החלום האמריקאי עבר כמות גדולה של שינוי במהלך 50 השנים האחרונות. זה הרחיב לכלול היכולת לקנות בית שני - בית נופש. אלה הם קוטג'ים על lakeside, בקתות בהרים ואת הצריפים על החוף כי כל לשבת ריקה 90% של השנה בעוד הבעלים שלהם הם זמן הבנקאות לחופשה הבאה - ו footing את הצעת החוק עבור המשכנתא ואת הארנונה.

-> ->

יש, כמובן, חלופה לתת לקוטג שלך לאסוף אבק במהלך הזמן למטה. אתה יכול לשכור אותו לאנשים אחרים מחפשים ליהנות קצת זמן מהעבודה. מאמר זה יסתכל על כמה נושאים המקיפים להשכיר את הבית השני.

רכישת הבית השני

שמירה על מגורים העיקרי הוא החלטה כלכלית עצומה. אם אתה שוקל הביתה השני, להשתמש מחשבון משכנתא מחקר הריבית מ המלווים באזור שבו הנכס נופש שלך נמצא. לאחר מכן, לאחר אספת הערכות של העלות הכוללת של תשלומי המשכנתא החודשי שלך, לעבור על הכספים שלך כדי לראות אם אתה יכול להיות טוב יותר שימש ללכת עם משכנתא או לשלם במזומן.

הנה הסיבה. שמירה על בית שני הוא צעד במעלה כי בית שני יש את כל העלויות של הבית הראשון שלך לעתים קרובות יותר. אבל זה לא קל לכתוב offs מן למס הכנסה.

אם אתה מוגדר על מקבל חופשה בבית, אבל אין לך את ההון עבור כל במזומן לרכוש, לא לקחת משכנתא שנייה על הבית שלך. מס הכנסה סגרה את הפרצה לפיה אדם יכול להשתמש משכנתא שנייה לרכוש נכס להשקעה נפרדת תוך ניכוי המשכנתא שלו או שלה ממסים. אם אתה לוקח משכנתא על המגורים העיקרי שלך לקנות בית שני, לא תוכל לנכות את התשלומים כמו ריבית משכנתא אישית. לכן, אם אתם מתכוונים ללוות עבור בית שני, תצטרך לקחת משכנתא נוספת המאפשרת ריבית לניכוי מס.

כפי שהוא עומד

חוקי המס הנוכחי סביב הבתים השני, בתי נופש ובתי השקעות ברמה השנייה בתים השתנו בתדירות גבוהה יותר מאשר אלה של מגורים ראשוניים. החל משנת 2010, אם אתה הבעלים של בית שני לשימוש אישי, אתה רשאי לשכור אותו, או את מקום מגוריו העיקרי לעניין זה, לצד אחר למשך עד שבועיים (14 לילות) מבלי לדווח על הכנסה כלשהי.

בצד השני, בית שני נחשב נכס להשקעה אם אתה מבלה פחות משבועיים בו ולאחר מכן לנסות לשכור אותו בשאר הזמן. חשוב לזכור כי עם כניסתם של אתרי נופש כאלה, הביקוש לתא ביער יכול לבוא רק בזמנים שיא - באותה תקופה אתה בטח רוצה להשתמש הנכס בעצמך. (ראה גם: ניכויי מס עבור בעלי הנכס להשכרה .)

ה- IRS על נופש בית השקעות

למרות מסים עבור נכסים להשקעה כבר רך באופן מסורתי יותר מאשר סוגים אחרים של השקעה, בתים השני נראה מקום אפור עבור מס הכנסה. כל ההפסדים להשכרה הם "הפסדים פסיביים" או "הפסדים תחביב". אלה יכולים להיות כתובים רק נגד הכנסה מפעילויות פסיביות אחרות כמו השכרות אחרות, שותפות פרטית אתה לא עוזר לפעול או תאגיד S. הפסדים פסיביים כי אתה לא יכול להשתמש מועברים קדימה עד שאתה מוכר את החופשה הביתה. כאשר אתה מוכר את הנכס, הפסדים בעבר ניתן להשתמש כדי לקזז את כל הרווחים. אם יש לך יותר אובדן הפסד פסיבי לאחר מכן, אתה יכול לטעון אותם נגד הכנסה קבועה.

אתה יכול, עם זאת, לנכות עד $ 25, 000, אם:

• ההכנסה ברוטו מותאם שלך הוא פחות מ 100 $, 000 או
• אתה פעיל להשתתף בניהול של הנכס.

