כאשר אתה חושב על קניית נדל"ן, הדבר הראשון כנראה מגיע בראש שלך הוא הבית שלך. אבל רכוש פיזי יכול לשחק גם תפקיד תיק, במיוחד כמו גידור נגד שוק המניות. עם זאת, בעוד הנדל"ן הפך רכב השקעה פופולרי על פני 50 השנים האחרונות, רכישת בעלות לבנים טיט הוא הרבה יותר מסובך מאשר להשקיע מניות אג"ח. במאמר זה נבחן את האופציות המובילות למשקיעים בודדים, המופיעים בסדר גודל משוער של אופן ההשקעה הישירה בהשקעה, והסיבות להשקעה.

נכס בסיסי השכרת

זוהי השקעה עתיקה כמו בפועל של הבעלות על הקרקע. אדם יקנה נכס וישכיר אותו לדייר. הבעלים, בעל הבית, אחראי לתשלום המשכנתא, מסים ותחזוקה של הנכס.

באופן אידיאלי, בעל הבית גובה שכר דירה מספיק כדי לכסות את כל העלויות הנ"ל. בעל הבית עשוי גם לחייב יותר כדי לייצר רווח חודשי, אבל האסטרטגיה הנפוצה ביותר היא להיות סבלני רק תשלום שכר הדירה מספיק כדי לכסות את ההוצאות עד המשכנתא כבר שולמו, אז רוב דמי השכירות הופך רווח. יתר על כן, הנכס עשוי גם להיות מוערך ערך במהלך המשכנתא, משאיר את בעל הנכס בעל ערך רב יותר. על פי U. S. מפקד הלשכה, הנדל"ן במדינה הזאת גדל באופן עקבי ערך מ 1940 עד 2006. בעוד היה טבילה במהלך subprime משכנתא המשבר של 2008 עד 2010, עכשיו יש rebounded ו כבר הגדלת הכוללת.

משקיע חייב לדעת את השוק שבו הוא מחפש נכס או לשכור מומחה כדי לעזור. עבור משקיעים המבקשים זרם הכנסות נכסים מניבים, ההיבטים החשובים ביותר שיש לקחת בחשבון הם מיקום הנכס ואת מחירי השכירות בשוק. לגבי מיקום, השכרות מוצלחות רבות ממוקמות בקרבת בתי הספר העיקריים. לדוגמה, אם אתה קונה נכס ליד אוניברסיטה המדינה, סטודנטים עשויים לרצות לשכור אותו שנה אחר שנה. יש גם תכונות רבות אחרות של נכס מניב רווחי, וכמה לקחת זמן ללמוד. לפרטים נוספים, ראה Top 10 תכונות של נכס מניב להשכרה.

יש, כמובן, פגמים על פניו של מה שנראה כמו השקעה אידיאלית. אתה יכול בסופו של דבר עם דייר רע שפוגעת ברכוש, או, גרוע מכך, בסופו של דבר אין דייר בכלל. זה משאיר אותך עם תזרים מזומנים חודשי שלילי, כלומר, ייתכן שיהיה עליך לטרוף כדי לכסות את תשלומי המשכנתא. יש גם את העניין של מציאת הנכס הנכון. אתה רוצה לבחור אזור שבו שיעורי פנוי נמוכים לבחור מקום שאנשים ירצו לשכור.

אולי ההבדל הגדול ביותר בין השכרת נכס השקעות אחרות הוא כמות הזמן ועבודה אתה צריך להקדיש כדי לטפל בו.אם אתה לא רוצה, אתה יכול לשכור מנהל רכוש מקצועי. אבל המשכורת שלו או אז הופכת להוצאה שמשפיעה על רווחיות ההשקעה שלך.

הצד Flip: נדל"ן המסחר

זהו הצד הפראי של השקעות נדל"ן. כמו סוחרי יום שהם ליגות הרחק משקיע לקנות- and- להחזיק, סוחרי הנדל"ן הם גזע שונה לחלוטין מן הקונים לקנות- and- לשכור. סוחרי נדל"ן קונים נכסים מתוך כוונה להחזיק אותם לתקופה קצרה של זמן, לעתים קרובות לא יותר משלושה עד ארבעה חודשים, ולכן הם מקווים למכור אותם לרווח. טכניקה זו נקראת גם מרפרף והיא מבוססת על רכישת נכסים, כי הם מעריכים באופן משמעותי או נמצאים באזור חם מאוד.

סנפירים רכוש טהור לא יכניס כסף לתוך נכס לשיפורים; ההשקעה צריכה להיות ערך פנימי כדי להפוך רווח ללא שינוי או שהם לא רואים את זה. היפוך בצורה זו היא השקעה לטווח קצר במזומן.

