משכנתאות לבוא בשתי צורות עיקריות - שיעור קבוע ושיעור מתכוונן - עם כמה שילובים היברידית נגזרים מרובים של כל אחד. הבנה בסיסית של שיעורי הריבית ואת ההשפעות הכלכליות הקובעות את הקורס העתידי של הריבית יכולה לעזור לצרכנים לקבל החלטות פיננסיות קוליות, כגון בחירה בין משכנתא בריבית קבועה או משכנתא בריבית משתנה או החלטה אם למחזר משכנתא בשיעור מתכוונן.

-> ->

במאמר זה, נדון השפעת הריבית על המשכנתאות, וכיצד שניהם ישפיעו בסופו של דבר על הסכום שאתה משלם עבור הבית שלך.

קו הייצור למשכנתאות

תעשיית המשכנתאות יש שלושה חלקים עיקריים או עסקים: המשכנתא, המצרף ואת המשקיע.

יוצר המשכנתא הוא משאיל. המלווים לבוא בכמה צורות, מן האיגודים אשראי הבנקים למשכנתאות מתווכים. יצרני משכנתאות מציגים ומשווקים הלוואות לצרכנים. הם מוכרים הלוואות. הם מתחרים זה בזה על בסיס שיעורי הריבית, העמלות ורמות השירות שהם מציעים לצרכנים. שיעורי הריבית והאגרות שהם גובה מהצרכנים קובעים את שולי הרווח שלהם. רוב המשכנתא יוצרי לא "תיק" הלוואות (כלומר, הם לא שומרים על הנכס ההלוואה). במקום זאת, הם מוכרים את המשכנתא לשוק המשכנתאות המשני. שיעורי הריבית שהם גובים צרכנים נקבעים על ידי שולי הרווח שלהם ואת המחיר שבו הם יכולים למכור את המשכנתא לשוק המשכנתאות המשני.

צובר קונה משכנתאות מקור חדשות ממוסדות אחרים. הם חלק משוק המשכנתאות המשני. רוב צוברי הם גם משכנתא מחוללי. צבירים משלבים משכנתאות דומות רבות כדי ליצור ניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS) - תהליך הנקרא איגוח. אג"ח מגובות משכנתא הוא אג"ח המגובה על ידי מאגר משכנתאות של הבסיס. ניירות ערך מגובי משכנתאות נמכרים למשקיעים. המחיר שבו ניירות ערך מגובי משכנתאות ניתן למכור למשקיעים קובע את המחיר כי צוברי ישלם עבור המשכנתאות החדשות שמקורם ממלווים אחרים ואת שיעורי הריבית שהם מציעים לצרכנים עבור המשכנתא שלהם המקור.

יש משקיעים רבים באג"ח מגובות משכנתאות: קרנות פנסיה, קרנות נאמנות, בנקים, קרנות גידור, ממשלות זרות, חברות ביטוח ופרדי מאק ופאני מיי (מפעלים בחסות ממשלתית). מאז המשקיעים מנסים למקסם את התשואות, הם לעתים קרובות מנתח ערך יחסי בין ניירות ערך מגובי משכנתאות השקעות אחרות קבועה הכנסה כגון אג"ח קונצרניות. כמו בכל ניירות הערך הפיננסיים, דרישת המשקיעים לניירות ערך מגובי משכנתאות קובעת את המחיר שהם ישלמו עבור ניירות ערך אלה.

האם משקיעים לקבוע שיעורי משכנתא?

במידה רבה, המשכנתא מגובה המשכנתאות לקבוע שיעורי המשכנתא המוצעים לצרכנים. כפי שהוסבר לעיל, קו ייצור המשכנתאות מסתיים בצורה של אבטחה מגובה משכנתאות שנרכשו על ידי משקיע. השוק החופשי קובע את מחירי הסליקה בשוק המשקיעים ישלמו עבור ניירות ערך מגובי משכנתאות. מחירים אלה מזינים דרך תעשיית המשכנתאות כדי לקבוע את שיעורי הריבית המוצעים לצרכנים.

משכנתא בריבית קבועה

הריבית על משכנתא בריבית קבועה קבועה על חיי המשכנתא. עם זאת, בממוצע, משכנתאות בריבית קבועה ל -30 שנה יש אורך חיים של כ -7 שנים בלבד. הסיבה לכך היא כי לעתים קרובות בעלי בתים להעביר או refinance משכנתאות שלהם.

מחירי הביטחון מגובה משכנתאות מתואמים מאוד עם מחירי האג"ח של ארה"ב. משמעות הדבר היא שמחירה של אג"ח מגובות משכנתאות המגובות במשכנתאות של 30 שנה יעבור עם מחיר שטר חוב של 5 שנים או אג"ח ל -10 שנים על בסיס קרן פיננסית המכונה משך. בפועל, משכנתא של 30 שנה קרובה יותר ל -5 שנים, אבל השוק נוטה להשתמש באג"ח ל -10 שנים כסמן. זה גם אומר כי הריבית על משכנתאות בריבית קבועה 30 שנה המוצעים לצרכנים צריך לעלות או לרדת עם התשואה של אג"ח ל -10 שנים האוצר. תשואת איגרות החוב היא פונקציה של שער הקופון והמחיר.

הציפיות הכלכליות קובעות את המחיר והתשואה של אג"ח האוצר של ארה"ב. האויב הגרוע ביותר של האג"ח הוא האינפלציה. האינפלציה משחיתה את ערך תשלומי האג"ח העתידיות - הן תשלומי הקופון והן את פירעון העקרונות. לכן, כאשר האינפלציה גבוהה או צפויה לעלות, מחירי האג"ח יורדים, כלומר עליית התשואות שלהם - יש יחס הפוך בין מחיר האג"ח לתשואתו.

