ברכישת בית מסורתי, הצעה מתקבלת, הקונה והמוכר נפגשים כדי להחליף כספים ולהסדיר את העלויות הסופיות, ועם סגירת העסקה, הנכס והכותרת שלו משנה ידיים. בדרך כלל, קונים להשתמש משכנתא כדי לממן את עיקר הרכישה.

אבל לפעמים יש דרך חלופית לקנות בית: הסכם השכרה אל עצמו, המכונה גם אפשרות חכירה או חכירה אל עצמו. כאשר הקונים לחתום על סוג זה של חוזה, הם מסכימים לשכור את הבית עבור סכום מוגדר של זמן לפני מימוש אופציה לרכוש את הנכס כאשר או לפני מועד החכירה פג.

-> ->

זה לא דרך נפוצה לרכוש נכס, ואת הבחירה של נכסים להשכרה משלו לעומת מבחר של נכסים זמינים אך ורק עבור חכירה או מכירה. בנוסף, השכרה לחוזים עצמו נוטים לטובת הבעלים / בעל הבית והוא יכול לשים שוכרים בעמדת נחיתות.

הנה איך עובד להשכרה, וכאשר זה עשוי להיות בחירה טובה עבור בעל הבית הפוטנציאלי.

כיצד עובד להשכרה

ב הסכם השכרה אל עצמו, קונים פוטנציאליים מקבל לעבור לבית מיד. בעוד מדינות רבות יש תקנות משלהם, ואין שני חוזים להשכרה עצמאית דומים, מישהו בהסכם השכרה לשכור בדרך כלל משכיר את הנכס עבור סכום מוגדר של זמן (בדרך כלל 1-3 שנים), ולאחר מכן הוא או שהיא יכולה לרכוש את הבית מהמוכר. זה לא פשוט כמו לשלם שכר דירה במשך שלוש שנים ולאחר מכן לקנות את הבית: תנאים מסוימים חייב להיות נפגשו, בהתאם לחוזה.

- <->

אפשרות כסף: בהסכם השכרה לעצמך, הקונה הפוטנציאלי משלם למוכר חד פעמית, בדרך כלל לא ניתן להחזר דמי אפשרות חכירה בשם אופציה כסף, או שיקול אפשרות. כמו עם אופציות, זה נותן לו או לה את ההזדמנות לרכוש את הבית בעתיד. חשוב לציין כי כמה חוזים (חוזי חכירה אופציה) לתת את הקונה הפוטנציאלי את ימין אבל לא את החובה לרכוש כאשר החכירה פג. אם יחליט לא לרכוש את הנכס בתום החכירה, האופציה פשוט תוקף. אם הניסוח הוא "חכירה הרכישה", ללא המילה "אפשרות", הקונה יכול להיות מחויב מבחינה חוקית לרכוש את הנכס בסוף החכירה. הבהרת הניסוח היא אחת הסיבות קונים רבים צריך את החוזה נבדק על ידי עורך דין הנדל"ן לפני שהסכים לכך.

גודל האופציה הוא סחיר. אין תעריף סטנדרטי. זה בדרך כלל נע בין 2. 5% ו -7% (3% נפוץ) של מחיר הרכישה. בחלק מהחוזים (אך לא כולם), כל או חלק מכספי האופציות עשויים להיות מוחלים על מחיר הרכישה במועד הסגירה. זה סעיף יקר.קחו את זה אם הבית יש מחיר הרכישה של 200 $, 000 ו 7% אפשרות שיקול, הקונה יצטרך לשלם $ 14, 000 מלפנים. זה הרבה פחות מ 40 $, 000 (את הגודל של 20% סטנדרטי למטה תשלום) היית עושה אם קונה את הסף.

מחיר הרכישה: איש הקשר יפרט מתי וכיצד ייקבע מחיר הרכישה של הבית. במקרים מסוימים, הקונה ומוכר מסכימים על מחיר הרכישה כאשר החוזה נחתם - לעתים קרובות או גבוה יותר משווי השוק הנוכחי. במצבים אחרים, הקונה והמוכר מסכימים לקבוע את המחיר כאשר פג תוקפו של החכירה, בהתבסס על שווי השוק באותה נקודה עתידית. קונים רבים מעדיפים "לנעול" את מחיר הרכישה אם אפשר, במיוחד בשווקים שבהם מחירי הבתים עשויים להיות הגדלת.

