נכסים כגון זהב ונדל"ן הם השקעות מצרך, ורכישת בית היא השקעה נפוצה עבור אנשים ברחבי העולם כפי שהוא נחשב בהשקעה בטוחה ורווחית. (לפרטים נוספים, ראה Exploring השקעות נדל"ן: מבוא.)

השקעה בתחום הנדל"ן, לעומת זאת, דורש תקופה ארוכה של התחייבות גבוהה מקדמה, והוא מסוכן, אפילו בטווח הארוך. בנוסף, משקיעים רבים לעיתים קרובות להתעלם עלויות.

-> ->

להלן כמה נקודות חשובות לגבי עלויות נסתרות וגורמים שהופכים את ההשקעות בנדל"ן סיכון מסוכן, יקר ולא כל כך רווחי סיכון. המשקיעים צריכים לשמור את כל זה בחשבון לפני plunking את הכסף שנצברו קשה.

תפיסה משותפת

משקיע ממוצע עשוי לראות כי שני חדרי שינה משותף בפרברים היה זמין עבור $ 300, 000 חמש שנים אחורה, ועכשיו מוכרת עבור $ 450, 000. זה לחזור מגניב של 50% בחמישה שנים, הרבה יותר טוב מאשר החזרת מניות, אג"ח או זהב. ערך הרווח המוחלט נראה גם גבוה ב 150 $, 000, ואת הזמינות של מימון נותן אשליה של שימוש ממונף כסף כדי להרוויח.

עם כל היתרונות האלה לכאורה, מה הם האתגרים ואת עלויות נסתרות של השקעות נדל"ן?

עלות אנטומיה של הלוואות נכס

שקול את המקרה של אדם זז לעיר חדשה עבור עבודה חדשה. הוא מצפה להישאר כחמש שנים, אבל יכול להאריך את התקופה על בסיס הצמיחה הקריירה שלו עם המעסיק הקיים שלו או עם מעסיקים אחרים באותה עיר. תחת ההנחה של תשואות טובות, הוא שוקל לקנות בית או דירה במקום להשכיר אחד. (לפרטים נוספים, ראה סיבות השכירות עדיף על רכישה).

זכור כי אדם יכול לרכוש מניה או יחידה של קרן הנסחרות עבור קצת כמו $ 5, אבל להשקיע בתחום הנדל"ן דורש אלפי דולרים. למרות שרוב ההשקעות בנדל"ן ממומנות באמצעות הלוואות, רכישת בית או דירה בשווי 300 $, 000 עדיין דורש 20% ($ 60, 000) למטה תשלום.

אנשים אשר תורמים פחות מ 20 אחוזים עשויים לקבל הלוואה, אבל הם בסופו של דבר לשלם ריבית גבוהה יותר נאלצים לקחת ביטוח משכנתא פרטית אשר מגדיל את העלות. שיעורי הריבית גבוהים יותר להוביל סכומי פירעון גבוהים יותר, וביטוח משכנתא בדרך כלל עולה מ 0. 15% עד 2. 5% מסכום ההלוואה.

אם אתה מניח אחד רכש את הנ"ל רכוש בשווי $ 300, 000 על ידי ביצוע 20 אחוז תשלום למטה ללוות את הנותרים $ 240, 000 על 3.875% ריבית עבור משכנתא לטווח ארוך 20 שנה, תשלומים חודשיים מגיעים בסביבות 1 $, 440.

יש עלויות חד פעמיות נוספות עבור עיבוד הלוואה, אשר סביב 4% מסכום ההלוואה ($ 9, 600). נכס העברת מסים או דמי רישום להשתנות ממצב למדינה, לוקח בממוצע 2.5% משווי הנכס מוסיף $ 6, 000 לעלות.

אם אתה מניח כי ערך הנכס עולה ב 1. 5 פעמים בחמש שנים ל 450 $, 000, המחיר יגדל על ידי 9% על בסיס הרכבה. הוספת מס רכוש שנתי בשיעור של 1. 5% משווי הנכס הנוכחי, סך המס ששולם בחמש שנים מגיע ל 30 $ 000.

אם המשקיע שלנו קנה דירה, תשלום חודשי של 200 $ ל אגודה משותפים יהיה סך $ 12, 000 במשך חמש שנים. אז אתה צריך להוסיף עלויות עבור תיקונים, ריהוט ותחזוקה. הערכה שמרנית של $ 1, 000 בשנה לוקח אותנו לסך של 5 $, 000 בתוך חמש שנים.

לאחר מכן, נניח כי הבעלים מוצא קונה מוכן לרכוש את הדירה שלו עבור $ 450, 000 לאחר חמש שנים.

באותו זמן, המשקיע היה משלם בחזרה את הבנק 86 $, 400 של ההלוואה. הוספת $ 60, 000 למטה תשלום, עלויות של עיבוד הלוואה ($ 9, 600), העברת רכוש מס ($ 6, 000), מס רכוש ($ 30, 000), condo העמותה חיובי ($ 12, 000), ותחזוקה כללית ( $ 5, 000), בסך הכל מגיע $ 209, 000.

