רכישת בית עשויה להיות ההחלטה הפיננסית הגדולה והחשובה ביותר של החיים שלך, והוא צפוי לדרוש משכנתא כדי לממן את הרכישה. כמו הטכנולוגיה קונה הביתה התקדמה, תהליך מציאת שיעורי המשכנתאות הטוב ביותר יכול להיעשות באופן מקוון - עם מכשירים שימושיים כמו כלי מחשבון המשכנתא להלן. זה סוג של מחשבון היא דרך טובה להכיר את שוק המשכנתאות באזור שלך - סוגי, במונחים ושיעורי זמין.

אה, אבל לדעת את המספרים הוא רק שלב אחד. אתה צריך גם להבין מה משפיע עליהם ואם הם מייצגים עסקה טובה בשבילך, או לא. אז אחרי שאתה לחשב, לקרוא על מנת להבין את הקטגוריות השונות של משכנתאות, ועוד כמה טיפים על איך לקנות snag הלוואה איכותית.

מציאת משכנתאות הטוב ביותר עם מחשבון שלנו

המחשבון כולל מספר גורמים כדי לעזור לך לצמצם את האפשרויות המתאימות ביותר לצרכים הספציפיים שלך. ניתן להשוות בין תשלומים בין חוזים קצרים וארוכים, להעריך ריבית ראשונית נמוכה יותר על משכנתא בריבית משתנה ("ARM") לעומת אופציה מסורתית יותר בריבית קבועה, או אם משכנתא לריבית בלבד (IO) הופכת את הגיוני ביותר עבורך.

-> ->

להלן רשימה של מונחים אתה צפוי להיתקל בעת השימוש במחשבון משכנתא:

ציון אשראי : ניקוד האשראי הוא הביטוי המספרי של האשראי של אדם.

מיקום : עליך לבחור את מצב שבו המשכנתא יוסר, ולאחר מכן לצמצם את המיקום על ידי העיר הקרובה ביותר או מיקוד.

סכום ההלוואה : זה יהיה שווה ערך של אומדן הערך של הבית או יתרת יתרת המשכנתא המכהן שלך כי אתה רוצה למחזר.

נקודות משכנתא : נקודת המשכנתא שווה אחוז אחד של הסכום הכולל של המשכנתא. ישנם שני סוגים של נקודות: נקודות הנחה, אשר מייצגים ריבית מראש על משכנתא; ו נקודות מקור, אשר תשלום משאיל את המשכנתא עלול לגבות לווה.

אחוז למטה : ידוע גם כמקדמה, או תשלום ראשוני שנעשה כאשר משהו הוא קנה על אשראי.

מוצרים : סוג המשכנתא אתה מעוניין, כגון משכנתא מסורתית שיעור קבוע, ARM, או משכנתא I-O. אופציית ה - ARM מציגה יחס כגון "7/1", המייצג את מספר השנים שבהן המשכנתא נושאת ריבית קבועה, ולאחר מספר השנים שנקבע מראש (במקרה זה,) 7 הריבית משתנה פעם אחת (1) לתקופה הנותרת של ההלוואה, על פי שלושה גורמים: רמת המדד המשכנתא קשורה, כגון LIBOR, מרווח ARM שהוקם בתחילת ההלוואה, ואת שווי המשכנתא .

רכישה או למחזר: רכישת משכנתאות משמשים למימון רכישת בית.Refinances משמשים להחליף הלוואה מבוגר עם הלוואה חדשה מציע תנאים טובים יותר, תמורת תשלום.

סוגי משכנתאות: אתה יכול לקבל את שיעור הטוב ביותר?

תלוי בגורמים כגון ניקוד האשראי שלך, ההיסטוריה תעסוקה יחס החוב להכנסה, המחשבון אולי הגיע עם - ומלווה עשוי להציע לך - משכנתא פריים, משכנתא subprime או משהו בין לבין, שנקרא "Alt-A" משכנתא. בואו ניקח מבט מהיר על קטגוריות משכנתא שונים ולראות מה משפיע על מה שאתה זכאי.