השכרה: במהלך תקופת החכירה, הקונה הפוטנציאלי משלם למוכר כמות מסוימת של שכר דירה, בדרך כלל כל חודש. בחוזים רבים, אחוז של כל דמי השכירות החודשיים, הנקראים דמי שכירות, מוחל על מחיר הרכישה. לדוגמה, נניח החוזה קובע כי הקונה ישלם $ 1, 200 כל חודש להשכרה, וכי 25% מזה יזוכה הרכישה. אם תקופת החכירה היא שלוש שנים, הרוכש ירוויח 10 $, 800 דמי שכירות להחיל כלפי הרכישה ($ 1, 200 x 0. 25 = $ 300, $ 300 x 36 חודשים = $ 10, 800). Factoring אלה זיכויים לעתים קרובות עושה את התשלומים החודשיים מעט גבוה יותר מאשר "הולך שיעור" עבור השכרות רגיל. עבור הרוכש, הם פועלים כמו למטה תשלומים על הנכס; עבור המוכר, הם פועלים כפיצוי על שהוציא את הנכס מחוץ לשוק.

תחזוקה: בהתאם לתנאי החוזה, הקונה הפוטנציאלי עשוי להיות אחראי לשמירה על הנכס ולשלם עבור כל התיקונים, דמי העמותה של הבית, מס רכוש וביטוח. כי המוכר הוא בסופו של דבר אחראי דמי האגודה, מסים ביטוח (זה עדיין הבית שלו, אחרי הכל), המוכר יכול לבחור לכסות את העלויות האלה. גם במקרה זה, הקונה עדיין צריך פוליסת ביטוח של השוכר כדי לכסות הפסדים רכוש אישי ולספק כיסוי אחריות אם מישהו נפגע בזמן בבית או אם הקונה בטעות פוגע במישהו.

ודא שתנאי התחזוקה והתיקון מפורטים בחוזה. שמירה על הרכוש - לכסח את הדשא, לגרוף את העלים ולנקות את המרזבים - שונה מאוד מחליפת גג פגום.

רכישת הנכס: אם הקונה הפוטנציאלי יחליט שלא לרכוש את הנכס (או אינו מסוגל להשיג מימון) בתום תקופת החכירה, יפוג תוקפו. הקונה חולק כל הכספים ששולמו עד לנקודה זו, כולל כסף אופציה וכל אשראי שכירות שנצברו. אם הקונה אינו יכול לרכוש את הנכס אך יש לו מחויבות משפטית (כאמור בחוזה), ניתן להתחיל בהליכים משפטיים.

אם הקונה רוצה לרכוש את הנכס, הוא או היא בדרך כלל חל על מימון (א משכנתא) ומשלמת את המוכר במלואו.בהתאם לתנאי החוזה, ניתן לנכות ממחיר הרכישה אופציה מסוימת של אופציות הכסף ודמי השכירות. העסקה תושלם על סגירת, ואת הקונה הופך homeowner.

מתי לשכור לבתים רעיון טוב?

הסכם השכרה אל עצמו יכול להיות אופציה מצוינת עבור אנשים שרוצים בית אבל עדיין לא זכאים למשכנתא או שאינם מוכנים לגמרי המחויבות של הבעלות.

