אם אתה חושב לקנות בית, אתה צריך אידיאלי לחסוך מספיק כסף עבור תשלום 20% למטה. אם אתה לא יכול, זה הימור בטוח כי המלווה שלך יאלץ אותך לאבטח ביטוח משכנתא פרטית (PMI) לפני חתימת על ההלוואה. מטרת הביטוח היא להגן על חברת המשכנתאות אם ברירת המחדל על הפתק.

ראה גם: הבנת מבנה תשלום המשכנתא

-> ->

ביטוח משכנתא פרטית נשמע כמו דרך מצוינת לקנות בית ללא צורך לשמור את הכסף עבור מקדמה. לפעמים זה רק - או אפילו את האפשרות הטובה ביותר עבור homebuyers חדשים. עם זאת, ישנן מספר סיבות שיהיו בעלי הבית צריך לנסות להימנע מתשלום ביטוח זה. במאמר זה, נבחן את שש הבעיות הנפוצות עם PMI ולחקור פתרון אפשרי המאפשר homebuyers להימנע לחלוטין.

-> ->

שש סיבות טובות להימנע PMI

1. עלות - ביטוח משכנתא פרטית בדרך כלל עולה בין 0. 5% עד 1% של סכום ההלוואה כולה על בסיס שנתי. על הלוואה $ 100, 000 זה אומר homeowner יכול להיות משלם עד $ 1, 000, או 83 $. 33 לחודש - בהנחה של 1% דמי PMI. (מחושב כ: $ 100, 000 x 1% = $ 1, 000/12 = $ 83. 33) כשלעצמו זהו סכום חסון למדי. עם זאת, מחיר הבית הממוצע, על פי האיגוד הלאומי של מתווכים הוא כ 230.000 $, כלומר משפחות יכול להיות ההוצאות כמעט 200 דולר בחודש על הביטוח. זה כמו תשלום לרכב!
2. לא ניתן לניכוי - חוזי ביטוח משכנתא פרטיים אינם ניתנים לניכוי - אלא רק אם הנישום הנשוי מרוויח פחות מ -110,000 דולר לשנה (בהכנסה ברוטו מותאמת). עבור זוגות נשואים הגשת בנפרד, סף זה הוא 55 $, 000. זה אומר הרבה משפחות עם הכנסה כפולה עם הכנסה משולבת ממש מעל הסף יישאר בחוץ בקור. אמנם יש שמועות זה "מכסה הכנסה" ניתן להעלות בעתיד, אין ערובה שזה יקרה. בעלי בתים רבים (במיוחד אלה רק מעל הסף) עשוי להיות טוב יותר לבצע תשלום גדול למטה שבו לפחות יהיה להם שקט נפשי כי הריבית על ההלוואה היא לניכוי. לפרטים נוספים על ניכוי חשוב זה, קרא כיצד להיפטר ביטוח משכנתא פרטית .
3. היורשים שלך קבל כלום - רוב בעלי הבית שומעים את המילה "ביטוח" ו מניחים כי בן הזוג שלהם או הילדים שלהם יקבלו איזה פיצוי כספי אם הם מתים. זה פשוט לא נכון. מוסד ההלוואות הוא המוטב היחיד של מדיניות כזו, ואת התמורה משולמים ישירות למלווה (לא בעקיפין ליורשים הראשון). אם אתה רוצה להגן על היורשים שלך ולספק להם כסף עבור הוצאות מחיה על המוות שלך, תצטרך לקבל פוליסת ביטוח נפרדת. אל תלך שולל לחשוב PMI יעזור למישהו מלבד משאיל המשכנתא שלך.
4. מתן כסף משם - רוכשי הדירות אשר הניחו פחות מ -20% ממחיר המכירה יצטרכו לשלם ביטוח משכנתא עד סך ההון של הבית מגיע ל -20%. זה יכול לקחת שנים, וזה מסתכם הרבה כסף homeowner הוא פשוט נותן משם. כדי לשים את העלות בפרספקטיבה טובה יותר, אם זוג שבבעלותו 250 $, 000 בית היו במקום לקחת את 208 $ לחודש הם היו ההוצאות על PMI ולהשקיע את זה בקרן נאמנות כי הרוויח 8% השנתי מורכב שיעור התשואה, כי הכסף יגדל ל 37 $, 707 (בהנחה שלא הוצאו מסים) בתוך 10 שנים.
5. קשה לבטל - כפי שהוזכר לעיל, בדרך כלל כאשר הון של בעל הבית עולה 20%, הוא או היא כבר לא צריך לשלם PMI. עם זאת, ביטול נטל חודשי אינו קל כמו פשוט לא שולח את התשלום. רבים המלווים דורשים homeowner לגייס מכתב המבקש לבטל את PMI יבוטל, כמו גם לקבל הערכה רשמית של הבית לפני ביטולו. בסך הכל, זה יכול לקחת כמה חודשים בהתאם המלווה.
6. תשלום הולך על והלאה - בעיה אחת הסופית שמגיע להזכיר כי כמה המלווים דורשים homeowner לשמור על חוזה PMI לתקופה קצובה של זמן. אז, גם אם בעל הבית פגש את סף 20%, הוא או היא עשויים עדיין להיות מחויבים להמשיך לשלם עבור ביטוח המשכנתא. בדוק עם משאיל שלך ולקרוא את האותיות הקטנות של חוזה PMI לפרטים נוספים.

