אמנם יש דרכים רבות להעריך את ההשפעה של עלויות homeownership, אחת הגישות האינטואיטיביות ביותר היא לקבוע את שיעור הפסקה של homeowner אפילו. למטרות מאמר זה, שיעור הפסקה אפילו יציג כמה מחיר הרכישה של בית חדש יצטרך להעריך על בסיס שנתי על מנת לכסות את עלויות הבעלות על הבית. במאמר זה, נראה לך כיצד להשתמש במתודולוגיה מעשית כדי להעריך את ההשפעה של עלויות homeownership שלך.

הנחות
כדי להמחיש מתודולוגיה זו, את ההנחות הבאות homeowner מבוצעים:

• בעל הבית הוא יחיד.
• homeowner הוא 28% מס הכנסה הפדרלית.
• homeowner רוכשת בית חדש עבור $ 225, 000.
• בעל הבית עושה 5% מקדמה ומקבל הלוואה בריבית קבועה ב 6. 25%.
• בעל הבית יחיה בבית במשך שבע שנים.

ההנחות של בעל הבית המשמשות באיור ממלאות תפקיד קריטי בתהליך ההערכה. לכן, אם בעל הבית בוחר להשתמש במתודולוגיה זו, עליו להתאים את ההנחות הללו על מנת לשקף את הנסיבות הייחודיות שלו ואת ההוצאות. בכל מקרה, אם מתודולוגיה זו היא אחריו ואת ההתאמות הנכונות מבוצעים, בעלי בתים צריכים להיות מסוגלים לקבוע את קצב שבו הבתים יצטרכו להעריך בכל שנה על מנת לכסות את עלויות הבעלות על בתיהם.

עלויות של homeownership
כדי להתחיל את התהליך הזה, חשוב להיות מודעים להוצאות העיקרי המשפיעים על הערך של הבית. עבור בית אופייני, עלויות אלה כוללות:

1. תחזוקת הבית
2. ביטוח אסון טבע
3. ביטוח משכנתא פרטית
4. עמילות ברוקר
5. עלויות סגירה
6. ארנונה
7. ריבית משכנתא.

כדי לקבוע כיצד עלויות אלה משפיעות על ערך הבית, עלינו להביע כל מחיר כאחוז ממחיר הרכישה של הבית. על ידי הערכת ההוצאות באופן זה, אנו יכולים לקבוע כמה הבית יהיה צורך להעריך בכל שנה על מנת לקזז את ההוצאות. (לקבלת מידע נוסף, ראה צמצום הבית שלך כדי להקטין את ההוצאות ו משכנתאות: כמה אתה יכול להרשות לעצמך? )

בואו נסתכל על התוצאה הסופית (באיור 1 להלן ) ולאחר מכן לעבוד את דרכנו בכל הוצאה בזה אחר זה.

מקור: טרוי אדקינס

1. עלויות תחזוקת הבית
הוצאות תחזוקת הבית כוללות הוצאות במזומן עבור שירותים כגון תיקון מכשירים, הדברת מזיקים, ניקוי בית, ניקוי מעשנים, מרזב וניקיון דונספוט, גינון, תחזוקת דשא ואבטחת בית. (כדי לחסוך כסף על הוצאות הביתה, ראה חמש עשרה פוליסות ביטוח אתה לא צריך , אחריות מורחבת: אתה צריך לקחת את הפיתיון? ו חמישה טיפים לחסוך כסף < > טיפ

: למרות עלויות אלה ניתן למזער על ידי רכישת בית חדש, מומחים רבים ממליצים תקצוב 1% ממחיר הרכישה הביתה מדי שנה על מנת לכסות את העלויות של הוצאות אלה. 2. ביטוח נכס

פרמיות ביטוח לכיסוי מפני אסונות טבע מסוימים כגון אש, שיטפון, סופות טורנדו, רעידות אדמה או הוריקנים עלול לעלות 0. 55% ממחיר הרכישה הביתה. לכן, הבית היה צריך להעריך ערך על ידי סכום זה בכל שנה על מנת לקזז את ההוצאות. עכשיו, ברור את העלויות עבור ביטוח אסון טבע ישתנו באופן משמעותי על בסיס האזור הגיאוגרפי שבו נמצא הבית. עם זאת, ללא קשר למקום, את המכניקה של מושג זה יכול להיות מותאם על ידי הקורא על מנת לקבוע שלו או שלה לשבור אפילו שיעור. (קרא עוד בנושא זה ב
ביטוח טיפים לבעלי בתים .) 3. ביטוח משכנתא פרטית