אם סנפיר רכוש נתפס במצב שבו הוא או היא לא יכולים לפרוק נכס, זה יכול להיות הרסנית כי המשקיעים האלה בדרך כלל לא לשמור מספיק מזומנים מוכנים לשלם את המשכנתא על נכס לטווח ארוך. זה יכול להוביל להמשך הפסדים עבור סוחר הנדל"ן אשר אינו מסוגל offload את הנכס בשוק רע.

מחלקה שנייה של סנפיר רכוש גם קיים. משקיעים אלה עושים את כספם על ידי רכישת זול או במחיר סביר נכסים הוספת ערך על ידי שיפוץ אותם. היי ואז למכור את הנכס לאחר שיפוצים במחיר גבוה יותר. זה יכול להיות השקעה לטווח ארוך, תלוי בהיקף השיפורים. התכונה המגבילה של השקעה זו היא כי זה זמן אינטנסיבי לעתים קרובות רק מאפשר למשקיעים לקחת על עצמו נכס אחד בכל פעם.

נדל ן להשקעה קבוצות

השקעות נדל"ן קבוצות הן בערך כמו קרנות נאמנות קטנות עבור נכסים מניבים. אם אתה רוצה להחזיק נכס מניב, אבל לא רוצה את הטרחה של להיות בעל הבית, קבוצת השקעות נדל"ן עשוי להיות הפתרון בשבילך.

חברה תקנה או תבנה קבוצה של מבנים, לעתים קרובות דירות, ולאחר מכן תאפשר למשקיעים לקנות אותם באמצעות החברה, ובכך להצטרף לקבוצה. משקיע יחיד יכול להחזיק יחידה אחת או מספר יחידות דיור עצמאיות, אך החברה המפעילה את קבוצת ההשקעות מנהלת באופן קולקטיבי את כל היחידות, דואגת לתחזוקה, מפרסמת יחידות ריקות ומראיינת דיירים. בתמורה לניהול זה, החברה לוקחת אחוז משכר הדירה החודשי.

ישנן מספר גרסאות של קבוצות השקעה, אך בגירסה הרגילה, החכירה היא בשם המשקיע וכל היחידות מקבלות חלק מהשכר כדי לשמור על מקומות פנויים, כלומר תקבל מספיק כדי לשלם משכנתא גם אם היחידה שלך ריקה. איכות קבוצת ההשקעות תלויה לחלוטין בהצעת החברה. בתיאוריה, זוהי דרך בטוחה להיכנס להשקעה בנדל"ן, אך קבוצות חשופים לאותם דמי כי לרדוף את תעשיית קרנות הנאמנות.שוב, המחקר הוא המפתח.

נדל"ן שותפות מוגבלת

שותפות מוגבלת של נדל"ן (RELP) דומה לקבוצת השקעות בנדל"ן: ישות שהוקמה כדי לרכוש ולהחזיק תיק נכסים, או לפעמים רק נכס אחד - רק קיומו של מספר מוגבל של שנים. מנהל נדל"ן מנוסה או משרד פיתוח נדל"ן משמש כשותף הכללי. משקיעים חיצוניים ניסו לאחר מכן לספק מימון לפרויקט הנדל"ן, בתמורה לחלק מהבעלות כשותפים מוגבלים. הם עשויים לקבל התפלגות תקופתיים מהכנסות שנוצרו על ידי המאפיינים של RELP, אבל השכר האמיתי מגיע כאשר הנכסים נמכרים - בתקווה, ברווח ניכר - ואת RELP מתמוסס במורד הכביש.

RELPs לאפשר למשקיעים לממן את הבנייה או שיפוץ של מבנים, ללא צורך להיות מעורב ישירות בניהול או ניסיון הנדל"ן. עם זאת, הם נוטים להיות השקעות נזילות, שכן המשקיעים יכולים רק במזומן במרווחים מסוימים - או לעתים קרובות בכלל, עד RELP מתמוסס.

REITs

נדל"ן כבר בסביבה מאז אבותינו המתגוררים במערה החלו לרדוף אחרי זרים מחוץ לחלל שלהם, אז זה לא מפתיע שוול סטריט מצאה דרך לאיגוח זה, הפיכת נדל"ן לתוך מכשיר הנסחרות בבורסה .

