ביטוח משכנתא פרטית (PMI) הוא סוג מיוחד של פוליסת ביטוח, המסופקים על ידי מבטחים פרטיים, כדי להגן על המלווה נגד הפסד אם ברירות המחדל של הלווה. רוב המלווים דורשים PMI כאשר homebuyer עושה מקדמה של פחות מ 20% ממחיר הרכישה של הבית - או, במשכנתא לדבר, את ההלוואה של המשכנתא לערך (LTV) יחס הוא מעל 80% (גבוה יותר את יחס LTV , גבוה פרופיל הסיכון של המשכנתא). PMI מאפשר ללווים לקבל מימון אם הם יכולים רק להרשות לעצמם (או מעדיפים) לשים רק 5% ל 19. 99% מעלות המגורים, אבל זה מגיע עם עלויות חודשיות נוספות. לווים לשלם PMI שלהם חודשי עד שהם צברו הון מספיק בבית כי המלווה כבר לא רואה אותם בסיכון גבוה.

-> ->

עלויות PMI יכולות לנוע בין 25% ל -2% (אבל בדרך כלל לרוץ בערך 0. 5 עד 1%) של יתרת ההלוואה שלך בשנה, בהתאם לגודל התשלום המקדמה ומשכנתא, את תקופת ההלוואה ואת ניקוד האשראי שלך. ככל שגורמי הסיכון גבוהים יותר, כך גבוה יותר אתה משלם. כמו כן, בגלל PMI הוא אחוז של סכום ההלוואה, ככל שאתה ללוות, יותר PMI תשלם. ישנן שש חברות PMI הגדולות בארצות הברית. הם גובים שיעורי דומה, אשר מותאמים מדי שנה.

-> ->

כמה זמן אתה נושא PMI?

לאחר LTV של המשכנתא טיפות ל -78% - כלומר את התשלום שלך למטה, בתוספת קרן ההלוואה ששילמתם, שווה 22% ממחיר הרכישה של הבית - המלווה חייב לבטל באופן אוטומטי PMI כנדרש על ידי חוק הגנת הבית הפדראלי , גם אם ערך השוק של הבית שלך ירד (כל עוד אתה הנוכחי על המשכנתא שלך).

אחרת, משך הזמן שאתה צריך לבצע PMI תלוי בסוג ה- PMI שתבחר.

-> <<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<< (כאשר יתרת ה- LTV שלך אמורה להגיע ל -78% מהערך המקורי של הבית שלך), או כאשר היא בוטלה לפי בקשתך. כאשר לווה השיג 20% הון בבית, הוא יכול להודיע ​​המלווה בכתב כי הגיע הזמן להפסיק את פרמיות PMI. המלווים נדרשים לתת את הקונה הצהרה בכתב בשעה הסגירה להודיע ​​להם כמה שנים וחודשים ייקח להם לשלם 20% של המשכנתא מנהל אבל זה יכול לקרות מוקדם יותר, בשל מחיר הבית הערכה (מאומת על ידי הערכה) או כי עשית תשלומים נוספים. המלווה צריך לציית כל עוד הערך של הבית שלך לא ירד, יש לך היסטוריה של תשלומים בזמן ואתה לאשר כי אין לך משכנתא שנייה או השעבוד כפוף על הנכס.אתה יכול גם לבקש ביטול או כאשר אתה מגיע לנקודת האמצע של תקופת ההפחתה (הלוואה ל -30 שנה, למשל, יגיע לנקודת האמצע לאחר 15 שנים).

Premium Premium PMI

: אתה משלם את פרמיית ביטוח המשכנתא upfront בסכום חד פעמי, ומבטל את הצורך תשלום חודשי PMI. פרמיה אחת ניתן לשלם במלואו בשעה סגירה או ממומן לתוך המשכנתא. אמנם זה דורש יותר outlay outlay, אפשרות זו יכולה לחסוך כסף עבור בעלי בתים לטווח ארוך.