מהו החזרה נטו?

המקורי 20 שנה הלוואה סכום העיקרון של $ 240, 000 יגיע ל סביב 180,000 $, בעוד חמש שנים, כמו משקיע שומר על 1 $, 440 תשלומים חודשיים. המשקיע ישלם בחזרה את זה מצטיינים $ 180, 000 ממחיר המכירה של $ 450, 000 קיבל מן הקונה החדש. המשקיעים משלמת $ 209, 000 בסך הכל עלויות עבור נכס זה, עוד 180,000 $ לבנק עבור יתרת התשלום שנותר, ולכן נטו הוא מקבל $ 61, 000.

בעיקרו של דבר, המשקיע בילה 209 $, 000 בחמישה שנים וקיבל רווח נקי של $ 61, 000 עבור תשואה של 29. 2%. למרות מחיר המכירה נראה גבוה, את עלויות נסתרות לקח ממני הרבה רווח.

בואו ניקח יותר זמן. נניח שהמשקיע ממשיך את שהייתו בעיר ומחזיק את הדירה שלו לתקופה של 20 שנה של ההלוואה. כל חמש שנים, הערך של הדירה עולה ב 1. 5 פעמים. בעוד 20 שנה, הערך יגיע ל- $ 1. 52 מיליון דולר, הערכה של יותר מחמש פעמים.

המשקיע יחזיר $ 345, 600. הוספת $ 60, 000, העלות הכוללת מגיעה ל 405 $, 600.

באמצעות חישובים דומים כאמור, אנו מקבלים מס רכוש בסך של $ 251, 000 עלויות תחזוקה ($ 48 , 000), תיקון כללי ותחזוקה ($ 20, 000), עלויות עיבוד הלוואה ($ 9, 600) ומס רכוש העברת ($ 6, 000). סך הכל הוא 739 $, 600, ולכן הרווח הנקי מעל 20 שנים הוא 780 $, 400 עבור תשואה של 106%, למעשה להכפיל את הכסף 20 שנה.

בטווח הארוך, החזרות יעיל לא כל כך גדול. למרות המחיר המוערך על ידי חמש פעמים, את עלויות תשלומי הריבית, מסים והוצאות אחרות להפחית את הרווח.

המשקיעים צריכים גם לציין כי הערך האמיתי של הכסף יורד לאורך זמן. עלות תחזוקה ותיקונים קבועים עולה בשל האינפלציה. אם האינפלציה נחשבת גם, התשואות נטו יירד עוד יותר. המשקיעים צריכים גם לשקול ביטוח, דמי עמילות ומסים העברת רכוש בזמן המכירה.כולל אלה יקטין עוד יותר את התשואות נטו.

ישנם סיכונים הקשורים אחרים השקעות נדל"ן. התפתחויות במהלך תקופת ההשקעה עשויות להוביל לקושי במכירת הנכס במועד מאוחר יותר. לדוגמה, כביש חדש רועש או ספייק בפשע עשוי פיחות הנכס. כל אסון טבעי כמו הוריקן או רעידת אדמה יכול להרוס את הנכס לחלוטין, ואילו רק חלק הסכום ניתן לשחזר תביעות ביטוח. גם לאחר לבנות מחדש באמצעות ביטוח כסף, מקבל מחיר גבוה יותר הופך קשה לאחר המופעים של אירועים כאלה באזור. (לפרטים נוספים, ראה: הגורמים החשובים ביותר להשקעה בנדל"ן)

אלטרנטיבות להשקעות נכס

במקום לקנות נדל"ן אמיתי, המשקיעים צריכים לשקול נדל"ן השקעות נדל"ן, אופציות נדל"ן, נדל"ן מבוסס ETFs, קרנות נאמנות ומניות כמו חלופות בעלות נמוכה. (לפרטים נוספים, ראה דרכים פשוטות להשקיע בנדל"ן)

בעוד מניות לבוא עם סיכונים ספציפיים מניות, קרנות, ETFs ו REITs לספק גיוון. עבור לב אמיץ מוכן לקחת סיכון צד נגדי בשוק לא מאורגן, אפשרויות הנדל"ן יכול להציע תשואות גבוהות יותר ללא עלויות או מסים. (לפרטים נוספים, ראה: כיצד להרוויח כסף עם אפשרויות נדל"ן)

השורה התחתונה

השקעות נדל"ן דורשים התחייבויות כספיות חסון פורש תקופות זמן ארוכות. הערכת שווי של השקעות אלה על פני משכים ארוכים היא משימה מורכבת. בעוד כמה משקיעים לקבל פיתה מסתכל עליות מחירים נומינליות, יש צורך לקחת את כל העלויות בחשבון