עמותות בעלי בתים (HOA) הפכו נפוצים יותר ויותר. לדברי פרופ 'מדיניות הציבור רוברט נ' נלסון, בתים משותפים, אגודות בעלי בתים וקואופרטיבים "כמו 1970 ייצג רק כ 1% של דיור בארה"ב.בשנת 2010, לעומת זאת, היו יותר מ 300, 000 עמותות הקהילה דיור יותר מ -60 מיליון דולר אמריקאים, 20% מאוכלוסיית ארה"ב ". הוא ממשיך, "בין השנים 1980 ו -2000, מחצית הדיור החדש בארצות הברית נבנה ואורגן תחת ממשל פרטי של איגוד קהילתי". (למידע נוסף על אגודות בעלי בתים, בדוק 9 דברים שאתה צריך לדעת על איגודים של בעלי בתים .)

שוקי Investopedia: לחקור את המקור הטוב ביותר להפסיק את החדשות, ציטוטים ותובנות פיננסיים.

HOAs לנהל בעיות המשפיעות על הקהילה כולה, כגון בטיחות וביטחון, חוסר תחזוקה רכוש, מפגעים מקומיים או מתן שירותים שאינם מטופלים על ידי השלטון המקומי. HOAs גם יכול להיות מקור של סכסוך גדול בגלל הכוח הם להפעיל על בעלי בתים.

HOAs נוצרים בדרך כלל על ידי מפתחים כאשר קהילה חדשה נבנית. כתנאי לרכישת רכוש בקהילות רבות, הקונים חייבים להצטרף HOA. כתוצאה מכך, אנשים רבים בסופו של דבר להצטרף HOAs בלי באמת להבין מה הם או איך הם עובדים, רק בגלל שהם מתאהבים בבית מסוים.

כדי לעזור homebuyers ו homeowners להבין את המורכבות של HOAs, מאמר זה יתאר כיצד הם נוצרים ולהפעיל.

צעדים לגיבוש

1. למד על חוקים מקומיים ותקנות לגבי היווצרות HOA.
קודי רכוש המדינה קובעים את ההנחיות המשפטיות להקמת התאחדות בעלי בתים. בטקסס, למשל, סעיף 204 קוד רכוש אומר כי ועדת שלושה אנשים חייבים טופס עתירה להקמת איגוד בעלי רכוש (POA). על הוועדה להגיש הודעה רשמית בכתב, כי בכוונתה ליצור פו "א עם חברות חובה. יש להודיע ​​לכל בעלי התקליטים שבמחלקה, והבעלים של לפחות 60% מהרכוש חייבים לחתום על האישור בתוך שנה אחת ולאשר אותו. לאחר שקיימת תעודת זהות, היא יכולה ליצור הגבלות באמצעות הליך עתירה נפרד הדורש אישור של הבעלים של לפחות 75% מקרקעות המשנה.

2. בצע את ההליכים המשפטיים להקמת HOA.
התהליך להקמת HOA תלוי במיקום שבו HOA נמצא, אך סביר להניח שיהיה צורך בשלבים הבאים.

• הקמת מבנה עסקי על ידי יצירת תאגיד LLC או ללא כוונת רווח
• יצירת אמות מידה, תנאים והגבלות (CC & Rs) המתארים כיצד HOA יפעל ומה הכללים בעלי בתים חייבים לעמוד על ידי
• יצירת נוהל לשינוי עתידי של CC & Rs
• כתיבת חוקים ותקנות לשים את CC & Rs לשפה קלה להבנה עבור תושבי הקהילה
• הכנת מסמכים המסדירים, כגון מאמרים של התאגדות וחוקי עזר (אשר תדירות המפגש מתאר, הנחיות ההצבעה, הבחירות של HOA מנהיגים ונוהלי הפעלה אחרים)
• בחירת קצינים מוסמכים / חברי מועצת המנהלים (הגזבר למעשה צריך להבין איך לשמור ספרים ולנהל כסף, למשל)

