משקיעים נדל"ן חייב להיות מיומנויות הערכה בסיסית כדי לקנות, למכור או להחזיק החלטות. חברות להשקעה בנדל"ן פיתחו מודלים מתוחכמים להערכת שווי, כדי לסייע להם בקבלת החלטות השקעה. עם זאת, על ידי שימוש בכלים גיליון אלקטרוני אדם יכול לייצר הערכה נאותה על רוב הנדל"ן מניב. זה יכלול הנדל"ן למגורים שנרכשו כמו למגורים למגורים.

-> ->

מעריכים הנדל"ן באמצעות תזרים מזומנים מהוון או שיטות היוון דומה הערכות מניות או אג"ח. ההבדל היחיד הוא שתזרימי המזומנים נגזרים מחכירת שטחים לעומת מכירת מוצרים ושירותים. המשך לקרוא כדי לגלות איך כל משקיע יכול ליצור הערכה מספקת מספיק כדי לעשב באמצעות הזדמנויות השקעה פוטנציאליים.

הערכות הפרט

אנשים מסוימים מרגישים כי הפקת שווי מיותר אם אומדן מוסמך הושלמה. יחד עם זאת, הערכת שווי של משקיע עשויה להיות שונה מערכת הערכה מכמה סיבות.

למשקיע יש דעות שונות על יכולתו של הנכס למשוך דיירים או את דמי השכירות שהדיירים מוכנים לשלם. כמו קונה פוטנציאלי או מוכר, המשקיע עשוי להרגיש כי הנכס יש פחות או יותר הסיכון מאשר שמאי.

שמאים מבצעים הערכות נפרדות של ערך. הם כוללים את העלות להחליף את הנכס, השוואה של עסקאות האחרונות ו השוואה וגישה הכנסה. כמה שיטות אלה נפוץ בפיגור השוק, underestimating ערך במהלך uptrends, overvaluing נכסים ו downtrend.

מציאת הזדמנויות בשוק הנדל"ן כרוך מציאת נכסים אשר הוערכו באופן שגוי על ידי השוק. זה בדרך כלל אמצעי ניהול נכס לרמה עולה על ציפיות השוק. הערכת שווי צריכה לספק הערכה של הפוטנציאל המניב האמיתי של נכס.

הערכת שווי נדל"ן

הגישה הכנסה להערכת הנדל"ן דומה לתהליך הערכת מניות, אג"ח או כל השקעה מניבת הכנסה אחרת. רוב האנליסטים משתמשים בשיטת תזרים המזומנים (DCF) כדי לקבוע את הערך הנוכחי נטו של הנכס (NPV) .

NPV הוא ערך הנכס בדולרים של היום שישיג את התשואה המותאמת לסיכון של המשקיעים. NPV נקבעת על ידי היוון תזרימי המזומנים התקופתיים הזמינים לבעלים על פי שיעור התשואה הנדרש של המשקיעים (RROR). מאחר וה - RROR הוא שיעור התשואה הנדרש של המשקיעים לגבי הסיכונים הכרוכים בכך, הערך הנגזר הוא ערך מותאם לסיכון עבור אותו משקיע בודד. על ידי השוואת ערך זה למחירי השוק, משקיע מסוגל לבצע רכישה, להחזיק או למכור החלטה.

ערכי המניות נגזרים על ידי היוון דיבידנדים, ערכי אג"ח על ידי היוון תשלומי ריבית.הנכסים מוערכים על ידי היוון תזרימי המזומנים נטו או המזומנים העומדים לרשות הבעלים לאחר שכל ההוצאות מנוכות מהכנסות החכירה. הערכת הנכס כוללת הערכה של כל ההכנסות מהשכרה ולאחר מכן ניכוי כל ההוצאות הנדרשות לביצוע ותחזוקת החכירות.

