ישנן שש דרכים שונות אתה יכול לקבל את ההכנסות מהסוג הנפוץ ביותר של משכנתא הפוכה, הון הביתה הון משכנתא (HECM). מחלקת השיכון ופיתוח עירוני (HUD), אשר מסדיר HECMs, שיחות אלה הבחירות "תוכניות תשלום. "אתה יכול לבחור לקבל סכום חד פעמי מראש, להקים קו אשראי שאתה יכול לצייר על פי הצורך, לקבל תשלומים חודשיים שווים - או לבחור שילוב כלשהו של אפשרויות אלה.

- <->

התוכנית תבחר תשפיע על כמה כסף אתה מקבל בטווח הקצר והארוך, כמה מהר אתה משתמש עד הבית העצמי שלך ואיך ביעילות משכנתא הפוכה מסייע המטרות הפיננסיות שלך. הנה מבט על איך כל תוכנית התשלום עובד ואת היתרונות והחסרונות של כל אחד. (אם אתה לא מכיר את ההלוואות הללו, ללמוד על הכללים החלים על כל HECMs, ללא קשר לתכנית התשלום שתבחר, ב מבט על תקנה של משכנתאות הפוך .)

! -> ->

תוכנית תשלום קבוע

אם אתה רוצה משכנתא הפוכה בריבית קבועה, יש לך רק אפשרות אחת תשלום תוכנית: תשלום חד פעמי תשלום חד פעמי.

איך זה עובד: קבל כמות גדולה בבת אחת ברגע משכנתא הפוכה שלך נסגר. הריבית צוברת על סכום זה, את דמי הביטוח החודשי המשכנתא השוטף וכן כל עלויות הסגירה הממומנות עד המשכנתא הפוכה הופכת לפירעון. שיעור הריבית ההתחלתית גבוה יותר מאשר בתוכניות הריבית הניתנות להתאמה, אך הריבית הצפויה לאורך זמן נמוכה יותר.

המקצוענים: השתמש בסוג זה של הלוואה כדי לשלם את יתרת המשכנתא גבוהה או לכסות עוד הוצאה גדולה. "הפצה סכום חד פעמי עובד הכי טוב עבור אנשים שיש להם משכנתא גדולה כי הם צריכים לשלם", אומר קייסי פלמינג, יועץ משכנתא אשר עובד כיום עבור C2 Financial Corp ויש לו יותר מ -30 שנות ניסיון בענף המשכנתאות. הוא אומר שזה האפשרות הטובה ביותר אם אתה צריך לקחת את כל או את רוב ההכנסות זמין בבת אחת.

חסרונות: אתה לא יכול לקבל כל ההכנסות הנוספות הלוואה זו בעתיד. לווים שאינם טובים בניהול כספים או שאיבדו את יכולתם לעשות כן נמצאים בסיכון לבזבז את ההכנסות או לבזבז אותם מהר מדי. הרמאים לפעמים לשכנע קשישים להוציא את זה סוג של הלוואה או יעד בעלי בתים אשר לאחרונה לקח אחד החוצה. (למד כיצד להגן על עצמך ועל יקיריכם ב היזהרו אלה הונאות הפוך משכנתאות .) פלמינג אומר החיסרון הגדול ביותר הוא כי "כמעט בכל המקרים, את הציור המקסימלי בשנה הראשונה הוא 60% הראשונית - גבול ראשי. מאז אפשרות זו יש רק לצייר אחד, הסכום המקסימלי של ההלוואה היא נמוכה למדי. "אתה מחזיק את 40% הנותרים כהון עצמי. אתה אף פעם לא יכול ללוות נגד 40%.אבל לאחר הון עצמי זה יכול להיות שימושי אם אתה רוצה למכור את הבית שלך לשלם את המשכנתא הפוכה.

כדי לגשת לכל ההון העצמי שלך לאורך זמן, יהיה עליך לבחור תוכנית תשלום בשיעור מתכוונן.

תוכניות תשלום מתכווננות לשיעור

שאר חמשת תשלומי המשכנתא הפוכה יש תעריפים מתכווננים. אם תבחר אחד מהם, יש שלוש אפשרויות איך הריבית שלך יכולה להשתנות. רק אחד יחולו על המשכנתא שלך, וזה יהיה גילה את הניירת שלך ההלוואה.

