בין אם אתה סקרן לגבי פוטנציאל ההשקעה של הנדל"ן או פשוט חולה infomercials מבטיח מיליוני דולרים מחזירה מתוך דרך חדשה ומעורפלת של השקעה בתחום הנדל"ן, כדאי ללמוד איך עושר נוצר באמצעות הנדל"ן.

(לקבלת מידע נוסף על רכישת בית, ראה: מדריך רכישת בית ב U. S).

אנחנו לא מסתכלים על אסטרטגיות כיצד להרוויח מנדל"ן. במקום זאת, מאמר זה יתמקד הדרכים הבסיסיות כי הכסף נעשה באמצעות הנדל"ן. ולמרבה המזל, אלה לא השתנו במאות שנים, לא משנה איזה סוג של מבריק את גורואים של הרגע מנסה לשים על זה.

-> ->

מדריך: היכרות עם השקעות נדל"ן

הערכה

המקור הנפוץ ביותר של רווחי הנדל"ן הוא הייסוף - עליית הערך של הנכס המדובר. זו מושגת בדרכים שונות עבור סוגים שונים של הנדל"ן. וגם, והכי חשוב, זה מתממש רק באמצעות מכירת או מימון מחדש. אם אתה שוקל refinancing, ולאחר מכן להשתמש במחשבון המשכנתא שלנו כדי לחשב את שיעורי refinance הנוכחי.

->>

Raw Land

מקור ההערכה הברור ביותר עבור הקרקע הלא מפותחת הוא, כמובן, לפתח את זה. ככל שהערים מתרחבות, האדמה מחוץ לגבולות הופכת להיות בעלת ערך רב יותר בגלל הפוטנציאל שהיא תירכש על ידי היזמים. אז מפתחים לבנות בתים להעלות את הערך עוד יותר.

הערכה בארץ יכול לבוא גם תגליות של מינרלים או חומרים יקרי ערך, ובלבד הקונה מחזיק את הזכויות. דוגמה קיצונית לכך תהיה שמן מרשים, אבל הערכה יכולה לבוא גם מפיקדונות חצץ, עצים וכן הלאה.

נכס למגורים

כאשר מסתכלים על נכסים למגורים, המיקום הוא לעתים קרובות הגורם הגדול ביותר בהערכה. כמו השכונה סביב בית מתפתחת, הוספת נתיבי תחבורה, בתי ספר, מרכזי קניות, מגרשי משחקים וכן הלאה, הערך מטפס. כמובן, מגמה זו יכולה גם לפעול בהיפוך, עם ערכי הבית נופלים כמו שכונות מתרוקן.

שיפורים הביתה יכול גם לדרבן הערכה, וזה משהו בעל הנכס יכול לשלוט ישירות. לשים בחדר אמבטיה חדש, לשדרג למוסך מחומם ושיפוץ למטבח פתוח הרעיון הם רק כמה דרכים בעל הנכס עשוי לנסות להגדיל את הערך של הבית. רבים של טכניקות אלה כבר מעודן תיקונים לחזור גבוה על ידי סנפירים רכוש אשר מתמחים הוספת ערך לבית בתוך זמן קצר.

נכס מסחרי
נכס מסחרי רווחי רווח מאותן סיבות כמו הקודם שני סוגים: מיקום, פיתוח ושיפורים. המאפיינים המסחריים הטובים ביותר מבוקשים, וזה מניע את המחיר עליהם. (לקריאה בנושא, ראה 7 שלבים לעסקה נדל"ן מסחרי חם .)

תפקידה של האינפלציה בהערכה

כמובן, יש גורם מרכזי אחד דילגנו בסיכום שלנו - ההשפעה הכלכלית של האינפלציה. האינפלציה של 10% הדולר אומר כי הדולר שלך יכול לקנות רק על 90% של אותו טוב בשנה הבאה, וזה כולל רכוש. אם חלקת אדמה היתה שווה 100 אלף דולר ב- 1970, והיא היתה רדומה, לא מפותחת ובלתי-אהובה, זה היה שווה עוד הרבה יותר היום. בגלל האינפלציה הנמלטת לאורך שנות ה -70 וקצב יציב מאז, סביר להניח כי ייקח מעל 560 $ 000 לרכישת קרקעות היום - בהנחה $ 100, 000 היה שווי שוק הוגן באותה עת וכל שאר הגורמים נותרו קבועים.

אז, האינפלציה לבד יכול לגרום להערכה בתחום הנדל"ן, אבל זה קצת ניצחון פירוס. למרות שאתה עשוי לקבל חמש פעמים את הכסף בשל האינפלציה, מוצרים רבים אחרים עלות פי חמישה יותר לקנות עכשיו. (למידע נוסף ב 5 סיפורי האינפלציה מחוץ לשליטה. )

הכנסה

בדרך כלל נקרא שכר דירה, הכנסה - או תשלומים קבועים - מן הנדל"ן יכול לבוא בצורות רבות.

