כאשר אתה refinance המשכנתא שלך, הכל תלוי על הערכה. אם הערך של הבית שלך הוא כל כך נמוך שאתה מתחת למים, אתה לא יכול למחזר. אם הערך שלך מעריך את ההון העצמי שלך הביתה פחות מ 20%, תקבל תקוע לשלם עבור ביטוח משכנתא פרטית (PMI) או להביא מזומנים לשולחן לעשות במזומן ב- Refinance. מה יותר, אתה לא יכול לקבל את הריבית הנמוכה ביותר, שכן המלווים לשקול לווים עם הון עצמי פחות להיות מסוכן. אם אתה חושב על refinancing, אתה צריך להבין את התפקיד החשוב של הערכה של התהליך.

-> ->

מהו אומדן הבית?

הערכה היא חוות דעת מקצועית מורשה או מוסמך על הערך של הבית שסופק על ידי צד שלישי חסר עניין. שמאי מקבל תשלום עבור מתן השירות של valuing הבית שלך אבל אין עור במשחק כשזה מגיע אם אתה מסוגל למחזר כתוצאה מהערך הוא או היא מגיעה. ב refinance העסקה, הערכה מגן על הבנק על ידי הבטחת כי זה לא להלוות את הלווה יותר כסף מאשר הנכס שווה. אם הנכס מאוחר יותר נכנס עיקול מכל סיבה שהיא, המלווה רוצה להיות מסוגל למכור את הנכס ולקבל את כספו בחזרה.

- <->

שמאי מבקר בביתך בין 30 ל 45 דקות כדי למדוד את הממדים שלה, לבחון את הנוחיות שלה להעריך את המצב הכללי שלה מבפנים ומבחוץ, לצלם את החיצוני, המוסך, וכל פנים חֶדֶר. הוא או היא בוחנת את הרשומות של מאפיינים דומים לשלך - אידיאלי נכסים בשכונה שלך שנמכרו לאחרונה. בהתבסס על הביקור הביתה רשומות אלה, שמאי מגיע חוות דעת מקצועית של כמה הנכס שלך ימכרו אם אתה שם אותו על השוק. הבנק משתמש זה ערך - יחד עם ההכנסות שלך, נכסים היסטוריית אשראי - כדי לקבוע כמה זה יהיה להשאיל לך.

כיצד הערכות בית עבודה בשוק של היום <399> שלושה סוגים של עסקאות refinance אינם דורשים הערכה. לא מינהל הדיור הפדרלי של refinance מיחזור, וגם לא את ההלוואה של מינהלת ריבית של הפחתת ריבית Refinance הלוואה דורש אחד. במקרים מסוימים, את תוכנית refinance ביתיים Affordable אינו מנדט אחד, כמו גם. כל סוג אחר של עסקאות refinance דורשים הערכה.

תקנות הפדרלי להכתיב איך המלווים ושמאי חייב להתנהג לאורך כל תהליך הערכה. לאחר משבר הדיור, הממשלה רצתה להגדיל את עצמאות שמאי כדי למנוע את האפשרות של ההלוואות על בסיס ערכי הבתים מנופח. ה- Dodd-Frank והאמת במעשי השאלת דורשים כעת שמאות להיות "מנוהלות באופן עצמאי וללא השפעה בלתי הולמת וכפייה."

בגלל דרישות העצמאות הפדרלית הפדרלי להגדיר היקף צר של אינטראקציות מקובלות בין שמאי לבין נושאי הלוואה, המלווים חוששים כי כל מגע עם שמאים יכול להיחשב כמפר את החוק על ידי ניסיון להשפיע על דעתו של שמאי לפני השלמת ההערכה . המלווים לטעות בצד של זהירות, כדי למנוע את האפשרות של פעולה משמעתית חמורה. קציני הלוואה וברוקרים לא יכול לבחור שמאי, וגם לא הלווה. לווים גם אינם יכולים להגיש הערכת שווי שבוצעה למלווה אחר, אם כי "הם עשויים לומר לבנק כי קיימת הערכה נוספת, והבנק יוכל לבקש את דוח ההערכה ישירות מהמוסד האחר. "השימוש ב- AMC אינו דרישה, אך זוהי הגישה השכיחה לגבי עצמאות שמאי", אומר ג'ו פרסונס, הלווה בכיר. קצין ב PFS מימון של דבלין, קליפורניה, בנקאי אזורי, וכן משכנתא המתווך.

רבים המלווים - קטנים במיוחד, מקומיים - יש הפניה ישירה יחסים עם פאנל קטן של שמאים ולא משתמשים AMC. או המלווה עשוי להיות עצמאי בבית הערכה עצמאית. שמאי צריך ידע מקומי של האזור (המכונה יכולת השוק). שמאים צפויים לפעול לפי סטנדרטים אחידים של עיסוק הערכה מקצועי שהונפקו על ידי קרן הערכה, ארגון מקצועי, אם כי סטנדרטים אלה אינם חוק.