זה לא כל רע

עבור אמריקאים רבים PMI הוא deductible. משפחות אלה לפרט ניכויים שלהם ולהרוויח פחות מ 110 $, 000 לשנה, ימצא כי PMI שלהם הוא לניכוי. עבור זוג עם $ 250, 000 הלוואה ו 2 $, 500 תשלום שנתי PMI (1% של ההלוואה יוצאת מן הכלל), ניכוי זה יכול לתרגם לחיסכון של $ 300 ל $ 400 דולר או יותר (בהתאם מס סוגריים של זוג).

גם ביטוח משכנתא פרטית לעתים קרובות ניתן לשלם מראש. עבור אותם אנשים שאינם רוצים לעבוד את עלות PMI לתוך תקציבי החודשי שלהם, כמה המלווים יאפשר התשלום יהיה מורכב מלפנים, במזומן, בזמן המשכנתא המקור. במקרים מסוימים המלווה יהיה אפילו להציע את homeowner הנחה על תשלום מראש. אפשרות נוספת כי רבים המלווים מציעים היא להוסיף את תשלום חד פעמי upfront את יתרת ההלוואה. היתרון לכך הוא, כי מופחת על פני תקופה של 25 או 30 שנים, העלות החודשית היא נמוכה למדי.

הסופי "תועלת" של PMI היא כי ברגע שיש לך סיים לשלם את פוליסת הביטוח שלך, המשכנתא עצמה אולי נראה קל יותר לשלם. כמובן, זה יותר תועלת פסיכולוגית מאשר כספי אחד, אבל זה יכול להיות תחושה נעימה פתאום יש כמה מאות דולרים נוספים מגיע בכל חודש. בעלי בתים מנוסים יהיה חכם להשקיע את הכסף הם רגילים לתקצוב עבור PMI או להחיל את הכספים לקראת יתרת הקרן על ההלוואה. זכור את הדוגמה המורכבת קרן הנאמנות מקודם.

כיצד להימנע PMI

במקרים מסוימים PMI ניתן להימנע באמצעות משהו שנקרא משכנתא בחזרה חזיר.זה עובד ככה: נניח כי בעל הבית הפוטנציאלי רוצה לרכוש בית עבור $ 200, 000, אבל הוא או היא רק יש מספיק כסף נשמר עבור 10% מקדמה (לא מספיק כדי למנוע PMI). על ידי כניסה לתוך מה שמכונה הסכם "80/10/10", הפרט ייקח הלוואה בהיקף של 80% מהשווי הכולל של הנכס, או $ 160, 000. הלוואה שנייה, המכונה piggyback, יהיה גם להוציא סך של $ 20, 000 (או 10% מהערך). לבסוף, במסגרת העסקה, הרוכש מניח את הסופי 10%, או $ 20, 000.

על ידי פיצול את ההלוואות, בעל הבית עשוי להיות מסוגל לנכות את הריבית על שתי הלוואות, ולהימנע PMI לחלוטין. כמובן, יש לתפוס. לעתים קרובות את התנאים של ההלוואה piggyback הם מסוכנים. רבים הם הלוואות בריבית משתנה, עשויות להכיל הוראות בלון, והן מגיעות תוך 15 או 20 שנה (לעומת הלוואות קונבנציונליות יותר, המגיעות בתוך 30 שנה).

אגב, רבים המלווים מציעים גם הסדר הלוואה דומה עבור קונים רק מסוגל לשים למטה 5% כלפי מטה מקדמה. זה נקרא סידור "80/15/5". זה עובד בדיוק באותה צורה.

השורה התחתונה

ביטוח משכנתא פרטית יקרה. אלא אם כן אתה חושב שאתה תוכל להשיג 20% הון עצמי בתוך כמה שנים, זה כנראה הגיוני או לבצע תשלום גדול למטה או לשקול הלוואה piggyback. בעוד לעתים קרובות מסוכן יותר מאשר משכנתא קונבנציונלית, הלוואות piggyback הם deductible והם חלופה שימושי עבור אלה שאינם מסוגלים להרשות לעצמם תשלום גדול יותר למטה.

לקבלת עצות נוספות לחסוך כסף, ראה חמש עשרה פוליסות ביטוח שאתה לא צריך .