אם אנשים להקים את HOA אינם מומחים בתחום הנדל"ן, שכירת עורך דין עם מומחיות HOA תהיה החלטה קולית בשלב זה.ה- HOA לא יוכל לאכוף את הכללים שלו אם הם לערער ומצא לא להיות חוקי. עורך דין טוב יכול גם להצביע על סוגיות מפתח כי מנהיגי HOA צריך לשים לב (כגון חוקי דיור הוגן), כדי למנוע בעיות משפטיות לאחר העמותה היא והפעלה. תקנות המדינה הפדרלית, המדינה המקומית יש עדיפות על חוקי HOA. (לקבלת עזרה בבחירת עורך דין, קרא כיצד לבחור את עורך הדין הנכון .)

3. להגן על HOA.
הקצינים והדירקטוריון אחראים על ריצה ופיקוח על ה- HOA. יחד עם רמה גבוהה זו של אחריות מגיע רמה גבוהה של סיכון. HOA צריך דרך להגן על עצמו אם homeowner מחליט לתבוע.

למה יכול בעל הבית לתבוע? ב Elk Grove, קליפורניה, תושב תבע HOA שלו על השינויים המוצעים על הכללים חניה בשכונה. יוסטון, איש טקסס תבע את HOA שלו כי הוא רצה שהוא יוסר את הסורגים מהבית שלו למרות שיעור הפשיעה הגבוה באזור. ארגון דיור הוגן תבע אגודה קונדומיניון בפלורידה על סירובו לאפשר לילדים להתגורר בבניין. חבר דירקטוריון יכול להיתבע על הפרת חובת הנאמנות שלו כלפי תושבי ה - HOA ועלולה להיות אחראית אישית.

ביטוח מנהלים ונושאי משרה מספק הגנה פיננסית לאנשים הפועלים ב- HOA. הוא מכסה הן עלויות הגנה משפטית ונזקים. עם זאת, הוא אינו מכסה התנהגות מוטעית מכוונת. ביטוח גניבת עובד יכול להגן על העמותה אם מנהל, קצין או מנהל הנכס מעיין קרנות HOA.

4. לאסוף ולנהל מסים והערכות מיוחדות ולשמור רשומות פיננסיות קול.
HOA צריך כסף לתפקד, וכי הכסף מגיע מתושבי הקהילה. חלק מכספי הכספים של הממשל של HOA (ג ', משפטי, חשבונאות וניהול שירותים), אבל רוב הכסף הולך לכיוון האחזקה של תחומים משותפים. זה עשוי לשלם עבור שירותי גינון, תחזוקה בריכה ואפילו איסוף אשפה. חלק מהכסף מתבצע מדי חודש, והיתרה נפרדת בקרן מילואים. לפעמים הוצאה גדולה תיווצר כי לא ניתן לשלם עבור מתוך קרן העתודה של HOA, ובמקרה זה, HOA תדרוש התושבים לשלם תשלום נוסף שנקרא הערכה מיוחדת.

HOA חדש יהיה צורך לבצע ניתוח המימון ולבנות תקציב כדי לקבוע כמה לגבות דמי חבר חודשי של הבעלים (ים) של כל נכס. הניתוח מבוסס על ההוצאות שישולמו על ידי חברי הקהילה, כמה יעלה. כמה יוקצה לקרן העתודה ולשיעור הרכוש הקהילתי שבבעלות כל תושב. כמו כן, קרן הקרן חייבת להיות מנוהלת ולהשקיע כדי לשמור על HOA מבחינה כלכלית (למשל, יש לשמור על שווי הקרן מפני האינפלציה).

5. לשמור על בעלי הבית הודיע.
כחברי הקהילה אשר משלמים דמי חבר מושפעים החלטות של HOA, התושבים חייבים להיות מעודכנים על פעילויות של HOA וכל הנושאים המשפיעים על הקהילה.HOAs חייבים לקיים מפגשים קבועים להודיע ​​תושבים מספיק מראש מראש, כך שלכולם יש את ההזדמנות להשתתף. הם חייבים גם לקיים בחירות למנהלים ולקצינים ולהבטיח שלכל אחד תהיה הזדמנות להצביע. עלון קהילתי, דוא"ל ו / או אתר אינטרנט יכולים גם לסייע בשמירת בעלי בתים בלולאה.

