הרבה בתים בפעם הראשונה ומשקיעים מנוסים הנדל"ן נראה להתמקד על הפונקציונליות והסגנון של הרכישות המוצעות שלהם, מצפה המאפיינים האלה כדי להוביל לערך הנכס גדל. רבים אינם זוכרים את הסיסמה של ענף הנדל"ן - "מיקום, מיקום, מיקום" - כאשר מנסים למצוא את הנכס זה יהיה השקעה גדולה.

- <->

(לקבלת מידע נוסף על קניית בית, ראה: מדריך רכישת בית ב U. S).

המציאות היא כי המבנה הפיזי פוחתת לאורך זמן. זו האדמה שמתחת למבנה שמעריך את הערך. זו הבחנה משמעותית, בהתחשב בכך רכישת בית היא ההשקעה הגדולה ביותר כי רוב המשקיעים הקמעונאיים יעשו בחייהם. אם לא מסתכלים על ביתכם כהשקעה ומבינים את הנהגים בעלי הערך, או מתרכזים בפונקציונליות ובאירוח, יכולים להגביל את הביצועים הכוללים של הנכס ואת ההזדמנויות למקסם את העושר. (כדי ללכת מעבר רק לקנות בית וללמוד כיצד הנדל"ן יכול לגרום לך רווח, לקרוא השקעות בנדל"ן .)

- 9 ->

ארץ כנכס מעריך

ביצוע ההבחנה בין החלק המשופר של הנכס לבין הקרקע שבה הוא יושב עשוי להיראות טריוויאלי. אבל זה לא עד משקיע הנדל"ן מתמקד ההבדלים האלה כי זה הופך להיות קל יותר למצוא השקעות יעיל יותר המספקים את התשואה הגבוהה ביותר עבור כמות הסיכון או ההון שהושקע. בגלל מחירי הנכסים הם פונקציה של היצע וביקוש מקומיים, המראה, הפונקציונליות ותחזוקה של המבנה הפיזי בהחלט ישפיע על הערך, אבל גורמים אלה יש השפעה פחות ממה שאפשר לחשוב. ההבנה כיצד המיקום והסיכויים העתידיים של ערכי הקרקע להשפיע על תשואות הנכסים מאפשר למשקיעים לבצע בחירות טובות יותר בין הנכסים המתחרים. (כדי ללמוד עוד, קרא חמישה דברים כל משקיע נדל"ן צריך לדעת .)

הסיבה הקרקע היא נכס מעריך הוא אחד פשוט. זה מוגבל היצע, ואף אחד לא מפיק יותר. הביקוש לקרקעות הולך וגדל ככל שהאוכלוסייה גדלה, ומאחר שההיצע שלה מוגבל, מחירו חייב לעלות עם הזמן. אם דבר מה קורה כדי להגביל את הביקוש לאזור מסוים או להפוך אותו שמיש, את הטעם צריך להיות צפוי להגדיל את הערך לאורך זמן. (עבור קריאה בנושא, ראה כלכלה יסודות: ביקוש ואספקה ​​ ו רווח עם ספקולציות קרקע נדל"ן .)

השאלה היא כמה הקרקע יעריכו וכמה שיפורים ישפר או יפחית את הערך הכולל. המבנה הפיזי בנכס הוא נכס פוחת. כפי שהוא הגילאים, זה דורש עירוי הון לתחזוקה, עדכון עד התיישנות פונקציונלי גזע, בהתאם לעיצוב שלה, מתעדכן כדי למנוע את נפילתו של הסגנון.אפילו מס ההכנסה הפנימי (IRS) מכיר בעובדה זו בכך שהוא מאפשר פיחות של המבנה הפיזי לחובות מס. הקרקע מתחת למבנה, עם זאת, לא פוחת … (כדי לגלות אילו שיפורים הביתה הם כדאי והם בזבוז של כסף, קרא הוסף ערך להשקעות נדל"ן ו האם- מידת הפחת או התיישנות פיזית יהיה ספציפי לכל נכס, אבל זה הוגן לומר כי אם נותר לבדו, נכס ימשיך לאבד ערך עד שזה כבר לא מוסיף ערך לאדמה, או אפילו מקטין את ערכו. כמה חבילות קרקע עם מבנים נחותים, לעומת המאפיינים הסובבים, יהיה למעשה שווה יותר unimproved. הבעלים לעיתים קרובות להרוס את המבנה הפיזי כדי למקסם את הערך של החבילה. אז למה הם יועצים תמיד מציע כי בעלי הנכס להתחייב הון לעדכן את בתיהם? הסיבה לכך היא לנטרל חלק או את כל הפיחות כי הוא לאט להקטין את הערך של המבנה. משקיעים מנוסים הנדל"ן להבין כי זה הנכס הנכס הוא הון אינטנסיבית, המחייבת קלט הון תקופתי כדי למקסם את הערך. (למד כיצד לחשב כמה הנכס שלך צריך להעריך כדי לכסות את העלויות של בעלות על זה האם תוכל לשבור אפילו על הבית שלך?

) - 9 -> ההשלכות על ההשקעה

ברגע שמשקיע מבין את ההשפעה של ערך הקרקע על סך הייסוף, המנטרה של השוק של "מיקום, מיקום, מיקום" הגיוני יותר. המשמעות היא כי קונים הביתה צריך להסתכל על פני התכונות הפיזיות של הבית להתמקד איך המיקום שלה בשוק ישפיע על ההחזר הכולל. זה קשה מאוד עבור קונים הביתה אשר מצפים לחיות בבתיהם במשך תקופה ארוכה של זמן. עם זאת, אפילו ליקוי ביותר של רכישות ניתן לשפר לאורך זמן וליצור עושר משמעותי אם ממוקם באזור ביקוש גבוה. הנה כמה שיקולים עבור קונים חדשים הביתה לשקול:

בתים קטנים או פחות אטרקטיביים יכולים לספק תשואות השקעה גבוהות יותר.

