במובנים רבים, שוק הנדל"ן בניו יורק הוא שונה מכל האחרים בארצות הברית. אחד ההבדלים הגדולים ביותר בין NYC ו- Any-Other-Town, ארה"ב, הוא כי דירות למכירה בניו יורק הן condos או Co-ops. ברוב המקומות, condos הם הכלל, אבל לא את התפוח הגדול. למרות שיתוף פעולה אופקים במספר דירות בניו יורק - רוב האומדנים אומרים על 75% הם שיתוף אופציות - יותר condos הם בשוק פעיל בכל רגע נתון. (בסוף אוגוסט, היו 526 2 חדרי שינה Co-op דירות בשוק במנהטן ו 764 דירות.)

- <->

נתחיל עם הגדרה מהירה של ההבדל בין Co-op ו condo: כאשר אתה קונה דירה, הדירה שלך אחוז של שטחים משותפים שייכים לך. כאשר אתה קונה לול, אתה לא ממש "לקנות" את הדירה שלך; במקום אתה קונה מניות בתאגיד כי הוא הבניין שלך. גודל נתח שלך תלוי בגודל הדירה שלך; קונה את המניות מאפשר לך לתפוס יחידה בבניין Co-op. בשעה סגירת עבור הדירה אתה תקבל מעשה; בסגירה של Co-op תקבל החכירה קניינית. (לקבלת השוואה מפורטת יותר, ראה יסודות והבדלים של Co-ops, Condos & Condops .)

- כמה קונים פוטנציאליים, כמו זוג אחד דיברנו, יצא לקנות דירה אבל לשנות את דעתם לאחר החיפוש שלהם הוא בעיצומו. במקור זה זוג חשבתי שהם רוצים למנוע את כל Co-op ביקורת הדירקטוריון ואת ההגבלות על שיפוץ subletting דירת שני חדרים, אבל בסופו של דבר, כספים ניצחה: "זה ירד לדירה ואת המחיר. עד כה הלוח היה בסדר, והבניין היה נהדר - אז אין תלונות. "

על פי מאמר של "ניו יורק טיימס", קונדומים ושיתוף פעולה הם עדיין מצרכים שונים, אך "בדרכים מתוחכמות אך מוחשיות, כל אחד מהם לוקח על עצמו את המאפיינים של האחר כאשר הם מתחרים על קונים שעוקבים היטב בשוק אי פעם מאתגר יותר. "

הנה השוואה של התכונות של condos ו co-ops כדי לעזור לך עם החלטת הקנייה שלך.

איזה סוג של בניין ואיפה?

באופן כללי, אזורי המגורים הבוגרים יותר יש יתרון של co-ops. השכונות החדשות יותר, פעם נחשב outliers אבל עכשיו נחשב "הירך", שבו הם תמצאו את condos.

כפי שגארי מליין, נשיא חברת הנדל"ן סיטי סיטי, מסביר: "אם אתה אוהב נכסים היסטוריים, סביר להניח שתגיע בסופו של דבר לקואופרטיב, מכיוון שכמעט כל המבנים שלפני המלחמה מאורגנים בדרך זו. כמו כן, בגלל בניינים Co-op נוטים להיות מבוגרים יותר מאשר התפתחויות condo, הם ממוקמים לעתים קרובות במקומות מרכזיים יותר. לדוגמה, כמעט כל בנייני המגורים השוכנים בפארק אווניו באפר איסט סייד (מיקום מעולה בכל קנה מידה) הם שיתוף פעולה."אם אתה חי בבית זכוכית בשמים הוא יותר את הסגנון שלך, סביר להניח שאתה מסתכל על הרבה condos, על פי Malin. בנייני קונדו לא הפכו נפוצים בניו יורק עד 1970, אז הם לעתים קרובות יותר מודרני מאשר שיתוף פעולה. "מאחר שמדובר בקרקעות חדשות עבור בנייני דירות חדשים במנהטן", הוא אומר, "הבתים החדשים ביותר צפויים להימצא בשכונות" מתקרבות "ו"פרינג '" במזרח הרחוק ובמערב סיידס. בקווינס וברוקלין, ראינו הרבה דירות חדשות שנבנו באזורי תעשייה לשעבר לאורך קו החוף בלונג איילנד סיטי וויליאמסבורג, כמו גם במרכז העיר ברוקלין. "

על פי רוב, הן condos ו co-ops יש שוער ו superintendent על הצוות; כמה יוסיף שוער אשר יעשה כל מה שני האחרים לא. המתקנים יכולים להיות ברמה נמוכה (אולי רק חדר אחסון במרתף) או קיצוניים כמו אלה בדירה אחת על קו החוף בברוקלין: מעונות יום וספא עבור חיות מחמד (שנקרא מועדון Wag) שבו צוות לצפות, הרכבת ו החתן הכלב שלך; לתושבים דו-רגליים יש מרפסת מעוצבת, חדר ביליארד, חדר פסנתר, חדר הקרנה, חדר משחקים לילדים, חדר כושר, סימולטור גולף וירוק בחוץ.

כמה אתה יכול להוציא?