קרן השקעות נדל"ן (REIT) נוצרת כאשר תאגיד (או נאמנות) נוצר כדי להשתמש בכספי המשקיעים לרכישה, הפעלה ומכירה של נכסים מניבים. REITs הם קנו ונמכרו בבורסות הגדולות, בדיוק כמו כל מלאי אחר. כדי לשמור על מעמדה כ - REIT, ישות זו חייבת לשלם 90% מהרווחים החייבים שלה בצורה של דיבידנדים. בעשותם זאת, קרנות ריט נמנעות מלשלם את מס ההכנסה של החברה, בעוד שחברה רגילה תחויב במס על רווחיה, ובכך תאכל את התשואות שהיא יכולה לחלק לבעלי המניות שלה.

בדומה למניות קבועות המשלמות דיבידנדים, קרנות ה- REIT מתאימות למשקיעים בבורסה שרוצים הכנסה קבועה, אם כי הם מציעים גם הזדמנות להערכה. REITs לאפשר למשקיעים שאינם למגורים נכסים כגון קניונים (כרבע מכלל REITs מתמחים אלה), שירותי בריאות, משכנתאות או בנייני משרדים. בהשוואה לסוגי השקעות הנדל"ן האמורות, הרייטים גם הם נזילים מאוד. לפרטים נוספים, ראה דרך REIT .

נדל"ן קרנות נאמנות

קרנות נאמנות נדל"ן להשקיע בעיקר REITs וחברות ההפעלה הנדל"ן. הם מספקים את היכולת לקבל חשיפה מגוונת לנדל"ן עם כמות קטנה יחסית של הון. בהתאם האסטרטגיה שלהם ואת מטרות גיוון, הם מספקים למשקיעים עם מבחר הנכס הרבה יותר רחב מאשר ניתן להשיג ברכישת מניות REIT הפרט, יחד עם האפשרות של עלויות העסקה פחות עמלות.

כמו קרנות ריט, קרנות אלו הן די נוזליות. יתרון משמעותי נוסף למשקיעים הקמעונאיים הוא המידע האנליטי והמחקר שמספקת הקרן על הנכסים הנרכשים והשקפת ההנהלה לגבי יכולתם וביצועם של השקעות נדל"ן ספציפיות וכקטרת נכסים.משקיעים ספקולטיביים יותר יכולים להשקיע במשפחה של קרנות נאמנות נדל"ן, overweight משקל טקטיקה סוגים מסוימים או אזורים כדי למקסם את התשואה.

למה להשקיע בתחום הנדל"ן?

נדל"ן יכול לשפר את הסיכון ואת פרופיל ההחזרה של תיק המשקיע, המציע תשואה מתואמת סיכון תחרותי. אפילו factoring במשבר סאבפריים למשכנתאות, שוק הנדל"ן המסחרי הפרטי חזר בממוצע של 8% 4 על פני תקופה של 10 שנים בין 2000 ל 2010, בהתבסס על נתונים של המועצה הלאומית של השקעות נדל"ן Fiduciaries (NCREIF). ובדרך כלל, שוק הנדל"ן הוא אחד התנודתיות נמוכה במיוחד בהשוואה למניות ואג"ח.

נדל"ן הוא גם אטרקטיבי בהשוואה למקורות מסורתיים יותר של תשואה הכנסה. מחלקת נכסים זו נסחרת בדרך כלל בפרמיית תשואה לאוצר אוצרניות והיא מושכת במיוחד בסביבה שבה שיעורי האוצר נמוכים.

גיוון והגנה

יתרון נוסף של השקעה בתחום הנדל"ן הוא פוטנציאל גיוון שלה. נדל"ן יש נמוך, ובמקרים מסוימים, שלילי, מתאם עם שאר סוגי הנכסים העיקריים - כלומר, כאשר המניות למטה, הנדל"ן הוא לעתים קרובות למעלה (ראה גיוון מעבר מניות ). למעשה, ב -14 מתוך 15 שוקי הדוב הקודמים, ב -1956, עלו מחירי הנדל"ן למגורים, על פי נתוני רוברט שילר מאוניברסיטת ייל, היוצר המשותף של מדד מחירי הבתים של קייס שילר. כמובן, יש יוצאים מן הכלל: הנדל"ן נמדד יחד עם מניות במהלך המיתון הגדול (אם כי זה היה אנומליה, טוען Schiller, המשקף את התפקיד של משכנתאות הסאבפריים בעט את המשבר).

