יש הרבה אפשרויות שונות למשכנתאות זמין לבעלי בתים. משכנתא מסורתית של 30 שנה בריבית קבועה אינה עוד אופציית מימון של הצרכן בלבד. יש משכנתא חודשי משתנה משכנתאות שיעור, משכנתא בריבית קבועה לתקופה קבועה (ARMS), 3-2-1 לקנות- downs ואפשרויות תשלום ARMs, רק שם כמה. (למידע נוסף על משכנתאות, ראה קניות למשכנתאות , הבנת מבנה המשכנתא תשלום ו השקעות בנדל"ן .)

-> ->

מדריך: כיצד לקנות את הבית הראשון שלך

כמו במקרה של רוב ההחלטות הפיננסיות, יש בדרך כלל חילופי בין הסיכון לתגמול בבחירת משכנתא. במאמר זה, אנו ניקח אותך בתהליך כדי להפוך את הסיכון מבוסס משכנתא החלטה.

לדעת את המשכנתא

משכנתא בריבית משתנה, למשל, עשויה להציע תשלומים חודשיים ראשוניים נמוכים על בסיס הריבית הנוכחית, אבל התשלומים החודשיים יש פוטנציאל לעליות משמעותיות בעתיד אם הריבית תעלה. אפשרות תשלום משכנתא יכול להציע נמוך מאוד תשלומים חודשיים ראשוניים כאשר הריבית נדחית נוסף על יתרת הקרן של המשכנתא, אך מעורר קיים שיכול לגרום תשלומים חודשיים פתאום לעלות. בעל הבית היה צפוי להתמודד עם קושי כלכלי קשה אם מחירי הבתים נופלים בעוד המאזן העיקרי של המשכנתא עולה. המפתח לביצוע החלטה פיננסית טובה בנוגע לבחירת המשכנתא היא לזהות ולמדוד את הסיכונים הכרוכים במשכנתא, ולאחר מכן לשאול את השאלות, "האם הסיכונים שווים את הפרס?" ו "האם הסיכונים הקשורים לתוצאה רעה להיות נסבל?"

שני מדדים עיקריים של סיכון משכנתא

ישנם שני סיכונים עיקריים הקשורים לבחירת משכנתא כי צריך להיות מזוהה ונמדד: הסיכון של זעזוע התשלום ואת ההשפעה של המשכנתא על ההון העצמי הביתה.

הלם תשלום

הלם תשלום הוא המונח המשמש לתיאור פוטנציאל לעלייה משמעותית תשלומים חודשיים. הלם התשלום קשור בדרך כלל למשכנתאות בריבית משתנה. זוהי תוצאה של פקיעת שער התחלה זמני או ריבית קבועה, ריבית ריבית צמודה מלאה, תום תקופת תשלום של ריבית בלבד או חישוב מחדש של תשלום מינימלי של אמצעי תשלום.

כל משכנתאות בשיעור מתכוונן לשאת קצת סיכון של זעזוע התשלום. לרבים יש את התכונות שהוזכרו לעיל, אשר להוסיף את הסיכון הזה. לדוגמה, 3-2-1 או 2-1 לקנות- downs להציע לוח הזמנים של ההתחלה זמני ההתחלה שיעורי; כמו אלה להתחיל שיעורי לפוג, את התשלומים החודשיים להגדיל. לזרועות קבועות יש ריבית קבועה לתקופה מסוימת, בדרך כלל שלוש, חמש או שבע שנים. עם תום התקופה הקצובה, סביר להניח שהתשלומים החודשיים יגדלו.

משכנתאות מסוג "ריבית בלבד" יכולות להציע תשלומים ראשוניים נמוכים יותר, מפני שהתשלום החודשי מורכב מריבית בלבד; כאשר תקופת הריבית בלבד יפוג, התשלום החודשי יגדל.כמה משכנתאות, כגון מה שנקרא תשלום ARMs, מציעים נמוך מאוד תשלומים חודשיים ראשוניים, אבל יש גם מעורר שיכול לגרום לתשלום להגדיל באופן משמעותי. (כדי להמשיך לקרוא על נשק, ראה חלום אמריקני חלום או סיוט למשכנתאות ?, ARMed and Dangerous ו משכנתאות: שיעור קבוע נגד להתאמה-שיעור .)

הון עצמי

הון עצמי הביתה הוא מדד של השווי הנקי של הבית על בעל הבית. יצירת הון עצמי הביתה בונה עושר פותחת הטבות פיננסיות נוספות ואפשרויות מימון. עם זאת, הרס הון עצמי הביתה יכול גם להגביל באופן משמעותי את אפשרויות המימון בעתיד.

