בעלי בתים רבים מצפים לרכוש בית שני שניתן להשתמש בהם עבור חופשות, הכנסה שכירות, מטרות השקעה או כמקום מגורים העיקרי במהלך הפרישה. חוקי המס הנוכחית מציעים מספר הפסקות מס שיכולים לעזור להפוך את הבעלות על הבית השני במחיר סביר יותר. אם אתה כבר הבעלים, או חושבים על רכישת בית שני, זה יהיה האינטרס שלך כדי להבין את הפסקות המס ואיך הם עובדים. חוקי מס שונים חלים בהתאם לאופן השימוש שלך בנכס, לשימוש אישי או להשכרה, או שילוב של השניים.

- <->

שימוש אישי

כל עוד אתה משתמש בנכס כמו בבית השני - ולא כמו השכירות - אתה יכול לנכות ריבית המשכנתא באותו אופן היית עושה עבור הבית העיקרי שלך. אתה יכול לנכות עד 100% של הריבית שאתה משלם על עד $ 1. 1 מיליון חוב מובטחת על ידי הבית הראשון והשני שלך (זה הסכום הכולל - זה לא 1 $ 1 מיליון עבור כל בית). כאשר קניות עבור הנכס השני שלך להשתמש בכלי כמו מחשבון משכנתא לריבית מחקר לפני שתבצע הרכישה הגדולה שלך.

הערה: ניתן גם לנכות מסים על הבית השני שלך, לצורך העניין, כמו נכסים רבים כמו שאתה הבעלים. כמו מגורים העיקרי, עם זאת, אתה בדרך כלל לא יכול לכתוב את כל העלויות הכרוכות שירות, תחזוקה או ביטוח (יש יוצאים מן הכלל זה, למשל, ייתכן שתוכל לתבוע ניכוי המשרד הביתי אם חלק מהבית שלך משמש למטרות עסקיות).

השכרה שימוש - 14 יום או 10% כלל

חוקי המס הם קצת יותר מסובך אם אתה להשכיר את הנכס. כללים שונים חלים, תלוי כמה ימים בשנה אתה משתמש בבית לשימוש אישי לעומת שכירות. ישנן שלוש קטגוריות שבהן אתה עלול ליפול:

1. אתה להשכיר את הנכס במשך 14 ימים או פחות.

הבית השני שלך ניתן לשכור למסיבה אחרת במשך עד שבועיים (14 לילות) בכל שנה, ללא הכנסה זו להתחיל דיווח למס הכנסה. גם אם אתה לשכור אותו עבור $ 10, 000 בלילה, אתה לא צריך לדווח על הכנסות השכירות כל עוד הבית לא הושכר במשך יותר מ 14 ימים. הבית נחשב עדיין למגורים אישיים, כך שאתה יכול לנכות ריבית משכנתא מס רכוש תחת סטנדרט השני הביתה הכללים.

2. אתה להשכיר את הנכס במשך 15 ימים או יותר, ולהשתמש בו במשך פחות מ 14 ימים או 10% של ימים הבית היה שכור.

נכס זה נחשב נכס מניב, ואת פעילות השכירות נחשבים כעסק. אם הבית השני שלך מושכר במשך יותר מ 14 יום, כל ההכנסות להשכרה יש לדווח למס הכנסה. ניתן לנכות הוצאות שכירות (כולל ריבית משכנתא, ארנונה, דמי ביטוח, עמלות המשולמות למנהלי רכוש, שירותים ו -50% מהפיחות), אך עליך להביא בחשבון את משך הזמן שבו הנכס משמש לשימוש אישי לעומת השכרה להשתמש.וגם, כמו נכס מניב, עד $ 25, 000 הפסדים עשוי להיות deductible מדי שנה. ימי תיקון אינם נחשבים לשימוש אישי, כך שתוכל לבלות יותר מ -14 ימים בנכס כל עוד הוא נועד למטרות תחזוקה. אתה אמור להיות מסוגל לתעד את פעולות תחזוקה, עם זאת, עם קבלות להוכיח שאתה לא משתמש הנכס למטרות פנאי באותם ימים.

3. אתה משתמש הנכס במשך יותר מ 14 ימים או 10% מכלל הימים הבית הושכר.

