השקעה ברכוש להשכרה יכול להוכיח להיות מהלך פיננסי חכם. בתור התחלה, נכס מניב יכול לספק מקור יציב של הכנסה תוך כדי לבנות את ההון ואת הנכס (אידיאלי) מעריך. יש גם הטבות מס: אתה יכול לנכות את הוצאות השכירות מכל הכנסה שכירות אתה מרוויח, ובכך להקטין את חבות המס שלך. מרבית הוצאות ההשכרה - כולל ביטוח משכנתא, ארנונה, הוצאות תיקון ואחזקה, הוצאות משרדי בית, ביטוח, שירותים מקצועיים והוצאות נסיעה הקשורות לניהול - מנוכות בשנה בה מוציאים את הכסף. לפרטים נוספים, ראה ניכוי מס לבעלי שכירות.

עם זאת, עוד ניכוי מס המפתח - אחד עבור פחת - עובד אחרת. פחת הוא תהליך המשמש לנכות את העלויות של רכישת ושיפור נכס מניב (עבור פריימר מהיר, לבדוק

מבוא פחת ). במקום לקחת ניכוי גדול אחד בשנה שתרכוש (או תשפר) את הנכס, הפחת מפיץ את הניכוי לאורך החיים השימושיים של הנכס. למס הכנסה יש כללים ספציפיים מאוד לגבי פחת, ואם אתה הבעלים של נכס מניב, חשוב להבין איך התהליך עובד.

איזה נכס הוא בר-השוואה?

על פי מס הכנסה, אתה יכול לפחת נכס להשכרה אם הוא פוגש

כל של דרישות אלה: אתה הבעלים של הנכס (אתה נחשב הבעלים גם אם הנכס כפוף חוב ).

• אתה משתמש בנכס בעסק שלך או כפעילות מניבת הכנסות.
• לנכס יש אורך חיים מוגדר (כלומר, זה משהו שחולף, מתפורר, מתרגל, הופך למיושן או מאבד את ערכו מסיבות טבעיות).
• הנכס צפוי להימשך יותר משנה.

גם אם הנכס עומד בכל הדרישות המפורטות לעיל, לא ניתן לפחת אותו אם הוא הועמד לשירות והושל (או לא היה בשימוש עוד לשימוש עסקי) באותה שנה. בגלל הקרקע לא להתבלות, ריקבון או להתרגל, זה לא פחת. וגם, באופן כללי, אתה לא יכול להפחית את עלויות ניקוי, נטיעה, גינון, שכן פעילויות אלה נחשבים חלק מהעלות של הקרקע.

מתי פחת מתחיל ונגמר?

אתה יכול להתחיל לקחת ניכויים פחת ברגע הנכס הוא "ממוקם בשירות" או מוכן וזמין לשימוש שכירות. הנה דוגמה: אתה קונה נכס שכור ב -15 במאי. לאחר עבודה על הבית במשך מספר חודשים, יש לך את זה מוכן לשכור ב -15 ביולי, כך שתתחיל לפרסם באינטרנט בעיתונים המקומיים. אתה מוצא דייר, והחכירה שלו מתחילה ב -1 בספטמבר. מאז שהבית הועמד לשירות (כלומר, מוכן להיות מושכר ונכבש) ב -15 ביולי, היית מתחיל להפחית את הבית בחודש יולי (לא בחודש ספטמבר להתחיל לאסוף שכר דירה).

אתה ממשיך לפחת את הנכס עד

יש לך לנכות את כל העלות או בסיס אחר בנכס,

• או אתה לפרוש את הנכס מהשירות, גם אם לא החלים במלואה את העלות שלה או בסיס אחר. נכס הוא פרש משירות כאשר הוא אינו משמש עוד כנדל"ן מניב - או אם אתה מוכר או להחליף אותו, להמיר אותו לשימוש אישי, לנטוש אותו, או הוא נהרס.
• תוכל להמשיך ולטעון ניכוי בגין פחת עבור נכס ש"לא פעיל "באופן זמני או שאינו בשימוש. אם אתה מבצע תיקונים לאחר דייר אחד מהלכים החוצה, למשל, אתה עדיין יכול לפחת את הנכס בזמן שאתה מקבל את זה מוכן השוכר הבא.

