שיעורי הריבית, במיוחד את שיעורי החליפין הבין בנקאית המק"ם, יש השפעה עמוקה על הערך של נדל"ן מניב כמו על כל רכב השקעה. בגלל ההשפעה של שיעורי הריבית על היכולת של הפרט לרכוש נכסים למגורים (על ידי הגדלת או הקטנת עלות המשכנתא הון) הוא כל כך עמוק, אנשים רבים מניחים באופן שגוי כי הגורם המכריע היחיד בהערכת הנדל"ן הוא שיעור המשכנתא. עם זאת, שיעורי המשכנתא הם רק גורם אחד הקשור לעניין המשפיע על ערכי הנכסים. בגלל שיעורי הריבית משפיעים גם על תנועות ההון, ההיצע והביקוש להון ומשקיעים נדרשים שיעורי התשואה על ההשקעה, הריבית תניע מחירי הנכסים במגוון דרכים.

-> ->

יסודות הערכה

כדי להבין כיצד להשפיע על הריבית, תנועות ההון ושיעורי המימון של הממשלה משפיעים על ערכי הנכסים, אתה צריך הבנה בסיסית של הגישה הכנסה לערכים הנדל"ן. למרות שערכי הנדל"ן מושפעים מההיצע והביקוש לנכסים באזור נתון ובעלות ההחלפה של פיתוח נכסים חדשים, גישת ההכנסה היא שיטת ההערכה השכיחה ביותר למשקיעים. גישת ההכנסה שמספקת שמאי הנכסים המסחריים ועל ידי חתמים ומשקיעים בהשקעות מגובות נדל"ן דומה מאוד לניתוח תזרימי מזומנים מהוון שבוצע בהשקעות בהון ובאג"ח.

במונחים פשוטים, ההערכה מתחילה על ידי חיזוי הכנסות מרכוש, אשר לובשת צורה של תשלומי חכירה צפויים או, במקרה של בתי מלון, תפוסת המלון הצפויה מוכפלת במחיר הממוצע לחדר. לאחר מכן, על ידי לקיחת כל עלויות ברמת הנכס, כולל עלות המימון, האנליסט מגיע לרווח התפעולי (NOI) או לתזרים המזומנים שנותר לאחר כל ההוצאות התפעוליות.

על ידי הפחתת כל עלויות ההון, כמו גם כל הון להשקעה כדי לשמור או לתקן את הנכס והוצאות אחרות שאינן רכוש ספציפי מ NOI, התוצאה היא תזרים מזומנים נטו (NCF). מאחר שמאפיינים בדרך כלל אינם שומרים במזומן או יש מדיניות דיבידנד מוצהרת, NCF שווה מזומנים העומדים לרשות משקיעים זהה במזומן מדיבידנדים, אשר ממשמש להעריך השקעות בהון או הכנסה קבועה. על ידי היוון דיבידנדים או על ידי היוון תזרימי המזומנים (כולל כל ערך שיורי) לתקופת השקעה נתונה, נקבע שווי הנכס.

תזרים ההון

שיעורי הריבית יכולים להשפיע באופן משמעותי על עלויות המימון ומשכנתאות, אשר בתורו משפיע על עלויות ברמת הנכס ובכך משפיע על הערכים. עם זאת, היצע וביקוש הון והשקעות מתחרות יש את ההשפעה הגדולה ביותר על שיעורי התשואה הנדרשת (RROR) וערכי ההשקעה.מאחר שהוועדה הפדראלית ריסבה את ההתמקדות ממדיניות מוניטרית ויותר לכיוון ניהול הריבית כדרך לעורר את המשק או לעכב את האינפלציה, היתה למדיניות שלו השפעה ישירה על שווי כל ההשקעות.

כמו שערי החליפין הבינבנקאית ירידה, העלות של קרנות מופחת, ואת זרימת הכספים לתוך המערכת; לעומת זאת, כאשר שיעורי לעלות, את הזמינות של קרנות פוחתת. באשר הנדל"ן, השינויים שיעורי ההלוואות הבינבנקאית או להוסיף או להקטין את כמות ההון זמין להשקעה. כמות ההון ועלות ההון משפיעה על הביקושים, אך גם על ההיצע, על ההון הזמין לרכישת נדל"ן ולפיתוחו. לדוגמה, כאשר זמינות ההון צרה, ספקי ההון נוטים להשאיל פחות כאחוז מהערך המהותי, או לא עד "ערימת ההון". משמעות הדבר היא כי הלוואות נעשות על הלוואה נמוכה יותר יחס יחסי, ובכך להפחית את התנועות במזומן ממונפות וערכי רכוש.

