הלוואה ג'מבו, הידוע גם בשם משכנתא ענק, הוא סוג של מימון הביתה עבור סכום אשר עולה על גבולות ההלוואה קונפורמינג שנקבעו על ידי הסוכנות הפדרלית לדיור האוצר (FHFA). כתוצאה מכך, שלא כמו משכנתאות קונבנציונאלי, זה לא זכאי לרכוש, מובטחת או מאובטח על ידי פאני מיי או פרדי מאק. המיועד לממן נכסי יוקרה ובתים בשוקי נדל"ן מקומיים תחרותיים מאוד, משכנתאות ג'מבו מגיעות עם דרישות חיתום ייחודיות והשלכות מס.

-> ->

משכנתאות Jumbo הם צובר המתיחה כמו שוק הדיור ממשיך להתאושש בעקבות המיתון הגדול.

כמה גדול הוא משכנתא ג 'מבו?

באיזה מחיר משכנתא יעלה קונבנציונלי / קונפורמינג לחצות את ג 'מבו? זה משתנה לפי המדינה ואפילו המחוז. FHFA קובע את גודל ההלוואה קונפורמינג עבור אזורים שונים על בסיס שנתי, אם כי זה משתנה לעתים רחוקות. למעשה, המגבלה המקסימלית של 2007 עבור נכסים של יחידה אחת של 424 $, 100 (עבור רוב המדינה) היא העלייה הראשונה על בסיס ראשוני מאז 2006.

כיום, משכנתא העולה על 424 $, 100 נחשב להלוואה ענק ברוב המכריע של יבשת ארה"ב. עם זאת, מגבלת התאימות גבוהה יותר באזורים עם מחירי הבתים התלולים. ב הגבוה ביותר של אלה "עלות גבוהה אזורי", ג 'מבו הוא הלוואה מעל 636 $, 150.

הנה מבט איך זה נשבר. ישנם כ 3, 143 מחוזות בארצות הברית היבשתית. מתוך אלה, 2, 916 יש מסגרת ההלוואה של $ 424, 100 בשנת 2017. רק 108 מחוזות יש מסגרת הלוואה של $ 636, 150, כולל ניו יורק, לוס אנג 'לס ו סן פרנסיסקו. רוב האזורים בעלות גבוהה הם בקליפורניה - וזה לא מפתיע, בהתחשב בכך גולדן סטייט היא ביתם של כמה שווקים דיור היקר ביותר במדינה.

יש גם 115 מחוזות בארה"ב עם מגבלות הלוואה כי הם גבוהים מ 424 $, 100 אבל נמוך מ 636 $, 150. לדוגמה, את גבול התואמות ב Fairfield County, Conn, מוגדר ב 601 $, 450. ב Suffolk County, Mass. (הבית לבוסטון), הגבול הוא $ 598, 000.

גבולות ההלוואה הם לעתים קרובות אפילו מחוץ לגבולות היבשתית S. … למעשה, את גבולות הוואי של חמש מחוזות נע בין $ 636 , 150 ו 721 $, 050. (הוואי, יחד עם אלסקה, גואם ואיי הבתולה, מותר להיות גבולות קונפורמינג גבוה יותר). לקבלת רשימה מלאה של גבולות ההלוואה המחוז, תראה כאן.

הכשרה למשכנתאות ג'מבו

אם יש לך את המראות שלך להגדיר על הבית שעולה קרוב לחצי מיליון או יותר - ואתה לא צריך כל כך הרבה יושב בחשבון הבנק - אתה כנראה הולך לדרוש משכנתא ג 'מבו. ואם אתה מנסה לנחות אחד, תוכל להתמודד עם דרישות אשראי קפדני הרבה יותר מאשר בעלי בתים המבקשים הלוואה קונבנציונאלי.הסיבה לכך היא כי הלוואות ג'מבו לשאת סיכון אשראי יותר עבור המלווה, בשל היעדרם של Fannie Mae או פרדי מאק ערבות, כאמור לעיל. וכמובן, כי יותר כסף מעורב.

