כולנו לוקחים סיכונים בחיים. למעשה, דברים גדולים מושגים לעתים קרובות על ידי לקיחת סיכונים; לכן, היכולת לנהל בהצלחה את הסיכונים בחיים שלך מגדיל מאוד את הסיכויים כי נטילת סיכונים אלה יהיה מתגמל. במאמר זה, נראה לך איך לעבוד עם הסיכון ואת rewards סביב המשכנתא שלך. (כדי להמשיך לקרוא על הסיכון, ראה קביעת הסיכון ואת הפירמידה סיכון .)

-> ->

מינוף ומימון מחדש
רכישה ומימון של בית הוא סיכון שרוב האנשים לוקחים. מבחינה היסטורית זה היה מתגמל מאוד. בשנים האחרונות, זה הפך להיות אופנתי לקחת על עצמו סיכון נוסף סביב homeownership על ידי מינוף הערך של הבית באמצעות refillance במזומן החוצה או הלוואה הביתה הון. Cash-out refinances והלוואות הון הביתה לאפשר לצרכנים ללוות כנגד הערך של בתיהם. זהו מינוף פיננסי - הוא מוסיף שכבה נוספת של סיכון לבית. (למידע נוסף על רכישת בית או מקרקעין, ראה קניות עבור משכנתא , השקעות בנדל"ן ו Exploring השקעות נדל"ן ) >

מזומנים- off refinance והלוואות הון עצמי הביתה יכול לשמש כמעט לכל מטרה. דיון זה מתמקד בסיכונים של מינוף הערך של בית לרכוש נכסים במטרה להשתמש באותם נכסים כדי להרוויח הכנסה נוספת. (כדי לקרוא מאמרים נוספים על הלוואות להון הביתה, ראה

הלוואות הון עצמי: עלויות , הלוואה הון עצמי: מה זה ואיך זה עובד ו הפוך משכנתא: כלי פרישה .) ->

גישה מוסדית לניהול נכסים והתחייבויות

חילוץ הון לצורך ביצוע השקעות נוספות מחייב הבנה מעמיקה של ניהול הנכסים וההתחייבויות. ניהול נכסים והתחייבויות כרוך בניהול הסיכונים הכרוכים בהשאלה ובשקעת כספים. מוסדות פיננסיים מקדישים זמן רב, מאמץ ומשאבים לניהול הנכסים וההתחייבויות.
מוסדות פיננסיים להרוויח באמצעות מינוף; עם זאת, בשל הסיכון האפשרי של הסיכון החיסוני וההשפעות הנלוות, המוסדות הפיננסיים מוסדרים במידה רבה בכמות המינוף שהם יכולים להשתמש בהם והסיכונים שהם יכולים לנקוט. רוב הרווחים על ידי ללוות כסף בשיעור מסוים טווח לטווח לפדיון להשקיע את הכסף במכשירים פיננסיים עם חלויות דומות, פרופילים בסיכון נמוך תשואות גבוהות מעט יותר מאשר שיעור שבו הם לווים הראשון.

אחרים נוטלים על עצמם סיכונים רבים יותר ומנסים להרוויח רווחים גדולים יותר על ידי השקעת כספים שנשאלו במכשירים פיננסיים עם חלויות ארוכות יותר ממועד ההלוואות שלהם, פרופילים גבוהים יותר של סיכון גבוה ותשואות גבוהות יותר. ככל שההבדלים גבוהים יותר בין המאפיינים של המוסדות הפיננסיים מהלוואותיהם, כך הם מסתכנים יותר במינוף הפיננסי.(למידע נוסף, ראה>

מה הם הסיכונים שיש להם מינוף תפעולי גבוה ומינוף פיננסי גבוה? ) שיטות עבודה מומלצות לניהול נכסים והתחייבויות

רוב המוסדות הפיננסיים משתמשים במינוף להשקעה באג"ח או בנכסים קבועים אחרים. הם בדרך כלל לא להשקיע במניות (עוד על זה מאוחר יותר). הם משתמשים בשני כלים עיקריים לניהול נכסי הנכסים: ניהול סיכוני אשראי וניהול סיכוני ריבית.
ניהול סיכוני אשראי כרוך בהערכת מידת האשראי של מנפיק איגרת החוב ובניהול הסיכון של ברירת המחדל. ככלל, ככל שדירוג האשראי של מנפיק האג"ח נמוך יותר, כך שיעור התשואה או התשואה הצפויים של איגרת החוב. (לקבלת מידע נוסף ראה,