• משאיל- PMI בתשלום (LPMI) : משאיל משלם את ביטוח משכנתא פרטית מטעם הלווה. זה יכול לעשות עבור תשלום משכנתא חודשית נמוכה יותר, אבל אתה עלול בסופו של דבר לשלם יותר עניין על פני החיים של ההלוואה, במיוחד מאז שיעורי בדרך כלל גבוה יותר עבור סוג זה של PMI (שכן העלות שלה כלולה הריבית על המשכנתא עבור את חיי ההלוואה). שלא כמו BPMI, אתה לא יכול לבטל LPMI, כי זה חלק קבוע של ההלוואה.
• ביטול PMI עם BPMI, חשוב לעקוב אחר תשלומי המשכנתא שלך ואת הצטברות ההון העצמי שלך. סף זה ל -78% לסיום אוטומטי מבוסס על התאריך שבו ה- LTV הוא
• מתוזמן כדי להגיע ל -78%, בהתאם ללוח הזמנים של הפחתות, ולא על התשלום בפועל. כלומר, אם ביצעת תשלומים נוספים והגיע לסף של 78% לפני המועד המתוכנן, המלווה שלך אינו חייב לסיים את מדד מנהלי הרכש עד לתאריך המתוכנן המקורי, דבר שעשוי להשאיר אותך עושה חודשים - או אפילו שנים - של תשלומי PMI מיותרים. (על פי החוק, המלווים נדרשים להודיע ​​לך על הזכות הכללית שלך לבטל PMI, אבל לא כאשר אתה יכול בפרט.)

גם אתה לא צריך לסמוך על המלווה להיות מודעים כי ההון שלך בנכס הגיע 20% ממחיר הרכישה המקורי או בערך המוערך הנוכחי. אם יש לו, אז את onus עליך לבקש ביטול. כדי לבקש ביטול, אתה חייב להיות הנוכחי על תשלומי המשכנתא שלך יש הרשומה תשלום טוב; באופן ספציפי, כי יש לך:

לא עשה תשלום כי היה 60 ימים או יותר בעבר במהלך 12 החודשים הראשונים של השנתיים האחרונות לפני מועד הביטול (או תאריך שבו אתה מבקש את הביטול, לפי המאוחר) ; או לא שילם תשלום שהיה 30 ימים או יותר בעבר ב -12 החודשים שקדמו למועד הביטול (או בתאריך שבו תבקש את הביטול, לפי המאוחר). לשלם את המשכנתא שלך היא לא הדרך היחידה לבנות את ההון שמאפשר לך לבקש ביטול. ביצוע שיפורים המוסיפים ערך מספיק לבית שלך יכול גם להביא אותך המינימום הנדרש. אם אתה עושה שיפוץ גדול - שיפוץ מטבח משמעותי, למשל - לבדוק את המספרים כדי לראות אם אתה עכשיו זכאי בקשה לביטול PMI בכתב.

לאחר שהמודל בוטל, המלווה אינו יכול לדרוש תשלומים נוספים של PMI יותר מ -30 יום לאחר תאריך קבלת הבקשה בכתב, או התאריך שבו סיפקת את ההוכחות ואת דרישות ההסמכה, לפי המאוחר.

• PMI לעומת MIP: ההבדל בין ביטוח משכנתא פרטית לבין ביטוח משכנתא פרמיה
• מבחינה טכנית, PMI חל רק על הלוואות קונבנציונאלי.הממשל הפדרלי הלוואות לדיור יש ביטוח משכנתא משלהם עם דרישות שונות.

הלוואות FHA דומים הלוואות PMI בכך שהם דורשים משכנתא הביטוח להיות משולם על ידי הלווה, על גבי המשכנתא תשלומים קבועים. אבל זה ביטוח, המכונה פרמיה ביטוח משכנתא (MIP), דורש תשלום מראש בסגירה, כמו גם פרמיה חודשית, עבור מספר מסוים של שנים; היא משולמת ישירות למחלקת השיכון והפיתוח העירוני של U. S. (HUD). הלוואות FHA גם נבדלים בכך שהם זמינים ללווים עם אשראי פחות מ-מושלמת, לאפשר תשלומים למטה קטנה כמו 3. 5% של מחיר הרכישה של הבית, ולא ניתן להשתמש בהם להשקעה או מגורים משניים.