כמו במשכנתאות בכלל, דרישות המינימום עבור ג'מבו יש gotten יותר ויותר מחמירים מאז 2008. כדי לקבל אישור, תצטרך ניקוד האשראי ניקוד - 700 ומעלה - החוב סופר נמוך (DTI) - מתחת ל -43%, לפחות, ועדיף קרוב ל -36%. למרות שהם nonconforming משכנתאות, jumbos לעתים קרובות עדיין חייב ליפול בתוך הקווים המנחים של מה הצרכן פיננסי להגנת הלשכה רואה "משכנתא מוסמך," מערכת ההלוואות עם סטנדרטים ותקנים, כגון 43% DTI.

עליך להוכיח שיש לך מזומנים נגיש על מנת לכסות את תשלומי המשכנתא שלך, אשר צפויים להיות גבוהים מאוד אם תבחר רגיל 30 שנה משכנתא בריבית קבועה. רמות הכנסה ספציפיות עתודות תלויים בגודל ההלוואה הכוללת, אבל כל הלווים צריך לשלם שטחי היכרויות בחזרה 30 ימים טפסים מס 2 W מתיחה בחזרה שנתיים. אם אתה עצמאי, דרישות ההכנסה גבוהות יותר: שנתיים של החזרי מס לפחות 60 יום של דוחות הבנק הנוכחי. הלווה גם צריך להוכיח כי הוא או היא בעלת נכסים נזילים כדי להעפיל ואת עתודות המזומנים שווה שישה חודשים של תשלומי המשכנתא.

וכל המבקשים יש להציג תיעוד ראוי על כל הלוואות אחרות המוחזקות הוכחת בעלות על נכסים לא נזילים, כמו נדל"ן אחרים.

כמה אתה יכול בסופו של דבר ללוות תלוי, כמובן, על הנכסים שלך, ניקוד האשראי שלך ואת הערך של הנכס אתה מעוניין לקנות (לפרטים נוספים, ראה

יותר מדי החוב עבור משכנתא? < )

Jumbo הלוואה חליפין על הצד החיובי, בעוד משכנתאות ג'מבו נהג לשאת ריבית גבוהה יותר מאשר משכנתאות קונבנציונאלי (בגלל כמות גדולה יותר של כסף מעורב, כי זה יכול לקחת זמן רב יותר כדי למכור בית במחיר גבוה יותר אם המלווה חייב לעקל), הפער הזה נסגר בשנים האחרונות. כיום, שיעור שנתי ממוצע (APR) למשכנתא ג 'מבו הוא לעתים קרובות נקוב עם משכנתאות קונבנציונאלי - ובמקרים מסוימים, למעשה נמוך יותר. אחרת, הבנקים עשויים לגבות מ 0. 25% ל 1. 5% יותר עניין על הלוואה ענק. למרות שהממשל בחסות הממשלה לא יכול לטפל בהם, הלוואות ענק הם לעתים קרובות מאובטח על ידי מוסדות פיננסיים אחרים; מאחר וניירות הערך הללו נושאים סיכון גבוה יותר, הם נסחרים בפרמיית תשואה למשכנתאות מאוגדות קונבנציונליות. עם זאת, מאוחר של הפער הזה הופחת, עם הריבית של ההלוואות עצמן. מקדמה על הלוואות Jumbo

בצד בהיר עוד יותר, דרישות התשלום למטה השתחררו במהלך אותה תקופה. בעבר, ג 'מבו משאיל משכנתא לעתים קרובות נדרש קונים הביתה לשים 30% ממחיר הרכישה של המגורים (לעומת 20% משכנתאות קונבנציונאלי). עכשיו, נתון זה ירד כמו נמוך 10% עד 15%.(יש לזכור, עם זאת, יש יתרונות שונים כדי לבצע תשלום גבוה יותר למטה - ביניהם, כדי למנוע את העלות של ביטוח משכנתא פרטית: ראה

ביטוח משכנתא פרטית: הימנע זה 6 סיבות

).