כל האומדנים הכנסה לבוא ישירות מחכירה. חכירות הן הסכמים חוזיים בין הדיירים לבין בעל הבית. כל דמי השכירות והעלייה החוזית בשכר הדירה (הסלמה) יפורטו בחכירה, וכן אופציות ליתורים בחלל ובדמי השכירות. בעלים גם להחזיר חלק או את כל הוצאות הרכוש מן הדיירים. אופן גביית הכנסה זו מוצג גם בחוזה השכירות. ישנם שלושה סוגים עיקריים של חכירה:

• שירות מלא חכירה
• חכירה נטו
• טריפל נטו (NN) חוזי חכירה

בחכירה מלאה שירות, הדיירים לא משלמים שום דבר בנוסף לשכור. דמי השכירות נטו, בדרך כלל, משלמים את חלקם של הגידול בהוצאות בתקופה שלאחר המעבר לנכס. בחוזי שכירות משולשים, השוכר משלם חלק יחסי מכלל הוצאות הרכוש.

להלן סוגי ההוצאות שיש לקחת בחשבון בעת ​​הכנת הערכת הכנסה:

• עלויות ליסינג
• עלות ניהול
• עלויות הון

עלויות ליסינג מתייחסות להוצאות הדרושות כדי למשוך דיירים לבצע חכירה. עלויות הניהול מתייחסות להוצאות ברמת הנכס, כגון שירותים, ניקיון, מסים וכו 'וכן עלויות ניהול הנכס. הכנסות בניכוי הוצאות תפעוליות שוות לרווח נקי מפעולות רגילות (NOI). NOI הוא תזרים מזומנים הנובע מפעולות רגילות של הנכס. תזרים המזומנים נגזר על ידי הפחתת עלויות ההון מ NOI. עלויות ההון הן הוצאות הון תקופתיות לשמירה על הנכס. אלה כוללים כל הון עבור עמלות חכירה, שיפורים הדייר, או קרנות הון עבור שדרוגים עתידיים רכוש.

דוגמה להערכה

לאחר קביעת תזרימי מזומנים תקופתיים, ניתן להקטין אותם בחזרה כדי לקבוע את ערך הנכס. איור 1 מציג עיצוב הערכה פשוט שניתן לכוונן את הערך של רוב המאפיינים.

הנחה	ערך	הנחה	ערך
צמיחה בהכנסות Yr1-10 (g)	4%	צמיחה בהכנסה Yr11 + (g)	3% > RROR (K)
13%	הוצאות אחוז מההכנסה	40%	הוצאות הון
$ 10, 000	שיעור ההמרה (Kg)	10%	איור 1

ההערכה מניחה נכס שיוצר הכנסה שנתית של 100 אלף דולר לשנה, אשר גדלה ב -4% בשנה ו -3% לאחר שנה 10. ההוצאות נאמדות ב -40% מההכנסות. קרנות הון מתועדות ב 10 $, 000 לשנה. שיעור ההיוון, או RROR, נקבע על 13%. שיעור ההיוון לקביעת שווי ההחזר של הנכס בשנת 10 נאמד ב - 10%. במינוח הפיננסי, שיעור ההיוון הזה שווה ל- K-g, כאשר K הוא המשקל של המשקיע (שיעור התשואה הנדרש) ו- g הוא הגידול הצפוי בהכנסות. K-G ידוע גם בשם התשואה הנדרשת של המשקיע הנדרש, או את סכום התשואה הכוללת שמספקת ההכנסה.

ערך הנכס בשנת 10 נגזר על ידי לקיחת אומדן NOI לשנה 11 וחלוקתו לפי שיעור ההיוון. בהנחה ששיעור התשואה הדרוש של המשקיעים יישאר על 13%, ההיוון יהיה שווה ל -10%, או K-g (13% -3%). באיור 2, NOI בשנת 11 הוא 88 $, 812. לאחר חישוב תזרימי מזומנים תקופתיים, הם מנוכים אז בחזרה על ידי שיעור ההיוון (13%) כדי להפיק את NPV של 58 $, 333.

