גישה עלות
ערכי הנדל"ן מבוסס על "מה זה יעלה להחליף את הבניין בצורתו הנוכחית עם הערך של הקרקע שנוספה אליו?" הגישה עלות נשמע כמו שיטה פשוטה וקלה לחישוב לקביעת הערך, אבל קשה ליישם. קבלת ערך מוערך עבור עלות המבנה הקיים יכול להיות קשה בחלק מהשווקים. יתר על כן, שווי השוק של השגשוג הקיים עשוי להיות שונה מאוד מעלות הבנייה שלה.
מכירה השוואת מחירים
גישה זו בוחנת את המחיר שבו נכס נדל"ן אחר בעל מאפיינים דומים (מיקום, גודל, גיל וכו ') נמכר לאחרונה או מוערך. רוב הנדל"ן למגורים מוערך או מוערך באמצעות שיטה זו. לפעמים, זה יכול להיות גם שיטה קשה ליישם: נכס דומה עשוי להיות קשה לזהות (במיוחד אם הנכס המדובר יש תכונות ייחודיות) או לא יכול להיות כל המכירות של נכסים דומים בעבר הקרוב.
גישה הכנסה גישה זו משתמשת סוג הנחה הנצח של המודל. הרווח הנקי הנגזר מהנכס מהוון לפי שיעור תשואה שוק נדרש. שווי ההפסד = ההכנסה התפעולית נטו (NOI) / שווי השוק. שער ה - Market Market נמצא על - ידי מחיר העסקה של NOI / benchmark. הבעיה בגישה זו היא כי דיירים לטווח ארוך עשויים לא לשלם את שיעורי השוק הנוכחיים, מדכא את הערך של ההשקעה. הסביבה האינפלציונית עשויה גם לקחת ביס מן הערך של הנכס.
שיטת ההיוון במזומן לאחר מס חישוב הערך של תזרימי המזומנים המהוונים מהשקעה בנדל"ן יכול לשמש כאימות או בדיקה של שיטות הערכה אחרות. גישה זו לוקחת בחשבון את מס ההכנסה הפרטני של המשקיעים, הפחת ותשלומי הריבית. עיין בדוגמה הבאה. חישוב הרווח התפעולי נטו להשקעה בנדל"ן
מבחן CFA רמה 1 דורש ממך לדעת כיצד ליצור דוח רווח עבור נכס. זה הולך כדלקמן:
פוטנציאל הכנסה ברוטו

שכירות להשכרה
$ 100, 000	ההסלמה הכנסה
10 $, 000	אחוז השכרה
$ 10, 000	Overage השכרה < $ 10, 000
שוק השכרה	$ 10, 000
הכנסות אחרות	10 $, 000
סה"כ הכנסה ברוטו פוטנציאליים	$ 150, 000
פנויות ואובדן גבייה (10% )
$ 9,000> $ 9,000> משתנה	$ 5, 000
פחת < $ 5, 000	סך הכל הוצאות
$ 15, 000
הכנסה נטו	$ 120, 000
->	נכס השוואתי:
NOI $ 135, 000, אשר נמכר עבור $ 750, 000	NOI =
$ 135, 000 - $ 5, 000 - $ 5, 000 = $ 125, 000 < NOI / (מחיר העסקה):	$ 135, 000 / $ 750, 000 = 0.18
NOI / שווי שער =	$ 125, 000/0. 18 = $

694, 000 = מהו הסכום הנכס הזה מוערך ב.
חפשו! אל תכלול עלויות מימון או פחת בעת חישוב NOI.

עצה הבחינה
זה יהיה מאוד מפתיע אם אתה צריך לחשב את כל סוגי דמי השכירות ואת ההכנסות בגלל מגבלות הזמן של הבחינה. עם זאת, המועמדים עשויים להתבקש לחשב את עליית המחירים של פרק זמן מסוים כדי להעריך את ההשפעה על NOI. השוואה של גישה למכירות:
מתבונן במאפיינים של מאפיינים דומים וכיצד הם מוערכים:

מאפיין

יחידות ערך

מספר חדרים

מספר $ 25, 000

מספר חדרי אמבטיה
מספר

$ 10, 000

מרחק לעיר	מיילס	($ 2, 000)
הנכס שאתה רוצה ערך יש שמונה חדרים, שלושה חדרי אמבטיה, הוא 10 קילומטרים מן העיר.	הערך יהיה שווה (8 * $ 25, 000) + (3 * $ 10, 000) + (10 * - $ 2, 000) = $ 200, $ 30, $ - $ 20, 000 = $ 210, 000 על בסיס דומה סוגי רכוש.	גישה הכנסה:
בגישה זו, המשקיע היה אומדן סך ערך הנדל"ן מבוסס על שיעור התשואה מהנכס. לפיכך, כל דמי השכירות הפוטנציאליים הצפויים משוכר בגין השימוש בנכס יושוו כנגד סוגי נכסים דומים.	חישוב תזרים מזומנים לאחר מס	נתחיל עם כמה פרטים בסיסיים:
NOI = $ 125, 000	פחת = $ 5, 000	תשלום משכנתא = $ 60, 000

מחיר הרכישה = $ 725, 000
75% מימון בשיעור ריבית של 8%
שיעור צמיחה של NOI = 4%
שיעור מס שוליים = 31%.

תזרים מזומנים לאחר מס = סכום ההלוואה ($ 725, 000 * 75) = $ 543, 750.
ריבית בשנה הראשונה = ($ 543, 750 * 08) = $ 43, 500.
לאחר מס הכנסה (= $ 125, 000 - $ 5, 000- $ 43, 500) * (1- 31) = $ 52, 785
כדי להגיע לתזרים מזומנים לאחר מס לאחר ההכנסה ממסים, יש להוסיף פחת ואת ההחזר העיקרי של תשלום המשכנתא יש להפחית.