עבור אמריקאים רבים, נדל"ן, בצורה של בית משפחתי או נכס מניב, הוא המעמד הגדול ביותר שלהם ההשקעה. משקיעים אלה רואים לעתים קרובות נדל"ן כאחת ההשקעות הבטוחות והאמינות ביותר לאורך תקופה. עם זאת, השקעה בנדל"ן כרוכה בעלות גבוהה של כניסה (בדרך כלל ממומן על ידי הלוואה עם ריבית), תקופת השקעה ארוכה, ואי ודאות רבה. במקום לקנות נכס בפועל, המשקיעים יכולים לשקול לקבור אפשרויות הנדל"ן כדרך להשקיע בנדל"ן בעלות נמוכה יותר עם ההוצאות פחות.

-> ->

מבט ריאלי על חישוב הרווח בנדל"ן

משקיע נדל"ן מתחיל יכול להסתכל על דירת שני חדרים ולראות כי 5 שנים זה גדל ערך מ $ 100, $ 300 $ , 000 ו להסתיים המשולש של ערך ההשקעה. עם זאת, ניתוח פשוט זה מחמיץ הוצאות הקשורות שגרתיות אשר יכול לכלול דמי מימון עבור רכישת הנכס, תשלומי ריבית חודשית, רישום דמי בולים, מס רכוש, עמלות לסוכנים במהלך רכישה או מכירה, דמי האגודה חודשית, תחזוקה ותיקונים, ביטוח, מסים מקומיים אחרים הניתנים להחלה (לדוגמה, מס רווחי הון במכירה או הערכת נכס מעל רמה מסוימת המזכה את בעל המס על עושר).

בהתחשב בכל הגורמים הללו, הערכה ריאליסטית של החזרות על רכוש מופחת באופן משמעותי, ולא יכול להיות מובן לחלוטין על ידי המשקיע המשותף (בנושא: כיצד לחשב את התשואה ההשקעה שלך). התפתחויות במהלך תקופת ההשקעה עשויות להוביל לקושי במכירת הנכס במועד מאוחר יותר. לדוגמה, כביש חדש רועש או ספייק בפשע עשוי פיחות הנכס. (קשורים: הגורמים החשובים ביותר להשקעה בנדל"ן)

עלות נמוכה יותר עלות להשקיע ורווח בתחום הנדל"ן היא באמצעות אפשרויות הנדל"ן.

מה זה אפשרות נדל"ן?

אפשרות נדל"ן היא חוזה שתוכנן במיוחד בין שני צדדים (קונה ומוכר). המוכר מציע לקונה את האפשרות לרכוש נכס, למשך פרק זמן מסוים במחיר קבוע. הקונה רוכש את האפשרות לקנות או לא לקנות את הנכס במהלך פרק הזמן שצוין.

עבור הזכות של אפשרות זו, הקונה משלם למוכר פרמיה אופציה. אם הקונה מחליט לקנות את הנכס (כלומר, לממש את אפשרות הנדל"ן), המוכר חייב למכור את הנכס לקונה על פי תנאי החוזה מראש.

ייתכן נתקלת את הרעיון של אופציות בעת רכישת מניות. אפשרויות לספק אפשרויות רבות לקונה. הם ניתנים למימוש מוקדם (סוג אמריקני), מוחזקים עד פקיעת אופציות, או נמכרים לקונה שני לפני תום.

אופציות נדל"ן משמשים בדרך כלל על ידי מפתחים רכוש ומשקיעים מסחרי או high-end למגורים.אפשרויות הנדל"ן לספק גמישות רבה יותר בעלות נמוכה המסחר הזדמנות להשקיע לקונים, עם הטבות מוגבלות למוכרים.

דוגמה למסחר באופציות נדל"ן

הנה ניתוח מקיף של הסיכון והתגמול של תרחיש אופציות נדל"ן. נניח כי בונה יש 500,000 $ ורוצה לרכוש קרקע עבורו המוכר רוצה 2 מיליון דולר. הקבלן אינו בטוח של כמה דברים:

1) האם בונה להעלות 1 $. 5 מיליון דולר באמצעות הלוואות בנקאיות או מקורות אחרים?

2) האם הבנאי להרוויח אישורים הדרושים לפיתוח מגורים או מסחרי או חלוקה נוספת של הנכס?

3) האם הקבלן לגייס כסף ולקבל היתרים לפני בנאי אחר קונה את הקרקע?

במצב זה, אפשרות הנדל"ן מתאים. עבור עלות מוגדרת nonrefundable (נקרא פרמיה אופציה הנדל"ן או התמורה) של לומר $ 25, 000, הקבלן יכול להיכנס חוזה אופציה עם המוכר. אפשרות הנדל"ן מאפשרת לבונה לנעול את מחיר המכירה של הנכס ב -2 מיליון דולר על פני תקופה של 6 חודשים. במהלך תקופה זו, הקבלן יכול לגייס כסף, לקבל אישורים, או לקנות את הנכס (ההוצאות סך של 2 מיליון דולר בתוספת 25 $, 000 פרמיה אופציה), להתרחק מן הנכס (ולאבד את $ 25, 000), או למכור אופציה לרוכש אחר במחיר סחיר. כך או כך, המוכר יעשה עוד $ 25, 000 מן הנכס.

