אחד האמצעים הסיכון המלווים להשתמש בחיתום משכנתא היא הלוואה של המשכנתא ערך (LTV) יחס. יחס LTV של המשכנתא הוא חישוב פשוט שנעשה על ידי חלוקת סכום ההלוואה לפי ערך הבית. ככל ששיעור ה - LTV גבוה יותר, כך גדל סיכון הסיכון של המשכנתא. רוב המשכנתאות עם יחס LTV יותר מ 80% דורשים ביטוח משכנתא פרטית (PMI) שישולם על ידי הלווה. ו PMI הוא לא זול. השתמש בכלי כמו מחשבון משכנתא להשוות המלווים לקרוא על מנת לברר אם אתה יכול למנוע PMI על המשכנתא שלך.

-> ->

TUTORIAL: יסודות המשכנתאות

מדד מנהלי הרכש עומק

בואו נסתכל על דוגמה.

נניח את המחיר של הבית הוא $ 300, 000 ואת סכום ההלוואה הוא $ 270, 000 (כלומר הלווה עשה 30,000 $ למטה תשלום) ואת יחס LTV הוא 90%. בהתאם לסוג המשכנתא, את התשלום החודשי PMI יהיה בין 117 $ ל 150 $. משכנתאות בריבית משתנה (ARM) דורשות תשלומי PMI גבוהים יותר מאשר משכנתאות בריבית קבועה. (כדי ללמוד עוד על זרועות, ראה ARMed and Dangerous או משכנתאות: שיעור קבוע לעומת שער הניתן להתאמה .)

עם זאת, מדד מנהלי הרכש אינו בהכרח דרישה קבועה. המלווים נדרשים לרדת מדד מנהלי הרכש כאשר יחס ה- LTV של המשכנתא מגיע ל -78% באמצעות שילוב של הפחתה עיקרית על המשכנתא והערכת מחיר הבית. אם יבוצע חלק מהפחתת יחס ה - LTV באמצעות ייסוף מחירי הבתים, יידרש אומדן חדש, שישולם על ידי הלווה, על מנת לאמת את סכום הייסוף.

דרך קלה החוצה

אלטרנטיבה לשלם PMI היא להשתמש משכנתא שנייה או הלוואה piggyback. בעשותו כך, הלווה לוקח משכנתא ראשונה עם סכום השווה ל 80% של ערך הבית, ובכך להימנע PMI, ולאחר מכן לוקח משכנתא שנייה עם סכום השווה למחיר המכירה של הבית פחות סכום של מקדמה ואת כמות המשכנתא הראשונה. באמצעות מספרים מן הדוגמה לעיל, הלווה ייקח משכנתא ראשונה עבור $ 240, 000, לעשות $ 30, 000 למטה תשלום ולקבל משכנתא שנייה עבור $ 30, 000. הלווה יש לבטל את הצורך לשלם PMI כי יחס LTV של המשכנתא הראשונה היא 80%, אבל הלווה גם עכשיו יש משכנתא שנייה שברוב המקרים יישא ריבית גבוהה יותר מאשר המשכנתא הראשונה. ישנם סוגים רבים של משכנתאות השני זמין, אבל הריבית הגבוהה יותר היא עדיין נקוב עבור הקורס. עם זאת, התשלומים המשולבים של המשכנתא הראשונה והשנייה הם בדרך כלל פחות מתשלומי המשכנתא הראשונה בתוספת מדד מנהלי הרכש.

The Tradeoff

כשמדובר PMI, לווה שיש לו פחות מ 20% ממחיר המכירה או הערך של בית לשים למטה כמקדמה יש שתי אפשרויות בסיסיות:

1. השתמש "לעמוד "בודד" משכנתא ראשונה ולשלם PMI עד LTV של המשכנתא מגיע 78%, ובנקודה זו מדד מנהלי הרכש ניתן לבטל.
2. השתמש משכנתא שנייה. זה יהיה קרוב לוודאי תוצאות המשכנתא הראשונית הוצאות נמוכות יותר מאשר לשלם PMI, אבל באותו הזמן, משכנתא שנייה נושאת ריבית גבוהה יותר מאשר המשכנתא הראשונה, והוא יכול רק להיות בוטלו על ידי משלם אותו או refinancing הן הראשון והשני משכנתא לתוך משכנתא עצמאית חדשה, ככל הנראה כאשר LTV מגיע 80% או מתחת (כך לא יהיה צורך PMI).

יש גם כמה משתנים שיכולים לשחק לתוך החלטה זו, כולל:

• החיסכון במס קשור לשלם PMI פסוקים חיסכון המס הקשורים לשלם ריבית על משכנתא שנייה. חוק המס בארצות הברית מאפשר ניכוי של PMI עבור רמות הכנסה ספציפיות, כגון משפחות להרוויח פחות מ 100 $, 000.
• העלות של הערכה חדשה לחסל PMI לעומת עלויות מימון מחדש של משכנתא ראשונה ושנייה לתוך משכנתא עצמאית אחת.
• הסיכון כי הריבית יכולה לעלות בין הזמן של החלטת המשכנתא הראשונית לבין הזמן שבו משכנתאות הראשון והשני יהיה refinanced.
• שיעורי ההפחתה העיקריים של שתי האופציות.
• ערך הזמן של הכסף. (חקור את הנקודה הזו בהמשך הבנת ערך הזמן של כסף .)