הבנת ההשפעה המשוערת של המשכנתא על ההון העצמי על פני זמן אופק מתוכנן חשובה לשיקולים פיננסיים עתידיים. מדד הסיכון העיקרי המשמש את המלווים הוא גודל המשכנתא ביחס לערך של הנכס. זה ידוע בשם יחס הלוואה ל-ערך. אם ההון העצמי הביתה נהרס, יחס ההלוואה לערך גדל. זה יכול לעשות את זה קשה יותר למחזר מתוך הלוואה קיימת, דורשים כי מימון חדש ייעשה בריבית גבוהה יותר, דורשים תשלום של ביטוח משכנתא פרטית, או מחייבים את השימוש מסוג אחר של משכנתא. במקרה הגרוע ביותר, אם ערך הבית יורד מתחת ליתרת הקרן הנותרת של המשכנתא, כל אופציות המימון יבוטלו בפועל. (כדי להמשיך לקרוא על נושא זה, ראה משכנתאות: כמה אתה יכול להרשות לעצמך? , משלם את המשכנתא שלך ו לחפור החוב האישי ) > ההלוואות המסורתיות, חלק תשלום המשכנתא של כל חודש מוחל על יתרת הקרן של המשכנתא על פי לוח הזמנים ההפחתה. עם זאת, משכנתאות חדשות רבות אשר הפכו פופולריים בשנים האחרונות מציעים תכונות כגון תשלומי ריבית בלבד, או אפילו תשלומים כי הם פחות תשלומי הריבית בלבד. כאשר מתבצע תשלום ריבית בלבד, יתרת יתרת המשכנתא נותרת קבועה. כאשר מתבצע תשלום הנמוך מתשלום הריבית בלבד, נוצרת ריבית נדחית. ריבית נדחית מתווספת אז ליתרה העיקרית של המשכנתא. זה ידוע בשם הפחתה שלילית. המאזן העיקרי של המשכנתא מגדיל למעשה! כאשר המאזן העיקרי של המשכנתא נשאר קבוע או עולה, ההון העצמי הביתה יכול להישאר קבוע או עלול להיות נהרס, בהתאם לשיעור של מחיר הבית הערכה. כי ההון העצמי הביתה משחק תפקיד חשוב בשיקולי מימון עתידיים, שיעור ההון העצמי הביתה צריך להיות חלק מרכזי של כל החלטה המשכנתא. זה נכון במיוחד עבור ריבית בלבד ושלילי-הפחתת משכנתאות כי רוב הלווים לבחור את ההלוואות האלה מתוך כוונה למחזר אותם בתוך אופק זמן מסוים.

ביצוע הערכות

כראוי מדידה של הסיכונים של זעזוע התשלום ואת ההון העצמי הביתה דורש מטבע הדברים ביצוע הערכות של שיעורי הריבית העתידיים ואת מחיר הבית הערכה. הערכות אלה צריכות להתבסס על תוצאה סבירה או סבירה.הם לא צריכים להיות מבוססים אך ורק על התרחישים הטובים ביותר או במקרה הגרוע ביותר. חישובים אלה יכולים להתבצע עבור תשלומי המשכנתא והון הביתה.

חישוב ההון הביתה

הון עצמי הוא פונקציה של שני דברים: שיעור שבו מחיר השוק של הבית מעריך או פוחת ואת יתרת הקרן הנותרת של משכנתא. (הון עצמי שווה ערך הבית פחות יתרת המשכנתא העיקרית). שיעור שבו בתים מעריכים או פוחת משתנה ממדינה למדינה, לעיר לעיר, ואפילו משכונה לשכונה בתוך אותה עיר. אין דרך אחת, בלתי ניתנת לחיזוי, לאמוד את הערכת מחיר הבית בעתיד. עם זאת, ביצועי העבר האחרונים ונטייה לשיעורי הערכה לחזור למוצעים ארוכי הטווח שלהם מספקים הדרכה מסוימת. לדוגמה, אם בית מעריך 10% בשנה הקודמת, אך הממוצע לטווח הארוך הוא 5%, 7% עשויים להיות אומדן טוב לשנה הבאה (6% עשוי להיות אומדן טוב לשנה שלאחר מכן, 5% הוא אומדן טוב לשאר השנים).

הדרך הפשוטה ביותר לחישוב ערכי בית עתידיים בהתבסס על אומדנים להערכת מחיר היא שימוש בגיליון אלקטרוני שבו הערך של הבית בכל חודש שווה לערך של הבית בחודש הקודם x (1 +) שיעור הייסוף השנתי המשוער / 12)). הערה: שיטה זו משתמשת בחישוב חודשי של קצב שנתי, כלומר הייסוף השנתי המחושב יהיה גדול במעט מחישוב שנתי פשוט. (לקבלת מידע נוסף על הרכבה, ראה

התגברות על הצד האפל של Compounding הבנת ערך הזמן של הכסף .) חישוב תשלומים חודשיים עתידיים

חישוב התשלומים החודשיים העתידיים של כמה משכנתאות יכול להיות קשה למדי, כי זה כרוך הערכות של שיעורי הריבית העתידיים, אשר חייב להיות מיושם על מבנה הריבית המשועבד של המשכנתא, כגון הראשונית, תקופתיים ו תקופות חיים שיעור הריבית, וכן שלילי הפחתות גבולות זמני לקנות- במורד. כלים רבים קיימים באינטרנט כדי לעזור. המפתח, כאמור לעיל, הוא להשתמש בהערכות סבירות וסבירות של שיעורי הריבית העתידית.