ראש משכנתאות

משכנתאות ראש לעמוד בסטנדרטים איכות שנקבעו על ידי Fannie Mae (הפדרלי הלאומי למשכנתאות האגודה) ו פרדי מאק (ההלוואה הפדרלית הלוואת משכנתא Corporation), שתי החברות בחסות ממשלתית המספקים שוק משני משכנתאות הביתה על ידי רכישת הלוואות ממלווים מקוריים. על פי הפדרל ריזרב, משכנתא למגורים היא "משכנתא ללווה אשר ציוני האשראי שלו הם 740 ומעלה, אשר יחס החוב להכנסה נמוך מהממוצע ושמשכנתו כוללת את לוח הזמנים הסטנדרטי לפחתות, או משכנתא בריבית משתנה. "

מועמדים למשכנתאות הממשלה גם צריך לעשות תשלום ניכר למטה - בדרך כלל 10% עד 20% - על המגורים, הרעיון הוא שאם יש לך עור במשחק אתה צפוי פחות מחדל. בגלל לווים עם ציונים טובים יותר האשראי ואת החוב להכנסות יחס נוטים להיות בסיכון נמוך יותר, הם הציעו את הריבית הנמוכה ביותר - כיום כ 4% עבור משכנתא בריבית קבועה 30 שנה - אשר יכול לחסוך עשרות אלפי דולרים על החיים של ההלוואה.

Subprime למשכנתאות

משכנתא Subprime מוצעים ללווים בעלי דירוג אשראי נמוך יותר ציונים האשראי FICO מתחת כ 640, אם כי המדויק לנתק תלוי המלווה. בגלל הסיכון המוגבר למלווים, הלוואות אלה לשאת ריבית גבוהה יותר - כגון 8% עד 10%.

ישנם מספר סוגים של מבנים משכנתא subprime. הנפוץ ביותר הוא משכנתא בריבית משתנה (ARM), אשר גובה שיעור "טיזר" בריבית קבועה, ולאחר מכן עובר לשיעור צף, בתוספת מרווח, עבור יתרת ההלוואה. דוגמה של ARM היא הלוואה 2/28, אשר משכנתא של 30 שנה כי יש ריבית קבועה במשך השנתיים הראשונות לפני להיות מותאם. בעוד הלוואות אלה לעתים קרובות להתחיל עם ריבית סבירה, ברגע שהם לעבור את שיעור משתנה גבוה יותר את תשלומי המשכנתא להגדיל באופן משמעותי.

Alt-A משכנתאות

משכנתאות Alt-A נופל איפשהו בין קטגוריות הממשלה או subprime. אחד המאפיינים המגדירים של משכנתא Alt-A הוא כי זה בדרך כלל נמוך doc או ללא דוק, כלומר המלווה אינו דורש הרבה (אם בכלל) תיעוד כדי להוכיח את ההכנסה של הלווה, נכסים או הוצאות. זה פותח את הדלת נוהלי המשכנתא הונאה, כמו גם משאיל לווה יכול להגזים מספרים כדי להבטיח משכנתא גדולה יותר (כלומר יותר כסף עבור המלווה ועוד בית עבור הלווה).למעשה, לאחר משבר המשכנתאות subprime של 2007-08, הם נודעו בשם "הלוואות שקרן", כי לווים ומלווים היו מסוגלים להגזים הכנסה ו / או נכסים כדי להעפיל הלווה עבור משכנתא גדולה יותר.