תפקיד הפד

הפדרל ריזרב משחק תפקיד גדול בציפיות לאינפלציה. הסיבה לכך היא שתפיסת שוק האג"ח לגבי מידת ההצלחה של הפדרל ריזרב בשליטה על האינפלציה באמצעות ניהול הריבית לטווח קצר קובעת ריביות לטווח ארוך יותר, כגון התשואה של אג"ח ל -10 שנים. במילים אחרות, הפדרל ריזרב קובע את הריבית השוטפת לטווח קצר, שהשוק מפרש כדי לקבוע את שיעורי הריבית לטווח ארוך, כגון התשואה על אג"ח ל -10 שנים.

זכור, הריבית על משכנתאות 30 שנה הם מתואמים מאוד עם התשואה של אג"ח ארה"ב 10 שנים אג"ח. אם אתה מנסה לחזות מה הריבית של 30 שנה בריבית קבועה משכנתא יעשה בעתיד, לצפות ולהבין את התשואה על אג"ח האוצר של ארה"ב 10 שנים (או את חמש שנים הערה), וללכת מה השוק הוא אומר על הפדרל ריזרב המדיניות המוניטרית.

משכנתאות בריבית משתנה

הריבית על משכנתא בריבית משתנה יכולה להשתנות מדי חודש, כל שישה חודשים או שנתיים, בהתאם לתנאי המשכנתא. הריבית מורכבת מערך המדד בתוספת מרווח.זה ידוע כאינדקס בריבית מלאה. זה מעוגל בדרך כלל לשמינית של נקודת אחוז. שווי המדד משתנה, כאשר המרווח קבוע עבור חיי המשכנתא. לדוגמה, אם ערך המדד הנוכחי הוא 6. 83% והמרווח הוא 3%, העיגול לשמינית הקרובה ביותר של נקודת אחוז יהפוך את שיעור הריבית הצמודה במלואה ל -83%. אם המדד ירד ל -6% 1, הריבית הצמודה במלואה תהיה 9%.

הריבית על משכנתא בריבית משתנה קשורה למדד. ישנם מספר מדדים שונים המשכנתא המשמשים שונים מתכווננת שיעור משכנתאות, שכל אחד מהם נבנה באמצעות שיעורי הריבית על סוג של אבטחה פיננסית הנסחרת באופן פעיל, סוג של הלוואה בנקאית או סוג של הפקדה בנקאית. כל המדדים המשכנתא שונים מתואמים באופן כללי אחד עם השני. במילים אחרות, הם נעים באותו כיוון, למעלה או למטה, עם שינוי התנאים הכלכליים. מרבית מדדי המשכנתאות נחשבים למדדים לטווח קצר. "טווח קצר" או "טווח" מתייחס לטווח של ניירות ערך, הלוואות או פיקדונות ששימשו לבניית המדד. בדרך כלל, כל אבטחה, הלוואה או להפקיד כי יש טווח של שנה אחת או פחות נחשב לטווח קצר.

רוב הריבית לטווח קצר, כולל אלה המשמשים לבניית משכנתא אינדקסים, הם בקורלציה הדוק עם הריבית הידועה בשם שער קרנות הפדרלי.

חיזוי שינויים

אם אתה מנסה לחזות שינויים בריבית על משכנתאות בריבית משתנה, להסתכל על הצורה של עקומת התשואה. עקום התשואות מייצג את התשואות על איגרות חוב של ממשלת ארה"ב עם חלויות משלושה חודשים עד 30 שנים.

כאשר הצורה של העקומה היא שטוחה או כלפי מטה משופע, זה אומר כי השוק מצפה הפדרל ריזרב לשמור על הריבית לטווח קצר יציב או להזיז אותם נמוך יותר. כאשר הצורה של העקום היא כלפי מעלה משופע, השוק מצפה הבנק הפדראלי להעביר הריבית לטווח קצר גבוה יותר.

תלולה של העקום בכל כיוון הוא אינדיקציה על ידי כמה השוק מצפה הבנק הפדראלי להעלות או להקטין את הריבית לטווח קצר. מחיר החוזים העתידיים על הפד הוא גם אינדיקציה לציפיות השוק לריביות עתידיות לטווח קצר.

השורה התחתונה

הבנה של מה משפיע על שיעורי הריבית הנוכחיים והעתידיים של משכנתאות בריבית קבועה ומתכווננת יכולה לעזור לך לקבל החלטות פיננסיות למשכנתאות. ידע זה יכול לעזור לך לקבל החלטה על בחירת משכנתא בשיעור מתכווננת על משכנתא בריבית קבועה יכול לעזור לך להחליט מתי זה הגיוני למחזר מתוך משכנתא הדולר מתכווננת. להלן כמה טיפים סופיים.

אל תאמינו לכל מה שאתם שומעים בטלוויזיה. זה לא תמיד "זמן טוב refinance מתוך משכנתא הדולר שלך מתכווננת לפני הריבית עולה עוד יותר." שיעורי הריבית עשויים לעלות עוד יותר קדימה - או שהם עלולים לרדת. גלה מה עקומת התשואה אומר.

לקבלת מידע נוסף, ראה

4 גורמים מרכזיים המניעים את שוק הנדל"ן , ארה"ב למעלה שוק הדיור אינדיקטורים ו כיצד שיעורי הריבית לעבוד על משכנתא.