MIPs מופסקים לעתים קרובות באותם תנאים כמו PMI. עם זאת, המלווה שלך עשוי להיות זכאי כדין להמשיך לדרוש את זה על ההלוואה FHA שלך בנסיבות מסוימות:

כאשר ביצעת תשלומים מעל 30 יום מאוחר במהלך השנה הקודמת מעל 60 ימים מאוחר בשנתיים האחרונות, המלווה שלך יכול להמשיך כדי לשקול אותך לווה בסיכון גבוה. המלווה שלך יכול להגיע לאותה מסקנה כאשר הציון הנוכחי האשראי שלך הוא נמוך מאוד.

אם יש לך משכנתא שנייה, כגון הלוואה להון הביתה, על הנכס שלך. החשיבה היא, אם יש לך יחס חוב גבוה יותר להלוואה, אתה צפוי יותר מחדל על התחייבויותיך.

את הערך של הבית שלך ירד באופן דרמטי מ כאשר ההלוואה FHA הוצא לראשונה, כך LTV שלך נשאר 80% או גבוה יותר באמצעות שווי השוק הנוכחי שלה.

מה משפיע על מדד מנהלי הרכש?

• השיעור שלך יהיה תלוי במספר גורמים, כולל:
• גודל המקדמה שלך. PMI יעלה פחות אם יש לך תשלום גדול יותר (ולהיפך).
• ניקוד האשראי שלך. ככל ניקוד האשראי שלך, נמוך פרמיה PMI שלך.

פוטנציאל לייסוף רכוש. אם אתה גר בשוק עם ירידת ערך הנכסים, הפרמיה PMI שלך עשוי להיות גבוה יותר.

סוג הלוואה. משכנתאות בריבית משתנה (ARM) דורשות תשלומי PMI גבוהים יותר מאשר משכנתאות בריבית קבועה.

• תפוסת הלווה. אם הנכס הממומן יהיה הבעלים הכבושים (אתה תהיה גרים שם), פרמיית PMI שלך יהיה נמוך יותר מאשר אם הוא נכס שכירות או להשקעה.
• נניח שיש לך 30 שנה 4. 5% משכנתא בריבית קבועה עבור $ 200, 000. התשלום המשכנתא החודשי שלך (קרן בתוספת ריבית) יהיה $ 1, 013. אם PMI עולה 0. 5%, היית משלם $ 1, 000 לשנה, או 83 $. 33 בכל חודש, להביא תשלום הבית החודשי שלך עד $ 1, 096. 70.
• במקרים רבים, פרמיה אחת PMI הוא האפשרות הזולה יותר כל עוד אתה מתכנן להישאר בבית לפחות שלוש שנים. עבור אותו $ 200, 000 הלוואה, אתה עלול לשלם על 1. 4% upfront, או $ 2, 800 (לעומת כ $ 3, 000 לאחר שלוש שנים עם חודשי PMI תשלומים).
• כיצד להימנע ביטוח משכנתא פרטית
• כל סוג שתבחר, PMI הוא לא זול. (ואל תבלבלו את זה עם ביטוח חיים משכנתא, אשר הולך לך, או היורשים שלך, לשלם את המשכנתא שלך אם אתה הופך להיות מושבת או למות.המלווה הוא המוטב היחיד של PMI.) אבל דרכים להימנע מכך קיימים.

