נדל"ן צפיפות כספים כבר המריא מאז המעבר של Jumpstart עסקים Startups חוק בשנת 2012, השוק צפוי להרחיב עוד יותר. באוקטובר 2015 פרסמה ה - SEC את פסק הדין הסופי על הוראות סעיף III לחוק ה - JOBS, המאפשר למשקיעים לא מוכרים להשתתף בעסקאות נדל "ן צפופות לצד משקיעים מוסמכים.

השקעות בתחום הנדל"ן באמצעות פלטפורמת ההמון קהל יש יתרונות מסוימים על פני REITs או בעלות ישירה של רכוש. אחד היתרונות הללו הוא היכולת לבחור בין השקעות חוב והון. לפני לקיחת לצלול לתוך קהל crowdfunding הנדל"ן, זה מועיל יש הבנה של איך שני שונים ומה הסיכונים. (לפרטים נוספים על היסודות של מימון נדל"ן, ראה נדל"ן ו Crowdfunding: נתיב חדש למשקיעים.)

-> ->

איך השקעות החוב עבודה

כאשר משקיעים מכשירי חוב הנדל"ן, המשקיע פועל כמלווה לבעל הנכס או חסות החוזה. ההלוואה מובטחת על ידי הנכס עצמו והמשקיעים מקבלים שיעור תשואה קבוע שנקבע על ידי הריבית על ההלוואה וכמה השקיעו. בעסקת חוב, המשקיע נמצא בחלק התחתון של ערימת ההון כלומר, יש להם עדיפות כשמדובר בטענה תשלום מן הנכס. (למידע נוסף, עיין במדריך: Exploring Real Estate Investments).

Pros:

• קצר יותר להחזיק זמן השקעות דבט קשורות לרוב עם פרויקטי פיתוח. כתוצאה מכך, יש להם בדרך כלל תקופת החזקה קצרה יותר בהשוואה להשקעות במניות. בהתאם לאופי העסקה, זמן ההחזקה עשוי להימשך בין 6 ל -24 חודשים. זה יתרון למשקיעים שאינם נוחים קשירת נכסים לטווח ארוך.
• סיכון נמוך יותר - בגלל הדרך מובנים עסקאות; המשקיעים לוקחים על פחות סיכון עם השקעות החוב. ההלוואה מובטחת על ידי הנכס, אשר פועל כפוליסת ביטוח כנגד פירעון ההלוואה. אפילו את בעל הנכס או החסות defaults, המשקיעים יש את היכולת להחזיר את אובדן ההשקעה שלהם באמצעות טרפה פעולה.
• הכנסה קבועה - השקעות החוב הם צפויים יותר במונחים של כמות ותדירות של תשלומי החזר. בעוד כל עסקה שונה, זה לא יוצא דופן למשקיעים להרוויח תשואות הנעים בין 8% ל -12% בשנה. תשואות אלה משולמות בדרך כלל על בסיס חודשי או רבעוני.

חסרונות:

• Capped מחזירה - השקעות החוב כרוך בסיכון פחות, אבל אחד החיסרון העיקריים היא העובדה כי התשואות מוגבלים על ידי הריבית על ההלוואה. המשקיעים צריכים להיות ברורים לגבי האם הם מוכנים להקריב את הפוטנציאל להרוויח תשואות גבוהות יותר תמורת הימור בטוח יותר.
• שכר גבוה יותר - בעוד שרוב פלטפורמות ההמון של קהל הנדל"ן לא גובות מהמשקיעים כל דבר כדי ליצור חשבון והשקעות חוב מחקר יש בדרך כלל איזה סוג של תשלום מעורב להשתתף בעסקה. פלטפורמת ההרפתקה בדרך כלל לוקחת אחוז מהמחיר הגבוה לפני שכל הריבית משתלמת, שיכולה להיכנס לתמורה שלך. ייתכן שיש גם הלוואה נפרדת הלוואה אושרה כי הוא עבר למשקיעים. (לפרטים נוספים על פלטפורמות ההמון של קהל אמיתי, קרא: למעלה 5 נדל"ן Crowdfunding חברות .)

יסודות השקעות הון

רוב עסקאות מימון קהל הנדל"ן כוללים השקעות הון. בתרחיש זה, המשקיע הוא בעל מניות בנכס מסוים, והחלק היחסי שלהם ביחס לסכום שהשקיעו. ההחזרות מתממשות בצורה של חלק מהכנסות השכירות שהנכס מייצר, בניכוי דמי שירות המשולמים לפלטפורמת ההמון. המשקיעים יכולים גם להיות משולם חלק של כל ערך הערכה אם הנכס נמכר.

Pros:

• לא מכסה על תשואות - השקעות הון מציעות אופק רחב יותר, במונחים של פוטנציאל להרוויח. ניתן לראות תשואה שנתית בין 18% ל -25%. מכיוון שאין מכסה, לעומת זאת, השמים הם באמת הגבול מנקודת המבט של המשקיע.
• הטבות מס - הטבה אחת של בעלות על נכס להשקעה היא היכולת לנכות הוצאות מסוימות הקשורות לבעלות שלה, כגון פחת ואת העלות של תיקונים. בהון עצמי, עסקאות מובנות בדרך כלל באמצעות LLC, אשר מטופל כישות הזרימה דרך למטרות מס. משמעות הדבר היא כי המשקיעים יכולים לקצור את היתרונות של ניכוי פחת ללא צורך בבעלות פרטית ישירות.
• עמלות נמוכות יותר - השקעות הון יש פוטנציאל להיות זול יותר כאשר הם מודאגים. במקום לשלם מראש דמי דמי שירות חודשיים, המשקיעים עשויים לשלם תשלום שנתי אחד כדי לשמור על מעמדם בנכס. האגרה מחושבת כאחוז מהסכום הכולל שהושקע ולעתים קרובות בין 1% ל -2%.

חסרונות:

• יותר סיכון - גיוס הון הון עשוי לשים יותר כסף בכיסים של המשקיעים, אבל זה אומר לקחת הימור גדול יותר. המשקיעים הם השני בתור כאשר מדובר מקבל החזר על ההשקעה שלהם, ואם הנכס נכשל לחיות עד הציפיות הביצועים שלה, זה יכול בקלות לתרגם לאובדן.
• תקופת החזקה ארוכה יותר - המשקיעים בהון בוחנים מסגרת זמן ארוכה יותר בהשוואה למשקיעים החוב. החזק פעמים יכול למתוח מעל חמש או אפילו עשר שנים, וזה שיקול חשוב אם אתה מעוניין לשמור על רמה גבוהה של נזילות בתיק שלך.

השורה התחתונה

Crowdfunding היא אופציה אטרקטיבית למשקיעים שרוצים להשקיע בעסקאות נדל"ן פרטיות באופן חסכוני. ההשקעה המינימלית עם פלטפורמות רבות נע בין $ 5, 000 ל $ 10, 000, וזה מחיר קטן יחסית כדי לקבל גישה למעמד הנכס הזה. הן הון והן השקעות חוב יש צדדים טובים ורעים שלהם, אשר המשקיעים מתמצא חייב לקחת את הזמן לשקול בזהירות.הבנת מה אתה עומד להרוויח לעומת מה שאתה מסכן יכול לעזור לך להחליט אם אחד או שני סוגי ההשקעות הוא מתאים לתיק שלך.