ייתכן ששמעת כי "הלוואות ממשלתיות" זמינים עבור בעלי הבית יהיה מיושר עם אשראי רע ו / או היסטוריה של פשיטות רגל או עיקולים. אבל במציאות, זה לא כל כך פשוט.

הממשלה הפדרלית אינה בעסקי ההלוואות. עם זאת, כדי לקדם את הבעלות על הבית - במיוחד עבור בעלי הכנסה נמוכה אמריקאים - זה עשוי להיות מוכן להבטיח משכנתא בשבילך אם יש לך פחות מ-אופטימלי אשראי. במילים אחרות, הממשלה מבטיחה את המלווה כי זה יעשה טוב על ההלוואה אם ​​לא.

-FA לעומת HUD

הסוכנות הממשלתית הפדראלית המופקדת על עידוד הבעלות הפרטית היא מחלקת השיכון והפיתוח העירוני של ארה"ב (HUD) באמצעות אחד ממשרדיה, מינהל הדיור הפדרלי (FHA) ). בעוד HUD עושה כמה ערבויות הלוואה בפני עצמה, ההתמקדות שלה היא על יחידות multifamily, לא בתים בודדים (למעט HUD סעיף 184 ערבויות הלוואה, אשר זמינים רק כדי ילידים אמריקאים לקנות בתים או נדל"ן אחרים). זה רק FHA המבטחת משכנתאות עבור קונים בית המשפחה.

-> ->

זכאות לקבלת הלוואה FHA

כדי להבטיח משכנתא FHA מובטחת, אתה צריך ללכת למלווה מאושר FHA, בדרך כלל בנק. דבר אחד שעושה הלוואה FHA מובטחת הביתה במיוחד אטרקטיבי הוא שאם יש לך ציון אצבע של לפחות 580, אתה נדרש רק לשים למטה 3. 5% ממחיר הרכישה במזומן.

אם הציון שלך אצבע משולשת הוא מתחת 580, עם זאת, תצטרך לבוא עם 10% ממחיר הרכישה עבור מקדמה. ובכל זאת, זה יותר טוב מאשר 14. 8% ממחיר הרכישה כי הקונה הביתה הממוצע הניח על סגירת בשנה שעברה. מחקר על ידי RealtyTrac מראה כי ברבעון הראשון של 2015 (הנתונים העדכניים ביותר הזמינים), הסכום הממוצע דולר ששולם על סגירת עם משכנתא קונבנציונאלי היה 72 $, 590, ואילו הממוצע FHA insuree הניח רק 7 $, 069.

< -> ->

אל, עם זאת, טעות FHA- המבוטח הלוואות אשראי "אשראי קל", מזהיר FHA משכנתא מומחה דניס גייסט, שהוא מנהל איגוד יועצים סיכונים טרליאנט בוושינגטון "יש תפיסה מוטעית כי הלוואות FHA הם subprime. שום דבר לא יכול להיות רחוק יותר מן האמת ", אומר גייסט. "למרות FHA הלוואות לספק גמישות קריטריונים מנחים, כולל ציונים נמוכים האשראי גבוה יותר יחס החוב להכנסה, הוכיחו את היכולת להחזיר הוא גורם משמעותי לאישור של כל הלוואה FHA. "

אם הציון שלך אצבע משולשת מתחת 580, הבטחת הלוואה FHA מובטחת יכול להיות קשה, מוסיף גייסט. "אישור של לווים עם ציונים אשראי בין 500 ל 580 כפוף לדרישות תשלום נמוך יותר בדיקה חיתום נוסף", אומר גייסט."חשוב לציין כי" אשראי לא מסורתי "לא ניתן להשתמש כדי לקזז אשראי" מסורתי "שלילי. "

הוא מוסיף כי למרות שאתה עשוי לראות מידע מחזיק את התקווה הלוואות FHA- המבוטח יהיה קונים עם ציונים אשראי תחת 500, הסיכויים כי למעשה קורה אפס.

פלוס נוסף של הלוואה FHA- המבוטח היא, שלא כמו הלוואה בנקאית קונבנציונאלי של ההלוואה, הלוואה FHA מאפשר לך לקבל את הכסף הדרוש עבור מקדמה במתנה מחברים, משפחה או צדקה. את FHA יהיה אפילו לאפשר את המוכר לשלם את עלויות הסגירה, אם כי אם הם עושים זאת, זה עלול להגביר את המשכנתא של הריבית, שכן לא מספיק כסף עבור מקדמה עושה לך פחות הלוואה ראוי.

כל החיסרון?