שיטת הפחת

שלושה גורמים קובעים את סכום הפחת שניתן לנכות מדי שנה: הבסיס שלך בנכס, תקופת ההחלמה ושיטת הפחת שבה נעשה שימוש. כל נכס למגורים שהונח לשירות לאחר 1986 הוא פוחת באמצעות מערכת מואצת מואצת עלות השחזור (MACRS), טכניקה חשבונאית המפיצה עלויות (וניכויים פחת) מעל 27. 5 שנים, את כמות הזמן IRS רואה את " אורך חיים שימושיים "של נכס מניב.

למרות שתמיד מומלץ לעבוד עם רואה חשבון מוסמך בעת חישוב הפחת, השלבים הבסיסיים הם כדלקמן:

קבע את הבסיס של הנכס

1. . הבסיס של הנכס הוא העלות שלה: הסכום ששילמת (במזומן, עם משכנתא או בדרך אחרת) לרכוש את הנכס. חלק מסעיפי ההתייעלות ועלויות הסגירה, לרבות עמלות משפטיות, דמי רישום, סקרים, מסים להעברה, ביטוח תמלוגים וכל סכום שהמוכר חייב, כי אתה מסכים לשלם (כגון מסים בחזרה), נכללים בבסיס. חלק דמי ההתנחלות ועלויות הסגירה לא יכול להיכלל הבסיס שלך, כולל ביטוח אש פרמיות, דמי שכירות הקשורים התפוסה של הנכס מראש סגירה וחיובים הקשורים מקבל (או מימון מחדש) הלוואה: נקודות, פרמיות ביטוח משכנתא, עלויות דו"ח האשראי - דמי הערכה. להפריד את העלות של קרקע ומבנים
2. . מכיוון שאתה יכול רק להפחית את העלות של הבניין, ולא את הקרקע, עליך לקבוע את הערך של כל כדי להפחית את הסכום הנכון. כדי לקבוע את הערך, אתה יכול להשתמש בשווי השוק ההוגן של כל אחד בעת רכש את הנכס, או שאתה יכול לבסס את המספר על מסים להעריך את ערכי הנדל"ן. נניח שאתה קנה בית עבור $ 110, 000. האחרונה הנדל"ן מס הערכת ערכים הנכס ב $ 90, 000, מתוכם 81 $, 000 עבור הבית, ו $ 9, 000 עבור הקרקע. לכן, אתה יכול להקצות 90% ($ 81, 000 ÷ $ 90, 000) של מחיר הרכישה לבית, ו 10% ($ 9, 000 ÷ $ 90, 000) של מחיר הרכישה לארץ. קבע את הבסיס שלך בבית
3. . עכשיו שאתה יודע את הבסיס של הנכס (בית פלוס) ואת הערך של הבית, אתה יכול לקבוע את הבסיס שלך בבית. באמצעות הדוגמה לעיל, הבסיס שלך בבית - הסכום שיכול פוחת - יהיה $ 99, 000 (90% של $ 110, 000).הבסיס שלך בארץ יהיה $ 11, 000 (10% של $ 110, 000). קבע את הבסיס המתואם, אם יש צורך
4. . ייתכן שיהיה עליך לבצע עליות או ירידות הבסיס שלך לאירועים מסוימים שקורים בין הזמן שאתה קונה את הנכס ואת הזמן יש לך את זה מוכן להשכרה. דוגמאות של עליות לבסיס כוללים את העלות של כל תוספות או שיפורים (שיש להם אורך חיים שימושיים של לפחות שנה אחת) עשה לפני שאתה שם את הנכס בשירות, כסף שהוצאת כדי לשחזר רכוש פגום, העלות של הבאת שירותי השירות רכוש ועמלות משפטיות מסוימות. דוגמאות לירידות לבסיס כוללות את תשלומי הביטוח שתקבל כתוצאה מפגיעה או גניבה, אובדן נפגעים שלא מכוסה על ידי הביטוח שלך, שלקח לך ניכוי וכסף שתקבל לצורך מתן הקלות.