בעוד ALT- לווים בדרך כלל יש ציונים האשראי של לפחות 700 - הרבה מעל לחתוך עבור הלוואות subprime - הלוואות אלה נוטים לאפשר נמוך נמוך תשלומים, גבוה יותר הלוואה ערך יחסי וגמישות יותר כאשר מדובר יחס החוב להכנסה של הלווה. ויתורים אלה מאפשרים ללווים מסוימים לקנות בית יותר ממה שהם יכולים להרשות לעצמם סביר, להגדיל את הסבירות של ברירת המחדל. עם זאת, נמוך doc ו no-doc ההלוואות יכול להיות מועיל אם אתה באמת יש הכנסה טובה אבל לא יכול להוכיח את זה כי אתה מרוויח את זה באופן אקראי (למשל, אם אתה עצמאי).

מכיוון ש- Alt-As נתפסת כמסוכנת במקצת (נופלת איפשהו בין פריים לסאב-פריים), הריבית נוטה להיות גבוהה יותר מאלו של משכנתאות ראשוניות, אך נמוכה יותר מאשר סאב-פריים - אי שם בסביבות 5% -8%, בהתאם ל המלווה ואת מצב הלווה. ראה Alt-A משכנתאות: איך הם עובדים .

קבלת עסקת משכנתא הטובה ביותר

כמובן, ככל שהריבית גבוהה יותר, כך אתה משלם יותר מדי חודש, וככל שאתה משלם בסופו של דבר עבור הבית שלך. כדי להשוות, בואו נסתכל על 30 שנה משכנתא בריבית קבועה עבור $ 200, 000.

בשיא פריים - 4% בדוגמה זו - התשלום החודשי שלך יהיה 955 $. במהלך החיים של ההלוואה, היית משלם $ 143, 739 ריבית - אז אתה באמת להחזיר סכום כולל של $ 343, 739.

עכשיו נניח שאתה מקבל את אותו 30 שנה שיעור קבוע משכנתא עבור $ 200, 000, אבל הפעם אתה מוצע שיעור subprime של 6%. התשלום החודשי שלך יהיה 1 $, 199, ואתה תשלם סך של $ 231, 677 עניין, להביא את הסכום הכולל שאתה משלם בחזרה $ 431, 677. זה שינוי קטן לכאורה הריבית עולה לך 87 $, 938.

מה שחשוב להבין הוא זה: רק בגלל המלווה מציע לך משכנתא עם Alt-A או שיעור subprime לא אומר שאתה לא יהיה זכאי משכנתא פריים שיעור עם משאיל אחר. המלווים ואת משכנתא מתווכים עשוי להיות תחרותי, אבל הם בדרך כלל אינם מחויבים להציע לך את העסקה הטובה ביותר הזמינה. זה שווה את המאמץ לחנות סביב: לוקח את הזמן כדי למצוא ריבית טובה יותר יכול לחסוך לך עשרות אלפי דולרים במהלך ההלוואה.

טיפים למציאת שיעורי המשכנתא הטוב ביותר

זה לא הזמן לתת למישהו אחר לעשות קניות בשבילך. כפי שראינו עכשיו, את התנאים שאתה מקבל יכול לעשות הבדל ניכר במה שאתה משלם ללוות את אותה כמות של כסף.

כיצד להימנע מלשלם יותר ממה שאתה צריך עבור המשכנתא שלך? אין ספק, להשוות את ההצעות שאתה מקבל על ידי הפעלת אותם באמצעות מחשבון משכנתא מקוון שלך כדי לראות מה התשלומים שלך ואת הריבית תהיה. וכמו שאתה עושה - או אפילו לפני שאתה עושה - בצע את השלבים הבאים.

1. התחל הכנה מוקדם

אם אתה מחפש בית עכשיו, מקבל את הכספים שלך במצב נהדר עשוי להיות קשה.אז נסה לחשוב קדימה; אולי אפילו לדחות את הבית לצוד עד שתוכל לנקות את הבית הפיננסי שלך.