כדי להבין את הנקודה הזו, דמיינו שני בתים קוליים פונקציונליים על חלקות קרקע שוות באותה שכונה, האחד קרוב למקסימום בתים בשכונה זו ועוד מסחר בחצי מחיר. מאחר שגורמי היצע וביקוש מקומיים גורמים לערכי קרקע, בתים בשכונה נוטים להעריך בכמות זהה לשנה. אם הבית יקר יותר מעריך ב -10% (לא כולל שיפור מסוים או פרויקטים הון), זה יהיה שווה לתשואה של 20% עבור השני - שימוש הרבה יותר יעיל של השקעות הון.

מיקומים בתוך שכונות ישפיע על ערכי הקרקע.

מיקומים, כגון cul-de-sacs, בשל האילוץ שלהם על התנועה בטיחות מרומזת לילדים, הם בדרך כלל ביקוש גבוה יותר מאשר בתים על כבישים בשימוש תכוף יותר. ההערכה של ערכי הקרקע מדגישה את חשיבות הבחירה בין השכונות.רוב שכונות המגורים הבינוניים והמעמדתיים, המשפחתיים, כבר מגבילים את הבנייה החדשה כאשר היזמים רוכשים את רוב השטח הזמין לבניית שכונות מגורים ותחנות משנה. בשל כך, רוב השכונות מתפתחות את המאפיינים החברתיים, התרבותיים והדמוגרפיים שלהן, שמשפיעות על הביקוש לבתים שם.

• הגיל הממוצע של השכנים יכול לספק רמזים להערכה.

משקיעים רבים לא רואים את זה בעת בחירת מיקומים. קונים חדשים עם ילדים קטנים לעיתים קרובות ימנע מיקומים עם בעלי בתים מבוגרים שלא יספקו לשחקנים עבור ילדיהם. כמו כן, רוב בעלי הבתים מודעים להשפעה כי בתי ספר ציבוריים ספציפיים יש על הביקוש לבתים באותו מחוז בית הספר בפרט. מאחר ובתים באזור אינם הומוגניים, הייסוף הוא כולו בשל המיקום ואת ערך הקרקע.

פיתוח עתידי יכול לשנות את הערך של הנכס שלך לטוב או לרע.

• בעלי בתים חייבים להיות מודעים לא רק למצב הנוכחי של השירותים המקומיים, אלא גם את הסיכויים העתידיים לפיתוח מסחרי וממשלתי באזור. תוכניות הממשלה לגבי בתי ספר, בתי חולים, דפוסי התנועה ותשתיות ציבוריות אחרות תהיה השפעה רבה על ערכי הקרקע כמו הפיתוח הנוכחי והעתיד של שירותים מסחריים באזור מסוים. (עבור קריאה בנושא, ראה

חמש טעויות למשקיעים נדל"ן צריך להימנע

• .)

למשקיעים נכס בודד בודד חייב להביא את הצעות הרכש שלהם ההשפעה הפוטנציאלית של קרקע פנויה או מתפתחות על מחירי אספקה ​​עתידיים הביתה. זהו סיכון מתמשך על ידי רוכשי דירות. מחירי קונדו מושפעים מאותם גורמי ביקוש כמו בתים חד משפחתיים ואת הערכה של הקרקע כי הבניין שלהם על. בעיה ייחודית עבור בעלי הדירה הוא אספקת. שלא כמו רוב הבתים המשפחתיים, אשר בנויים infill מיקומים, מספר משמעותי של condos ניתן לבנות על חלקות קטנות של הקרקע ובתקופות קצרות של זמן, הגדלת היצע פוטנציאלי נסיעה במחירי. זה קשה עבור בעלי הדירה כדי לאמוד את הפוטנציאל לפיתוח חדש וערכי הקרקע מאז מבנים רב יחידות ועליות גבוהות יכול בקלות להיות בנוי על חבילות שהיו בתחילה הביתה סוגים אחרים של מגורים או נדל"ן מסחרי. (לקריאה נוספת על הבעיות העומדות בפני בעלי דירות, קרא את רכישת קונדו

.)

השורה התחתונה משקיע הנדל"ן המוצלח לומד להסתכל מעבר לסגנון ואת התכונות הפיזיות של רכישות פוטנציאלים מתרכז בפוטנציאל הרכוש של הנכס. זה דורש הצפייה בתים אטרקטיביים ביותר במיקום היעד ולהתרכז אלה המספקים הזדמנויות לשיפור זה ישפר את הערך של הקרקע. הבנת ערכי הקרקע תשנה את השקעת ההשקעה של הבית מתוחזק החווה מ "לא אטרקטיבי" ל "כסף Maker". משקיעים המעוניינים מעקב הערכה צריך לבקר באתר של הפדרלית דיור האוצר הסוכנות (FHFA) אשר מאפשר לך לבדוק את הערכה הדיור באזור שלך. לאחר שמצאתי נכס אטרקטיבי להשקעה וחקר ערך הקרקע שלה, הגיע הזמן ליישם מיומנויות מחקר אלה כדי לקנות משכנתא. בעוד מחקר ערך הקרקע של הבית יכול לגרום לך אלפים; עושה את שיעורי הבית שלך יכול לחסוך לך אלפי דולרים עניין ודמי.