האם אתה homebuyer פוטנציאלי נתקל בבעיות באבטחת מימון? האם אתה homeowner שרוצה למכור אבל הוא מתקשה למצוא קונה?

בתור קונה, מקבל משכנתא יכול להיות קשה אם המצב הכלכלי שלך אינו מתאים לקופסאות קטנות מסודרות - משכורת צפוי שניתן לתעד עם שטחי המשכורת ואת צורות W-2, היסטוריה תעסוקה יציבה ללא הפרעות ו ציון אשראי נוצץ. וכמו מוכר, סגירת עסקה על הבית שלך יכול להיות קשה אם לווים מתקשים לקבל אישור עבור הלוואות. זה לא יהיה נהדר אם אתה יכול להוציא את האיש באמצע למצוא דרך אחרת כדי להשלים את העסקה?

-> ->

במאמר זה, נתמקד במימון מוכר-מוכרים - שיסייע לך לקנות או למכור בית.

מדריך: יסודות משכנתא

איך המוכר מימון עבודה?

מימון המוכר הוא בדיוק איך זה נשמע: במקום הקונה מקבל הלוואה מהבנק, האדם מוכר את הבית משאיל את הקונה את הכסף עבור הרכישה.

הקונה והמוכר מבצעים שטר חוב המספק ריבית, לוח גמול והשלכות של ברירת מחדל. הקונה שולח את תשלומי המשכנתא החודשיים שלו למוכר, אשר מקבל להרוויח ריבית על ההלוואה, אולי בקצב גבוה יותר מאשר הוא יכול להגיע למקום אחר. אם המוכר בוחר למכור את ההלוואה (עוד על כך מאוחר יותר), הקונה ישלח את תשלומי המשכנתא החודשי למשקיע שרוכש את ההלוואה. (לקבלת מידע נוסף בנושא זה, ראה שטרי חוב: לא שטר חוב ממוצע .)

הסדרי מימון המוכר הם לעתים קרובות לטווח קצר, כגון חמש שנים, עם תשלום בלון בשל בסוף. הרעיון הוא כי הקונה יוכל למחזר לפני כן. כמובן, הסדרים כמו זה יכול ברצינות backfire אם אתה לא זהיר.

מימון המוכר נוטה להיות נפוץ יותר בשווקים בהם משכנתאות קשה להגיע. ישנן שתי סיבות לכך:

• אם משכנתאות קל להגיע, אבל הקונה מעוניין לא יכול לקבל אחד, המוכר יהיה חשוד מאוד על היכולת של הקונה לשלם. לפיכך, כאשר ההלוואות הן בדרך כלל קשה להשיג, סביר יותר כי ייתכן שיש קונים מתאימים היטב בחוץ שיש להם בעיות הבטחת מימון מסורתי.
• כאשר האשראי הוא חזק, המכירה הופכת קשה יותר, כך המוכרים הביתה נוטים יותר לשקול אפשרויות חלופיות.

-> ->

מדוע מימון המוכר נדיר?

אם אתה מוכר, ההתנגדות הראשונה שלך להסדר זה עשויה להיות, "אבל אין לי כסף להשאיל לקונה!" ההתנגדות השנייה שלך יכולה להיות, "אני לא רוצה להיות משאיל, זה מסוכן מדי." סיבה נוספת מדוע מימון המוכר הוא לא נפוץ כי רוב המוכרים צריכים את מלוא ההכנסות ממכירת הבית שלהם לרכוש את הבית הבא שלהם.אבל לדברי רובין דניאלס, משקיע נדל"ן ומשכיר במרכז פלורידה, "מוכרים רבים מפחדים למכור עם מימון הבעלים אבל לא יודעים שהפתק שהם מחזיקים הוא משהו שאפשר למכור למישהו אחר. קורים באותו היום כמו הסגירה, כך המוכר מקבל במזומן מיד. " במילים אחרות, המוכרים לא צריך את הכסף, וגם הם לא צריכים להיות המלווים.

סיבה אחרת היא כי מימון המוכר הוא נדיר הוא שאנשים לא מכירים את זה.