• הריבית שלך תתאים אחת לשנה. השער יתבסס על מדד הפדיון הקבוע (CMT) בתוספת מרווח שנקבע על ידי המלווה. שיעור לא יכול להגדיל יותר מ 2% בשנה, וזה לא יכול להגדיל או ירידה של יותר מ 5% מן הראשונית שיעור מעל תקופת ההלוואה.

• הריבית שלך תתאים חודשי על בסיס מדד CMT בתוספת מרווח שנקבע על ידי המלווה. שיעור לא יכול להגדיל יותר מ -10% מעל תקופת ההלוואה, ואין גבול עד כמה נמוך הריבית יכולה ללכת.

• הריבית שלך תתאים חודשי על בסיס לונדון Interbank המוצע שער (LIBOR) בתוספת מרווח שנקבע על ידי המלווה . שיעור לא יכול להגדיל על ידי יותר מ -10% מעל תקופת ההלוואה, ואין גבול עד כמה נמוך הריבית יכולה ללכת.

אמנם זה משנה איזה תרחישים אלה חל על ההלוואה שלך, כי זה משפיע על כמה ריבית ההלוואה שלך צובר לאורך זמן, זה לא משנה במונחים של להשפיע על התשלומים החודשיים המתוזמנים שלך או קו האשראי שלך זמין. שינוי משמעותי בריבית עם משכנתא הפוכה לא לשים אותך בסיכון של טרפה כמו שזה יכול עם משכנתא קדימה. ריבית גבוהה יותר משפיע על ההון העצמי שלך הביתה, לעומת זאת, ופירוש הדבר שאתה עומד לקבל פחות אם אתה מוכר את הבית. אם אתם מתכננים להישאר בבית שלך לכל החיים, עליות הריבית לא יכול להיות דאגה גדולה. אם לא, ייתכן שתרצה לוודא את הריבית של ההלוואה תואמת את התרחיש הראשון, שכן שיעור הריבית המרבי הוא 5% במקום 10%. קצין ההלוואה שלך יועץ משכנתא הפוכה יכול לעזור לך להבין את הבחירות שלך ואיך שיעורי ריבית מתכווננת להשפיע על המצב שלך (ראה מצא את הימין היפוך למשכנתאות ייעוץ הסוכנות ).

כאשר אתה פונה לקבלת משכנתא הפוכה עם ריבית מתכווננת, האיורים של אפשרויות תוכנית התשלום שלך ישתמש בריבית צפויה. זהו הניחוש הטוב ביותר של המלווה מה הריבית מתכווננת יהיה ממוצע על פני החיים של ההלוואה שלך. זה אחד משלושת הגורמים המרכזיים בקביעת כמה אתה יכול לשאול, יחד עם הגיל הצעיר של הלווה ואת הערך של הנכס.

כעת, כשיש לך הבנה כללית לגבי האופן שבו פועלות תכניות הניתנות להתאמה, נסקור את חמש אפשרויות התשלום שלך. זכור כי "תשלום" בהקשר זה מתייחס איך תקבל את ההלוואה ההכנסות.

אפשרות 1: תוכנית תשלום קביעות

איך זה עובד: קבל תשלומים חודשיים שווים כל עוד לפחות לווה אחד חי בבית כמו מעון העיקרי.תשלומים חודשיים מחושבים תחת ההנחה כי אתה תחיה להיות 100. אם אתה לא מצפה לחיות כל כך הרבה זמן, תוכנית תשלום טווח, דנו הבא, עשוי להיות אפשרות טובה יותר. אם תחיה יותר, תמשיך לקבל תשלומים. אם אתה רוצה לקבל תשלום חודשי קבוע למשך שארית חייך בבית, תוכנית תשלום קביעות היא בחירה טובה.

המקצוענים: "תשלומים קביעות נהדרות עבור אלה שחושבים שהם יחיו בבית הרבה זמן, ומי צריך הכנסה חודשית יציבה", אומר פלמינג. אתה לא צריך לדאוג נגמר ההכנסות משכנתא הפוכה עם תוכנית תשלום קביעות כל עוד אתה ממשיך לענות על תנאי ההלוואה של אחרים.