אתה יכול לייחס את כל אלה שיעורי נמוך עבור ריבית למטה תשלומים לעובדה כי הבנקים הם בדרך כלל מאוד להוטים למצוא לקוחות חדשים עבור חבילות הלוואה ענק שלהם. ג 'מבו משכנתאות לווים צפויים להיות, או על הכביש כדי להפוך, סוג של אנשים בעלי ערך מוסף גבוה אנשים אוהבים להירשם למוצרים לטווח ארוך. לקוחות כאלה יש היסטוריית אשראי מעולה, שפע של נכסים, לעתים קרובות, את הצורך ניהול נוסף עושר שירותי השקעה בהמשך הדרך. בנוסף, זה יותר מעשי עבור בנק לנהל משכנתא אחת 2 מיליון דולר יותר מ 10 $ 200,000 משכנתאות.

מי צריך לקבל הלוואה ג'מבו? משכנתאות אלה נחשבים המתאימים ביותר עבור קטע של בעלי הכנסה גבוהה אשר עושים בין $ 250, 000 ו $ 500, 000 בשנה. קטע זה ידוע בשם HENRY, ראשי תיבות של "מפרנסים גבוהים, לא עשירים עדיין"; זה מתייחס לאנשים שבדרך כלל עושים הרבה כסף אבל אין מיליונים במזומן נוסף או נכסים אחרים שנצברו - עדיין. בעוד אדם במגזר HENRY אולי לא צברו את העושר לרכוש בית חדש יקר עם מזומנים, כגון הכנסה גבוהה אנשים לעשות בדרך כלל יש ציונים טובים יותר האשראי הקימו בהרחבה היסטוריית האשראי מאשר קונה הביתה הממוצע המחפשים קונבנציונאלי משכנתא עבור סכום נמוך יותר.

יחד עם שיש יותר אשראי מבוסס היטב, הכנסה גבוהה המפרנסים גם נוטים להיות יותר מוצק חשבונות פרישה הוקמה. לעתים קרובות הם תרמו לחשבונות השקעה כאלה לתקופה ארוכה יותר מזו של בעלי הכנסה נמוכה יותר. בדרך כלל הם תרמו יותר כספים לחשבונות כאלו, כך שיתרות החשבון מייצגות סכומים ניכרים.

מס השלכות של הלוואה Jumbo

רק בגלל שאתה יכול להעפיל עבור אחד ההלוואות האלה לא אומר שאתה צריך לקחת את זה. אתה בהחלט לא צריך אם אתה סומך על זה נותן לך הפסקה מס משמעותי, למשל.

אתה בוודאי מודע לכך שאתה יכול לנכות מסים שלך את הריבית המשכנתא ששילמת עבור כל שנה. אבל אתה כנראה אף פעם לא צריך לדאוג לגבי מכסה את מס הכנסה במקומות על ניכוי זה. אתה יכול לנכות את הריבית כל עוד המשכנתא עצמה היא 1 מיליון דולר או פחות. אם המשכנתא שלך גדול יותר, אתה לא מקבל את הניכוי המלא. לדוגמה, אם הוצא משכנתא ג 'מבו 2 מיליון דולר צובר $ 60, 000 בריבית בשנה, אתה יכול רק לנכות 30 $, 000 - הריבית על המיליון הראשון של המשכנתא שלך. אז, אתה מקבל רק מס על חצי הריבית המשכנתא, למעשה.

ואף על פי שיעורי הריבית של ג'מבו מגיעים יותר לקו עם משכנתאות קונבנציונאלי, זה עדיין עשוי להיות לך להכות את מספרי קראנץ ולהשוות תנאי, כדי לראות אם לקחת את שתי הלוואות קטנות יותר קונפורמינג, במקום אחד גדול ענק, עשוי להוכיח טוב יותר עבור הכספים שלך לאורך זמן.