ביטוח משכנתא פרטית (PMI) מחויבת לבעלי בתים שאינם מצליחים לשים לפחות 20% ממחיר הרכישה הביתה שלהם כבטוחה להלוואה. בעלי בתים מחויבים סכום זה בכל שנה כדי לסייע בהגנה על המלווה נגד ברירת המחדל. באיור 1, הנחנו כי בעל הבית יעשה תשלום 5% למטה וכי ביטוח PMI יעלה 0. 5% מהמחיר הרכישה הביתה. ככזה, הוצאות מדד מנהלי הרכש יגדילו באופן ישיר את שיעור הייסוף השנתי הנדרש לפי סכום זה. (כדי ללמוד עוד על PMI, ראה
שש סיבות להימנע ביטוח משכנתא פרטית .) 4. עלויות תיווך

עלויות תיווך משולמים בדרך כלל על ידי בעל הבית סוכן נדל"ן לעזרה עם מכירת הבית. בניתוח זה, הנחנו כי בעלי הבתים ישלם לסוכן הנדל"ן עמלה של 6%. עם זאת, בגלל עלויות העסקה הם הוצאה חד פעמית ואנחנו מנסים לקבוע כמה הבית יהיה צורך להעריך בכל שנה על מנת לקזז את העלות הזו, אנחנו צריכים להפיץ את עמלת התיווך על משך הזמן המשוער של הבית צפוי להיות בבעלות. לצורך ניתוח זה, אנו משתמשים תקן התעשייה קיבל של שבע שנים. על ידי הפצת עלות התיווך לאורך תקופה זו, קבענו כי בית חייב להעריך ערך בכל שנה על ידי 0. 86% על מנת לקזז את העלות של הוצאה זו.
5. סגירה של עלויות

עלויות הסגירה הן עוד הוצאה שיש להתחשב במודל שלנו. עם זאת, עלויות הסגירה קשה יותר להשוות את מחיר הרכישה הביתה, כי עלויות אלה נוטים להיות קשורה קשר הדוק יותר לגורמים אחרים. עבור איור זה, הנחנו כי homeowner ישלם אגרה של $ 3, 000 בעת רכישת הבית. לכן, בהנחה כי מחיר הרכישה של הבית הוא 225,000 $, עלויות הסגירה יתורגמו להוצאה של 1. 3%.
עלויות הסגירה הן הוצאה חד פעמית, אך יש להקצותן לאורך כל זמן שהבעלות על הבית לצורך תרגיל זה. כפי שהוסבר לעיל, אנחנו עושים את ההתאמה כי אנחנו מנסים לקבוע כמה הבית יהיה צורך להעריך בכל שנה על מנת לכסות את זה פעם עלות. בעקבות ההנחה של שבע שנים על בעלות ביתית ששימשה בניתוח זה, עלויות הסגירה יגדילו את שיעור הפריצה השנתית ב -0.19%. אנו מבינים כי עלויות הסגירה תלויה במוסד המספק את ההלוואה. לכן, ההשפעה של הוצאה זו חייבת להיות מותאמת על ידי בעל הבית על מנת לקבוע במדויק את השפעתה על שיעור הפריצה שלו.

