השקעות נדל"ן להשקעה (REITs) הם שיקול מרכזי בעת בניית כל הון או תיק הכנסה קבועה. הם מספקים גיוון גדול יותר, פוטנציאל גבוה יותר חוזר ו / או סיכון כללי נמוך יותר. בקיצור, היכולת שלהם לייצר הכנסות דיבידנדים יחד עם הייסוף ההון הופכים אותם לאזן מצוין למניות, אג"ח ומזומנים. REITs בדרך כלל בעלות ו / או ניהול נדל "ן מסחרי מניב, בין אם מדובר בנכסים עצמם או במשכנתאות על אותם נכסים. אתה יכול להשקיע בחברות בנפרד או באמצעות קרן חליפין או קרן נאמנות. ישנם סוגים רבים של REITs זמין. הנה אנחנו מסתכלים על כמה מן העיקריים אלה ההיסטורי חוזר. בסוף מאמר זה אתה צריך רעיון טוב יותר כאשר ומה לקנות.

תשואות היסטוריות של REITs

השקעות נדל"ן להשקעה הם היסטוריים אחד הטובים ביותר הביצועים של כיתות הנכס זמין. מדד ה - FTSE NAREIT REIT Index הוא מה שמשקיעים רבים משתמשים בו כדי לאמוד את הביצועים של שוק הנדל"ן U. S. בין השנים 1990 ו -2010, התשואה השנתית הממוצעת של המדד היתה 9%, והשנייה רק ​​למניות אמצעיות, שעמדו על 10% בממוצע לשנה באותה תקופה. לעומת זאת, נכסי הכנסה קבועה ניהלו תשואה שנתית של 7% וסחורות רק 4% בשנה. הנדל"ן היה הביצועים הגרועים ביותר של שמונה סוגי נכסים רק שנתיים מתוך 20. הכנסה קבועה, לעומת זאת, היה הגרוע מבצע שש פעמים באותה תקופה של 20 שנה.

לאחרונה, הממוצע לשלוש שנים עבור REITs בין מרץ 2013 למרץ 2016 עמד בקנה אחד עם הממוצעים ב 20 שנה תקופה, clocking ב 9. 85% במהלך הזמן. מבחינה היסטורית, משקיעים המחפשים תשואה עשו השקעה טובה יותר בתחום הנדל"ן מאשר הכנסה קבועה, סוג הנכס המסורתי למטרה זו. תיק שנבנה בקפידה צריך לשקול את שניהם. (למידע נוסף כיצד להעריך קרן השקעות נדל"ן).

קמעונאות REITs

כ 24% מהשקעות REIT הם בקניונים freestanding הקמעונאי. זה מייצג את ההשקעה הגדולה ביותר לפי סוג באמריקה. לא משנה מה מרכז קניות אתה תכופות, זה כנראה בבעלות ריט. כאשר שוקלים השקעה בתחום הנדל"ן הקמעונאי, אחד צריך קודם לבחון את התעשייה הקמעונאית עצמה. האם זה בריא מבחינה כלכלית כיום ומהי התחזית לעתיד?

חשוב לזכור כי הקמעונאי REITs להרוויח כסף מן שכר הדירה הם גובים הדיירים. אם קמעונאים חווים בעיות תזרים מזומנים עקב מכירות ירודות, זה אפשרי שהם יכולים לעכב או אפילו מחדל על תשלומים חודשיים אלה, בסופו של דבר נאלץ לפשיטת רגל. בשלב זה, דייר חדש צריך להימצא, וזה אף פעם לא קל.לכן, חשוב לך להשקיע REITs עם הדיירים העוגן החזק ביותר האפשרי. אלה כוללים חנויות מכולת שיפוץ הבית.

לאחר שביצעת את ההערכה בתעשייה שלך, המיקוד שלך צריך לפנות REITs עצמם. כמו כל השקעה, חשוב שיש להם רווחים טובים, מאזנים חזקים וחוב קטן ככל האפשר, במיוחד לטווח קצר. בכלכלה ענייה, ריט הקמעונאי עם עמדות מזומנים משמעותיות יוצגו עם הזדמנויות לקנות נדל"ן טוב במחירים מצוקה. החברות הטובות ביותר ינצלו זאת.