משקיע הנדל"ן דון טפר של פתרונות 3D LLC אומר, "יש למעשה עשרות דרכים אחרות לקנות: אפשרות חכירה, רכישת חכירה, חוזה הקרקע, חוזה למעשה, שיתוף הון, לעטוף משכנתאות - והרשימה רוב הקונים, ורוב סוכני הנדל"ן, לא יודעים איך כל העבודה האלה. " (כדי ללמוד עוד על אפשרויות חכירה, רכישות חכירה ואפשרויות אחרות, קראו את

השכרה לבעלות, בעלות להשכרה ו- נדל"ן להשכרה להשכרה מלא במלכודות ) > מדוע מציע המוכר מימון? מוכר הבית עשוי להיות מוכן להציע מימון מכמה סיבות:

כדי למזער את עלויות ההמתנה תוך המתנה כדי למצוא את הקונה המושלם ולקבל עסקה במהירות

כדי להבדיל את הנכס מ רישומים אחרים ולקבל הוא מכר מהר יותר, במיוחד בשוק למטה

• כדי להגדיל את האפשרות של צובר את המחיר המבוקש מלא של הבית
• כדי לקבל תשלום למטה כדי לקנות נכס אחר
• כדי לשלם את החוב
• כדי לקבל את ההוצאה החודשית הקשורים בעלות על הבית
• במילים אחרות, מימון המוכר לא רק לטובת הקונים שאינם זכאים (או לא רוצים) מימון מסורתי. זה גם מועיל המוכרים, במיוחד אלה הם בעיקר מוטיבציה למכור את בתיהם.
• יתרונות עבור קונים

מימון המוכר יש יתרונות רבים עבור הקונים:

1.

תהליך הסגירה יכול להיות מהיר יותר.

קונים זהירים ומלווים תמיד להשתמש תקופת הסגירה לבצע בדיקת נאותות שלהם. אבל עם מימון המוכר, תהליך הסגירה יכול להיות מהיר יותר. וילי קתרין Suggs, הברוקר הראשי ובעלים של תיווך הנדל"ן הארלם המבוסס על שמה, אומר כי עם מימון המוכר, "העסקה נסגרת מהר ככל אין מחכה קצין ההלוואה הבנקאית, חתם המחלקה המשפטית כדי לנקות את הקובץ - תהליך בניו יורק בקלות משתרע על חודשיים או שלושה עבור בית שורה ארוכה עבור שיתוף פעולה. " 2.

עלויות הסגירה נמוכות יותר.

Suggs גם מציין, "קונים אוהבים [מימון המוכר] כי הם יכולים להיכנס הביתה עבור פחות כסף, הם לא צריכים לשלם את עמלות הבנק ואת עלויות הערכה." 3.

סכום מקדמה יכול להיות גמיש ביותר

. במקום שיש לעמוד בבנק או מינימום המנדט הממשלה, את סכום התשלום למטה יכול להיות מה המוכר והקונה מסכים. זה לא בהכרח אומר כי המוכר יקבל מקדמה כי הוא נמוך יותר מה הקונה יהיה נדרש לשלם במקום אחר, אבל זה תמיד אפשרות. (אולי כדאי לבדוק את 4 חלופות למשכנתאות מסורתיות

.) חסרונות עבור קונים יש גם כמה בעיות פוטנציאליות שיש להביא בחשבון כאשר בוחנים את האפשרות של שימוש במימון המוכר:

1.

הקונים צריכים לצפות לשלם ריבית גבוהה יותר מאשר הם היו לבנק.

הקונים יצטרכו לשלם ריבית שעושה את המוכר רוצה להלוות להם כסף על השקעה כספם במקום אחר. 2.

הקונים עדיין צריך להוכיח כי הם לווים ראויה

. זה דבר אחד אם קונה ומוכר רק רוצה להסיר את הבנק מן המשוואה. עם זאת, אם הקונה אינו זכאי למשכנתא המסורתית, ייתכן שיש סיבה טובה לכך - ו המוכר אולי לא רוצה להיות המלווה של האדם, או. 3.