דמי הערכה ביתיים

דמי הערכה משתנים בהתאם למדינה, אך שמאים חייבים לגבות עמלות מקובלות וסבירות עבור האזור. מצפה לשלם 300 $ ל 500 $ עבור הערכה של בית משפחה סטנדרטית. "נכסים מורכבים יותר יקרים יותר משום שהבדיקה לוקחת זמן רב יותר", אומרת ארין בנטון, סגנית נשיא חברת שירותי הערכת דקורציה, חברת ניהול שמאות בעיר אליקוט שבמדילנד.

עליך לשלם את התשלום מראש מועד ההערכה, לא במועד הסגירה; ללא קשר אם ההלוואה שלך נסגר, שמאי עדיין עשה את העבודה. בעוד דמי עשוי להיראות כדאי אם זה מאפשר לך לקבל את תנאי למחזר אתה רוצה, זה יכול להיראות כמו בזבוז של כסף אם הערכה נמוכה אומר שאתה לא יכול למחזר.

מאז המלווים לא יכול לדון ערך של הבית או צפוי "ערך היעד" עם שמאי בזמן הקצאה, בעלי בתים לא יכול לקבל הערכה של אומדן אומדן אם הבית שלהם צפוי להעריך גבוה מספיק כדי שיוכלו למחזר לפני שהם לשלם עבור השירות, כפי שהם יכלו לפני התקנות החדשות. במקרה הטוב, תוכל לחפש מכירות דומות לאחרונה באתרי אינטרנט כגון Zillow ו- Redfin, אך ייתכן שהרשומות שלהם אינן שלמות.

אפשרות נוספת היא לבקש מסוכן נדל"ן לבצע ניתוח השוואתי של השוק ולספק לך תדפיסים של מכירות דומות של שירות מרובות, אומר ברוס איליון, סוכן בחברת רי / מקס רבתי אטלנטה. שאל יפה, שכן הם יעשו לך טובה - בניגוד למכירה בבית, הסוכן לא מרוויח כל עמלה מהמחזר שלך.

שיפור הסיכויים שלך הערכה גבוהה

הערך שמאי נותן הבית שלך תלויה במידה רבה במחירי המכירה האחרונות של נכסים דומים, אבל אתה טועה אם אתה חושב שאתה לא יכול לעשות שום דבר כדי לעזור לבוא הביתה שלך ב גבוה בסוף הערך הפוטנציאלי שלה הערכה.

איך להעריך את הבית שלך דומה הולך על תאריך הראשון, אומר Ailion. אמנם אין לך מושג איך השותף שלך יאהב או להעריך אותך, להיות מטופח באופן משמעותי משפר את הסיכויים שלך להיחשב אטרקטיבי. "אז זה עם הערכה," הוא אומר.

"הנכס שלך צריך להיות מסודר ונקי, מסודר וקל לבדוק. כל חיות מחמד יש להכיל וריחות רעולי פנים. אתה לא רוצה שהמעריך ימהר לצאת ", אומר אילון.

הנה איך שמאים מתארים איך הם עובדים:

"בדרך כלל, זה לא משנה אם הדשא שלך לא לכסח או הבית שלך בלגן", אומר שמאי מגורים מוסמך ראלף J. Vaccari, נשיא Vaccari & Associates ב אבל חשוב להבין שבית מלוכלך או לא מזויף יכול להגדיל את מראה הבלאי שלו מעבר לנורמלי, ומצב זה יכול להשפיע על הערך. "

שמאי אכפת מהבאים, אומר Vaccari:

חיצוני חיצוני מצב

סה"כ חדר ספירה

פונקציונליות, כולל עיצוב חדר הפנים ואת הפריסה, ואת התיישנות תפקודית

שיפורים במטבחים ואמבטיות , חלונות, הגג ומערכות הבית (חימום, חשמל ואינסטלציה) במשך 15 השנים הקודמות שהופכות את הבית ליותר מעודכן, פונקציונלי וניתן להחייאה לפי הסטנדרטים של ימינו

• מצב וגיל מערכות הבית > שירותים חיצוניים כגון מוסכים, חפיסות ומרפסות
• מיקום
• תכונות לא מושכות, כגון מראה חיצוני שאינו עולה בקנה אחד עם שאר השכונה
• מומלץ להצביע על תכונות שעשויות שלא להיות מיידיות לכאורה, שעשוי להוסיף את דעתו של שמאי הערך, אומר פארסונס.
• לפני שמאי מגיע
• הכנת הבית שלך לביקור של שמאי, לעומת זאת, שונה מכין אותו עבור קונה פוטנציאלי.
• "כאשר אתה פותח את הבית שלך לקונה פוטנציאלי, אתה רוצה להפעיל תגובות רגשיות", אומר פארסונס. "בתור מוכר, אתה רוצה את זה הקונה כדי להיות מסוגל לדמיין כמה מאושרים ונוחים הם יהיו שם. אין שיקולים סובייקטיביים כאלה חלים על הערכה ", הוא אומר.
• Vaccari מוסיף כי בעל הבית לא היה עושה שינוי, כגון קורעת את השטיח הישן לחשוף רצפות עץ, עבור הערכה, כפי שהוא או היא עשויה עבור המוכר. אבל לרענן את הצבע של הבית, הן מבפנים והן מבחוץ, יכול לעזור, כפי יכול לנקות את העומס כדי לאפשר גישה מלאה וצפייה בכל תחומי הבית, כולל המרתף.