אם אתה משתמש בנכס במשך יותר מ -14 ימים, או יותר מ -10% ממספר הימים שהוא מושכר (הגבוה מביניהם), הנכס נחשב למגורים אישיים ולא ניתן לנכות את ההפסד מהשכרה. אם בן משפחה שלך משתמש בנכס (כולל בן / בת זוגך, אחים, הורים, סבים, ילדים ונכדים), הימים האלה נחשבים לימים אישיים, אלא אם אתה גובה מחיר שכור הוגן.

מכירת הבית השני שלך

חוקי המס מאפשרים לך לקחת עד $ 500, 000 רווח ($ 250, 000 אם אתה לא נשוי) מס חינם על מכירת הבית העיקרי שלך. איסור מכירה ראשי זה אינו חל אם אתה מוכר את הבית השני שלך: אם אתה מוכר בית שאינו הבית העיקרי שלך, ייתכן שיהיה עליך לשלם את מס רווחי ההון הרגיל. אם אתה עושה את הבית השני המגורים העיקרי שלך לפחות שנתיים לפני שאתה מוכר אותו, עם זאת, ייתכן שתוכל לקצור כמה הטבות מס, אבל זה לא קל כמו שזה היה אמור להיות.

לפני 1 ינואר 2009, אתה יכול לעבור אל הבית השני שלך, להפוך אותו למגורים העיקרי שלך במשך שנתיים, למכור אותו, ולנצל את ההדרה העיקרית הביתה מכירה. עכשיו, כתוצאה של חוקים חדשים הקשורים שיכון וכלכלה התאוששות חוק 2008, אתה עדיין יכול להפוך את הבית השני הביתה העיקרי לפני שאתה מוכר אותו, אבל אתה חייב מסים עבור פרק הזמן כי הנכס היה השני הביתה לאחר 1 ינואר 2009. מס הכנסה עכשיו משתמשת יחס של שנים אתה כבוש את הבית כמו המגורים העיקרי לעומת השנים הבית שימש שכירות (או אחר מאשר מגורים העיקרי) לחשב את כמות רווח הון כי יבוטל מהמכירה.

לדוגמה, סמית רכשו בית שני בשנת 2004. הם המשיכו להשתמש בו כבית להשכרה בשנים 2009 ו -2010, ולאחר מכן השתמשו בבית כמקום מגורים עיקרי במהלך 2011 ו -2012. רק 50% מרווחי ההון ממכירת הבית תהיה ללא מס (עד $ 500, 000 הרחקה) מאז הבית היה מעון העיקרי רק 50% מהזמן לאחר 1 ינואר 2009.

1031 חילופי

A 1031 החלפה, הידוע גם בשם חילופי כמו סוג או חילופי מס נדחים, היא עסקה שבה המוכר מחליפה נכס שכירות או להשקעה עבור נכס שכירות אחר או להשקעה בשווי שווה או גדול יותר, על בסיס נדחה מס. היתרון הוא כי המוכר עשוי להיות מסוגל להימנע מתשלום מס רווחי הון על חילופי. נכס חייב להיחשב נכס שכור (ולא מגורים אישי) כדי להעפיל חילופי 1031. משמעות הדבר היא כי אתה חייב להשכיר את הנכס במשך 15 ימים או יותר, ולהשתמש בו פחות מ 14 ימים או 10% של ימים את הבית הושכר.

השורה התחתונה

אם זה אפשרי מבחינה כלכלית, בעלות על בית שני יכול להיות השקעה מצוינת למטרות נופש או להשכרה, או להשתמש כבית העיקרי במהלך הפרישה. כי הבעלות על כל בית נושאת נטל פיננסי משמעותי - מן המשכנתא ומסים, תחזוקה ותיקונים - זה האינטרס שלך להבין את ההשלכות המס של בעלות על הבית השני. מאז חוקי המס הם מסובכים לעשות שינוי, בעלי קונים פוטנציאליים צריך להתייעץ עם מומחה מוסמך הנדל"ן המס כדי להשיג הבנה מלאה של השלכות המס והחוקים, כדי לקבוע את האסטרטגיה הבעלות הטובה ביותר.