ניכוי מס של ריבית המשכנתא היא יתרון מוכר לבעלי בתים, אבל זה לא רק עניין הקשור המס, כי בעלי בתים צריכים לדעת על. חלק האתגרים הגדולים ביותר של בעלות על בית לבוא בצורה של תקנות המס המתייחסות נקודות בסיס עלות. למרבה המזל, קצת ידע עובר דרך ארוכה לעבר ניקוי המסתורין. במאמר זה, אנו נותנים לך את downdown על בסיס נקודות משכנתא ולהראות לך איך הם להבין לתוך הערך של הבית שלך, בסיס עלות, ובסופו של דבר, את חבות המס.

-> ->

פריימר על נקודות

נקודות הן חיובים ספציפיים המשולמים על ידי לווה להיכנס למשכנתא. מאז נקודות נחשבים ריבית מראש, לווה יכול להשתמש בהם כמו ניכויים. עם זאת, כאשר מדובר משכנתאות, זה קל להיות מבולבל אם homebuyer יכול לקחת ניכוי מס מלא עבור נקודות, אשר בדרך כלל בהיקף של 1-3% משווי ההלוואה. בדרך כלל, כי נקודות ריבית מראש, עליך לנכות אותם על פני תקופת המשכנתא. עם זאת, מס הכנסה (IRS) קובע כי נקודות ניתנות לניכוי בשנה של תשלום בפועל, כל עוד הדרישות הבאות מתקיימים:

- <->

- ההלוואה מובטחת על ידי הבית העיקרי שלך (זה אתה גר רוב הזמן)

- תשלום נקודות היא בפועל הוקמה באזור שלך

- הנקודות ששולמו היו לא יותר מהסכום הנגבה בדרך כלל באזור הגיאוגרפי שלך

- אתה משתמש בשיטת המזומנים של חשבונאית, כלומר אתה מדווח על הכנסה בשנה שאתה מקבל את זה ולנכות הוצאות בשנה שאתה משלם להם

! - <->

- הנקודות לא שולמו על פריטים שמוצגים בדרך כלל בנפרד על דף ההסדר, כגון עמלות הערכה, דמי בדיקה, דמי כותרת, שכר טרחת עורך דין או ארנונה

- הענקת כספים ב או לפני הסגירה כי היו לפחות כמו נקודות טעונה, לא כולל נקודות ששולמו על ידי המוכר, ואתה לא ללוות את הכספים מן המלווה שלך או משכנתא המתווך לשלם את הנקודות

- השתמשת ההלוואה שלך לקנות או לבנות את הבית העיקרי שלך

- הנקודות חושבו כאחוז הקרן של המשכנתא, ואת הסכום מוצג בבירור על ההתיישבות שלך

בנסיבות מסוימות, נקודות חייב להיות מנוכה על פני החיים של לְהַלווֹת. לדוגמה, נקודות עבור הלוואה ל -30 שנה יהיה לנכות בשיעור של 1/30 בשנה. נקודות הנופלות לקטגוריה זו כוללות את אלה ששולמו:

- על משכנתא עבור בית שני;

- כדי למחזר הלוואה (אלא אם ההלוואה משמשת כדי לשפר את המגורים העיקרי שלך), הכולל נקודות ששולמו בעת מימון מחדש כדי להשיג ריבית נמוכה יותר;

- על הלוואה להון הביתה שאינו משמש לקנות, לבנות או לשפר את המגורים העיקרי שלך. אם חלק ההלוואה משמש לקנות, לבנות או לשפר את המגורים העיקרי שלך, הסכום המקביל של נקודות ניתן לנכות בשנה כי הנקודות משולמים.

אם ההלוואה נפרעה מוקדם, כל הנקודות הנותרות ניתן לנכות מיד. כמו כן, עליך לזכור כי טופס מס הכנסה 1098 שתקבל בחודש ינואר מפרט את הסכום של ריבית לניכוי כי יש לך משולם על המשכנתא שלך אבל לא לעקוב אחר נקודות מופחת. הקפד לכלול הסבר מתאים לכל ניכוי עבור נקודות מופחת בעת הגשת החזר המס שלך. אם הנקודות שולמו על ידי המוכר, הקונה יכול לנכות אותם על ההחזר המס שלו, אבל חייב להפחית את בסיס העלות של הבית על ידי סכום המקביל. לקבלת סקירה מקיפה על נקודות ממס הכנסה, עיין בדוח האחרון.