חסרונות: אם יש לך חשבונות גדולים לשלם, תוכנית זו לא תעזור לך לשלם אותם. כמו כן, בעוד תוכנית תשלום זה לכאורה מספק הכנסה מובטחת לכל החיים, אם אתה צריך לעבור מהבית שלך מסיבות בריאותיות - או אם לא תצליח לשמור על קשר עם חיובים רכוש נדרש כגון ביטוח הבית, מס רכוש או תחזוקה בסיסית - הפוך המשכנתא תהיה בשל לתשלום (זה נכון תחת כל תוכנית תשלום) ולא תקבל תשלומים נוספים, אלא אם כן לרפא את ברירת המחדל. אתה תקבל מה הכסף נשאר ממכירת הבית שלך לאחר המשכנתא הפוכה הוא השתלם, אבל במקרה הגרוע ביותר של שוק הנדל"ן מדוכא בשילוב עם ריבית גבוהה, אתה לא יכול לצאת עם הרבה מזומנים.

אפשרות 2: תוכנית תשלומים לתשלום

איך זה עובד: קבל תשלומים חודשיים שווים למשך פרק זמן מוגדר - 10 שנים, לדוגמה. "תשלומים לטווח הם הטובים ביותר אם יש לך מושג ברור כמה זמן אתה גר בבית", אומר פלמינג. "אנשים מבוגרים יותר - 80 ומעלה - או אלה שרוצים להתרחק בעוד כמה שנים יכולים לבחור את הסוג הזה. "

המקצוענים: התשלום החודשי גבוה יותר לעומת תוכנית תשלום קביעות. למרות שאתה לא תקבל תשלומים חודשיים נוספים לאחר שתגיע סוף תקופת ההלוואה, תוכל להמשיך לחיות בבית כמו הבית העיקרי שלך עד שאתה עובר או להעביר (כל עוד אתה ממשיך לפגוש את ההלוואה אחרים תנאים, כמו תשלום מס רכוש).

חסרונות: אתה לא תקבל הכנסה קבועה לכל החיים אלא אם יקרה לך למות במהלך תקופת ההלוואה. אתה יכול להשתמש בהון הבית שלך מוקדם מדי בחיים שלך ולא צריך מקור נוסף של קרנות להסתמך על.

אפשרות 3: קו אשראי

איך זה עובד: קבל גישה לכסף כפי שאתה צריך את זה. אתה יכול להחליט מתי לצייר על קו האשראי שלך וכמה לקחת, כל עוד את היתרה שלך היא מתחת לגבול העיקרי. המלווה שלך לא יכול לדרוש ממך למשוך סכום מינימלי או למשוך סכום מינימלי על לוח זמנים מוגדר.

המקצוענים: קו אשראי מספק הרבה גמישות. אתה יכול למשוך סכום חד פעמי גדול מלפנים, ואז ללוות כספים נוספים לאורך זמן; אתה מקבל גישה להון נוסף זה נשאר נעול עם תוכנית תשלום בשיעור קבוע. אתה יכול גם להשאיר את הקו untouched במשך שנים לקראת יום שבו ייתכן שיהיה עליך.אתה יכול למשוך סכומים שווים או דומים מדי חודש, מדי. בעיקרון, אתה יכול להתאים אישית את המשיכות שלך לצרכים שלך ולהתאים אותם לצרכים שלך לשנות. קו אשראי יכול לעבוד כמו סכום חד פעמי, קביעות או תוכנית טווח, אבל יש לך יותר שליטה. כמו כן, החלק הבלתי מנוצל של קו האשראי שלך גדל עם הזמן באותו שיעור כי אתה משלם על הסכום שאתה לווה, ו אתה רק לשלם ריבית על הכסף שאתה בעצם ללוות, אשר יכול לעשות את זה יותר קל למכור ולהעביר מאוחר יותר או פוטנציאל להשאיר כסף היורשים שלך. שלא כמו קו הביתה הון עצמי, קו משכנתא הפוכה של אשראי לא ניתן לבטל גם אם הערך של הבית שלך פוחתת או המצב הכלכלי שלך מחמיר.

חסרונות: אתה יכול לשרוף את קו האשראי באמצעות ללוות את 60% מקסימום של המגבלה העיקרית שלך בשנה הראשונה ואת 40% הנותרים ביום אחד של השנה השנייה. אם תעשה זאת, אתה תהיה מחוץ לגישה כספים. כמו כן, זה יכול לקחת עד חמישה ימי עסקים כדי לקבל כספים שאתה מבקש קו האשראי שלך, אז אתה חייב לוודא שאתה שומר מספיק מזומנים בחשבון שלך עבור צרכים דחופים.

