התיאוריה של הדיוט של הנדל"ן הולך משהו כזה: עולי הרגל הגיעו. הם התחילו להשתמש בקרקע. באו עוד אירופים. הביקוש לאדמה היה כל כך גבוה, כי האינדיאנים היו דחף החוצה כדי לפנות מקום עבור המתנחלים שזה עתה הגיעו. ארץ נוספת לא ניתן לבנות, כך הביקוש והמחירים תמיד לעלות, מה שהופך את הנדל"ן להשקעה גדולה.

למרבה הצער, הנוסחה היא לא כל כך פשוט. כאן אנו נסתכל מחירי הנדל"ן, ואת ארוכת התיאוריה כי הם יעלו ללא הגבלת זמן.

-> ->

מחירי נדל"ן היסטוריים, בועות ומעבר

לפני התפרצות מפורסמת של בועת הדיור ואת התרסקות הנדל"ן וכתוצאה מכך החלה ברצינות בשנת 2007, נתונים היסטוריים מחיר הדיור האיגוד הלאומי של מתווכים (NAR) נראה לתמיכה בתיאוריה של המחירים עולה ללא הרף. התרשים שלהלן עוקב אחר מחירי הבתים החציוניים בין השנים 1968 ל -2004 ומראה עלייה שנתית ממוצעת של 6%. 4% ללא ירידה אחת במהלך 36 השנים.

איור 1: מחירי הבתים בינוניים מ 1968 עד 2004

מקור: האיגוד הלאומי של המתווכים

מה הנתונים לא מראה

למרבה הצער עבור בעלי בתים, 2004 היתה השנה האחרונה של מספר צמיחה בריא לפני שהשוק השתטח. בשנת 2006, נתוני NAR הראו עלייה של 1% בלבד. לאחר מכן חוו השווקים ירידה חסרת תקדים.

ארצית, המחירים ירדו בשנת 2007. הם נפלו שוב בשנת 2008 ושוב בשנת 2009. עד אמצע 2010, מחירי הדיור ירד בחזרה לרמות 2004 בשוק עומדים. מה שנראה במשך עשרות שנים כמו כרטיס חד-כיווני לרווחים צומחים, ירד ביותר מ -30% תוך מספר שנים, על פי נתוני Standard and Poor. (ראה גם: למה שוק הדיור בועות פופ .)

עוד לפני שהמספרים החלו ללכת בדרך הלא נכונה, נתוני מגמות מחירי המכירה סיפק תמונה חלקית. האיגוד הלאומי של בוני בתים מדווח כי גודל הבית הממוצע באמריקה היה 983 מטרים רבועים בשנת 1950, 1, 500 מטרים רבועים בשנת 1970, ו 2, 349 מטרים רבועים בשנת 2004. מגמה זו נמשכה במחצית הראשונה של שנות ה -2000, לאחר אשר החלה ירידה מסוימת. (ראה גם: מקמנסיון: מבט מקרוב על המגמה בית גדול. )

עם גודל הבתים מקבל גדול האינפלציה להוסיף את העלות של חומרי בניין, זה רק הגיוני כי מחירי הבתים היו לעלות. אבל מה יקרה אם האינפלציה תתרחש מתוך התמונה? התוצאה היא משהו בלתי צפוי לחלוטין. עוד לפני התרסקות הנדל"ן של בסוף שנות ה -2000, מחירי הבתים נפלו לעתים קרובות באופן משמעותי. (ראה גם: סגירת עסקת נדל"ן בשוק למטה )

למעשה, במלחמת העולם הראשונה, בשפל הכלכלי הגדול, במלחמת העולם השנייה, בשנות השבעים ובשנות השמונים, ירידת מחירים.ירידות קטנות יותר התרחשו על בסיס קבוע גם בנקודות אחרות. (ראה גם: גרף המיוצר על ידי ניו יורק טיימס בשנת 2006.)

מספרים לאומיים, מגמות אזוריות ואת השכונה שלך אפילו מספרי המגמה הלאומית לספר רק חלק מהתמונה. מגמות מחירי הדירות יכול להשתנות באופן נרחב מן האזור הגיאוגרפי לאזור הגיאוגרפי. בום בקליפורניה יכול להסוות חזה בדטרויט. אפילו בתוך אותה עיר, מספרים יכולים להשתנות במידה ניכרת. באזורים שחווים צמיחה חדשה או ג 'נטריפיקציה יכול להראות מחיר משמעותי הערכה בעוד אזורים ברחבי העיר יכול להיות בירידה.

