השקעות נדל"ן להשקעה (REITs) הקימו את עצמם כאמצעי למשקיע קטן יותר להשתתף ישירות בתשואות גבוהות שנוצרו על ידי נכסי נדל"ן. בעבר, נאמנויות אלה נחשבו כנפטיות זעירות של קרנות השקעה ביחידות, באותה קטגוריה כמו אנרגיה או סקטורים אחרים הקשורים למגזר שנוצרו, אך כאשר תקן סיווג התעשייה העולמי העניק ל- REIT מעמד של נכס נפרד בכיתה הכללים השתנו הפופולריות שלהם הרקיע שחקים.

-> ->

במאמר זה, נסביר כיצד לעבוד REITs ולאחר מכן לבחון את ההשלכות המס ייחודי וחיסכון שהם מציעים למשקיעים רגילים. (כדי להתחיל עם סקירה כללית של הנכסים האלה ומה הם יכולים לעשות עבור תיק ההשקעות שלך, ראה דרך ריט .)

מאפיינים בסיסיים של REITs REITs הם מאגר של נכסים ומשכנתאות מקובצים יחד והוצע כבטוחה כבטוחה של קרנות להשקעה ביחידה. כל יחידה ב- REIT מייצגת חלק יחסי של הבעלות בכל אחד מתכונות הבסיס. REITs בבורסה בניו יורק יש שווי שוק של 423 מיליארד דולר. בשנת 2011, כמעט 140 קרנות השקעה נסחרו באופן פעיל בבורסת ניו יורק ובשווקים אחרים.

-> ->

SEE: חקירת השקעות נדל"ן

בדרך כלל, REITs נוטים להיות בעלי ערך רב יותר מאשר צמיחה מונחה, והם מורכבים בעיקר של החזקות קטנות ובינוניות.

ה- IRS דורש REITs לשלם לפחות 90% מההכנסות שלהם לבעלי יחידות (שווה ערך לבעלי המניות). זה דומה לתאגידים, כלומר ריטס לספק תשואות גבוהות יותר מאלו שנמצאו בדרך כלל בשוק המסורתי הכנסה קבועה. הם גם נוטים להיות פחות נדיפים מאשר המניות המסורתיות כי הם התנופה עם שוק הנדל"ן. (כדי ללמוד על שווי REIT, ראה הערכה בסיסית של קרן להשקעה בנדל"ן .)

שלושה סוגי REITs ריט ניתן לפצל לשלוש קטגוריות: REITs הון, REITs משכנתא ו REITs היברידי.

• קרנות הון עצמי - נאמנויות אלו הן בעלות ו / או משכירות נכסים וגובות את דמי השכירות, הדיבידנדים ורווחי ההון ממכירת הנכסים. מקור משולש של הכנסה עושה את זה סוג מאוד פופולרי.
• משכנתאות REITs - אמון אלה נושאים סיכון גדול יותר בשל החשיפה שלהם לריבית. אם הריבית עולה, אז את הערך של המשכנתאות REITs יכול לרדת באופן משמעותי. (כדי ללמוד עוד, ראה מאחורי הקלעים של המשכנתא שלך .)
• היברידי REITs - מכשירים אלה משלבים את שתי הקטגוריות הראשונות. הם יכולים להיות פתוחים או סגורים (בדומה לקרנות נאמנות פתוחות וסגורות), בעלי חיים סופיים או בלתי מוגדרים ומשקיעים בקבוצה אחת של פרויקטים או במספר קבוצות.

מיסוי על אמון רמה
REITs חייב לעקוב אחר כללים כמו כל השקעות אחרות יחידת השקעות.משמעות הדבר היא כי REITs חייב במס תחילה ברמת אמון, ולאחר מכן למוטבים. אבל הם חייבים לעקוב באותה שיטה של ​​הערכה עצמית כמו תאגידים. אז, REITs יש את אותו שווי וחשבונאות הכללים כמו תאגידים, אבל במקום לעבור דרך רווחים, הם מעבירים תזרים מזומנים ישירות לבעלי יחידות.