הקונים צריכים לוודא המוכר הבעלים של הבית ללא תשלום או ברור כי המלווה של המוכר מסכים המוכר מימון העסקה

. על פי ג 'ייסון Burkholder, ברוקר / מנהל מכירות סוכן נדל"ן עם Weichert, מתווכים - Engle & Hambright, "רוב המשכנתאות יש' למכירה על פי סעיף 'שאוסר על המוכר למכור את הבית מבלי לשלם את המשכנתא. אז אם המוכר עושה מימון הבעלים ואת חברת המשכנתאות מגלה, היא תשקול את הבית "מכר" ולדרוש תשלום מיידי של החוב במלואו, המאפשר המלווה כדי לעקל. " 4.

המוכר המקורי עשוי למכור את שטר החוב

. זה לא באמת עניין גדול אם זה קורה, אבל זה אומר שהאדם הקונה חושב שהוא יהיה ביצוע התשלומים שלו יכול להשתנות. אותו דבר קורה כל הזמן עם משכנתאות מסורתיות. ביצוע זה קורה

אם המוכר מימון פונה אליך כמו מוכר הביתה או קונה, איך לגרום לזה לקרות?

הוסף את זה לרשימה

כמוכר, אתה יכול להציע מימון המוכר ברישום שלך. כל שעליך לעשות הוא להוסיף שלוש מילים לרישום שלך - "מימון המוכר זמין" - יתריע קונים פוטנציאליים סוכניהם של אופציה ייחודית שאתה מציע.

• הפוך את המידע זמין

  כאשר קונים פוטנציאליים להציג את הבית שלך, אתה יכול לעזוב גיליון מידע המתאר בפירוט את תנאי מימון המוכר שאתה מציע. זה יכול להיות גם רעיון טוב לתאר מה מימון המוכר הוא מאז קונים רבים יהיה מוכר עם זה.

• שאל את המוכר להציע את זה

  קונים אשר מחפשים מימון המוכר יכול לנסות רק לבקש את זה. טוד הואטנר, סוכן משכנתאות ונשיא דנטור מבוססי Huettner קפיטל, אומר, "הסוד כדי לקבל מימון הבעלים לעשות הוא להציג את זה נכון.במקום לשאול אם מימון הבעלים הוא אופציה, הקונים צריכים להציג אפשרות ספציפית. לדוגמה, 'ההצעה שלי היא מחיר מלא עם 20% למטה, מימון המוכר עבור 350 $, 000 ב 6%, מופחת מעל 30 שנים עם בלון חמש שנים.אם אני לא למחזר בתוך שנתיים עד שלוש, אני יגדיל שיעור ל -7% בשנים ארבע וחמש '. "

• יצירת מצב נוח

  Huettner עוד מייעץ כי קונים לצייר תמונה כדי להפוך את המוכר נוח עם הצעת מימון.המוכר ירצה לדעת מדוע הקונה לא יכול להעפיל משכנתא במקום אחר, אבל עדיין אשראי ראוי. לדוגמה, Huettner אומר כי קונה פוטנציאלי עשוי להיות טוב אשראי טוב למטה תשלום, אבל אולי רק התחיל עסק חדש ולא יכול להעפיל הלוואה במשך שנתיים. כמו כן, המוכרים חייבים לצייר תמונה כדי להפוך את הקונה נוח עם הסדר. הם צריכים ביסודיות להסביר לקונה מה מימון המוכר הוא, איך זה עובד ולמה הקונה צריך לשקול את זה.

• כי מימון המוכר הוא נדיר, הקונה ואת המוכר יהיה חכם לכל להתייעץ מומחים פיננסיים וחוקיים שמבינים איך זה עובד לפני הכניסה לעסקה כזו. מומחים אלה צריכים לחפש את האינטרסים של הלקוחות שלהם ולהנחות אותם בתהליך.

  השורה התחתונה

יש יותר מדרך אחת לקנות או למכור בית. רק בגלל המצב הכלכלי שלך הוא קצת יותר מסובך מאשר המלווים המסורתית מעדיף לא אומר שאתה לא יכול לקנות. ורק בגלל הבנקים לא לאשר לווים בקלות לא אומר שאתה לא יכול למכור את הבית שלך במהירות - ועל מה זה שווה. מימון המוכר יכול להיות רק הפתרון שאתה כבר מחפש. (אם אתה עדיין על הגדר על האם לרכוש נכס, לבדוק

להשכרה או לקנות? סוגיות פיננסיות

.)