משמעות הדבר היא שהתוספת של נדל"ן לתיק יכולה להוריד את התנודתיות שלו ולספק תשואה גבוהה יותר ליחידת סיכון. ככל שההשקעה בנדל"ן ישירה יותר, כך טוב יותר הגידור: יותר עקיף, ציבוריות, כלי רכב, כמו REITs, הם כמובן משקפים את הביצועים של שוק המניות הכולל (וכמה אנליסטים חושבים השניים יהיו מתואמים יותר אי פעם, עכשיו כי REIT מניות מיוצגות על S & P 500). מעניין, עם זאת, גם זה כבר שינוי של המנוח. המתאם בין ה - REITs הרשומים לבין שוק המניות הרחב פגע בשפל של 12 שנה ב - 2015, על פי מחקר של האיגוד הלאומי להשקעות בנדל ן "(NAREIT,)" דבר המצביע על כך שכל הגורמים שיקרו את חלק ה - REIT השוק לא בהכרח ישפוך על מנת להשפיע על שוק REIT ", מאמר על Reit. com, אתר האינטרנט של האגודה, סיכם.

כי זה מגובה לבנים טיט, הנדל"ן גם נושאת פחות הסכסוך העיקרי סוכן, או עד כמה הריבית של המשקיע תלויה ביושרם ואת יכולתם של מנהלים וחייבים. אפילו צורות עקיפות יותר של השקעה לשאת קצת הגנה: REITs למשל, המנדט אחוז מינימלי של רווחים ישולם כמו דיבידנדים.

אינפלציה גידור

יכולת הגידור האינפלציוני של הנדל"ן נובעת מהיחסים החיוביים בין צמיחת התמ"ג לבין הביקוש למקרקעין.ככל שהכלכלות מתרחבות, הביקוש לדמי שכירות גבוהים יותר, וזה בתורו מתרגם לערכי הון גבוהים יותר. לכן, הנדל"ן נוטה לשמור על כוח הקנייה של ההון, על ידי העברת חלק מהלחץ האינפלציוני על הדיירים ועל ידי שילוב חלק מהלחץ האינפלציוני, בצורה של עליית ערך.

כוח המינוף

למעט REITs, השקעה בנדל"ן נותנת למשקיע כלי אחד שאינו זמין למשקיעים בבורסה: מינוף. אם אתה רוצה לקנות מלאי, אתה צריך לשלם את מלוא הערך של המניה בעת ביצוע ההזמנה לקנות - אלא אם כן אתה קונה על השוליים. וגם אז, אחוז אתה יכול לשאול עדיין הרבה פחות מאשר עם הנדל"ן, בזכות שיטת מימון קסום, המשכנתא.

משכנתאות קונבנציונאלי ביותר דורשים תשלום 20% למטה. עם זאת, בהתאם למקום מגוריך, אתה עלול למצוא משכנתא הדורשת מעט כמו 5%. זה אומר שאתה יכול לשלוט על כל הנכס ואת ההון העצמי מחזיקה רק על ידי תשלום חלק של הערך הכולל. כמובן, את גודל המשכנתא שלך משפיע על כמות הבעלות בפועל יש לך את הנכס, אבל אתה שולט בו ברגע המסמכים חתומים.

זה מה שגורם הנדל"ן סנפירים ובעלי הבתים כאחד. הם יכולים להוציא משכנתא שנייה על בתיהם ולשלם תשלומים על שניים או שלושה נכסים אחרים. בין אם הם לשכור את אלה, כך הדיירים לשלם את המשכנתא או שהם מחכים הזדמנות למכור עבור רווח, הם שולטים בנכסים אלה, למרות שיש רק שילם עבור חלק קטן של הערך הכולל.

החסרון של השקעות נדל"ן: נזילות

החיסרון העיקרי של השקעה בתחום הנדל"ן הוא נזילות, או הקושי היחסי בהמרת הנכס במזומן במזומן לנכס. שלא כמו עסקת מניות או אג"ח, אשר ניתן להשלים תוך שניות, עסקת נדל"ן יכול לקחת חודשים כדי לסגור. אפילו בעזרת מתווך, פשוט למצוא את הצד השני הנכון יכול להיות כמה שבועות של עבודה. קרנות ה - REITs וקרנות הנאמנות המקומיות מציעות נזילות טובה יותר ותמחור שוק, אך הן מגיעות במחיר של תנודתיות גבוהה יותר והטבות נמוכות יותר, שכן יש להן מתאם גבוה הרבה יותר משוק המניות הכולל מאשר השקעות נדל"ן ישירות.

השורה התחתונה

בהקשר של השקעות תיקי השקעות, הנדל"ן נחשב באופן מסורתי במחלקת השקעות "אלטרנטיבית". כלומר, מדובר בהשקעה משלימה המשמשת לבניית תיק ראשי של מניות, אג"ח וניירות ערך אחרים. אבל זה יכול להיות משקל משמעותי לאמצעים אחרים, כמו גם מקור הכנסה, ובסופו של דבר, הערכה.