איזו מערכת להשתמש

הצעדים הבאים כרוכים בקביעת איזה מבין שני מערכת השחזור המואצת (MACRS) חלה: מערכת הפחת הכללית (GDS) או מערכת הפחת החלופית (ADS). GDS הוא הנפוץ ביותר, ובאופן כללי, עליך להשתמש בו אלא אם תבצע בחירות בלתי חוזרות עבור ADS, או שהחוק מחייב אותך להשתמש ב- ADS. ADS הוא המנדט כאשר הנכס:

יש שימוש עסקי מוסמך 50% מהזמן או פחות

• יש שימוש פטורים ממס
• ממומן על ידי אג"ח פטורות ממס
• משמש בעיקר בחקלאות < ברגע שאתה יודע איזה מערכת MACRS חל, אתה יכול לקבוע את תקופת ההחלמה של הנכס. תקופת ההחלמה באמצעות GDS היא 27. 5 שנים עבור נכס למגורים; אם אתה משתמש ב- ADS, תקופת ההחלמה עבור אותו סוג של נכס היא 40 שנה.
• עכשיו, אתה צריך לקבוע את הסכום שניתן פוחת מדי שנה. מאחר שרוב הנכסים למגורים משתמשים ב- GDS, נתמקד בחישוב זה.

עבור כל שנה מלא הנכס נמצא בשירות, היית פוחת כמות שווה: 3.636% כל שנה, כל עוד אתה ממשיך להפחית את הנכס. אם הנכס היה בשירות במשך פחות משנה (לדוגמה, קנית בית בחודש מאי והחל לשכור אותו בחודש יולי), היית פוחת אחוז קטן יותר באותה שנה, תלוי מתי זה היה לשים את השירות. על פי ה- IRS למגורים נכס מניב - GDS טבלה:

ינואר

3. 485%

פברואר	3. 182%
מרץ	2. 879%
אפריל	2. 576%
מאי	2. 273%
יוני	1. 970%
יולי	1. 667%
אוגוסט	1. 364%
ספטמבר	1. 061%
אוקטובר	0. 758%
נובמבר	0. 455%
דצמבר	0. 152%
לדוגמה, קח את הבית שיש לו בסיס של $ 99, 000 ושהוא הועמד לשירות ב -15 ביולי. בשנה הראשונה היינו פוחתים 1.667%, או $ 1, 650 ($ 99,000 x 1. 667%). עבור כל שנה לאחר מכן, היינו פוחת בשיעור של 636%, או 3 $, 599. 64, כל עוד ההשכרה היה בשירות במשך כל השנה. שים לב כי נתון זה הוא בעצם שווה לקחת את הבסיס וחלוקת על ידי 27. 5 תקופת ההחלמה: $ 99, 000 ÷ 27. 5 = 3 $, 600. ההבדל נובע מהשנה הראשונה של שירות חלקי.	השורה התחתונה

פחת יכול להיות כלי רב ערך אם אתה משקיע נכסים מניבים כי זה מאפשר לך להפיץ את העלות של רכישת הנכס במשך עשרות שנים, ובכך להפחית את החובה המס של כל שנה. כמובן, אם אתה פוחת רכוש ולאחר מכן למכור אותו יותר מאשר הערך המופחת שלה, אתה חייב מס על רווח זה באמצעות פחת Recapture מס.

כי שכירות מס רכוש מסובך ולשנות מעת לעת, מומלץ לעבוד עם רואה חשבון מוסמך בעת הקמת, הפעלה ומכירה של העסק שלך השכרת נכס. זה מבטיח לך תקבל את הטיפול המס המועדף ביותר - וגם לעזור לך למנוע הפתעות בזמן המס.