לדוגמה, ייתכן שיש לך ניקוד אשראי גרוע - אחד זה מתחת 620, המינימום המינימלי כמה המלווים יקבלו - אבל הנסיבות כי מדולדל כי הציון מאחוריך ואתה כבר שיפור זה בהתמדה מאז. אולי את יחס החוב להכנסה גבוהה מדי, אבל לא הרבה, ויש לך מספיק מקום בתקציב שלך כדי לבצע תשלומים נוספים ולהפחית את החוב באופן משמעותי במהלך השנים הקרובות. אולי יש לך עבודה טובה, או gotten אחד עם משכורת טובה יותר באופן משמעותי, אבל אתה לא היה שם מספיק זמן עבור משאיל כדי לראות את זה מקור יציב של הכנסה כדי לפרוע את המשכנתא לאורך זמן. באופן דומה, אתה יכול להיות עצמאים בהצלחה, אבל לא יש רקורד ארוך מספיק כדי להפוך את המלווים נוח. ייתכן שהתחלת לחסוך, אבל לא צבר מספיק כדי לענות על 20% מקדמה מקדמה על בית.

אם כל אלה מתארים את המצב שלך, השכרה לבעלות עשויה להיות רעיון טוב. אתה יכול לנעול את הנכס שאתה אוהב עכשיו ואולי להציל את עצמך מהלך או שניים. אז יהיה לך קצת זמן, בדרך כלל תוך שנתיים עד שלוש שנים, כדי לשפר את ניקוד האשראי שלך, להאריך את ההיסטוריה התעסוקה שלך, להגדיל את החיסכון שלך או לעשות כל דבר אחר שאתה צריך לעשות את עצמך חזק משכנתא המבקש. וגם, אם את האפשרות כסף או אחוז דמי השכירות הולך לכיוון מחיר הרכישה, אתה גם מקבל להתחיל לבנות הון עצמי.

כדי לבצע עבודה להשכרה, קונים פוטנציאליים צריכים להיות בטוחים כי הם יהיו מוכנים לבצע את הרכישה כאשר תקופת החכירה פג. היזהר להיכנס לזה אם יש סיכוי של יותר מ 50/50 אתה הולך לזוז ולא לקנות. אחרת, יש לך את האפשרות שילם את הכסף - אשר יכול להיות משמעותי - וגם יש לבזבז כסף על זיכויים לשכור nonrefundable עבור 2 עד 36 חודשים, עם שום דבר כדי להראות את זה בסוף. זה לא סביר כי תקבל בעל / הבעלים להסכים לשכור החזר אשראי דמי אפשרות להחזר לתת לך את הגמישות לזוז.

אם יש סיכוי טוב לקונה להיות עדיין לא יוכלו להעפיל משכנתא או מאובטח מימון אחרים עד מועד פקיעת החכירה, הם צריכים במקום להמשיך לשכור (עם "נורמלי" חכירה), בניין אשראי ושמירה על מקדמה. לאחר מכן, כאשר הם מוכנים, הם יכולים לבחור מכל בית בשוק בטווח המחירים שלהם.

מציאת בתים להשכרה

צוברי נדל"ן רבים כגון Realtor. com, Trulia. com ו Zillow. com לעשות את זה בקלות - בחינם - כדי לחפש נכסים לקנות או לשכור. אם אתה בשוק עבור השכרה אל הבית, עם זאת, זה יכול להיות קצת יותר מאתגר למצוא נכסים זמינים.שני מקומות לנסות הם HousingList ו IRENTToOwn. שני האתרים האלה יש רישומים לרישומים רישומים מכל רחבי הארץ - פשוט להזין את העיר הרצויה שלך המדינה או מיקוד כדי להציג רשימה של נכסים זמינים. בשווקים ללא זמינות שוטפת, רשימה של בתים למכירה או להשכרה עשויה להופיע.

היזהרו מראש: אתרי אינטרנט שכירים בדרך כלל מחייבים עמלת "חבר" כדי להציג מידע כלשהו מעבר לתמונה חיצונית ומספר חדרי השינה והרחצאות. לדוגמה, "בית משפט" גובה "תשלום סמלי" עבור משפט בן שבעה ימים, ולאחר מכן תחויב באופן קבוע בחודש, אלא אם תבטל (עליך להזין את פרטי כרטיס האשראי שלך כדי לשלם עבור תקופת הניסיון). IRentToOwn אפילו לא אגיד לך את האגרה עד שתירשם, לספק הן דוא"ל והן מספר טלפון.