ישנם כמה כללים נוספים עבור REITs מעבר לכללים אחרים אמון השקעות יחידה. הם:

1. הכנסות השכירות מטופלת כהכנסה עסקית REITs כי הממשלה רואה את שכר הדירה להיות העסק של REITs. משמעות הדבר היא כי ניתן לנכות את כל ההוצאות הקשורות לפעילות השכירות, כך שההוצאות העסקיות יכולות להימחק על ידי תאגיד. בנוסף לכך, ההכנסה השוטפת המופצת לבעלי היחידות אינה חייבת במס, אך אם ההכנסה מחולקת למוטב שאינו תושב, אזי ההכנסה חייבת להיות כפופה למס ניכוי מס במקור של 30% לדיבידנדים רגילים ו -35 % שיעור רווחי הון, אלא אם כן שיעור נמוך על ידי האמנה.
2. מכל הבחינות המעשיות, קרנות ריט פטורות בדרך כלל ממיסוי ברמת הנאמנות כל עוד הן מחלקות לפחות 90% מהכנסותיהן לבעלי היחידות. עם זאת, אפילו REITs כי לדבוק כלל זה עדיין הפנים מיסוי חברות על כל הכנסה נשמרת.

מיסים ל U

מחזיקי דירות תשלומי הדיבידנד שמבוצעים על ידי ה- REIT חייבים במס לבעלי היחידות כהכנסה רגילה - אלא אם כן הם נחשבים ל"דיבידנדים כשירים ", המוטלים עליהם כרווחי הון. אחרת, הדיבידנד יחויב במס בשיעור שוליים עליון של בעל היחידות.
כמו כן, חלק מהדיבידנדים המשולמים על - ידי REITs עשוי להוות תשואה לא חוזרת של הון, אשר לא רק מקטינה את ההכנסה החייבת של בעל היחידה בשנה שבה מתקבל הדיבידנד, אלא גם מסים את המסים על אותו חלק עד שהנכס ההוני הוא נמכר. תשלומים אלה גם מקטינים את בסיס העלות של בעל היחידות. החלקים הלא ניתנים לחישוב מסים כהפסדים / הפסדי הון לטווח ארוך או קצר.

כי ריטים הם לעתים רחוקות במס על רמת האמון, הם יכולים להציע תשואות גבוהות יחסית מאשר מניות, אשר המנפיקים חייבים לשלם מסים ברמה הארגונית לפני חישוב דיבידנד תשלום.

דוגמה -

חישוב מס יחידים ג 'ניפר מחליטה להשקיע REIT כי כרגע המסחר ב 20 $ ליחידה. ל- REIT יש מימון מפעילות של 2 דולר ליחידה ומפיצה 90%, או 1 דולר. 80, של זה לבעלי היחידות. עם זאת, $ 0. 60 ליחידה של דיבידנד זה מקורו בהוצאות פחת והוצאות אחרות ונחשב כהחזר הון שאינו ניתן להחזרה. לכן, רק $ 1. 20 ($ 1 .80 - $ 0) 60) של דיבידנד זה מגיע מרווחים בפועל. סכום זה יהיה חייב לג 'ניפר כמו הכנסה רגילה, עם בסיס העלות שלה מופחת $ 0. 60 $ ל 19 $. 40 ליחידה. כאמור לעיל, הפחתה זו בבסיס תחויב במס רווח או הפסד לטווח קצר או קצר בעת מכירת היחידות. השורה התחתונה

יתרונות המס הייחודיים המוצעים על ידי REITs יכולים לתרגם תשואות טובות עבור משקיעים המחפשים תשואות גבוהות יותר עם יציבות יחסית.תיאורטית, ניתן לבעלי יחידה להשיג בסיס עלות שלילית אם היחידות מוחזקות לתקופה ארוכה מספיק. אמנם זה כמעט לא נפוץ, פוטנציאל למימוש רווח או הפסד אפשרי באופן זה צריך להיות מובן בבירור על ידי המשקיעים.