6. נכס מסים

בשנת 2007, שיעור מס רכוש החציון ב U. S. היה כ 0. 93% ממחיר הרכישה הביתה. לכן, בית היה צריך להעריך על ידי 0. 93% על מנת לקזז את ההוצאה. עם זאת, ההוראות הנוכחיות שנקבעו בקוד מס הכנסה של ארה"ב מאפשרות תשלומי מס רכוש להיות ניתנים לניכוי לצורך חישוב ההכנסה החייבת. לכן, בהנחה כי homeowner הוא 28% מס הכנסה הפדרלי מס, וכי מחיר הרכישה של הבית הוא 225,000 $, הטבת ניכוי המס הקשורים תשלומי מס רכוש היה להפחית את שיעור הייסוף הנדרש הביתה ב 0. 26% .
גורם ניכוי מס רכוש זה נקבע על ידי הכפלת שיעור מס רכוש ואת הסכום ששולם עבור הבית על ידי מס ההכנסה הפדרלי של בעל הבית, ולאחר מכן חלוקת התוצאה על ידי מחיר הרכישה של הבית. שוב, כדי ליישם מתודולוגיה זו, ההשפעה של גורם מס רכוש יהיה חייב להיות מותאם על מנת לשקף את שיעור המס ההכנסה הפדרלית של בעל הבית הפרט. (כדי ללמוד עוד על מסים, ראה

חמישה טריקים להקטנת מס רכוש שלך .) 7. הוצאות ריבית

אנו מניחים שיעור קבוע על הלוואה משכנתא הוא 6. 25% וכי 95% מהבית יירכשו עם חוב חוב (עם מקדמה של 5%). כתוצאה מכך, השפעת ההון העצמי באמצעות המקדמה תפחית את הוצאות הריבית מ - .6% 25% - ל. כמו רק 95% של 225,000 $ הבית הוא מחויב 6. ריבית 25%.
כמו מס רכוש, ריבית המשכנתא היא גם ניכוי מס מוסמך. בעל הבית צריך לשלם סביב 13 $, 359 עניין בשנה הראשונה, ובהנחה בעל הבית הוא מס הכנסה של 28% מס, מגן המס הריבית יהיה 3 $, 741. סכום זה מחושב על ידי הכפלת סכום של הוצאות ריבית בעל הבית ישלם בשנה הראשונה על ידי מס הכנסה של בעל הבית שיעור.

עם זאת, מכיוון שאינם בעלי בתים זכאים לניכוי סטנדרטי בעת השלמת מס הכנסה פדרלי, היתרון של בעלות על בית צריך לכלול רק את החלק של מגן מס הכנסה כי הוא מעל הזכאים ניכוי הפדרלי זכאים שניתנו שאינם בעלי בתים . עבור איור זה, יש לנו להניח כי homeowner הוא יחיד, ולכן זכאי לקבל 5 $ 150 ניכוי מס רגיל. לעומת זאת, אם בעל הבית היו נשואים, הוא או היא תהיה זכאית ל 10 $, 300 ניכוי. על ידי factoring את הניכוי הסטנדרטי לתוך המשוואה שלנו, את הוצאות המס הריבית יופחת מ 13 $, 359 $ 8, 209. סכום זה נקבע פשוט על ידי הפחתת סכום ניכוי סטנדרטי מסכום הוצאות הריבית ששולם על ידי בעל הבית בשנה הראשונה . שוב, בהנחה כי homeowner הוא סוגר מס הכנסה 28%, קבענו כי המס המס הריבית יקטין את שיעור הפסקה אפילו 1.02% ($ 8209 x 28% / $ 225, 000).

ההשפעה הכוללת של עלויות בעלות על הבית

בהתבסס על המתודולוגיה המתוארת במאמר זה, ההנחות שנעשו לגבי בעל הבית והוצאות העלות המשוערות ששימשו בניתוח זה, קבענו כי בית יצטרך להעריך 8. 69% במהלך השנה הראשונה לאחר שנרכש על מנת שהוא יקזז את העלויות הכרוכות בעלות על הבית.
עכשיו, כאשר אנו מבינים כיצד להעריך את שיעור הפסקה של בית, השאלה הופכת אז, "האם זה סביר כי בית יעריך על בסיס שנתי בשיעור יעלה על עלויות הבעלות על הבית? "

כדי להפוך את זה נחישות, homeowner יכול לבקר משרד הפדרלית השיכון Enterprise אתר פיקוח כדי לקבוע את כוחו של שיעורי הייסוף הביתה שלו או אזור גיאוגרפי שלה. על ידי בדיקת שיעורי הערכה הביתה באזור שלך בעקבות המתודולוגיה המתוארים במאמר זה, אתה צריך להיות בעמדה טובה יותר כדי לקבוע את הסבירות של ביצוע השקעה רווחית הביתה.