אפשרות נוספת היא לשאול את המוכרים אם הם ישקלו הסכם השכרה לשלך. זה מועיל במיוחד אם מצאת את בית החלומות שלך, אבל אתה פשוט לא יכול לעשות את הכספים לעבוד עדיין. מוכרים רבים פתוחים הסכמים כאלה, במיוחד באזורים שבהם בתים לבלות מספר גבוה יותר מאשר הממוצע של ימים בשוק. בשווקים אלה, מוכרים רבים כבר עברו לבתיהם הבאים - אולי כדי לעבור לתפקיד חדש - וככל שהבית הישן יושב יותר על השוק, כך קשה יותר לעמוד בהתחייבויות החוב החודשי לשני משכנתאות. בנוסף, בעלי בתים רבים הם עליזים - ובצדק - על עזיבת בית פנוי, במיוחד במשך תקופה ארוכה של זמן. כתוצאה מכך, מוכרים אלה עשויים לשקול הסכם שכר דירה, גם אם הבית אינו רשום ככזה.

אתה יכול גם לנסות לעבוד עם סוכן נדל"ן בשוק הרצוי. סוכנים עשויים להיות רישומים עבור בתים להשכרה, או אולי יש מידע פנימי על המוכרים אשר עשויים לשקול הסכמים כאלה.

השכרה לעומת בעלות על הבית: היתרונות והחסרונות

אם הבעלים מתקשה למכור, השכרה לשלך מספק חלופה להורדת מחיר הבית, לקחת את הבית מחוץ לשוק, או להשכיר את הבית טווח ארוך. בגלל מחיר המכירה נקבע בחוזה אופציה חכירה, בעל הבית הנוכחי יודע בדיוק למה לצפות אם מכירה עובר. אם השוק ירד מעט במהלך תקופת החכירה, מחיר המכירה כבר נעול, אבל השוכר יהיה כנראה עדיין מעוניין לקנות את הנכס בגלל האשראי לשכור - את הכסף הוא או היא כבר לשים כלפי הבית. בינתיים, הבעלים מקבל עזרה לשלם את המשכנתא, ארנונה וביטוח. גם הדיירים נוטים יותר לטפל ברכוש אופציה להשכרה כי יש להם את האפשרות לרכוש אותו.

הסיבה העיקרית מדוע הסכם השכרה אל עצמו פונה קונים הוא אחד הפיננסי, כמובן - אין צורך לבוא עם תשלום למטה משמעותי או זכאים למשכנתא. הקונה גם לא צריך לדאוג מיד מגיע עם הכסף עבור מס רכוש, ביטוח משכנתא פרטית או ביטוח בעלי בתים (אם כי הם צריכים לשאת ביטוח השוכר, כאמור לעיל).יתר על כן, על ידי חתימת חוזה עכשיו, הקונה נועל במחיר הרכישה, כלומר לא לדאוג לגבי עליית מחירי הבתים. (יש לזכור, עם זאת, כי שוק הנדל"ן מעריך במהירות, בעל ידע היה כנראה רוצה להוסיף סעיף החוזה המאפשר מחיר של הבית כדי להגדיל, במיוחד אם החכירה היא במשך כמה שנים.) לבסוף , על ידי המתגוררים בבית לפני שמחליטים לרכוש אותו, קונה יש את היתרון של נסיעת מבחן ארוכה על הבית לפני קופץ לתוך התחייבות כספית גדולה.

ואת downside? מאחר שזה פחות שכיח, תהליך השכירות לבדו אינו כה מוסדר בחוזקה כמו בתעשיית קניית הבתים או אפילו בתעשיית השכירות. בעוד זה חוסר הרגולציה יכול להיות דבר טוב, כי זה נותן לקונים יהיו בעלי הנכס יותר חופש במשא ומתן על רכישת אופציה חלק החוזה שלהם (הסכם החכירה הסכם הרכישה עדיין כפופים לכל הנדל"ן הרגיל חוקים), זה יכול גם להקל על בעלי מצפון חסרי מצפון לנצל את הקונים מתוחכם. למרבה הצער, את שכר הדירה ל-היקום הוא רווי עם בעלי טורפים שאין להם שום כוונה של פעם למכור את רכושם, ומי הם רק מנסה לאסוף מעל השוק לשכור ולבסוף להמריא עם אפשרות להפקיד את הפיקדון. בעל יכול להפוך את החוזה להיות בטל אם הקונה מאוחר על תשלום אחד או לפנות את הקונה על לא עושה תיקונים. במקרה אחד בפלורידה, למשל, בעל קרקעות עם מאות נכסים משא ומתן חוזים המאפשרים פינויים עבור פריטים כאלה - עם הודעה של שלושה ימים בלבד.