לבסוף, "אם רשומות המס שגויות, הצבע על זה", אומר Ailion.

אחרת, האחריות של השמאי היא לגלות בעיות ולשאול שאלות היכן הוא מתחייב, אומר Vaccari.

אם אתה מאובטח הערכה טובה

מזל טוב! השלמת שלב גדול refinancing המשכנתא שלך. עכשיו הגיע הזמן לעבור את הסדרה הבאה של צעדים עם קצין ההלוואה שלך. אם יש לך מאובטחת הערכה חיובית, ולאחר מכן להשתמש בכלי כמו מחשבון המשכנתא של Investopedia למחקר הריבית על משכנתא refinanced עבור הבית של הערך שלך. להיות חמושים עם דמויות אלה יכולים לסייע לך עם כוח מיקוח כאשר אתה נפגש עם משאיל שלך.

קבלת חוות דעת שנייה על הערכה נמוכה

לפעמים הערך של שמאי הוא לא רק נמוך ממה שאתה רוצה שזה יהיה אבל נמוך יותר ממה שאתה חושב הבית שלך שווה.

"הערכה היא רק דעתו של אדם אחד," אומר Ailion. "אמנם זוהי דעה מאומן ומשכיל, כמו בכל המקצועות, יש מתרגלים טובים ורעים. "

לאור תקנות פדרליות קפדניות המסדירים את התהליך, האם יש משהו שאתה יכול לעשות על הערכה נמוכה?

"אם בעל הבית לא אוהב את הערך של הערכה, הם יכולים לכתוב מכתב ערעור על המלווה או AMC, אבל הסיכוי שמאי לשנות את דעתו או שלה היא רזה מאוד, אלא אם כן בעל הבית יש ראיות מוחץ כי הערך הוא כבוי ", אומר בנטון.

הערעור שלך יצליח רק אם תציג כי שמאי עשה טעות משמעותית, כגון רישום מדה מרובע או ספירת החדר באופן שגוי; תוך התעלמות משלווה חשובה, כגון בריכה או ספא; או התעלמות ממכירה דומה, שעשויה לתמוך בערך גבוה יותר, בעוד ש"בחירה של דובדבנים "פחות מתאימה להשוואה שתצביע על ערך נמוך יותר, אומר פארסונס.

אתה יכול גם לעשות מקרה על ידי הצבעה כי comps בשימוש היו באזור בית ספר נחות או חלוקה נחותה כי לא היה HOA עם בריכות שחייה ומגרשי טניס, כי כל השוואות היו מצוקה או מכירות REO, או שיש להם השפעות שליליות אחרות המשפיעות על הערך, כמו להיות ברחוב עסוק, אומר איליון. "הסבר מדוע הם שונים ולא שווים לשלך. אתה חייב להוכיח שמשהו מוטעה עם השוואות שנבחרו. "

האפשרויות שלך כאשר ההערכה היא נמוכה

אם אתה לא יכול לאתגר בהצלחה הערכה נמוכה, איך אתה להבטיח את refinance עובר? אם הערכה מעמיד אותך על פחות מ 80% הון - כלומר המלווה ידרוש ממך לשלם עבור ביטוח משכנתא פרטית - אתה יכול לעשות במזומן ב למחזר ולהביא כמה אלפי דולרים לסגירה כדי להגיע לזה 80% הלוואה קסום יחס-שווי ולהימנע PMI. אתה יכול גם לבחור לשלם PMI לעת עתה. אם ערכי הבית ממשיכים לעלות, אתה יכול לספק מכירות דומות למשכנתא שלך servicer ולבקש ממנו להסיר PMI גם אם עדיין לא שילם הרבה של המנהלת שלך. אם ההערכה מגלה שאתה מתחת למים, עם זאת, כל מה שאתה יכול לעשות הוא לחכות לשוק כדי לשפר אלא אם אתה זכאי לתוכנית סיוע ממשלתית, כגון HARP.

השורה התחתונה

הבנת איך עובד תהליך הערכה ייתן לך את הסיכוי הטוב ביותר להגיע שמאי להקצות את הערך הגבוה ביותר האפשרי לנכס שלך.אומדנים לא תמיד מגיעים בערכים הלווים מקווה, והם תהליך אנושי עם מקום סובייקטיביות וטעויות. אתה יכול לערער על הערכה נמוכה, אבל אתה רק תצליח עם נתונים חזקים כדי לגבות אותך.