אלטרנטיבה לשלם PMI היא להשתמש משכנתא שנייה או הלוואה piggyback. בעשותו כך, הלווה לוקח משכנתא ראשונה עם סכום השווה ל 80% של ערך הבית, ובכך להימנע PMI, ולאחר מכן לוקח משכנתא שנייה עם סכום השווה למחיר המכירה של הבית פחות סכום של מקדמה ואת כמות המשכנתא הראשונה. עם "80-10-10" משכנתא piggyback, למשל, 80% ממחיר הרכישה מכוסה על ידי המשכנתא הראשונה, 10% מכוסה על ידי ההלוואה השנייה, ואת 10% הסופי מכוסה על ידי מקדמה שלך. זה מוריד את ההלוואה לערך (LTV) של המשכנתא הראשונה מתחת 80%, ביטול הצורך PMI. לדוגמה, אם הבית החדש עולה $ 180, 000, המשכנתא הראשונה שלך יהיה 144,000 $, המשכנתא השנייה תהיה 18 $, 000, ואת התשלום שלך למטה יהיה 18 $, 000.

כמובן, יש חיסרון : משכנתא שנייה ברוב המקרים יישא ריבית גבוהה יותר מאשר המשכנתא הראשונה.

PMI אסטרטגיות

כיצד להחליט בין שתי אפשרויות בסיסיות - להשתמש "עצמאי" משכנתא ראשונה ולשלם PMI או להשתמש משכנתא שנייה? ישנם מספר משתנים שיכולים לשחק לתוך החלטה זו, כולל:

המספרים החודשיים: האם תשלומי המשולב של המשכנתא הראשונה והשנייה פחות מתשלומי המשכנתא הראשונה בתוספת מדד מנהלי הרכש?

חיסכון המס הקשורים לשלם PMI פסוקים חיסכון המס הקשורים לשלם ריבית על משכנתא שנייה. חוק המס בארצות הברית מאפשר ניכוי של PMI עבור רמות הכנסה ספציפיות בלבד, כגון משפחות להרוויח פחות מ 100 $, 000. לעומת זאת, בדרך כלל, אין בדרך כלל הגבלות על ניכוי ריבית משכנתא קבוע.

שיעורי ההפחתה העיקריים של שתי האופציות.

ערך הזמן של הכסף.

• עם זאת, המשתנה החשוב ביותר בהחלטה הוא:
• השיעור הצפוי של מחיר מחיר הייסוף
• לדוגמה, אם הלווה בוחר להשתמש משכנתא ראשונה עצמאית ולשלם PMI לעומת באמצעות משכנתא שנייה כדי לחסל PMI, כמה מהר הבית עשוי להעריך ערך עד לנקודה שבה LTV הוא 78% ו PMI ניתן לבטל? זהו הגורם המכריע המכריע.
• הערכה: המפתח לקבלת החלטות

המפתח להחלטה הוא כי לאחר PMI בוטלה מן המשכנתא הראשונה עצמאית, התשלום החודשי יהיה פחות מאשר תשלומים משולבים על המשכנתאות הראשונה והשנייה. אז אנחנו שואלים את השאלות: "כמה זמן זה יהיה לפני PMI ניתן לבטל?" ו "מה החיסכון קשור לכל אופציה?"

• להלן שתי דוגמאות המבוססות על הערכות שונות של שיעור הייסוף במחיר הבית.

דוגמה 1: שיעור איטי של הערכת מחיר הבית

הטבלאות שלהלן משוות את התשלומים החודשיים של משכנתא בריבית קבועה ל -30 שנה עם מדד מנהלי הרכש, לעומת משכנתא ראשונה בריבית קבועה של 30 שנה המשולבת עם 30 שנה / עקב ב- 15 שנה משכנתא שנייה.

למשכנתאות יש את המאפיינים הבאים:

Copyright © 2007 Investopedia.com

איור 1
באיור 2, ההערכות השנתיות של הערכת מחיר הבית נאמדות.

זכויות יוצרים © 2007 Investopedia. com

איור 2

שים לב כי התשלום בסך 120 דולר למפרק מנהלי הרכש ירד מהתשלום החודשי הכולל של המשכנתא הראשונה העצמאית בחודש 60, כפי שמוצג באיור 3, כאשר LTV מגיע ל -78% באמצעות שילוב של קרן הפחתת מחיר הבית הערכה.