עם זאת, המשתנה החשוב ביותר בהחלטה הוא:

• השיעור הצפוי של מחיר מחיר הייסוף

לדוגמה, אם הלווה בוחר להשתמש במשכנתא עצמאית ראשונה ולשלם את מדד מנהלי הרכש לעומת שימוש במשכנתא שנייה כדי לבטל את ה- PMI, באיזו מהירות עשוי הבית להעריך את הערך עד לנקודה שבה ה- LTV הוא 78%, ואת מדד מנהלי הרכש ניתן לבטל? זהו הגורם המכריע המכריע. לפישוט, ולמטרות הדיון הזה, אנחנו הולכים להתעלם מהמשתנה האחר המצוין לעיל, שכן עליית המחירים שולטת בהם.

הערכה: המפתח לקבלת החלטות

המפתח להחלטה הוא כי לאחר PMI בוטלה מן המשכנתא הראשונה עצמאית, התשלום החודשי יהיה פחות מאשר תשלומים משולבים על המשכנתאות הראשונה והשנייה. אז אנחנו שואלים את השאלות: "כמה זמן זה יהיה לפני PMI ניתן לבטל?" ו "מה החיסכון קשור לכל אופציה?"

להלן שתי דוגמאות המבוססות על הערכות שונות של שיעור הייסוף במחיר הבית.

דוגמה 1: שיעור איטי של הערכת מחיר הבית

הטבלאות שלהלן משוות את התשלומים החודשיים של משכנתא בריבית קבועה ל -30 שנה עם מדד מנהלי הרכש, לעומת משכנתא ראשונה בריבית קבועה של 30 שנה המשולבת עם 30 שנה / עקב ב- 15 שנה משכנתא שנייה.

למשכנתאות יש את המאפיינים הבאים:

Copyright © 2017 Investopedia. com

איור 1

באיור 2, ההערכות השנתיות של הערכת מחיר הבית נאמדות.

זכויות יוצרים © 2017 Investopedia. com

איור 2

שים לב כי התשלום בסך 120 $ PMI ירד מהתשלום החודשי הכולל של המשכנתא הראשונה העצמאית בחודש 60, כפי שמוצג בתרשים 3 כאשר LTV מגיע ל -78% באמצעות שילוב של הפחתה עיקרית ואת מחיר הבית הערכה.

זכויות יוצרים © 2017 Investopedia. com

איור 3

הטבלה בתרשים 4 מציגה את התשלומים החודשיים המשולבים של המשכנתאות הראשונה והשנייה. שים לב כי התשלום החודשי הוא קבוע. שיעור הריבית הוא ממוצע משוקלל. LTV הוא רק של המשכנתא הראשונה.

זכויות יוצרים © 2017 Investopedia. com

איור 4

באמצעות המשכנתא הראשונה והשנייה, $ 85 דולר ניתן לשמור לכל חודש עבור 60 החודשים הראשונים. זה שווה לחיסכון כולל של 5 $, 100. החל בחודש 61, משכנתא עצמאית הראשונה זוכה יתרון של 35 $ לחודש עבור שאר התנאים של המשכנתאות. אם נחלק 5 $, 100 על ידי 35 $, נקבל 145. במילים אחרות, בתרחיש זה של איטי מחיר הביתה הערכה, החל בחודש 61, זה ייקח עוד 145 חודשים לפני היתרון התשלום של המשכנתא הראשונה עצמאית ללא PMI יכול להרוויח בחזרה את היתרון הראשוני של המשולב הראשון והשני המשולב. (פרק זמן זה יוארך אם ערך הזמן של הכסף נחשב.)

דוגמה 2: שיעור מהיר של הערכת מחיר הבית

הדוגמה שלהלן מבוססת על משכנתאות באותו כפי שהודגם לעיל. עם זאת, נעשה שימוש בהערכות מחיר הבית הבאות.

זכויות יוצרים © 2017 Investopedia. com

איור 5

בדוגמה זו, אנו מציגים רק טבלה אחת של תשלומים חודשיים עבור שתי האפשרויות (ראה איור 6). שימו לב כי מדד מנהלי הרכש ירד במקרה זה בחודש ה -13 בגלל הייסוף המהיר של מחירי הבתים, שמפחיתה במהירות את ה- LTV ל -78%.

איור 6

עם הערכה מהירה מחיר הבית, PMI ניתן לבטל במהירות יחסית. למשכנתאות המשולבות יש רק יתרון תשלום של 85 $ ל -12 חודשים. זה שווה לחיסכון כולל של $ 1, 020. החל בחודש 13, למשכנתא עצמאית יש יתרון תשלום של 35 $. אם נחלק 1 $, 020 על ידי 35, נוכל לקבוע כי ייקח 29 חודשים כדי לפצות את החיסכון הראשוני של המשולב הראשון והשני משולב. במילים אחרות, החל בחודש 41, הלווה יהיה טוב יותר מבחינה כלכלית על ידי בחירת המשכנתא הראשונה עצמאית עם PMI. (פרק זמן זה יוארך אם ערך הזמן של הכסף נחשב.)

השורה התחתונה

עבור לווים שיש להם פחות מ 20% מקדמה, ההחלטה אם להשתמש "עצמאית" "משכנתא PMI או להשתמש בשילוב של משכנתא הראשונה והשנייה היא במידה רבה פונקציה של כמה מהר הם מצפים את הערך של הבית שלהם כדי להגדיל. אם הם בוחרים לשלם מדד מנהלי הרכש, ניתן לבטל זאת באמצעות הערכה כאשר LTV מגיע ל -78%. אם הם בוחרים להשתמש בשילוב של משכנתאות הראשון והשני, הם עשויים להיות חיסכון התשלום הראשוני, אבל הדרך היחידה לחסל את המשכנתא השנייה, אשר צפויה לשאת ריבית גבוהה יותר מאשר המשכנתא הראשונה, היא לשלם את זה או refinancing הן הראשון והשני לתוך משכנתא עצמאית חדשה. ניתוח מתחשב צריך להתבצע כדי לנתח את האפשרויות שלך על פי אופק הזמן שלך.