טרמינולוגיה למשכנתאות הורידה אותך? אל תדאג: להבין את כל ביטויים מסובכים אוצר המילים כמו "הפחתה" ו "הלוואה לערך" מספיק כדי להפחיד כל לווה. בנוסף, אם אתה חושב על refinancing המשכנתא שלך, להתכונן ללמוד כמה מונחים חדשים: "מזומנים החוצה הלוואה" ו "שיעור / למחזר טווח." תן לנו להכיר לך.

היסודות

ראשית, לחשוב על refinancing כמו החלפת משכנתא קיימת עם אחר, או איחוד זוג משכנתאות לתוך הלוואה אחת. (לפרטים נוספים על זה, ראה האם אני צריך לשלב שני משכנתאות לתוך אחד? ) החוצה עם הישן (משכנתא) ועם החדש, כמו שאומרים. ברגע שאתה למחזר, ההלוואה הישנה שלך השתלמה, אחד חדש הוא הניח במקומו.

יש הרבה סיבות לשקול refinancing. לחסוך כסף הוא אחד ברור. בחודש אוגוסט 2008, הממוצע 30 שנה משכנתא קבועה בריבית של 6. 52%. לאחר המשבר הפיננסי, שיעורי מאותו סוג של משכנתא היו מקוצץ כמעט במחצית. עם חיסכון פוטנציאלי, נניח, 500 $ לחודש על $ 250, 000 הביתה, מימון מחדש הגיוני עבור הרבה אנשים. זה הביא גל של refinances כי עדיין ממשיך עכשיו, כמה שנים מאוחר יותר. אפילו הבדל נקודה אחת בשיעור שלך יכול לייצג הפחתה של 150 $ בתשלומים שלך. (לפרטים נוספים בנושא זה, ראה: אתה צריך refinance המשכנתא שלך כאשר שיעורי הריבית ירידה?)

Refinancing יכול גם להציע הזדמנות להמיר את משכנתא בשיעור מתכווננת לתוך קבוע שיעור 1, כדי לנעול ריבית נמוכה יותר, במיוחד אם שיעורי נראה מוכן לעבור גבוה יותר.

שני סוגים של הלוואות

ישנם שני הלוואות למחזר בסיסי. הפשוטה והפשוטה ביותר היא שיעור / refinance טווח (refiance). אין כסף בפועל שינויים הידיים במקרה זה, מחוץ דמי הקשורים ההלוואה. גודל המשכנתא נשאר זהה; אתה פשוט לסחור במונחים המשכנתא הנוכחית שלך עבור מונחים חדשים (כנראה טוב יותר). לעומת זאת, בהלוואה במזומן, aka מזומנים למחזר החוצה, המשכנתא החדשה היא גדולה יותר מזו הישנה. יחד עם תנאי ההלוואה החדשה, אתה גם להיות מתקדמים כסף יעיל לקחת הון העצמי של הבית שלך, בצורה של מזומנים או לשלם את חובות אחרים.

אתה יכול להעפיל שיעור / refi טווח עם יחס הלוואה גבוה יותר לערך. (קל יותר לקבל את ההלוואה, במילים אחרות, גם אם אתה סיכון אשראי עניים.) מזומנים החוצה הלוואות לבוא עם תנאים קשים יותר. אם אתה רוצה חלק מההון שבנית בבית שלך בחזרה בצורה של מזומנים, זה כנראה הולך לעלות לך - כמה תלוי כמה הון יש לך בנוי בבית שלך ניקוד האשראי שלך.

לדוגמה, אם ניקוד FICO של הלווה הוא 700, יחס ההלוואה לערך הוא 76%, וההלוואה נחשבת כמזומן, המלווה עשוי להוסיף 0.750 נקודות עלות up-up של ההלוואה. (כל משאיל הוא שונה.) אם סכום ההלוואה היו 200 $, 000, למשל, המלווה יוסיף $ 1, 500 לעלות. לחלופין, הלווה יכול לשלם ריבית גבוהה יותר - 0. 125% ל 0. 250% יותר, בהתאם לתנאי השוק.

מדוע התנאים הקשים יותר? בגלל הלוואות במזומן החוצה לשאת סיכון גבוה יותר על המלווה, על פי קייסי פלמינג, יועץ המשכנתאות, C2 חברה פיננסית ומחבר "מדריך הלוואה: כיצד לקבל את המשכנתא הטובה ביותר האפשרית. "" סטטיסטית לווה הוא הרבה יותר סביר ללכת מהבית אם הוא מסתבך אם הוא כבר הוציא הון עצמי מזה. זה נכון במיוחד אם הוא שלף יותר ממה שהוא השקיע בתחילה את המקדמה. כתוצאה מכך, כל הלוואה אשר נחשבת במזומן החוצה הוא במחיר גבוה יותר כדי לשקף את הסיכון, עד שיש כל כך הרבה הון כי הלווה לא צפוי ללכת משם יותר. "

אבל ניקוד האשראי גבוה יותר הלוואה ל-ערך יחס יכול לשנות את המספרים באופן משמעותי לטובתך. לדוגמה, לווה עם ניקוד האשראי של 750 ואת יחס ההלוואה לערך של פחות מ 60% לא ישלם כל עלות נוספת של הלוואה מחוץ לכסף כי הוא או היא לא צפוי יותר מחדל על ההלוואה מאשר אם הוא או היא היו עושים שיעור / טווח refi.