עם זאת, יש חששות לטווח ארוך יותר עבור השוק הקמעונאי REIT כי קניות היא הולכת וגוברת באינטרנט לעומת המודל הקניון. בעלי החלל המשיכו לחדש כדי למלא את החלל שלהם במשרדים ובדיירים אחרים שאינם קמעונאיים, אבל תת-הסקטור נתון ללחץ. (לקבלת מידע נוסף על הנדל"ן המסחרי, לבדוק את 7 שלבים לעסקה מסחרית נדל"ן חם).

ריט למגורים

אלה REITs שבבעלותה ולהפעיל רב שכירות בנייני דירות, כמו גם דיור מיוצרים. כאשר מחפשים להשקיע בסוג זה של REIT, יש לקחת בחשבון מספר גורמים לפני קפיצה פנימה למשל, את השווקים דירה הטובה ביותר נוטים להיות שם affordability הביתה נמוך ביחס לשאר הארץ. במקומות כמו ניו יורק ולוס אנג 'לס, העלות הגבוהה של בתים בודדים כוחות יותר אנשים לשכור, אשר מניע את מחיר בעלי הבית יכול לחייב בכל חודש. כתוצאה מכך, הרייטים הגדולים ביותר למגורים נוטים להתמקד במרכזים עירוניים גדולים.

בתוך כל שוק ספציפי, המשקיעים צריכים לחפש אוכלוסייה וצמיחה עבודה. באופן כללי, כאשר יש זרם נטו של אנשים לעיר, זה בגלל מקומות עבודה זמינים וכלכלה צומחת. ירידה בשיעור הפנוי יחד עם עליית שכר הדירה היא סימן לכך שהביקוש משתפר. כל עוד אספקת הדירה בשוק מסוים נשאר נמוך הביקוש ממשיך לעלות, ריט מגורים צריך לעשות טוב. כמו עם כל החברות, אלה עם המאזנים החזקים ביותר ההון זמין בדרך כלל לעשות את הטוב ביותר.

בריאות REITs

בריאות REITs יהיה תת מעניין לראות כמו האמריקנים גיל עלויות הבריאות ממשיכים לטפס. בריאות REITs להשקיע בתחום הנדל"ן של בתי חולים, מרכזים רפואיים, סיעוד מתקני פרישה בתים. ההצלחה של הנדל"ן הזה קשור ישירות למערכת הבריאות. רוב המפעילים של מתקנים אלה מסתמכים על דמי התפוסה, Medicare ו החזר Medicaid וכן תשלום פרטי. כל עוד המימון של שירותי הבריאות הוא סימן שאלה, כך גם REITs הבריאות.

דברים שאתה צריך לחפש ב- REIT הבריאות כוללים קבוצה מגוונת של לקוחות, כמו גם השקעות במספר סוגי רכוש שונים. פוקוס הוא טוב במידה מסוימת אבל כך הוא מפיץ את הסיכון. בדרך כלל, גידול בביקוש לשירותי בריאות (אשר צריך לקרות עם הזדקנות האוכלוסייה) הוא טוב עבור שירותי בריאות הנדל"ן.לכן, נוסף על פיזור הלקוחות והרכוש, חפשו חברות אשר ניסיונן הבריאותי משמעותי, המאזנים שלהן חזקים וגישתם להון בעלות נמוכה גבוהה.

משרד REITs

משרד REITs להשקיע בנייני משרדים. הם מקבלים הכנסה שכירות של דיירים שבדרך כלל חתמו על חוזים ארוכי טווח. ארבע שאלות עולה על דעתו של מי שמעוניין להשקיע במשרד ריט

1. מה מצב המשק וכמה גבוה שיעור האבטלה?
2. מה הם שיעורי פנוי כמו?
3. מהו התחום בו משקיעה REIT מבחינה כלכלית?
4. כמה הון יש עבור רכישות?

