בעלי בתים המעוניינים להפחית את הסיכונים להשקעה בהון העצמי שלהם, ו / או בעלי הזדמנויות השקעה אחרות עם תשואות גבוהות יותר מההון העצמי שלהם, צריכים לשקול שימוש בהסכם REX. חוזה זה הוא הון סיכון הביתה / שיתוף הסדר שיתוף המאפשר homeowner ביעילות למכור הון עצמי הביתה (מבלי למכור את הבית) ואת reinvest את הכסף. במאמר זה ננתח את הסכם REX & Company, את ההשפעות הכספיות לאחר מס, ונבחן כמה דוגמאות שיסייעו למשתמשים הפוטנציאליים להעריך האם הן צפויות להפיק תועלת מהן או לא. (לקריאת רקע, לבדוק את REX הסכמים לטפס כמו מחירי הבתים ירידה .)

-> ->

השפעות מס
הסכם REX דומה לחוזה מכירה עתידי עם הפקדה (למעט מועד פירעונן) בכך שהוא חוזה לא מנוהל לפני סיום.

הטיפול החשבונאי במס עובד באותה צורה כמו אופציה. כאשר החוזה מסתיים עם מכירת הבית, את התשלום מראש ייחשב חלק מהכנסות המכירה, ואת התשלום הסילוק הסופי מן homeowner כדי REX & Co. מקזז את המכירות ההכנסות שהתקבלו. לכן, כל עוד הרווח הכולל על המכירה הוא בתוך הסכום הניתן לאי-תשלום על מקום המגורים העיקרי, הרווח על הגידור לא יחויב במס.

אין טיפול סופי תחת קוד המס הנוכחי כאשר בעל הבית מסתיים את הסכם REX לפני המכירה. עם זאת, תשלום נטו על ידי REX & Co. כדי homeowner (כלומר, לאחר תקופת עונש של חמש שנים) היה ללא ספק במס להיות כהכנסה רגילה. תשלום של בעל הבית ל - REX ושות 'בסיום יטופל ככל הנראה כהפסד הון, בדומה לסגירת חוזה אופציה.

Breakeven Analysis
כי homeowner לא יכול לאסוף עבור מחיר הבית פחת אם ההסכם מסתיים בחמש השנים הראשונות, החוזה הוא רק שימושי עבור גידור לטווח ארוך. ובכל זאת, אפילו הסכם של שנתיים או שלוש עשוי להיות רווחי אם במזומן מראש מרוויח תשואות טובות. אתה רק צריך מצטבר לאחר מס החזרות על מזומנים יעלה את העונש על מנת לצאת קדימה. איור 1 להלן מציג את שיעור הייסוף המקסימלי שבו הרווח של הבית הוא בדיוק אפס במהלך כל שש השנים הראשונות - בהנחה של 50% שיתוף REX הסכם 6% לאחר מס החזרות על מראש במזומן קיבל על ידי בעל הבית. ( הערה : חישובים אלה מניחים שהתשלומים ל - REX & Co. אינם ניתנים לניכוי.)

איור 1: כל הסכומים המבוטאים כאחוז מערך הבית

Investopedia. com 2008 2008

בשיעור תשואה זה על המזומנים, הטבלה מציינת כי אין להיכנס להסכם REX אלא אם בכוונתך לשמור על הבית יותר משנתיים. מעבר לשנתיים, אתה יוצא קדימה גם לאחר תשלום העונש על סיום מוקדם כל עוד ייסוף הבית נופל מתחת לרמות המוצגות כאן.בהתחשב בהסתברות גבוהה של מחירי יורד במהלך חמש השנים הקרובות, בעלי בתים שאינם מתכננים למכור צריך להפיק תועלת הסכם REX.

דוגמה נומרית
בעוד היתרונות של ניהול סיכונים בשימוש בהסכם REX בתור גידור ברורים, בעל הבית צריך להבין את מלוא טווח התוצאות הכספיות האפשריות. לשם כך אנו חייבים לנתח את התוצאות עבור שילובים שונים של תשואות על מזומנים ושינויים פוטנציאליים בערכי הבית. בהנחה הסכם REX הוא יוצא מן הכלל במשך 5 שנים בתוספת יום אחד, בעל הבית ימנע את תשלום עונש סיום וישולם עבור כל פיחות במחיר.

