים עולה $ 120, 000 לרכישה וההכנסה החודשית החזויה מהשכרה היא $ 1, 200, שיעור ההיוון השנתי הצפוי הוא:

($ 1200 * 12 חודשים) / $ 120, 000 = 12%

הוא מודל מאוד פשוט עם כמה הנחות. יותר סביר שיש הוצאות ריבית על המשכנתא. כמו כן, הכנסות השכירות בעתיד עשוי להיות פחות או יותר יקר חמש שנים מהיום הם היום.

משקיעים רבים מכירים את הערך הנוכחי נטו של כסף. מושג זה חל על הנדל"ן ידוע גם תזרים מזומנים מהוון. דולר שיתקבל בעתיד יהיה כפוף לסיכון אינפלציוני כמו גם לדפלציה ומוצג במונחים מהוונים כדי להסביר זאת. (עבור קריאה בנושא, ראה כיצד שיעורי הריבית משפיעים על ערכי נכס. )

גישה עלות

הגישה עלות להערכת הנדל"ן מדינות רכוש זה רק שווה מה זה סביר לשימוש. ההערכה היא על ידי סיכום שווי הקרקע וערך מופחת של שיפורים כלשהם.

שמאים מבית הספר הזה לעתים קרובות לדבוק "הגבוהה ביותר ואת הטוב ביותר" להשתמש כדי לסכם את הגישה עלות הנדל"ן. זה משמש לעתים קרובות כבסיס ערך קרקעות ריקות.

לדוגמה, אם אתה מפתח דירה מחפש לרכוש שלושה דונמים באזור עקרה כדי להפוך בתים משותפים, את הערך של הקרקע יהיה מבוסס על השימוש הטוב ביותר של הקרקע. אם הקרקע מוקפת בשדות נפט והאדם הקרוב ביותר מתגורר במרחק של 20 קילומטרים, השימוש הטוב ביותר ולכן הערך הגבוה ביותר של הנכס הזה אינו הופך לדירות, אך ייתכן שהוא מרחיב זכויות קידוח כדי למצוא יותר נפט.

עוד טיעון השימוש הטוב ביותר יש לעשות עם ייעוד הנכס. אם הנכס הפוטנציאלי אינו מיועד "מגורים", הערך שלה מופחת מאז היזם יגרור עלויות משמעותיות כדי לקבל rezoned. זה נחשב אמין ביותר כאשר נעשה שימוש על מבנים חדשים פחות אמין עבור נכסים ישנים יותר. זה לעתים קרובות רק גישה אמינה כאשר מסתכלים על מאפייני שימוש מיוחד. (לקריאה בנושא, ראה מחיר הבית מול הריבית: מה חשוב יותר? )

השורה התחתונה

השקעות נדל"ן אינו באופנה על ידי כל מתיחה של הדמיון.מאז התרסקות האחרון, לעומת זאת, שוק הדיור השתנה באופן דרמטי.

מרפרף בתים ממומן ללא כסף למטה הוא חפץ של העבר ואולי נעלם לנצח. אבל השכרת נדל"ן יכול להיות מאמץ רווחי אם המשקיעים יודעים איך ערך הנדל"ן.

משקיעים רציניים ביותר יסתכל על מרכיבים מכל אלה שיטות הערכה לפני קבלת החלטה השכירות. למידה אלה מושגים הערכת המבוא צריך להיות צעד בכיוון הנכון כדי לחזור אל המשחק השקעות נדל"ן. לאחר מכן, לאחר שמצאת נכס שיכול להניב לך סכום חיובי של הכנסה, למצוא ריבית חיובית עבור הנכס החדש שלך באמצעות מחשבון משכנתא. באמצעות כלי זה גם לתת לך דמויות בטון יותר לעבוד עם בעת הערכת נכס מניב פוטנציאלי.

(לפרטים נוספים, ראה 5 טעויות שהופכות את הבית מרפרף בפלופ.