השקעה בנדל"ן מניב כרוך בנתוני שוק ומידת סובייקטיביות. אחת ההנחות החשובות ביותר שחייב משקיע נדל "ן לבצע בעת הערכת נכסים היא בחירת שיעור היוון הולם, המהווה את שיעור התשואה הנדרש על נדל" ן בניכוי עליית ערך או פחת.

במילים פשוטות, זה שיעור מוחל על הרווח התפעולי נטו כדי לקבוע את הערך הנוכחי של הנכס.

-> ->

TUTORIAL : חקר השקעות נדל"ן

חישוב עם שווי היוון

לדוגמה, אם נכס אשר צפוי לייצר הכנסה תפעולית נטו (NOI) של 1 מיליון דולר על פני הבא 10 שנים מהוון בשיעור היוון של 14%, שווי השוק של הנכס ייקבע להיות $ 1, 000, 000 /. 14 = 7 $, 142, 857, כאשר הרווח התפעולי נטו מחולק בשיעור ההיוון הכולל שווה ערך השוק.

7 $, 142, 857 שווי השוק מייצג עסקה טובה אם הנכס הוא מוכר ב 6 $. 5 מיליון וזה יהיה עסקה גרועה אם מחיר המכירה הוא 8 מיליון דולר.

קביעת שיעור ההיוון היא אחד מערכי המפתח בהערכת נכס מניב. ישנן מספר שיטות בהן יכולים המשקיעים להשתמש כדי למצוא שיעור היוון מתאים.

שיטת החילוץ של השוק

שיטה זו מניחה כי קיים רווח תפעולי נקי, זמין כעת ומחירי מכירה על נכסים מניבים. היתרון בשיטת החילוץ בשוק הוא ששיעור ההיוון הופך את ההיוון להכנסה הישירה למשמעותית יותר.

קביעת שיעור ההיוון היא פשוטה יחסית כאן. נניח משקיע שוקל לקנות לחניון כי צפוי לייצר $ 500, 000 בהכנסות התפעוליות נטו. באזור, ישנם שלושה נכסים קיימים מניבים הכנסה מניבים חניה.

1. מגרש חניה 1 יש רווח תפעולי נטו של $ 250, 000 ו מחיר המכירה של 3 מיליון דולר. במקרה זה, שיעור ההיוון הוא: $ 250, 000 / $ 3, 000, 000 = 8. 33%.

2. מגרש חניה 2 יש הכנסה תפעולית נטו של $ 400, 000 ו מחיר המכירה של $ 3. 95 מיליון דולר. שיעור ההיוון הוא: $ 400, 000 / $ 3, 950, 000 = 10. 13%.

3. חניה 3 יש הכנסה תפעולית נטו של 185,000 $, ומחיר המכירה של 2 מיליון דולר. שיעור ההיוון הוא: $ 185, 000 / $ 2, 000, 000 = 9. 25%.

בהתבסס על שיעורי מחושב עבור אלה שלושה נכסים דומים (8 33, 10. 13 ו - 25%), שיעור ההיוון הכולל של 9. 4% יהיה ייצוג סביר של השוק. שימוש בשיעור היוון זה, משקיע יכול לקבוע את שווי השוק של הנכס. החניון הזדמנות השקעה יהיה מוערך באמצעות $ 500, 000 /.094 = $ 5, 319, 149.

שיטת בנייה

שיטת הצטברות קצת יותר מורכבת משיטת החילוץ של השוק. שיעור ההיוון מושג על ידי שילוב הריבית, שיעור הנזילות (לפיו הוא נזיל בשל אופי המקרקעין,) פרמיה מחדש ושיעור הסיכון.

בהתחשב בריבית של 4%, שיעור נזילות של 1. 5%, פרמיה חוזרת של 1. 5% ושיעור סיכון של 2. 5%, שיעור ההיוון של נכס מניב יהיה סומנו כ: 6 + 1. 5 + 1. 5 + 2. 5 = 11. 5%. אם הרווח התפעולי נטו היה 200 $, 000, שווי השוק של הנכס יהיה: $ 200, 000 /. 115 = 1 $, 739, 130.

ברור, ביצוע חישוב זה הוא פשוט מאוד. המורכבות נעוצה בהערכת אומדנים מדויקים של המרכיבים היחידים של שיעור ההיוון, אשר יכול להיות מאתגר. היתרון של שיטת ההצטברות הוא שהיא מנסה להגדיר ולמדוד במדויק מרכיבים בודדים של שיעור היוון.

שיטת השקעה בהשקעה

שיטת שיטת ההשקעה דורשת את החישובים המתקדמים ביותר של שלוש השיטות. שיעור ההיוון מחושב לפי שיעורי ריבית בודדים לנכסים המשמשים הן את החוב והן את ההון העצמי. היתרון של שיטת ההטבה של ההשקעה הוא ששיעור ההיוון המתאים ביותר להשקעות בנדל"ן מממן.

הצעד הראשון הוא לחשב גורם קרן שוקע. זהו אחוז כי יש להפריש כל תקופה יש כמות מסוימת בנקודת זמן עתידית. נניח כי נכס עם רווח נקי מפעולות רגילות בסך 950 אלפי דולר הוא 50% ממומן, תוך שימוש בחוב בריבית של 7% שיופחת על פני 15 שנים. יתרת הסכום משולמת בהון לפי שיעור תשואה נדרש של 10%. גורם הקרן השוקעת יחושב כ:

ריבית / 12 חודשים
{1 + (ריבית / 12 חודשים)] ^{# שנים x 12 חודשים} } - 1

חיבור למספרים, אנחנו מקבלים:

. 07/12
{[1 + (07/12)] ^15x12 } - 1

זה מחושב ל. 003154 לחודש. לשנה, אחוז זה:. 003154 x 12 חודשים = 0. 0378. השיעור שבו יש לשלם את המלווה שווה לקרן השקיעה הזו בתוספת הריבית. בדוגמה זו, שיעור זה הוא:. 07 + 0378 = 10. 78%, או. 1078. <לפיכך, השיעור הממוצע המשוקלל או שיעור ההיוון הכולל, תוך שימוש במשקל 50% לחוב ו 50% - משקל להון: (5 x 1078) + (5 x 10) = 10 39%. כתוצאה מכך, שווי השוק של הנכס יהיה: $ 950, 000 /. 1039 = $ 9, 143, 407.

השורה התחתונה

שיטות אלה נועדו במיוחד עבור נכסים מניבים הכנסה כמו בתים, נכסים מסחריים ותעשייתיים. יצוין כי שיטות אלה אינן מתאימות לנכסים שנכבשו על ידי הבעלים.

ניחוש לפי שווי נכס מניב יכול להוביל להערכות לא מדויקות ולהשקעות כושלות. בחירת שיעור היוון המתאים מגדילה את הדיוק של הערכה, ולכן, היכולת לבחור השקעות נדל"ן מניב טוב.(לקבלת קריאות בנושא יותר, לבדוק את

כיצד לנתח השקעות נדל"ן להשקעה , דרכים פשוטות להשקיע בנדל"ן , ו סיבות עיקריות להשקיע בנדל"ן .)