בקיצור, יש קצת "סטנדרט" אלה חוזים מחייבים מבחינה משפטית, מה שהופך אותו חשוב במיוחד כי אתה יודע בדיוק מה אתה מסכים. למעשה, לא כל המדינות לאפשר אפשרויות חכירה על נכס למגורים, כך הקונה צריך להבטיח כי אפילו נכנס זה סוג של הסכם הוא חוקי. גם אם סוכן נדל"ן מסייע בתהליך, או שאתה שוכח עורך דין בתחום הנדל"ן כדי להסביר (ואולי אפילו משא ומתן) את החוזה, אם אתה לא יכול להבין הן את ההיבטים המשפטיים והכלכליים של השכרה אל עצמו, אתה לא מועמד טוב.

הבנת חוזים להשכרה

כמו כל חוזה, חוזה השכירות שלך צריך לציין את שמו של הקונה הדייר (זה אתה) ואת בעל הבית ואת המוכר להיות חתום ומתוארך על ידי שניהם מסיבות. אם מישהו חוץ ממך יהיה כובש את הנכס, אותו אדם צריך להיות שם את הסכם השכירות, מדי. החוזה צריך גם תיאור משפטי של הנכס: כתובת מלאה ומספר החבילה. כולל מספר החבילה מסייע לחסל כל בלבול פוטנציאלי על הכתובת. אתה יכול לקבל את המספר הזה מהמשרד המקומי של מס רכוש, לעתים קרובות על ידי פשוט מחפש את הכתובת באתר האינטרנט של שמאי המס.

חכירה הוראות

חלק החכירה של החוזה צריך לכלול כל מה שאתה בדרך כלל למצוא הסכם השכרת נכס. מרכיבי המפתח כוללים:

• תאריכי ההתחלה והסיום של תקופת החכירה, בין אם ניתן להאריך תקופה זו ובאילו תנאים
• כמה דמי השכירות יהיו, כאשר מועד התשלום, היכן התשלום צריך להתבצע ואילו סוגי תשלומים בעל הבית יקבל
• עמלות, אם בכלל, עבור השכרה מאוחרת או המחאות חוזרות
• סכום ההפקדה לביטחון, שאמור להיות מוחזר במלואו אם תעבור ולא תפגע בנכס
• האם ו- סוגים של חיות מחמד מותר
• אם מותר עישון
• תיאור של מקומות חניה או שירותים אחרים
• אם אתה יכול sublet את הנכס, ואם כן, באילו תנאים ותנאים
• אילו שירותים השוכר הוא האחראי על ואשר בעל הבית אחראי על התנאים שיכולים לגרום לפינוי, כמו גם את מספר הימים שיש לך לתקן בעיה לפני פינויים
• ההבדל העיקרי בין חכירה קבוע לשכור חכירה עצמית היא כי על פי הסכם שכירות רגיל, בעל הבית לבצע ולשלם עבור כל התיקונים ולטפל כל תחזוקה שגרתית.הסכם שכירות עצמי עשוי להפוך את הדייר אחראי על פריטים אלה, הרעיון הוא כי השוכר מי מתכוון לקנות יש להחזיק לטווח ארוך ברכוש צריך לטפל במשימות אלה. אפשרות אחרת היא כי בעל הבית לא יכול לגור בקרבת מקום וזה יותר נוח לעשות את השוכר אחראי.