חוזה חוזה הנדל"ן יכלול את התנאים הבאים:

פרטי הנכס (מיקום, גודל ופרטים אחרים)

• משך החוזה (6 חודשים מתאריך המסחר)
• פרמיית אופציה או סכום התמורה ($ 25, 000 nonrefundable ששולמו על ידי הקונה למוכר על תאריך המסחר)
• מחיר הרכישה הסכימו אם האופציה תמומש במהלך החוזה (2 מיליון דולר)
• במשך 6 חודשים משך החוזה, יש ארבעה תרחישים אפשריים.

תרחיש 1:

הקבלן אושר עבור $ 1. 5 מיליון הלוואה בנקאית. הוא גם מאשר שהוא יכול להשיג אישורים הדרושים לפיתוח. הוא מפעיל את אופציית הנדל"ן שלו לרכוש את הנכס במחיר שנקבע מראש של 2 מיליון דולר. המוכר מקבל 2 מיליון דולר בתוספת שומר על תוספת 25 $, 000 פרמיה אופציה. תרחיש 2:

לאחר חודשיים, הקבלן מגלה שהוא לא יוכל לקבל אישור פיתוח. ב 4 החודשים הקרובים, הקבלן מצליח למצוא צד אחר מוכן לרכוש את הנכס עבור 2 מיליון דולר. הקבלן מוכר את אפשרות הנדל"ן למפלגה החדשה במחיר חדש של 30 $, 000. המפלגה החדשה מחליפה את הקבלן בחוזה אופציה המקורי. המפלגה החדשה מפעילה את האופציה ורוכשת את הנכס ב -2 מיליון דולר. המוכר מקבל 2 מיליון דולר מהמפלגה החדשה ועוד שומר על 25 $, 000 פרמיה אופציה מן הקבלן. הקבלן מכר את האופציה עבור $ 30, 000 ובכך עושה $ 5, 000 והוא לא אוכף עם רכוש הוא לא יכול להשתמש. תרחיש 3:

הקבלן הוא פשוט קונה אפשרות להסתכל להרוויח מחיר הערכה של הנכס.אם המחיר המבוקש של 2 מיליון דולר עולה ל -2 דולר. 2 מיליון דולר 5 חודשים, אופציה הרוכש ייהנה על ידי מימוש האופציה לרכוש את הנכס ולאחר מכן למכור את הנכס (2 $ 2 - 2 מיליון דולר - $ 25, 000 = $ 175, 000). עם זאת, במקום להזין את הבעלות על הנכס ואת כל דמי הקשורים, מסים, ועלויות כי יהיה להקטין את 175,000 $ רווח, אופציה קונה יכול במקום למכור את האופציה לצד חדש מוכן לקנות את הנכס. עם עליית מחירי הנכסים, מחיר האופציות יגדל גם במה שמכונה דלתא). הקונה יכול למכור את האופציה בפרמיה חדשה הכוללת את השינוי בשווי הנכס.

הקונה האופציה המקורית יכול למכור את האופציה עבור $ 200, 000 לקונה החדש. הקונה החדש יהיה מוכן לשלם 200,000 $, כי זה אומר את מחיר הרכישה הכולל של הנכס יהיה $ 2. 2 מיליון דולר (2 מיליון דולר ששולמו לבעלים המקורי / בעל אופציה בתוספת 200 $, 000 למחזיק האופציות הקיים).

בתום העסקה, בעל הנכס מקבל 2 מיליון דולר בתוספת $ 25, 000 פרמיה אופציה, האופציה המקורית הרוכש אופציה עם 175,000 $, אופציה חדשה קונה רוכש את הנכס הרצוי בשיעורי השוק הנוכחי.

תרחיש 4

: הקבלן אינו מסוגל להשיג הלוואה או היתרים. הוא גם לא יכול למצוא קונה חדש על האופציה שלו. הקבלן מאפשר לפרוש את האופציה ומאבד את פרמיית האופציה. עם זאת הקונה היה יכול למנוע השקעה רע 2 מיליון דולר על ידי משלם את הפרמיה $ 25, 000 (רק 1. 25 אחוז מהערך האמיתי העסקה). המוכר היתרונות של $ 25, 000 על פני תקופת האופציה של 6 חודשים וממשיך לחפש קונה. בכל המקרים, פעם המוכר נכנס חוזה אופציות הנדל"ן, המוכר כבר אין אפשרויות אם למכור את הנכס ובאיזה מחיר. על המוכר להמתין להחלטת הקונה לממש את האופציה. זו הסיבה המוכר מקבל ושומר פרמיה אופציה אופציה.

השורה התחתונה

אפשרויות נדל"ן מציעים שיטה בעלות נמוכה יותר לסחור, להשקיע ורווח מהשקעות בנדל"ן. עם זאת, הם למעשה חוזים OTC בין שני צדדים פרטיים ללא פיקוח רגולטורי מחוץ. על הצדדים המעורבים להבטיח כי חוזה האופציות יהיה הוגן. ברירת המחדל על ידי האופציה המוכר הוא אחד האתגרים העיקריים בהסכמי אופציות נדל"ן. במקרים כאלה, הפניה היחידה של הרוכש היא תביעה. העדר מידע זמין לציבור ורשומות העבר על אופציות הנדל"ן המשתתפים הוא אתגר נוסף. נדל"ן אופציות משקיעים צריכים גם לשקול הוצאות נוספות כמו עמלות עבור שירותים משפטיים כגון שרטוט ורישום החוזה.