זכויות יוצרים © 2007 Investopedia. com

איור 3

הטבלה בתרשים 4 מציגה את התשלומים החודשיים המשולבים של המשכנתאות הראשונה והשנייה. שים לב כי התשלום החודשי הוא קבוע. שיעור הריבית הוא ממוצע משוקלל. LTV הוא רק של המשכנתא הראשונה.

זכויות יוצרים © 2007 Investopedia. com

איור 4

באמצעות המשכנתא הראשונה והשנייה, $ 85 דולר ניתן לשמור לכל חודש עבור 60 החודשים הראשונים. זה שווה לחיסכון כולל של 5 $, 100. החל בחודש 61, משכנתא עצמאית הראשונה זוכה יתרון של 35 $ לחודש עבור שאר התנאים של המשכנתאות. אם נחלק 5 $, 100 על ידי 35 $, נקבל 145. במילים אחרות, בתרחיש זה של איטי מחיר הביתה הערכה, החל בחודש 61, זה ייקח עוד 145 חודשים לפני היתרון התשלום של המשכנתא הראשונה עצמאית ללא PMI יכול להרוויח בחזרה את היתרון הראשוני של המשולב הראשון והשני המשולב. (פרק זמן זה יוארך אם ערך הזמן של הכסף נחשב.)

דוגמה 2: שיעור מהיר של הערכת מחיר הבית

הדוגמה שלהלן מבוססת על משכנתאות באותו כפי שהודגם לעיל. עם זאת, נעשה שימוש בהערכות מחיר הבית הבאות.

זכויות יוצרים © 2007 Investopedia. com

איור 5

בדוגמה זו, אנו מציגים רק טבלה אחת של תשלומים חודשיים עבור שתי האפשרויות (ראה איור 6). שימו לב כי מדד מנהלי הרכש ירד במקרה זה בחודש ה -13 בגלל הייסוף המהיר של מחירי הבתים, שמפחיתה במהירות את ה- LTV ל -78%.
איור 6

עם הערכה מהירה מחיר הבית, PMI ניתן לבטל במהירות יחסית. למשכנתאות המשולבות יש רק יתרון תשלום של 85 $ ל -12 חודשים. זה שווה לחיסכון כולל של $ 1, 020. החל בחודש 13, למשכנתא עצמאית יש יתרון תשלום של 35 $. אם נחלק 1 $, 020 על ידי 35, נוכל לקבוע כי ייקח 29 חודשים כדי לפצות את החיסכון הראשוני של המשולב הראשון והשני משולב. במילים אחרות, החל בחודש 41, הלווה יהיה טוב יותר מבחינה כלכלית על ידי בחירת המשכנתא הראשונה עצמאית עם PMI. (פרק זמן זה יוארך אם ערך הזמן של הכסף נחשב.)

אפשרות אחת נוספת: מימון מחדש

לאחר כמה שנים, בעלי בתים אולי יש אפשרות אחרת להיפטר PMI: מימון מחדש. אם אתה חושב הערך של הבית שלך יש מוערך, הלוואה חדשה עשויה להסביר פחות מ 80% של הערך של הבית, כלומר אתה לא צריך לשלם PMI. אמנם זה יכול לעזור לבעלי בתים, חשוב לעשות כמה crunching מספר מראש כדי לוודא כי מימון מחדש הגיוני מבחינה כלכלית. הריבית עשויה לעלות משמעותית מאז הרכישה שלך, למשל.באופן כללי, אם אתה יכול למחזר ב חיובי, ריבית נמוכה יותר להיפטר PMI בו זמנית, זה יכול להיות מהלך טוב.

איך להיפטר ביטוח משכנתא פרטית ביטוח משכנתא פרטית היתרונות המלווה (המוטב היחיד של PMI), אבל זה יכול להוסיף נתח גדול לתשלום הבית החודשי שלך. 6 סיבות להימנע ביטוח משכנתא פרטית זה כיסוי יקר מגן על המשכנתא שלך - לא אתה. כיצד להערים ביטוח משכנתא פרטית ניתן להשתמש משכנתא שנייה, כדי למנוע את זה בתשלום, אבל זה האינטרס המובהק?