באופן כללי, אתה צריך אשראי יוצא מן הכלל. (ראה מהו ציון אשראי טוב? ) לפני שאתה נחשב אפילו עבור משכנתא, המלווים קונבנציונליים יחפשו ניקוד האשראי של לפחות 700, וכפי שאמרנו לעיל, אחד 740 עבור - משכנתא. הלוואות FHA לבוא עם סטנדרטים רגועים יותר, אבל תנאים מחמירים יותר. אז לעשות מה שאתה יכול כדי לקבל את זה כי הציון על ידי לשלם את אלה כרטיס אשראי יתרות וחובות אישיים אחרים, ככל שתוכל.

אפילו הבדל 20 נקודות הציון שלך יכול להזיז את הדולר למעלה או למטה יותר מ 0. 25%. על 250 $, 000 הביתה, רבע נקודה יכול להיות תוספת של $ 12, 000 או יותר שילם ריבית על החיים של ההלוואה.

שנית, שמור! ככל שאתה יכול לשים למטה, נמוך יותר את המשכנתא ואת תשלום ריבית פחות תשלם לאורך זמן. תשלום גבוה יותר למטה יכול אפילו מתכוון ריבית נמוכה יותר. מגיע עם 30% מקדמה (לעומת קונבנציונאלי 20%), למשל, יכול להוריד את שיעור יותר מ 0. 5%.

2. אל תסתכל על הריבית לבד

הריבית חשובה, אבל יש יותר להשוות. האם יש עונש תשלום מראש אם תחליט למחזר בשלב כלשהו? מהן עלויות הסגירה? עלויות הסגירה בדרך כלל מסתכמים ב 2% עד 5% ממחיר הבית. אם הבית שלך עולה $ 150, 000, מצפה לשלם $ 3, 000 $ 7, 500 בעלויות. זה טווח גדול, אז זה חייב לך לראות מה משאיל בדרך כלל חיובי.

3. להבין PMI

למרות שהם עושים לספור את העלות הכוללת של המשכנתא שלך, עלויות הסגירה הם להיט חד פעמי. אבל יש עוד ביס שממשיך לנשוך. אם המקדמה שלך היא פחות מ -20%, אתה נחשב סיכון גבוה יותר, נדרש לבצע PMI, או ביטוח משכנתא פרטית. זה גורם לך הימור בטוח יותר עבור המלווה; הצרה היא, אתה אחד משלמים על זה, על המנגינה של 0. 5% עד 1% של ההלוואה כולה מדי שנה. זה יכול להוסיף אלפי דולרים על מה זה עולה לשאת את ההלוואה. אם אתה עושה בסופו של דבר לשלם עבור PMI, לוודא שזה מפסיק ברגע שיש לך הרוויח מספיק הון בבית שלך באמצעות תשלומי המשכנתא שלך כדי להיות זכאי (ראה איך להיפטר ביטוח משכנתא פרטית ).

4. נעל טען

נניח שאתה מקבל את העסקה המשכנתא הכי מדהים. ברכות, אבל לזוז מהר. הריבית - ואולי גם תנאים אחרים - נעולים למשך זמן מוגדר. אתה צריך לסגור את תקופת הנעילה או הסיכון לאבד את העסקה. אל תתמהמה.

השורה התחתונה

רוב העבודה הכרוכה בהשגת שיעור המשכנתא הנמוך ביותר קורה הרבה לפני שאתה מוכן להגיש בקשה. כוכב ניקוד האשראי ואת תשלום למטה ניכר הם הדרכים הטובות ביותר כדי להקטין את שיעור.

אבל אין אמון בעיוורון הבנק שלך, המתווך או ברוקר משכנתא כדי להביא לך את התנאים הטובים ביותר. ייתכן שיש להם תמריץ כספי להנחות אותך בכיוון מסוים. האם הקניות שלך, משכנתא חישוב והשוואת. כמו כן, זכור כי רק בגלל שאתה זכאי X סכום המשכנתא, אין שום דבר שאומר לך יש ללוות את זה הרבה.