עם זאת, עד שאתה בעצם הבעלים של הנכס, אתה לא רוצה לשים כסף לתוך זה כי אתה עלול לא לחזור. אם בעל הבית לא יסכים לטפל תיקונים ותחזוקה, להיות זהיר. לכל היותר, אתה יכול להסכים לקחת על עצמו את האחריות וההוצאות אם הם יתווספו האשראי שלך לשכור (אשר נדון בסעיף הבא). במילים אחרות, אם אתה מוציא $ 1, 000 יש כמה שחוק החוצה אינסטלציה הוחלף, המוכר יחזור כי $ 1, 000 לך בסגירה אם אתה קונה את המקום. אבל הסיכון לך הוא הנמוך ביותר אם אתה לא לפרוש את הכסף עבור ההוצאות האלה מלכתחילה.

אפשרויות אפשרות

הוראות אופציה עשוי להיות החלק המסובך ביותר - כפול פיפיות - של חוזה השכרה אל עצמו. אלה הן הוראות שיכולים להשכיר את הבעלים של הנכס יותר נוח לך מאשר רק להשכיר - או זה יכול להקל על המוכר לאסוף כספים נוספים ללא כוונה של פעם לתת לך לקנות.

הוראות אלה צריך לציין:

את שכר הדירה ומה החלק מהווה את האשראי לשכור.

• הפקדת האופציה (תחת כמה הסכמים, אתה יכול לשלם רק הפקדה אופציה או רק אשראי לשכור, לא שניהם, זה תלוי בך ואת המוכר.)
• כי יש לך את הזכות הבלעדית לרכוש את הבית ב תום תקופת החכירה. משמעות הדבר היא כי המוכר לא יכול לתת לאף אחד לקנות את הנכס במהלך תקופת האופציה (בעצם, בזמן שאתה שוכרים את הנכס). ודא תקופה זו היא ארוכה מספיק כדי לתת לך הזדמנות לתקן את כל הבעיות, כמו אשראי גרוע או חוסר מקדמה, כי הפכו אותך מסוגל להעפיל משכנתא עכשיו. 18 חודשים עד שנתיים הוא לעתים קרובות פרק זמן סביר; שלוש שנים עשויות להיות טובות עוד יותר. החוזה צריך לציין כמה ימים של הודעה אתה נדרש לתת את המוכר כי אתה מתכוון לקנות, ובאיזו נקודה את האפשרות לקנות פג. ייתכן שתרצה מבנה החוזה, כך שתוכל לקנות לפני סוף תקופת החכירה אם המצב הכלכלי שלך משפר במוקדם.
• כי המוכר שומרת על ביטוח הבית, כי הוא / היא נשארת הנוכחית עם מס רכוש ושהוא / היא לא מוציאה הלוואות חדשות נגד הבית. אתה לא רוצה את המוכר להיות מסוגל לעשות כל דבר שנותן ישות אחרת זכות על הנכס, כי אם זה יקרה, זה יהיה קשה אם לא בלתי אפשרי לך לקנות את זה.
• כל תנאי אחר, מלבד בחירת לא לקנות, שבו אתה מאבד את ההפקדה ואת האשראי לשכור. אלה עשויים לכלול vacating את המקום, trashing את הנכס או אי תשלום שכר דירה כפי שהוסכם - ביסודו של דבר, אותם דברים שיכולים לגרום לך לפנות.
• הוראות רכישה

חלק הרכישה של הסכם שכירות עצמאי דומה להסכם רכישת נדל"ן רגיל.חוקי המדינה שלך עשויים לדרוש חוזה סטנדרטי עבור הסכמי רכישת נדל"ן. אבל אפילו בהסכם סטנדרטי, יש מקום לנהל משא ומתן על החלקים הממלאים.

היא תציין את מחיר הרכישה, אשר צריך להיות סביר בהתחשב ערכי השוק הנוכחי עבור נכסים דומים. המוכר עשוי לרצות מחיר הבית 5% עד 10% גבוה יותר כדי להסביר את המחיר במהלך תקופת השכירות. אבל יש לזכור כי ערכי הבית יכול גם ירידה במהלך אותה תקופה. אם זה קורה, לא רק שאתה לא רוצה לשלם את המחיר שהסכמת במקור, אבל הבנק לא יכול להלוות לך מספיק כדי שתוכל לסגור את העסקה. במצב זה, אתה בסופו של דבר לא לממש את האפשרות לקנות, ואתה תאבד את הפיקדון אפשרות לשכור אשראי אלא אם כן החוזה שלך מספק חלופה.