נסה למצוא REITs כי להשקיע מעוזים כלכליים. עדיף להיות הבעלים של חבורה של בניינים ממוצעים בוושינגטון, ד 'ג', יותר מאשר להיות הבעלים של המשרד המשרדי הראשי בדטרויט, למשל. (לפרטים נוספים על נדל"ן מסחרי, ראה מצא Fortune ב נדל"ן מסחרי )

משכנתאות REITs

כ 10% השקעות REIT הם משכנתאות לעומת הנדל"ן עצמו. ההשקעות הידועות ביותר, אך לא בהכרח הגדולות ביותר, הן פאני מיי ופרדי מאק, ארגונים הממומנים על ידי הממשלה שקונים משכנתאות בשוק המשני.

אבל רק בגלל זה סוג של REIT משקיעה משכנתאות במקום הון עצמי לא אומר שזה מגיע ללא סיכונים. עלייה בשיעורי הריבית תתבטא בירידת ערכי המשכנתאות של REIT, מה שמניע את מחירי המניות. בנוסף, משכנתא REITs לקבל כמות ניכרת של ההון שלהם באמצעות הצעות חוב מובטחת ו Unsecured. אם הריבית תעלה, המימון העתידי יהיה יקר יותר, יפחית את הערך של תיק הלוואות. בסביבה בריבית נמוכה עם האפשרות של עליית שיעורי, רוב המשכנתאות REITs סחר בהנחה לנכס ערך נטו למניה. הטריק הוא למצוא את האדם הנכון. (למידע נוסף על ההשפעות של שיעורי הריבית על השפעת הריבית על השקעות נדל"ן נאמנויות . )

המפתחות כדי להעריך כל REIT

דיברתי על סוגים מסוימים של REITs כמו כמו גם מה לחפש כאשר להשקיע בהם. עם זאת, יש כמה דברים שכדאי לזכור בעת הערכת כל REIT. הם כוללים את הדברים הבאים:

1. REITs הם השקעות סך הכל החזר. הם מספקים תשואות דיבידנדים גבוהות לצד ייסוף מתון לטווח ארוך. חפש חברות שעשו עבודה טובה מבחינה היסטורית על מתן שניהם.
2. בניגוד הנדל"ן המסורתי, ריט רבים נסחרות בבורסות. אתה מקבל את הפיזור הנדל"ן מספק מבלי להיות נעול לטווח ארוך. נזילות חשובה.
3. פחת נוטה להפריז בירידה של ההשקעה בשווי הנכס. לכן, במקום להשתמש יחס התשלום (מה דיבידנד המשקיעים להשתמש) כדי להעריך REIT, להסתכל על הכספים שלה מפעולות (FFO) במקום. זה מוגדר כהכנסה נטו בניכוי מכירת כל נכס בשנה נתונה ופחת. פשוט לקחת את הדיבידנד למניה לחלק על ידי FFO למניה.ככל התשואה גבוהה יותר.
4. ניהול חזק עושה את ההבדל. חפש חברות שהיו בסביבה במשך זמן מה או לפחות יש צוות ניהול עם המון ניסיון.
5. ספירת איכות. רק להשקיע REITs עם נכסים גדולים הדיירים.
6. שקול לקנות קרן נאמנות או ETF המשקיעה REITs, ולהשאיר את המחקר ואת קונים מקצוענים.

השורה התחתונה

הממשלה הפדרלית איפשרה למשקיעים לרכוש בפרויקטי נדל"ן מסחריים בקנה מידה גדול כבר בשנת 1960. עם זאת, רק בעשור האחרון יש משקיעים פרטיים אימצו REITs. הסיבות לכך כוללות ריביות נמוכות, אשר אילצו את המשקיעים להסתכל מעבר לקרנות להשקעות מניבות, הופעת קרנות נאמנות וקרנות נאמנות המתמקדות בנדל"ן, ועד להתמוטטות הנדל"ן בשנים 2008-2008, תיאבון שאינו יודע שובע על חלק מהאמריקאים לבעלות על נכסי דלא ניידי ונכסים מוחשיים אחרים. ריט, כמו כל השקעה אחרת בשנת 2008, סבלה מאוד. אבל למרות זאת, הם ממשיכים להיות תוספת מצוינת לכל תיק מגוון.

לקריאה בנושא, תסתכל על היסודות של מיסוי REIT ולקבל השקעה הלוך ושוב עם REITs הבינלאומי.