כאשר מסתכלים על הסטטיסטיקה הלאומית והאזורית, כדי להיות בטוח כדי להסביר את המציאות של השוק באזור המקומי שלך. עליית מחירים ברמה הלאומית לא יכול לעזור לך אם העיר שלך, המדינה או השכונה נמצאת בירידה.

המציאות

נקודה חשובה נוספת לשקול כאשר מסתכלים על הנדל"ן כהשקעה היא כי "ההשקעה" שלך לעולם לא ישתלם אלא אם כן אתה מוכר אותו. אז גם אם הבית העיקרי שלך הוכפל ערך מאז קנית את זה, מבחינה מעשית, זה כנראה רק אומר כי מסים הנדל"ן שלך עלו. כל רווח כי יש לך ניסיון רק רווח על הנייר עד שאתה מוכר את הנכס.

אם בחרת למכור ומקווים לרכוש בית אחר באותו אזור, לזכור כי מחירי בתים אחרים עלו גם. כדי באמת להרוויח רווח ממכירת שלך, סביר להניח שאתה צריך לעבור לבית קטן באותו אזור או לעזוב את האזור ולמצוא מקום פחות יקר לחיות.

אמנם אפשר לנצל את ההון העצמי בבית שלך על ידי לקיחת הלוואה נגד זה, באמצעות הבית שלך כמו כספומט הוכיח להיות אסטרטגיה מטופשת בעבר. לא רק את הריבית שאתה משלם לאכול לתוך הרווח שלך, אבל את ההלוואה התשלום לוקח ממך את היציבות הפיננסית. אם מחירי הנדל"ן ירידה, אתה יכול למצוא את עצמך במצב בלתי מעורערת של בשל יותר על ההלוואה מאשר את הבית שווה. (ראה גם:

דף הבית הלוואות הון: עלויות .) אז, האם נדל"ן השקעה רעה?

עד עכשיו אתה עשוי לחשוב כי אין ערך ברכישת בית בתקווה שזה יהיה להרוויח ערך לאורך זמן. אמנם זה נכון כי אתה לא סביר לראות את כל הרווחים שאתה יכול להוציא אם אתה מתכנן לחיות באותו בית כל החיים שלך, אם אתה נכנס לרכוש עם אסטרטגיית יציאה, יש סיכוי טוב יותר לראות רווח במזומן.

ראשית, שקול את הסיבה שאתה קונה בית. אם התשובה היא "לחיות בה" אז אתה צריך להפסיק לחשוב על רווחים והפסדים. אם התשובה היא "להרוויח כסף" אז אתה צריך להזין את העסקה עם אסטרטגיית יציאה. תוך התחשבות מחיר הרכישה של הנכס, אתה צריך להיות מחיר המכירה בראש.

כאשר נקודת המחיר שלך הוא הגיע, היית מוכר את הנכס בדיוק כפי שהיית המניה כי יש להעריך. זה לא יכול להיות גישה מעשית עבור המגורים העיקרי שלך, בהתאם לאורח החיים שלך, אבל זה בדיוק מה משקיעים רבים הנדל"ן לעשות כאשר הם לרכוש נכסים, לשפץ אותם ולמכור אותם.רק תזכור כי המחירים לא תמיד לעלות. בשנת 2010, חלקים מסוימים של השוק היו למטה 40% מן הפסגות שלהם.

בעבר, יפן ראתה מחירי הדיור נופלים עוד יותר. זה לא אומר כי המחירים האלה לא להקפיץ בחזרה לתוך שטח רווחי, אבל יש לזכור כי במקרים מסוימים זה יכול לקחת זמן רב מאוד.

השורה התחתונה

עם ההיסטוריה כמדריך, רוב בעלי הבית יהיה טוב לקנות מקום שהם באמת מקווה לחיות, לשלם את המשכנתא במהירות, לחיות שם עד הפרישה, ולאחר מכן צמצום ולעבור בית פחות יקר. זה לא הימור בטוח, אבל אסטרטגיה זו מגדילה את הסיכוי להרוויח.