לפני שאתה מחליט להמשיך הלוואה FHA מובטחת, לשקול כמה חסרונות. ראשית, האפשרויות שלך מוגבלות יותר מאשר עם משכנתא קונבנציונאלי, כי אתה יכול לעשות רק עסקים עם המלווה המאושר FHA. זה מגביל את היכולת שלך לחנות במחירים הטובים ביותר ואת התנאים. "השוואה זהירה של מוצרים הלוואה, דמי ביטוח משכנתא היא צעד חשוב בקביעת איזה מוצר ההלוואה היא הטובה ביותר עבורך," הערות גייסט.

הלוואות FHA- המבוטח יש כובעים על סכום ההלוואה המשתנים לפי אזור. הסכום העליון המוחלט FHA יהיה לבטח $ 625, 000, אשר באזורים המטרופולין הגדולות ניתן להגביל. יתר על כן, התפתחויות Condos רבים אינם מאושרים FHA, אז כמה אפשרויות דיור פחות יקר הם מחוץ לשולחן בשבילך עם הלוואה FHA.

שקול גם כי למרות הכסף הנדרש מראש עשוי להיות נמוך, את דמי הביטוח הנדרש FHA יוסיף במידה ניכרת את תשלומי המשכנתא החודשי שלך, שכן אתה תורם קרן HUD עתודה המשמש לשלם את הבנקים כאשר FHA משכנתא מובטחת הולך רע. ותשלומי ביטוח משכנתא לא תמיד ניתן לניכוי מס, בהתאם להכנסות שלך.

מלפנים, תשלם פרמיית ביטוח משכנתא (UFMIP) של 1. 75% מסכום ההלוואה הבסיסית. לאחר מכן, על משכנתא של 30 שנה, המהווה את המונח הנפוץ ביותר FHA הלוואה, הפרמיה השנתית יכולה לרוץ גבוה ככל. 85% מסכום ההלוואה אם ​​תבחר את התשלום הנמוך ביותר אפשרות למטה. בצד ההפוך, על הלוואה של 15 שנה עם 10% או יותר למטה, פרמיות טיפות ל. 45%.

לכן כמה מקבלי הבטחת FHA מאוחר יותר מבקשים למחזר את הנכסים שלהם עם הלוואה בנקאית קונבנציונלית פעם היסטוריית האשראי שלהם השתפרה. כדי לעשות זאת, ולומר שלום על תשלום FHA ביטוח משכנתא, תצטרך לקבל אישור FHA. "FHA ביטוח המשכנתא ממשיך את מלוא טווח ההלוואה", אומר Geist, "אז הסיבה העיקרית למחזר הלוואה FHA- המבוטח עם הלוואה קונבנציונאלי יהיה לחסל את ביטוח המשכנתא ו / או כדי להפחית את תקופת ההלוואה . "

על הפוך, לעומת זאת, היא העובדה כי FHA- המבוטח משכנתאות הם הנחה, כלומר מי קונה את הנכס הבא יכול לקחת את זה ממך, בעוד משכנתאות קונבנציונאלי בדרך כלל לא.

הלוואה בהנחה FHA יכול ליצור יתרון תחרותי כאשר זה הזמן למכור, במיוחד אם הריבית הנוכחית גבוהה יותר מאשר שיעור הקיים על ההלוואה FHA, "אומר גייסט. "עלויות ההנחה הן גם נמוך יותר מאשר עלויות הקשורות הלוואה חדשה. "אז ההלוואה שלך FHA יכול להיות תמריץ אם אתה מוצא את עצמך מוכר בשוק קונים עם עליית הריבית.

השורה התחתונה

FHA מובטחת הלוואות הן חלק המנדט של HUD לעודד את הבעלות על הבית. HUD עצמה לא עושה ערבויות הלוואה עבור בתים בודדים, למעט HUD סעיף 184 ערבויות הלוואה, אשר זמינים רק כדי אינדיאנים קונים בתים או נדל"ן אחר. אם יש לך אשראי טוב סביר אבל הם קצרים על תשלום עבור מקדמה, הלוואה FHA- המבוטח יכול לעזור לך להפוך homeowner. אבל בגלל מגבלות על מחיר הנכס, סוג הדיור, ובחירות הלוואה - בתוספת עלות נוספת של ביטוח משכנתא, אתה כנראה טוב יותר עם משכנתא קונבנציונאלי אם יש לך מספיק מזומנים על היד. כל זה מגיע כדי לבחון את האפשרויות שלך באופן מלא עושה את המתמטיקה של upfront ואת עלות החיים של כל הלוואה שאתה שוקל.

כדי ללמוד עוד, ראה

7 דברים לדעת על הלוואות FHA הבית, תקני נכס מינימום של FHA ו סיבות עיקריות להגיש בקשה לקבלת הלוואה FHA.