נניח הנכס שווה 200,000 $, בזמן שאתה ציור את החוזה. ייתכן שתוכל לקבל את המוכר להסכים למכור לך את הנכס עבור $ 210, 000 או הערך המוערך שלה בזמן הרכישה, לפי הנמוך. אם השוק עולה או יורד, המחיר יהיה הוגן הערכה לא ימנע ממך לקנות. כמובן, תנאים אלה הם נוחים מאוד לך, הקונה, אז לא יהיה מופתע אם המוכר balks, מודאג לגבי לקיחת הפסד על הנכס או להיות מסוגל לשלם את המשכנתא שלו או שלה. אז הסכמה מחיר הרכישה של המשרד עשוי להיות הדרך היחידה ללכת.

החוזה צריך לציין במפורש אילו מכשירים ואביזרי לבוא עם הבית אם תחליט לקנות אותו. האם אתה מקבל את מדיח הכלים, את המקרר, מכונת הכביסה ומייבש? מה עם רהיטי הפטיו וכל עציצים? אל תניח שום דבר; תאיית את זה.

באופן אידיאלי, חלק הרכישה של החוזה צריך גם לספק לך תרופה אם המוכר נסוג. יש לך לשים את המקבילה של הפקדה כסף רצינית בצורה של הפקדה אפשרות שלך; יש את החוזה לדרוש את המוכר לא רק להחזיר את הפיקדון אפשרות לשכור אשראי, אבל לשלם לך סכום נוסף אם הוא או היא לא לקיים את ההסכם כאשר אתה מוכן לקנות. אתה לא יכול לאסוף את הכסף, אבל זה לא כואב לנסות. ופשוט שיש הוראות כאלה בחוזה יכול לשמש גורם מרתיע על המוכר של reseging על העסקה.

אתה רוצה גם חוזה לתת לך החוצה, ולתת לך את הכסף שלך בחזרה, אם הכותרת אינה ברורה או אם בדיקת הנכס מגלה כי הבית במצב גרוע. אלה הם תנאים אופייניים למגבלות בחוזה לרכישת נדל"ן.

לקבלת הגנה, עליך להשתמש בשירות נאמנות. צד שלישי נייטרלי זה פועל כמתווך פיננסי בינך לבין בעל הבית. זה יחזיק הפקדה אפשרות שלך ואת דמי השכירות החודשי עד שאתה קונה את הנכס, ובנקודה זה יחזיר את הכסף לך לשים כלפי מטה את התשלום ואת עלויות הסגירה. אם אפשרות הרכישה יפוג ואתה מחליט לא לקנות, את שירות השלשה יהיה להפקיד את הסכומים האלה בעל הבית. זה יהיה גם להפוך את הכסף לצד הנכון אם אחד מכם מפר את סופו של ההסכם בצורה שלא ניתן לתקן.

Pitfalls פוטנציאל עבור קונים

לפני החתימה על חוזה זה ולהיכנס להסכם השכרה, קונה פוטנציאלי צריך:

בדוק את דוח האשראי של המוכר.