מהו דירוג האשראי של החברה? ) ניהול סיכוני הריבית כרוך בניהול הסיכון הכרוך בשינוי במחיר האג"ח כאשר שיעורי הריבית משתנים. (יש קשר הפוך בין מחירי האג "ח לריבית, כאשר הריבית עולה, מחירי האג" ח יורדים, כאשר שערי הריבית יורדים, עליית מחירי האג "ח.) המדד הנפוץ ביותר לסיכון ריבית של איגרת חוב נקרא משך זמן.

משך האג"ח הוא מדד לשיעור השינוי של האג"ח במחיר כתוצאה משינוי בשיעורי הריבית (בדרך כלל 100 נקודות בסיס). משך הזמן הוא פונקציה של תזרימי המזומנים המשוקללים של איגרות החוב. לאגרות חוב עם חלויות דומות ותשלומי קופון (המהווים תזרימי מזומנים של איגרות חוב) יש משוואות דומות. ככלל, ככל שהבשלה של איגרות החוב תהיה ארוכה יותר, כך יתמשך משך הזמן שלה, ולכן, כך ישתנה מחירו עם שינוי בריבית. (כדי ללמוד על מושג זה ביתר פירוט, ראה

Advanced Bond Concepts .) הסיכונים של מינוף פיננסי ממוזער כאשר משך ההלוואות של גוף מוסדי תואם את משך השקעותיו. לדוגמה, התאמת זמן טוב יהיה ללוות כסף באמצעות הלוואה לשנתיים ולהשקיע את ההכנסות אג"ח שנתיים - את ההלוואה ואת האג"ח יש תזרים מזומנים דומה ומשך דומה. תקופת אי-התאמה תהיה ללוות כסף במשך שנים ולהשקיע את התמורה באג"ח ל -10 שנים - ההלוואה תידרש כל שנתיים כדי להמשיך ולממן את רכישת האג"ח ל -10 שנים, או שהאיגרת תצטרך יימכרו בסוף השנתיים. אין כל וודאות כי ניתן לחדש את ההלוואה בריבית המקורית שלה בסוף כל אחת משתי התקופות, ואין כל ודאות כי ניתן למכור את האג "ח לאחר השנה הראשונה במחיר המקורי.

במציאות, רוב המוסדות הפיננסיים לוקחים כמה אשראי מחושב משך הסיכונים - אחרת זה יהיה קשה לעשות רווחים. עם זאת, כאמור, הם מבלים הרבה זמן, מאמץ וכסף ניהול סיכונים אלה.