קנייה ומכירה: מבט מקרוב על בסיס

בסיס עלות, שהוא הערך המקורי של הנכס למטרות מס, הוא לעתים קרובות הדבר האחרון על דעתם של רוב הקונים כאשר הם לרכוש בית חדש. אמנם אתה לא יכול לחשוב על זה, את השיטה שבה רכשת את הנכס ומה אתה עושה עם זה לאחר הרכישה להשפיע על קביעת הבסיס, ובסופו של דבר, את הרווח שבו מס כלשהו חייב להיות משולם בסופו של דבר.

הבנת מס

אם אתה בבעלות ומתגוררים בבית שלך (מגורים ראשיים) עבור לפחות שניים של חמש שנים לפני מכירת זה, ייתכן שלא צריך לשלם מס בכלל, הודות הקלה משלם המסים חוק של 1997. לפני 7 מאי 1997, בעלי בתים נדרשו לשלם מס רווחי הון על רווחים ממכירת הבית, אלא אם התמורה שימשו לרכישת בית מגורים יקר יותר בתוך שנתיים, או את בעל הבית היה לפחות 55 שנים וטען פטור ממס פעם אחת ב-לכל החיים על עד 125,000 $ ברווחים מהמכירה.

היום, אדם אחד משלם מס על עד $ 250,000 בהון הון שנוצר על ידי מכירת מגורים הראשי, זוגות נשואים לא משלמים מס על עד $ 500, 000 בתנאי שאתה חי בבית שלך ללא פחות משנתיים בתקופה של חמש שנים לפני המכירה. אם אתה מכר בית לפני 1997 וגלגל את הרווח לתוך המגורים העיקרי החדש שלך, אתה חייב לכלול את הסכום של רווח rollover בעת חישוב בסיס המס שלך. בנסיבות מיוחדות, כגון ירידה בבריאות, שינוי תעסוקה או גירושין, הדרישה לשנתיים מתבטלת, והפטור ממס מבוסס על מספר החודשים שחיו בבית. לדוגמה, אם המוכר חי בבית במשך 12 חודשים, מספר החודשים שחיו בבית מחולק ב -24 (מספר החודשים בשנתיים). התוצאה היא 0. 5, אשר מקנה homeowner לפטור 50% על כל רווחי הון שנוצר על ידי מכירת הנכס. אנשי צבא שעוברים בשל היערכות מחודשת, פטורים משנתיים. עם רווח של 250 $, 000 $ הון הון ($ 500, 000 עבור זוגות נשואים) עשוי להיראות כמו פטור משמעותי, שוקי הדיור מרקיעה באזורים רבים של המדינה במהלך העשור האחרון, גרמו אפילו בתים צנועים להעריך באופן משמעותי לאורך זמן . מאז אתה לא יודע מה העתיד יביא בשוק הנדל"ן המקומי שלך, חשוב לעקוב אחר בסיס העלות שלך ולהבין מה, אם בכלל, חבות המס תיווצר כאשר אתה מוכר.

חישוב בסיס

כדי לקבוע את בסיס העלות על הבית שלך, אתה צריך להוסיף את העלות של כל שיפורים ההון שביצעת בבית למחיר ששילמת עבור הבית. שיפורים בהון מוגדרים בדרך כלל כמשהו המגדיל את ערך הנכס ואת תוחלת החיים שלו. שיפורים כאלה יכולים לכלול הגדלת מטבח, התקנת בריכת שחייה או הוספת חדר שינה נוסף. הבא, אתה צריך להפחית את הסכום של כל נקודות ששולמו על ידי המוכר, פחת והפסדים.

דוגמה: חישוב בסיס עלות

בית מחיר רכישה: $ 300, 000 נקודות תשלום של המוכר: - $ 6, 000 בריכת שחיה: $ 20, 000 עלות מתואמת בסיס: $ 314, 000 < השורה התחתונה למרות מחירי הדיור לקח מכה גדולה במשבר המשכנתאות שהתרחשה בשנת 2007, אם ההיסטוריה ממשיכה לחזור על עצמה בצורה דומה הקודם בומים הדיור, בעלי בתים רבים יראו את הערך של בתיהם מעריכים מעל לטווח הארוך. כמו כן, הסיכויים טובים כי חוקי הון רווחי הון ישתנה שוב. כי אף אחד לא יכול לדעת בוודאות מה העתיד יביא, עדיף לקבל הבנה מלאה של הערך של הבית שלך, הבסיס, ואת חבות המס בכל עת. יום אחד, כאשר אתה צריך את המידע, אתה תהיה שמח לקבל את זה קרוב בהישג יד.