1. חפש סימני אזהרה פוטנציאליים כי המוכר נמצא בצרות פיננסיות, כגון חשבונות עבריינים או כמות גדולה של חוב שטרם נפרע. גם לאחר בדיקת אשראי מספקת, קונה פוטנציאלי המתגורר כרגע בבית צריך עדיין לשים לב לכל סימני אזהרה כי יציין כי המוכר נמצא במצוקה כלכלית. כמה דוגמאות כוללות שיחות טלפון מאספני חוב ומודעות חשודות למראה שנשלחו לבית. להכיר בכך שהמוכר עלול לאבד את הנכס במהלך תקופת ההשכרה.
2. זה יכול להתרחש עבור כל מספר סיבות כגון אם הוא או היא אינה מסוגלת לבצע את תשלומי המשכנתא, שיפוט מס ממוקם על הנכס, הוא או היא עובר גירושין, הוא נתבע, וכן הלאה. אם המוכר מאבד את הנכס, הקונה הפוטנציאלי מאבד את האפשרות לרכוש את הנכס, מחליט את שכר הדירה הנוסף ששולם ויהיה חייב למצוא מקום חדש לחיות. ודא כי אפשרות החכירה קובעת בבירור מי אחראי על סוגים שונים של תחזוקה או תיקונים
3. . הסכם זה צריך גם לציין את סוגי השינויים או השיפורים (אם בכלל) שהקונה הפוטנציאלי רשאי לעשות לנכס בתקופת החכירה. הקפד להזין את "הסכם השכירות" ולא "הסכם רכישת חכירה".
4. לשעבר מעניק את האופציה לקנות בכל עת במהלך תקופת השכירות, ואילו האחרון דורש < רכישה עד תום תקופת החכירה ויש לה השלכות משפטיות על הגיבוי. האם מחקר שוק ולקבל בדיקה ביתית הערכה . זה איך אתה יכול להבטיח כי מחיר הרכישה הביתה הוגן לפני חתימת חוזה.
5. להיות מודע לכך אם המוכר הוא חסר מצפון, הוא או היא יכולים לסרב למכור בסוף תקופת החכירה אופציה . משמעות הדבר היא כי כל דמי השכירות מעל השוק שילמת יאבדו. המוכר עשוי גם לנסות לסגת החוזה אם שוק הנדל"ן יש מוערך במהירות הנכס מגדיל משמעותית ערך - או להחזיק אותך למעלה כסף. כמובן, אף אחד מהפעולות הללו הוא חוקי, אבל אם הקונה אין את המשאבים הכספיים כדי לשכור עורך דין, לא יהיה הרבה הפנייה נגד מוכר מוצל.
6. להבין כי אם השוק יורד, אתה עדיין צריך לשלם את המחיר הגבוה יותר שנקבע בחוזה להחזיק את הבית . עם זאת, אם המחיר גבוה מדי, החוכר יכול פשוט ללכת לקנות נכס אחר. עם זאת, תוכל לאבד את החלק הזה של שכר הדירה כי היה הולך לכיוון למטה, ולכן חשוב לעשות את המתמטיקה הדרושה כדי לקבוע אם הליכה היא האפשרות הטובה ביותר.
7. שוחח עם
8. משכנתא מתווך כדי לברר מה יידרש כדי להעפיל משכנתא הביתה בעתיד. בעוד חוסר יכולת להשיג מימון או מימון מספיק הוא בדיוק למה קונים רבים בוחרים לשכור הסדרים משלו, אתה רוצה לוודא שאין שום דבר משמעותי בהיסטוריה האשראי שלך שיכול לעצור אותך מן מקבל אישור לאורך הקו.אם אתה קובע כי אתה עדיין תהיה מסוגל להיות זכאי למשכנתא עד מועד פקיעת החכירה, הסכם השכרה אל עצמו יכול להיות טעות יקרה. השג מצב של דוח הכותרת . זה יכול לעזור לקונה ללמוד כמה זמן המוכר בבעלות את הנכס. ככל שהמוכר כבר נמצא בבעלותו, כך יהיו לו יותר יציבות ויציבות.
9. השורה התחתונה בקיצור, למרות תתחיל להשכיר את הנכס, זה רעיון טוב לבצע את אותה בדיקת נאותות היית עושה אם היית קונה את הנכס. מי יכול להרשות לעצמו לקנות בית בדרך המסורתית, באמצעות מימון, הם כנראה טוב יותר לעשות זאת. אבל למי רק צריך לקנות קצת זמן - או צריך לשמור על האפשרויות שלהם פתוח או כספים שלהם נוזלי - להשכיר לבד יכול להיות דרך להתגורר בבית החלום שלך עכשיו, ולשלם במלואו על זה מאוחר יותר.