פריט

Yr 1	Yr 2	Yr 3	Yr 4	Yr 5	Yr 6	Yr 7	Yr8	Yr 9	Yr 10	Yr 11	הכנסה
100	104	108. 16	112. 49	116. 99	121. 67	126. 54	131. 60	136. 86	142. 33	148. 02	הוצאות
-40	-41. 60	-43. 26	-45	-46. 80	-48. 67	-50. 62	-52. 64	-54. 74	-56. 93	-59. 21	הכנסה תפעולית נטו (NOI)
60	62. 40	64. 896	67. 494	70. 194 <73. 002	75. 924	78. 96	82. 116	85. 398 <889> 88. 812	הון	-10	-10
-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-	תזרים מזומנים (CF)	50	52. 40
54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	75. 40		היפוך	-	-
-	-	-	-	-	-	-	888. 12	-	סך הכל תזרים מזומנים	50	52. 40
54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	963. 52%> -	תשואת דיבידנד	9%	9%	9%
10%	10%	11%	11%	12%	12%	13%	-	איור 2 (באלפי דולרים)	איור 2 מספק תבנית בסיסית שניתן להשתמש בה כדי להעריך כל נכס מניב או מניב. משקיעים רוכשים נדל"ן למגורים כנדל"ן מניב צריכים להכין הערכות כדי לקבוע אם מחירי השכירות יחויבו מספיק כדי לתמוך במחיר הרכישה שישולם. למרות שממעריכים ישתמשו בתזרים מזומנים של 10 שנים כברירת מחדל, המשקיעים צריכים לייצר תזרימי מזומנים המשקפים את ההנחות שעליהן מניחים את הנכס. פורמט זה, אם כי פשוט יותר, יכול להיות מותאם לערך כל נכס, ללא קשר למורכבות. גם בתי מלון יכול להיות מוערך בדרך זו. רק לחשוב על השכרת חדרים בלילה כמו חכירה ליום אחד.	קניה, מכירה או החזקה	בעת רכישת נכס, אם הערך המשוער של המשקיעים גדול יותר מהצעת המוכר או מהערך המוערך, ניתן לרכוש את הנכס עם הסתברות גבוהה לקבלת השגיאה. לעומת זאת, בעת מכירת נכס, אם הערך המוערך הוא פחות הצעה של הקונה, הנכס צריך להיות נמכר. כמו כן, אם הערך המוערך תואם את השוק וה - RROR מציע תשואה נאותה על הסיכון הכרוך בכך, הבעלים רשאי להחליט להחזיק בהשקעה עד שתהיה אי - שוויון בין ההערכה לבין שווי השוק.

הערך יכול להיות מוגדר כסכום הגדול ביותר שמישהו יהיה מוכן לשלם עבור הנכס. בעת רכישת הנכס, המימון לא ישפיע על השווי הסופי של הנכס, שכן לכל קונה אופציות מימון שונות זמינות.

עם זאת, זה לא המקרה עבור משקיעים שכבר הבעלים נכסים אשר מומנו. המימון צריך להיחשב כאשר מחליטים על זמן מתאים למכור כי מבנים מימון, כגון עונשים מראש, יכול לשדוד את המשקיע של ההכנסות שלו או שלה המכירה. זה חשוב במקרים בהם המשקיעים קיבלו תנאי מימון נוחים שאינם זמינים עוד בשוק. ההשקעה הקיימת עם החוב עשויה לספק תשואה טובה יותר המותאמת לסיכון מאשר ניתן להשיג כאשר reinvesting את ההכנסות ממכירת פוטנציאל. התאם את הסיכון RROR לכלול את הסיכון הפיננסי הנוסף של חוב משכנתא.

השורה התחתונה

בין אם קונים או מוכרים, ניתן לייצר מודל הערכה מדויק מספיק כדי לסייע בתהליך קבלת ההחלטות. המתמטיקה המעורבת ביצירת המודל היא פשוטה יחסית ובתפיסת רוב המשקיעים. לאחר השגת ידע בסיסי על תקני השוק המקומי, מבנים חכירה וכיצד ההכנסות וההוצאות לעבוד סוגים שונים של רכוש, אחד צריך להיות מסוגל לחזות תזרימי מזומנים עתידיים.