זה מס הפסק נעלם ב $ 150, 000 הכנסה מתואמת ברוטו (AGI). אם אתה בין $ 100, 000 ו $ 150, 000 אתה זכאי חצי ניכוי. זה נראה טיפשי, כמו רוב האנשים שיכולים להרשות לעצמם לקנות בית שני יהיה AGI הרבה מעל מספרים אלה. עם זאת, האתגר האמיתי הוא בתנאי השני. אתה יכול להשתמש ניכוי שנתי אם אתה או בן הזוג שלך רוצה להיות מקצוען מוסמך נדל"ן פעיל לנהל את הנכס כי הוא שולח את הפסדים פסיביים. עם זאת, הזהיר, עם זאת, מס הכנסה לא סביר להניח שאתה מחזיק במשרה מלאה אור הירח כמנהל הנכס. אתה צריך יומן מפורט על למה, מתי, איפה ומה אתה עושה כמנהל הנכס כדי להוכיח את המקרה שלך.

מכירת בית נופש

נכסים באזורי נופש פופולריים בדרך כלל נוטים לראות הערכה גבוהה מהממוצע, אז אולי יש זמן שבו אתה רוצה מזומנים ולמצוא מקום חדש להישאר. בעת מכירת בית נופש, משך הזמן שיש לך את זה משפיע על מס רווחי הון שלך. אם אתה מוכר לפני שנה עברה, אתה תהיה כפופה לשיעור רווחי הון לטווח קצר. אם אתה מוכר לאחר שנה, המס הפדרלי שלך יחושב על בסיס רווחי הון לטווח ארוך. (ראה גם: לטווח ארוך Mindset מפגין מסים רווחי הון. )

אתה יכול, לעומת זאת, לעשות קצת להתחמק אם אתה מוכן לעבור לחלוטין. אם אתה מוכר את הבית העיקרי שלך עם $ 250, 000 לאדם ללא מס, ולאחר מכן לעבור לבית נופש ולהכריז על זה המגורים העיקרי החדש שלך, תוכל להשתמש $ 250, 000 ($ 500, 000 עבור זוגות) פטור שוב - בתנאי שאתה גר שם במשך שנתיים. למרבה הצער, אסטרטגיה זו היא לעתים קרובות רק מעשי עבור עצמאים או בדימוס. יש גם הגבלות אחרות על השימוש בהוצאות רווח הון עבור בתי נופש שהוסבו למגורי העיקרי. (ראה גם: האם זה נכון שאתה יכול למכור את הבית שלך ולא לשלם מס רווחי הון? )

טיפים עבור homeowner השני

אם אתה הבעלים של בית שני לצורך השכרת אותו , ויש לך AGI תחת $ 150, 000, ואז להיכנס לשם ולהתחיל ניהול.זה אומר שאתה לא תוכל להשתמש סוכן למצוא דיירים. אתה תהיה סידור תיקונים באופן אישי, אבל זה ייתן לך הפסדים פסיביים למחוק.

לחלופין, אם ניהול פעיל לא מושך אותך או AGI שלך הוא גבוה מדי, אתה יכול לבלות יותר זמן בתא ולהפוך אותו לשימוש מעורב ברכוש ולא נכס להשקעה. משמעות הדבר היא כי מסים לשנות עם שינוי של ייעוד - בעיקר כי אתה לא יכול להשתמש הפסדים פסיביים. אבל תוכל לטעון אחוז הריבית משכנתא מס רכוש כמו ניכויים נגד מס הכנסה שלך.

השורה התחתונה

הפיכת נכס נופש לתוך שכירות רווחית נוטה להיות קרב במעלה ההר. לפני שאתה לקפוץ להיות בעל הבית חופשה, תסתכל טוב איך המסים שלך יושפעו. רוב האנשים שבבעלותם בתים משניים יוגשו טוב יותר על ידי קבלת אותם מסווגים כמו שימוש ברכוש מעורב למטרות מס והשכרת אותם עבור רק 14 לילות ללא מס בשנה מסוימת. האנשים שעושים להיות בעלי הבית השני, לעומת זאת, בדרך כלל מונעים על ידי אותה כפייה שהובילה אותם לקנות את הנכס מלכתחילה. אם אתה אחד מאותם אנשים, מסלול הפעולה הטוב ביותר שלך הוא להיות מעורב באופן פעיל בניהול הנכס שלך.