אפשרות 4: שינוי תוכנית קביעות

איך זה עובד: קבל תשלומים חודשיים קבועים בשילוב עם גישה לקו אשראי כל עוד לווה אחד תופס את הבית כמו מעון העיקרי. תשלומים חודשיים קבועים יהיה קטן יותר מאשר אם אתה מקבל תוכנית קביעות ישר, ואת קו האשראי יהיה קטן יותר מאשר אם אתה מקבל קו ישר של תוכנית אשראי, אבל תהיה לך גישה לאותו הסכום הכולל של כספים.

המקצוענים: יש לך גמישות בהקמת התשלומים החודשיים שלך, כמו גם גמישות בבחירת גודל של קו האשראי שלך. אם אתה רוצה תשלומים חודשיים גדולים יותר, אתה יכול לבחור קו אשראי קטן יותר; אם אתה רוצה קו אשראי גדול יותר, אתה יכול לבחור תשלומים חודשיים קטנים יותר. זה מאפשר לך לענות על הצרכים החודשיים שלך תזרים מזומנים חודשי בלי לשאול יותר ממה שאתה צריך. אפשרות זו שומרת על הוצאות הריבית שלך למטה ומכניס אותך בסיכון נמוך יותר של שימוש בכל ההון העצמי שלך ולא להיות מסוגל להרשות לעצמך להעביר אם אתה רוצה או צריך מאוחר יותר.

חסרונות: אם אתה צריך סכום גדול מיד, זו תוכנית התשלום כנראה לא האפשרות הטובה ביותר שלך.

אופציה 5: שינוי תכנית טווח

איך זה עובד: קבל תשלום חודשי קבוע עבור מספר חודשים קבוע מראש, בתוספת גישה לקו אשראי כל עוד לווה אחד שומר על הבית שלו מקום מגוריו העיקרי. תשלומים חודשיים קבועים יהיה קטן יותר מאשר אם אתה מקבל תוכנית לטווח ישר, ואת קו האשראי יהיה קטן יותר אם אתה מקבל קו ישר של תוכנית אשראי, אבל תהיה לך גישה לאותו סכום כולל של קרנות.

המקצוענים: יש לך גמישות בהקמת הגודל של התשלומים החודשיים שלך וכמה זמן תקבל אותם, והם יהיו גבוהים יותר מאשר הם יהיו תחת תוכנית קביעות שונה בהנחה באותו קו אשראי גודל . אתה גם מקבל גמישות בבחירת גודל של קו האשראי שלך. בסוף המונח, עדיין תהיה לך גישה להכנסות הלוואה אם ​​לא השתמשת את קו האשראי שלך.כמו עם תוכנית קביעות שונה, אתה יכול לשמור על חיובי הריבית שלך למטה ואולי יש מספיק הון שמאל כדי לעבור מאוחר יותר.

חסרונות: אתה יכול נגמר ההכנסות משכנתא הפוכה. אתה מקבל רק תשלומים חודשיים עבור מספר מוגדר של חודשים או שנים, ולכן עליך להשתמש קו האשראי שלך בזהירות אם אתה מצפה להכנסות מעבר לסוף המונח. תוכנית זו גם היא לא הבחירה הטובה ביותר עבור גדול, מראש במזומן הצרכים.

השורה התחתונה

HECMs מציעים כל כך הרבה תוכניות תשלום כי בעלי בתים בכירים יש צרכים פיננסיים שונים. אין אפשרות מיוחדת או טובה.

"איזו אפשרות היא הטובה ביותר תלויה לחלוטין במצבו של הלקוח וצרכיו", אומר פלמינג. אבל, הוא מוסיף, "ככלל, אני מעדיף את קו האשראי על פני קביעות או טווח תשלומים", שכן קו האשראי מאפשר לך לקחת משיכות חודשיות בדיוק כפי שאתה יכול עם קביעות או תוכנית לטווח, אבל נותן לך את הגמישות של לקיחת יותר במקרה חירום ו צובר חיסכון הריבית אם אתה לא צריך להשתמש בו.

האם המחקר שלך לשאול שאלות רבות של משאיל שלך היועץ משכנתא הפוכה כדי להבין איזו תוכנית התשלום היא הטובה ביותר עבורך. (עבור קריאה בנושא, ראה 5 סימנים של משכנתא הפוכה הוא רעיון טוב ו בחירת המלווה משכנתא היפוך הפוך .