שינויים אלה בתזרימי ההון יכולים להשפיע באופן ישיר על היצע הדינמיקה של היצע וביקוש. עלות ההון וזמינות ההון משפיעה על ההיצע על ידי מתן הון נוסף לפיתוח נכסים וכן להשפיע על אוכלוסיית הרוכשים הפוטנציאליים המבקשים עסקאות. שני גורמים אלה פועלים יחד כדי לקבוע ערכי רכוש.

דיסקונט

את ההשפעה הברורה ביותר של שיעורי הריבית על ערכי הנדל"ן ניתן לראות את הגזירה של הנחה או שיעורי היוון. שיעור ההיוון ניתן לראות את שיעור הדיבידנד הנדרש של המשקיעים, בעוד ששיעור ההיוון שווה לדרישות החוזרות של המשקיע. K מציין בדרך כלל RROR, בעוד ששיעור ההיוון שווה (K-g), כאשר g הוא הגידול הצפוי בהכנסה או הגידול בייסוף ההון.

כל אחד מהשיעורים הללו מושפע משיעורי הריבית השוררים משום שהם שווים לשיעור ללא סיכון בתוספת פרמיית סיכון . עבור רוב המשקיעים, שיעור ללא סיכון הוא שיעור על U.S האוצר; אלה מובטחות על ידי אשראי הממשלה ס ', ולכן הם נחשבים ללא סיכון, כי ההסתברות של ברירת המחדל היא נמוכה כל כך. מכיוון שהשקעות בעלות סיכון גבוה יותר חייבות להגיע לתשואה גבוהה יותר כדי לפצות על הסיכון הנוסף הנובע מכך, בעת קביעת שיעורי ההיוון ושיעורי ההיוון, המשקיעים מוסיפים פרמיית סיכון לשיעור ללא סיכון, כדי לקבוע את התשואה המותאמת לסיכונים הנדרשת על כל השקעה שנשקלה .

מכיוון ש K (שיעור ניכיון) שווה לשיעור ללא סיכון בתוספת פרמיית סיכון, שיעור ההיוון שווה לשיעור ללא סיכון בתוספת פרמיית סיכון, בניכוי הגידול הצפוי (g) בהכנסה. למרות פרמיות הסיכון משתנות כתוצאה מההיצע והביקוש וגורמי סיכון אחרים בשוק, שיעורי ההיוון ישתנו עקב שינויים בשיעורי הריבית המרכיבים אותם. כאשר התשואות הנדרשות על השקעות מתחרות או חלופיות, ערכי הנדל"ן נופלים; לעומת זאת כאשר הריבית נופלת, מחירי הנדל"ן להגדיל.

השורה התחתונה

חשוב להתמקד בשיעורי המשכנתא כי יש להם השפעה ישירה על מחירי הנדל"ן.אם אתה משקיע פוטנציאלי או משקיע הנדל"ן, דרך קלה מחקר הריבית הנוכחית היא להשתמש מחשבון משכנתא.

עם זאת, חשוב לציין כי שינוי הריבית משפיעים על היבטים רבים של הנדל"ן. מעבר למחיר של הבית החדש שלך, שיעורי הריבית משפיעים גם על זמינות ההון ואת הביקוש להשקעה. תנועות ההון הללו משפיעות על ההיצע והביקושים לנכס וכתוצאה מכך משפיעות על מחירי הנכסים. כמו כן, הריבית משפיעה גם על התשואה על השקעות חלופיות, והמחירים משתנים כדי להישאר בקנה אחד עם הסיכון הגלום בהשקעות בנדל"ן. שינויים אלה בשיעורי התשואה הנדרשים על נכסי נדל "ן גם משתנים במהלך תקופות אי יציבות בשוקי האשראי. כאשר המשקיעים צופים שינוי בשעורי הריבית העתידיים או עלייה בסיכון, פרמיית הסיכון תתרחב ותגביר את הירידה במחירי הנכסים.