ההיסטוריה הוכיחה כי אף שיטה של ​​חיזוי הריבית העתידית אינה מדויקת לחלוטין, האומדן הטוב ביותר של הריבית העתידית הוא הסכמה של דעת השוק. חוות דעת השוק משתקפת בצורה הטובה ביותר בצורת עקום התשואות. לכן, כאשר משתמשים במחשבון מבוסס אינטרנט כדי לחשב ערכי משכנתא עתידיים, מוצע לקבוע את מסלול הריבית העתידית על פי צורת עקום התשואות. לדוגמה, אם המדד שאליו קשורה ARM עומד כעת על 6%, ותשואת ה- T שלושה חודשים היא 5%, בעוד ששנת התשואה של אג"ח ממשלת ארה"ב לשנתיים עומדת על 6%, ניתן להניח כי המדד ל אשר המשכנתא קשורה יגדל ב -1% (הפער בין שלושה חודשים T- שטר ושנתיים הערות האוצר) בשנתיים הקרובות.

מדידת ערכים ולזהות סיכונים

ביצוע תחזית סבירה של שיעורי הריבית העתידיים ושימוש במחשבון משכנתא מבוסס אינטרנט טוב מאפשר זיהוי, מדידה ועיתוי של סיכון הלם תשלומים.בעת שימוש במחשבון מבוסס אינטרנט, הוא הציע כי ערכי המשכנתא מחושב להעתיק לגיליון אלקטרוני. לאחר חישוב הערכים הראשונים באמצעות תחזית סבירה ביותר של שיעורי הריבית העתידיים כפי שתוארו לעיל והעתקתם לגיליון אלקטרוני, ניתן לבצע חישובים נוספים על סמך תחזיות ריבית עתידיות שונות ולהעתקה לאותו גיליון אלקטרוני. ניתן להשוות את הערכים של התוצאה הסבירה ביותר ולמדוד כנגד ערכים המבוססים על תחזיות שונות של שיעורי הריבית העתידית.

דף הבית חישובי ההון יכול להתבצע באותו אופן. יתרת ערכי הקרן העיקריים המחושבים באמצעות מחשבון משכנתא מבוססת אינטרנט יכולה להיות מנוכה מהערכות ערך הבית העתידיות כפי שתוארו לעיל בסעיף חישוב הון עצמי. ניתן להעריך ולמדוד אומדנים משתנים של הערכת מחיר ביתית בעתיד, כנגד התוצאה הסבירה ביותר.

קבלת החלטה מבוססת סיכונים

עם גיליון אלקטרוני מראה והשוואת לוח זמנים של תרחיש תשלום חודשי סביר ביותר נגד תרחישי תשלום חודשי משתנים, וניתוח דומה של תרחישים הון עצמי הביתה, החלטה יעילה סיכון מבוסס משכנתא יכול ייעשה.

השאלות החשובות הבאות ניתן לשאול ולענות בצורה משכילה, המבוססת על סיכונים.

תרחיש התשלום החודשי

"ההבנה שתרחיש התשלום החודשי הסביר ביותר הוא אומדן, אך עם היכולת למדוד תרחישים משתנים של תשלומים חודשיים נגדו, קיים סיכון לבחור משכנתא" x "שווה את הפרס, והוא יכול את הסיכון של תוצאה רעה להיות נסבל אם זה יקרה? " במילים אחרות, "אני אוהב את התשלום החודשי הנמוך הראשוני, אבל האם זה עכשיו שווה את הסיכון כי זה יכול להגדיל באופן משמעותי בעתיד, ואם זה יגדיל, אני יוכל לעמוד בתשלום מבלי להדגיש את המצב הכלכלי שלי? "
תרחיש הון ביתי

" ההבנה כי תרחיש ההון הביתי הסביר ביותר הוא אומדן, אך עם היכולת למדוד תרחישים שונים של הון עצמי כנגד זה, הסיכון של בחירת משכנתא "x" שווה את הפרס, האם אפשר לסבול את הסיכון לתוצאה רעה אם זה יקרה? " במילים אחרות, "אני אוהב משכנתא" x "בגלל הראשונית תשלומים חודשיים נמוכים, ואת האומדן הטוב ביותר שלי קורא מחיר משמעותי בבית הערכה, אז אני לא אכפת לי כל כך הרבה על לשלם את יתרת הקרן של המשכנתא שלי, אבל אם ההערכות שלי להערכת מחיר הבית מוכרות כטעות, איך ייראה מצב ההון העצמי שלי, איך זה ישפיע על אפשרויות המימון העתידיות שלי, וזו סכנה שאני יכול להרשות לעצמי לקחת? "
על משכנתאות subprime ועל subprime meltdown, לבדוק את

Subprime משכנתאות תכונה .)