איור 2 להלן מספק את טווח התוצאות לתקופה של 5 שנים - בהנחה של מקסימום 50% הסכם שיתוף. ניתן לערוך טבלה זו כדי לחלוק הסכמים עם אחוז קטן יותר של שיתוף על ידי הקטנת התוצאות בהתאם (i, 20% נתח הוא 2/5 של התוצאה בטבלה). במונחים של דולרים בפועל, אתה תכפיל את האחוזים האלה לפי הערך המקורי של הבית עם תחילת הסכם REX.

איור 2

Investopedia. com כל עמודה של שכר הטבלה מראה עד כמה היית מרוויחה (או מפסידה) תוך חמש שנים עם הסכם REX, בהנחה שההחזר שלך על התשלום מראש שהתקבל מראש יתאים לשיעור שמוצג בחלק העליון של העמודה. השורות מתאימות להנחות לגבי השינויים המצטברים בחמש השנים האחרונות, כפי שמוצג בעמודה השמאלית. לדוגמה, נניח שהזנת הסכם שיתוף של 50% כאשר הבית שלך היה שווה 1 מיליון דולר, ואתה reinvested את התשלום מראש בשיעור של 6. 80% לאחר מס. אם הבית ירד לערך של 900 $, 000 (ירידה של 10%) בתום חמש שנים, אז הרווח שלך מן ההסכם REX יהיה $ 106, 000 (10. 6% של 1 מיליון דולר).

REX של נקודת מבט

בשלב זה יש לתהות מדוע REX & Co. יציע את העסקה. בשל זמני ההובלה הארוכים בפיתוח מוצרים פיננסיים אלה, סביר להניח כי זה היה יזום ומעוצב, ואת ההתחייבויות המימון שהושג, לפני שוק הדיור התקרר בשנת 2007. המוצר עשוי בסופו של דבר למשוך אם מקורות המימון להיות פסימיים מספיק על מחירי הדיור. (למידע נוסף על משכנתא 2007 ב
דלק כי הפדר סובפריים Meltdown .) יתרונות למשקיעים מוסדיים

ביסודו של הרעיון יש הרבה פונים למשקיעים מוסדיים כי המשקיעים האלה יראו את ההשקעות REX הסכם כמו לספק להם הזדמנות גיוון. זה מתאים עם חובות הנאמנות שלהם, שכן הם מונחים על ידי עיקרון של תיאוריה פורטפוליו מודרני אומר גיוון חשוב מאוד למזער את הסיכון עבור רמת נתון של תשואה. (למידע נוסף, קראו את
תורת התיק המודרני: סקירה .) עם אופקי השקעה ארוכים ביותר, השקעות הון עצמי מספקות הזדמנות חדשה לגוון לתוך מחלקת נכסים שלא יכלו לגשת אליה בעבר. הם מצפים כי המתאם בין התשואות וההשקעות האחרות שלהם יהיה נמוך מאוד.לכן, בתיאוריה, זה צריך להפחית את הסיכון הכולל של התיק שלהם. אם זה עיתוי השוק המסכן לא יהיה ידוע להם עד לאחר מעשה. משקיעים מוסדיים לעתים קרובות לתת בעיות כאלה עדיפות נמוכה יותר מאשר שיפור על היישום שלהם של תיאוריית תיק. (המשך לקרוא על גיוון ב

מבוא לגיוון ו חשיבות גיוון .) נקודה נוספת ראוי לציין כי הסכם REX ביעילות מספק להם השקעה ממונפת דיור: הם מקבלים את הזכויות על אחוז גדול יותר של השינוי של הבית ערך מאשר הם חייבים לשלם במזומן עבור מלפנים. ההסכם מתברר כמקביל לבעלים המשויך לחלקם לרקס ושות 'בתמורה לשכר דירה חינם על מניות REX ושות' של הבית. זה מינוף זול יחסית יספק תשואות טובות מאוד אם הבתים מעריכים במחירים היסטוריים לטווח הארוך שלהם.

סיכום

מנקודת מבט של בעל הבית הסכם REX יכול להיות דרך יעילה לגידור מפני ירידות במחירי הבתים. כלי זה מספק הזדמנות לשמר את ההון ולהפחית את הסיכונים של בעלות על הבית מבלי למכור את הבית שלך. כדי לנצל, עם זאת, תצטרך לשמור על הבית שלך לפחות שנתיים ולהשקיע את upfront במזומן בתבונה.