מינוף ערך של בית כדי לבצע השקעה נוספת

חלץ הון כדי לבצע השקעות נוספות מחייבת ניהול נכסים והתחייבויות יעיל. גישתו של בעל הבית לניהול הנכסים וההתחייבויות אינה צריכה להיות שונה מאוד מגישתו של מוסד פיננסי.
כמו במקרה של מוסדות פיננסיים, משמעות הדבר היא כי יש לבצע רק השקעות באיגרות חוב ובהשקעות אחרות בעלות הכנסה קבועה. באמצעות ההון העצמי שלך הביתה להשקיע במניות היא לא טוב ניהול נכסים אחריות עבור האדם הממוצע. קיים סיכון קיצוני במינוף הערך של בית להשקיע בשוק המניות. מחירי המניות תנודתיים מדי. בעוד התשואה הצפויה לטווח ארוך של שוק המניות גבוהה מזו של אג"ח, דרישות פירעון של משכנתא צפויים להתאים את עליות ומורדות של מחירי המניות. באותו מועד פירעון של משכנתא היא צפויה, שוק המניות יכול להיות מוכר. זה הזמן מאוד שבו זה יהיה חסרון גדול עבור המשקיע צריך למכור כדי לבצע תשלום על המשכנתא. מכירת במהלך שוק ההאטה מגבילה את התשואות העתידיות מהשקעה כלפי מעלה בשוק, מה שמקטין את ההסתברות שהתמורה הכוללת על ההשקעה תהיה גדולה מהריבית המשולמת על המשכנתא. מאידך גיסא, התשואה שהשתכרה כאשר איגרת חוב נרכשת ומוחזקת לפדיון יכולה להיות ידועה בעת רכישת האג"ח. (בדרך כלל תשואת איגרות החוב נמדדת במונחים של התשואה שלה, שהיא פונקציה של תשלומי הקופון והמחיר שלה, תשואת איגרות החוב לפדיון היא מדד תשואה המניח שהאיגרת תחזיק עד לפדיון). אם התשואה לפדיון של חמש שנים ללא קשר חוב הוא 9% ואת הריבית על משכנתא בריבית קבועה הוא 6. 5%, ולאחר מכן ריבית הפער של 2. 5% יכול להיות הרוויח במשך חמש שנים עם ודאות קרובה. לדוגמה, נניח $ 200, 000 בהון הביתה יכול להיות שחולצו באמצעות במזומן החוצה למחזר לתוך 30 שנה משכנתא בריבית קבועה ב 6. 5%. 200 $, 000 יכול להיות מושקע אג"ח ל -5 שנים עם תשואה לפדיון של 9%. במהלך תקופה זו של חמש שנים, ריבית הפצה של 2. 5% או 5, 000 $ בשנה יכול להיות הרוויח. בסוף תקופה של חמש שנים, האג"ח יהיה בשלה, ואת 200,000 $, 000 משכנתא יכול להיות נפרעו.

בעיות עדיין קיים

עם זאת, גם תרחיש פשוט זה יש בעיות. תשלומי המשכנתא חייבים להיות בדרך כלל חודשיים, בעוד תשלומי האג"ח מתבצעים בדרך כלל כל שישה חודשים. בנוסף, אין זה סביר כי שיעור המשכנתא יכול להיות נמוך כמו 6. 5%, בעוד האג"ח מדורגות גבוה תשואה 9%. אג"ח מניבות 9% היו כנראה לשאת הרבה סיכון אשראי. תרחיש זה מתעלם גם מעלויות עסקה ומהטבות / תוצאות מס. ניתוח המשלב את היתרונות והעלויות של refinancing משכנתא קיימת צריכה להיעשות.

סיכום
מוסדות פיננסיים רווחיים בפועל קול ניהול הנכסים וההתחייבויות. בעלי בתים השוקלים להוציא הון מבתיהם כדי לבצע השקעות נוספות חייבים להיות בעלי הבנה טובה של ניהול הנכסים וההתחייבויות והסיכונים הכרוכים במינוף ערך הבית.

מוסדות פיננסיים לא להשתמש מינוף להשקיע במניות; לא צריך הבית. תשואות המניה הן תנודתיות מדי, ואינן תואמות את תזרימי המזומנים של המשכנתא.איגרות החוב המוחזקות לפדיון מבטלות את הסיכון לתנודתיות מחירים, אך עדיין קיימות בעיות בתזרים מזומנים.
בנוסף, זה יהיה מאתגר למצוא אג"ח עם דירוג אשראי גבוה כי התשואות באופן משמעותי יותר מאשר הריבית המשולמת על משכנתא. קיים סיכון אשראי הכרוך בהשקעה באגרות חוב בעלות תשואה גבוהה משמעותית משיעור הריבית על משכנתא. עבור רוב האנשים, בית מייצג את הנכס הגדול ביותר שלהם מקלט - החילוץ העצמי לבצע השקעות עם סיכון אשראי לא יכול להיות רעיון נהדר עבור כולם. טפיחות ההון העצמי הביתה צריך להיות מבוצע בדרך כלל על ידי אנשים שיש להם נכסים משמעותיים אחרים מאשר בתיהם (שבו הבית הוא חלק מתיק הכולל). במקרה זה, ייתכן שיהיה כדאי למנף את הערך של בית כדי לבצע השקעות נוספות, ורק אז להשקיע באגרות חוב או השקעות אחרות הכנסה קבועה.