ההלוואה שלך עשויה להיות הלוואה במזומן, גם אם אתה לא מקבל בחזרה במזומן. אם אתה משלם את כרטיסי האשראי, הלוואות אוטומטי או כל דבר אחר, כי לא היה במקור חלק המשכנתא שלך, משאיל כנראה רואה את זה במזומן- out ההלוואה. אם אתה איחוד שני משכנתאות לתוך אחד, ואחד היה במקור הלוואה לבלות את ההלוואה, ההלוואה החדשה החדשה תהיה גם במזומן.

יותר אמריקאים בחירת Cash-Out Refinance

למרות מומחים רבים האוצר האישי היה לייעץ נגד הפשטת הבית שלך העצמי שלה במזומן החוצה למחזר, הנתונים העדכניים ביותר של פרדי מאק מראה כי האמריקנים בוחרים את סוג ההלוואה בשיעורים לא נראה מאז המשבר הפיננסי.

כמעט מחצית מהלווים בחרה את אופציית המזומנים ברבעון הראשון של שנת 2017 - הרבה מתחת לרמת ה -90% שהגיעה לפני המשבר הפיננסי, אך בחדות גבוהה מ -2012, כאשר הרמות ירדו ל -12%. מדוע הגידול? לא רק שיעורי המשכנתא נשארים נמוכים למרות עליית הריבית הריבית, מחירי הבתים באזורים רבים של המדינה הגדילו עד לנקודה שבה בעלי בתים יש מספיק הון כדי להפוך את הכסף למחזר החוצה למחזר שווה את ההוצאות. אלה גבוה יחס ההלוואה ערך, ואת האמריקאים 'שיפור המאזנים האישיים, להקל על ההסמכה.

פרצה מעניינת

בעזרת הברוקר המשכנתא שלך, אתה יכול להיות לייצר קצת מזומנים מ refinancing שלך בלי זה נחשב הלוואה במזומן (ויצירת דמי נוסף שמגיעים עם זה). בעיקרון, זה עובד על ידי ניצול החפיפה של קרנות בסוף הלוואה אחת ותחילת אחרת. הנה איך פלמינג מתאר את זה:

"אתה רשאי לממן עלויות הסגירה בשיעור / refi טווח. רוב המלווים לאפשר את עלויות הסגירה לכלול מראש שילם הוצאות, כגון מראש שילם הריבית, את הריבית שנצברו על המשכנתא הקיימת שלך, את הכסף הדרוש מראש קרן בחשבון הנאמנות שלך ואפילו מס רכוש וביטוח אם אתה הזמן הנכון .

"כאשר אתה למחזר, אתה משלם את הריבית שנצברה על המשכנתא הקיימת שלך עד היום הוא השתלם.אתה מראש לשלם את הריבית על ההלוואה החדשה שלך מהיום שאתה לממן עד הראשון של החודש הבא, ו אז אתה לא עושה תשלום בחודש הבא, לכן מימנת חודש אחד על המשכנתא שלך בתוך ההלוואה החדשה.

"אם יש לך חשבון impound (או השלשה) כדי לשלם ביטוח מסים עם הקיים שלך משכנתא, אז המלווה הקיים שלך הוא מחזיק חלק הכסף שלך - לפחות כמה חודשים של מסים וביטוח כל אחד. כאשר אתה refinance, המלווה החדש שלך צריך קצת כסף על היד שלך כאשר המס ואת חשבונות הביטוח לבוא בשל כך שהם יבקשו קצת כסף מראש. אתה יכול בדרך כלל לממן את זה.

"ואז, לאחר ההלוואה שלך סוגר את המלווה הישן שלך - שמחזיק חלק מהכסף שלך - שולח לך המחאה השווה ליתרת חשבון הנאמנות שלך כאשר אתה משלם את ההלוואה.

" כמה דמי לשנות קצת עד המימון, רוב המלווים לאפשר קצת כרית - עד $ 2, 000 במזומן בחזרה בנאמנות ללא ההלוואה נחשבת במזומן החוצה.

"מה כל זה אומר שאתה יכול לממן" עלויות "כי הם לא באמת העלות של מקור ההלוואה, אלא לייצג את העלות של בעל ההלוואה.על 200 $, 000 שיעור / הלוואה לטווח, זה היה להיות ריאלי מאוד לייצר על 4,000 $ במזומן - הנסיבות הנכונות, אם זה היה מובנה בקפידה - מבלי לשלם קנס במזומן. "

השורה התחתונה

העבודה שלך השואל היא לקבל ידע מספיק כדי לדון באופציות עם המלווה שלך.לרוב האנשים, הימנעות העלות הנוספת של ההלוואה במזומן- out היא המהלך הפיננסי הטוב ביותר.אם יש לך סיבה ספציפית לקחת כסף מחוץ לבית שלך, הלוואה במזומן- out עשוי להיות בעל ערך, אבל זכור כי כמות נוספת של כסף תשלם ריבית על פני החיים של ההלוואה יכול לעשות את זה רעיון רע.