קציני HOA ומנהלים צריכים לשמור תיעוד מפורט של הפעילויות שלהם, כגון דקות מפגישות קהילתיות. על הארגונים לחשוף מידע כספי חשוב לחברי הקהילה על בסיס קבוע. החברים צריכים להיות מודעים לזכויות שלהם כדי להציג רשומות HOA ולקבל גישה לפי בקשה. (לקבלת מידע נוסף על התמודדות עם לוחות HOA או condo, קרא את התמודדות עם לוח הקונדו שלך .)

6. לאכוף חוקים ולטפל בתלונות.
HOA הם קהילות המבוססות על כללים, ולכן מעת לעת הם חייבים לאכוף כללים שחברי הקהילה פורצים. HOAs חייבים גם להתמודד עם תלונות של תושבים על הכללים הקיימים התושבים לא אוהבים או כללים התושבים מרגישים יש להוסיף כדי לפתור בעיה מתמשכת.

HOAs חייבים לאכוף כללים במהירות ובאופן עקבי. בעלי בתים המסרבים לציית צריך להיות קנס. אם homeowner מסרב לציית, HOA ייתכן שיהיה עליך לשלוח את החשבון אוספים או לתבוע את homeowner. HOAs צריך להימנע אכיפה סלקטיבית - במילים אחרות, הם לא צריכים לשחק מועדפים עם מנהיגים HOA או תושבי הקהילה עם מי הם חברים. התנהגות מוטה יכולה להוביל לתביעה.

שכירת חברת ניהול מקצועית יכולה להפחית את הנטל על קצינים של HOA ומנהלים לחסל מקור פוטנציאלי של סכסוך בין מנהיגי HOA לבין שאר חברי הקהילה. חברת הניהול יכולה להשתלט על מרבית העבודה הניהולית ולהתמודד עם אי-נעימויות כגון אכיפת חוקים וגביית דמי חבר. הוא יכול גם להשתמש במומחיותו בניהול הנכס כדי להבטיח את הפעולה חלקה של הקהילה, כדי למנוע טעויות כי קצינים מנוסים ומנהלים עשוי לעשות. עם זאת, ניהול מקצועי עלויות כסף, כלומר, דמי HOA חודשי הבית יהיה גבוה יותר.

התרחיש במקרה הגרוע ביותר עבור אכיפת החוק כרוך foreclosing על רכוש של בעל הבית עבור אי תשלום דמי חבר או הערכות מיוחדות. צעד קיצוני זה יכול ליצור מצב מחלוקת בין homeowner לבין HOA. Foreclosures גם להפיל את ערכי הנכסים, אשר אינו טוב עבור התושבים האחרים בשכונה.

7. התכנסויות של קהילות מארחות.
HOAs יכול להיות בהחלט על העסק, אבל הם לא צריכים להיות. פעילות כיף מדי פעם מאפשר לחברי HOA להכיר אחד את השני על בסיס חברתי ידידותי, ולא רק בהגדרת היריב הפוטנציאלית של פגישת HOA. אם השכנים מכירים זה את זה באופן אישי, הקהילה יכולה להיות מקום נעים יותר לחיות בו, וקונפליקטים יכולים להיות קלים יותר לפתרון.

השורה התחתונה
יצירת וניהול איגוד בעלי הבית היא משימה ענקית עם אחריות משמעותית והשלכות משמעותיות.אם אתה שוקל לקנות נכס HOA, יודע כי החברות שלך העמותה מגיע גם עם אחריות משמעותית והשלכות משמעותיות. ודא שאתה מבין מה אתה מקבל לפני שאתה קונה. (כדי ללמוד עוד, לבדוק את קונדו סיבוכים: סוגיות מאחורי הבעלות .)