Raw Land הכנסה

בהתאם לזכויות שלך על הקרקע, חברות יכולות לשלם לך תמלוגים עבור כל תגליות או תשלומים קבועים עבור כל המבנים שהם מוסיפים. אלה כוללים שקעי משאבה, צינורות, בורות חצץ, כבישים גישה, מגדלי התא וכן הלאה. קרקע גולמית יכול להיות גם שכור לייצור, בדרך כלל הייצור החקלאי.

מגורים נכס הכנסה

למרות שזה אפשרי כי אתה יכול להרוויח הכנסה מן ההתקנה של מגדל תא או מבנה אחר, הרוב המכריע של הכנסה למגורים מגיע בצורה של שכר דירה בסיסי. הדיירים שלך לשלם סכום קבוע לחודש - וזה יעלה עם האינפלציה והביקוש - ואתה להוציא את העלויות שלך ממנו לתבוע את יתרת החלק כהכנסות שכירות. אמנם זה נכון שתקבל תשלום ביטוח אם הדיירים שלך לשרוף את המקום, התשלום רק מכסה את העלות של החלפת מה אבוד ולא הכנסה במובן האמיתי.

נכס מסחרי הכנסה

נכסים מסחריים יכולים לייצר הכנסה מן המקורות הנ"ל - עם שכר דירה בסיסי שוב להיות הנפוץ ביותר - אבל יכול גם להוסיף אחד יותר בצורה של הכנסה אופציה. דיירים מסחריים רבים ישלמו דמי עבור אופציות חוזיות כמו זכות סירוב ראשון על המשרד הסמוך. אלה הם למעשה אפשרויות הדיירים לשלם פרמיה להחזיק, בין אם הם לממש אותם או לא. הכנסה אופציות משמש לעתים קרקע גולמית ואפילו למגורים, אבל הם רחוקים מן המשותף.

מה לגבי REITs או MIC?
השקעות נדל"ן השקעות (REIT) ו המשכנתאות השקעות תאגידים (MIC) נחשבים בדרך כלל להיות דרכים נהדרות לקבל הכנסה מנדל"ן. זה נכון, אבל רק במובן זה הנדל"ן הוא האבטחה הבסיסית. עם REIT, הבעלים של נכסים מסחריים מרובים מוכרת מניות למשקיעים - בדרך כלל כדי לממן את הרכישה של נכסים נוספים - ולאחר מכן מעביר את דמי השכירות בצורה של הפצה. ה- REIT הוא בעל הבית של הדיירים (המשלמים דמי שכירות), אך בעלי ה- REIT מקבלים את ההכנסה לאחר הוצאת ההוצאות של ניהול הבניינים וה- REIT.

MICs הם אפילו צעד נוסף הוסר, כפי שהם משקיעים משכנתאות פרטיות ולא את המאפיינים הבסיסיים. MICs שונים מ MBSs בכך שהם מחזיקים משכנתאות שלמות ולהעביר את הריבית מתשלומים למשקיעים, ולא איגוח זרמי הריבית עצמאית המשכנתא המקורית. ובכל זאת, הם לא כל כך הרבה השקעות נדל"ן כפי שהם השקעות החוב, ולכן מחוץ לאזור שלנו עניין. (למידע נוסף כיצד להעריך ריט .)

עשן ומראות

בדומה ניירות ערך עם הנדל"ן הבסיסית ההשקעה, רוב החלופה "מכה את המוח שלך עם שיטות פנטסטי לחזור" שיטות הם רק שכבה על גבי שני אלה זרמים בסיסיים של הכנסה.

לדוגמה, ישנן אפשרויות הנדל"ן למגורים פורמלי שבו אתה משלם אגרה יש את הזכות לקנות בית בזמן נתון, אומרים לאחר חודש, עבור מחיר מוסכם. לאחר מכן, אתה מוצא משקיעים שישלמו יותר מאשר מחיר האופציה שלך עבור הנכס. במקרה זה, את הפרמיה שאתה מקבל הוא בעצם שכר Finder עבור התאמת אדם מחפש השקעה עם אדם מחפש למכור - לא שונה סוכן נדל"ן. אמנם זה הכנסה, זה לא בא לקנות (א מחזיק את המעשה) פיסת נדל"ן.

באופן דומה, אין כסף למטה או עסקאות OPM הם פשוט ההיבט המימון של העסקה - זה לא משנה איך הקונה מתכנן להרוויח כסף בטווח הארוך.

השורה התחתונה

אם מישהו מנסה למכור לך על דרך חדשה לעשות כסף בתחום הנדל"ן מלבד לקנות נמוך ומכירה גבוהה או איסוף שכר דירה, הם כנראה מנסים למכור לך על תהליך אמיתי השקעות נדל"ן, ולא מנגנון חדש ליצירת רווחים. אם התהליך שווה את זה או לא תלוי בך, אבל יודעים שזה לא משנה איך הכסף ייעשה (או איבד) בסופו של דבר.