כולם יודעים את המשמעות של ההחזר על ההשקעה (ROI) - זה כלי פופולרי, תכליתי כדי להבין איך התיק שלך מבצע. אם יש לך נכס מניב, חשוב לדעת כיצד לחשב את ההחזר על ההשקעה, כך שתוכל לקבוע את יעילותו כהשקעה.

למרבה הצער, מכיוון שניתן לחשב בקלות את חישובי החזר ה- ROI - ומשתנים מסוימים יכולים לכלול או לא לכלול בעת ביצוע החישוב - חישוב החזר ROI משמעותי יכול להיות אתגר, במיוחד כאשר למשקיעים יש אפשרות לשלם במזומן או להוציא משכנתא על הנכס. הנה, אנחנו נסתכל על שתי דוגמאות בסיסיות לחישוב ההחזר על ההשקעה על נכס למגורים.

-> ->

רענון מהיר

החזר על ההשקעה הוא מדד המשמש לאמוד ולהעריך את הביצועים של ההשקעה או להשוות את הביצועים של מספר השקעות שונות. כדי לחשב את ההחזר על ההשקעה, הרווח הנקי של ההשקעה מחולק בכמות הכסף שהושקעה, והתוצאות מתבטאות באחוזים או ביחס.

לדוגמה, אם אתה קונה מניות ABC עבור $ 1, 000 ולמכור אותו שנתיים לאחר מכן עבור $ 1, 600, הרווח הנקי יהיה 600 $ ($ 1, 600 - $ 1, 000). ההחזר על ההשקעה על המניה יהיה 60% ($ 600 ÷ $ 1, 000 = 0. 60). (למידע נוסף, ראה: FYI על ההחזר על ההשקעה: מדריך לחישוב ההחזר על ההשקעה .)

עסקאות במזומן

אם אתה קונה נכס על הסף, חישוב ROI שלה הוא די קל. נניח שאתה משלם במזומן עבור $ 100, 000 נכס מניב. אתה גם לשלם $ 1, 000 בעלויות הסגירה, בתוספת $ 9, 000 עבור שיפוץ, מה שהופך את ההשקעה הכוללת שלך את הנכס $ 110, 000.

מהר קדימה שנה אחת. יש לך שנאספו 800 $ שכר דירה בכל חודש, ולכן יש לקצור $ 9, 600 עבור השנה. לקבלת ההחזר הריאלי ביותר, ננכה מתזרים המזומנים $ 167 לחודש ($ 2, 004 בשנה) לכיסוי מס רכוש וביטוח (שתי הוצאות שאינך יכול להימנע מהן). זה נותן לך החזר שנתי של 7 $, 596.

כדי לחשב את ההחזר על ההשקעה של הנכס, אתה מחלק את התשואה השנתית ($ 7, 596) על ידי ההשקעה הכוללת שעשית במקור ($ 110, 000). $ 7, 598 ÷ $ 110, 000 = 0. 069 או 6. 9%. ההחזר על ההשקעה שלך הוא 6. 9%.

עסקאות מימון

חישוב החזר ה- ROI על עסקאות מימון הוא קצת יותר מסובך. נניח שאתה קונה את אותו $ 100, 000 רכוש כאמור, אבל במקום לשלם במזומן, אתה מוציא משכנתא, מה שהופך 20% מקדמה. העלויות שלך הם 20 $, 000 עבור מקדמה ($ 100, 000 מחיר המכירה x 20%); $ 2, 500 עבור עלויות הסגירה (הם גבוהים יותר בגלל המשכנתא) ואת אותו $ 9, 000 עבור שיפוץ. סך כל ההוצאות שלך בכיס הם $ 31, 500 ($ 20, 000 + $ 2, 500 + $ 9, 000).

בנוסף, יש עלויות שוטפות הקשורות המשכנתא. נניח שלקחת הלוואה של 30 שנה עם ריבית קבועה של 4%.על הלווה $ 80, 000 ($ 100, 000 מחיר המכירה פחות 20 $, 000 למטה מקדמה), את החודשי ואת תשלום הריבית יהיה 381 $. 93. נוסיף את אותו $ 167 לחודש כדי לכסות מסים וביטוח, מה שהופך את התשלום החודשי הכולל $ 548. 93. הערה: כלי נהדר לחישוב העלות הכוללת של המשכנתא הוא מחשבון משכנתא כמו זה להלן.

עכשיו אנחנו לוקחים את שכר הדירה בחשבון. בהנחה השוכר שלך משלם 800 $ בכל חודש, יהיה לך תזרים מזומנים של $ 251. 07 חודשי ($ 800 שכר דירה - $ 548 93 תשלום המשכנתא). שוב, מהר קדימה שנה אחת. הכפלת 251 $. 07 ב -12 קובע את ההכנסה השנתית נטו שלך, או תשואה: $ 251. 07 x 12 = $ 3, 012. 84.

לאחר מכן, חלק את תזרים המזומנים השנתי על-ידי ההוצאות המקוריות שלך (הוצאות מקדמה, עלויות סגירה ושיפוץ) כדי לקבוע את החזר ה- ROI. $ 3, 012. 84 ÷ $ 31, 500 = 0. 095. אז החזר ה- ROI שלך הוא 9%.

חלק מהמשקיעים מוסיפים הון למשוואה (יש לזכור כי ההון העצמי אינו מזומנים יד ביד אתה יכול להשקיע, היית צריך למכור את הנכס כדי לגשת אליו באמת). כדי לקבל את כמות ההון, לבדוק את לוח הזמנים הפחתת המשכנתא שלך כדי לגלות כמה תשלומי המשכנתא שלך הלך לכיוון לשלם את הקרן (אשר בונה את ההון העצמי). זהו ההון שניתן להוסיף לדמות תזרים המזומנים. בדוגמה שלנו, לוח הזמנים ההפחתה על ההלוואה מראה כי 1 $, 408. 84 הקרן הוא שילם למטה במהלך 12 החודשים הראשונים. אז, $ 4, 421. 68 ($ 3, 012. 84 הכנסה שנתית + $ 1, 408. 84 הון עצמי) $ 31, 500 = 0. 14. תוצאה: החזר השקעה של 14%.

השורה התחתונה

כמובן, הדוגמאות לעיל הן די בסיסיות. הם אינם כוללים הוצאות נוספות שייתכן כי נכס מניב ייצר, כגון עלויות תיקון / תחזוקה, אשר ייאלצו להיכלל בחישובים - ובכך להשפיע על ההחזר על ההשקעה בפועל. (לפרטים נוספים, ראה כיצד ערך נכס להשקעה נדל"ן ).

עם זאת, הם עובדים כדי להראות כי החזר ה- ROI משתנה בהתאם אם אתה משלם במזומן או לממן את רכישת הנכס. ככלל, פחות במזומן שאתה מכניס לתוך עסקת נדל"ן וככל שאתה משכנתא יותר, ההחזר על ההשקעה שלך יהיה גדול יותר. לעומת זאת, יותר כסף אתה מכניס לתוך העסקה ואת פחות אתה שואל, פחות את ההחזר על ההשקעה שלך יהיה (אבל גדול יותר את ההכנסה נטו).

ללא קשר לתשומות שבהן אתה משתמש כדי לחשב את ההחזר על ההשקעה, חשוב להשתמש באותה גישה לכל ההשקעות כדי לשמור על השוואות מדויקות. לדוגמה, אם אתה כולל הון בהערכת נכס אחד, עליך לכלול אותו בעת חישוב החזר ROI על הנכסים האחרים שלך, אם יש לך אותם, כדי לקבל השוואה מדויקת.