אחד האינדיקטורים ביותר לסמוך על Co-op ו condo בשוק NYC הוא דו"ח אלימן רבעוני. על פי הרבעון השני של שנת 2015, דיווחו על מחירי Co-op ומכירת דירות, מחירי שני הנכסים עלו. שני חדרי שינה Co-ops הראה חציון מחיר של $ 1. 575 מיליון; דירות, פחות מ -2 מיליון דולר. עבור 3 חדרי שינה ההפרש היה אפילו משמעותי יותר - רק תחת 3 מיליון דולר עבור Co-op, $ 4. 65 מיליון דולר עבור דירה.

לדברי וורנר מ 'לואיס של צוות Harkov לואיס ב Halstead נכס, "כל ההתפתחויות החדשות הן condos, ואת התמחור שלהם הוא eclipsing מה מישהו יכול היה לדמיין לפני שנים … קונים זרים ומקומיים רוצה מקום בטוח לשים את כספם . ניו יורק הנדל"ן זכתה ברכה ענקית כמו "שימור הון" כבר המפתח עבור חלק מהמשקיעים - הם נטועים כסף בדירות להשקעה, אשר condos לאפשר שיתוף- ops (על פי רוב) לא. "

תשלומים משני סוגים של מאפיינים שונים באופן משמעותי גם כן. ניתן להניח רק 10% ממחיר הרכישה של הדירה; עבור Co-op תצטרך לשים למטה 20% עד 50%.

-> ->

מה על עלויות סגירת?

עלויות סגירה על הדירה הם גבוהים יותר מאשר על שיתוף פעולה. לפרטים, שאלנו את עורך הדין בניו יורק, עו"ד אדם סטון, כדי להשוות בין השניים. הנה מה הוא בא עם: עבור $ 1 מיליון דירה עם 800 $, 000 $ משכנתא, עלויות הסגירה יהיה: ביטוח הכותרת עבור הרוכש, $ 4, 500; כותרת ביטוח עבור משאיל, $ 1, 000; חיפושים כותרת, 700 $, דמי ההרשמה, 700 $, מדינת ניו יורק "מס אחוזה", $ 10, 000, NYS משכנתא מס ההרשמה, 15 $, 370. סך כולל: 32 $, 270 (ללא שכר המלווה, אשר משתנים על ידי המלווה). עבור Co-op, זה רק 10 $, 000 אחוז ארנונה.ההבדל המשמעותי נובע מהעובדה כי הדירה היא נדל"ן אמיתי, בעוד מניות Co-op הם רכוש אישי. "זה יכול להיות רק סמנטיקה לחלק, אבל לא כאשר חישוב עלויות הסגירה. "

"מי שמנסה לתהות מה" מס האחוזה ", מסביר סטון:" למדינה של מדינת ניו יורק מס העברה של 0. 0% 4 ממחיר המכירה, אשר יחויב למוכר של כל נכס למגורים. יש לה גם מס העברה של רוכש 1%, המכונה גם "מס אחוזה" כי זה חל רק על נכסים למגורים במחיר של 1 מיליון דולר או יותר. "

מה יהיה החיוב החודשי שלך להיות?

ב condos, את הצעת החוק החודשי נקרא "חיובים נפוצים"; ב co-ops זה "תחזוקה. "שני חיובים לשלם על האחזקה של הבניין - שטחים משותפים גינון, תשלום של הצוות ולעיתים קרובות חלק מן השירותים. הבעלים Co-op לכתוב המחאה אחת לחודש, בעלי הדירה לכתוב שניים (אחד לבניית האחזקה ואחד עבור מס רכוש), אבל לעתים קרובות את הבעלים של קונדו משולב הכולל הוא נמוך יותר מאשר את חשבון אחזקה של Co-op.

תחזוקה וחיובים משותפים אינם ממוקמים באבן; כל הוצאה משמעותית - קורת גג חדשה, לובי חדש, אנשי צוות נוספים - עשויה לעורר הערכה, דבר שחברי מועצת המנהלים מחליטים עליו ויכולים להפוך אותו רק לעתים רחוקות.

כמה אתה מוכן לספר את מועצת המנהלים?

רוב Co-op לוחות יש תהליך קפדני ולעתים קרובות ארוך הבקשה; לוחות condo הם בדרך כלל פחות תובעני. לואיס מסכם את זה: "ב co-op לא רק אתה צריך את הכסף כדי לקנות את הדירה (או מימון לעשות זאת), אתה גם צריך להיות מאושר על ידי מועצת המנהלים לאחר הגשת הבקשה שהוא בדרך כלל מפורט מאוד ו זמן רב. לאחר מכן, עם מעט ללא סיבה, הקונה יכול להידחות לאחר הראיון שלהם או אפילו לפני רק בגלל משהו בחבילה שלהם. היו לי עסקאות וראיתי עסקאות שבהן יש אפס חרוז או סיבה דחייה. "מסתבר שהוא מגזים? תסתכל על עמודות אלה ב BrickUnderground, אתר חדשות הנדל"ן בניו יורק, על הסיבות העיקריות הניו יורקים לקבל נדחתה על ידי Co-op Board ו curveball Co-op ראיון שאלות הלוח.

"עם דירה, בניין יכול לבקש חבילה על הקונה", אומר לואיס, "אבל אין ראיון ובניין יש רק זכות סירוב ראשונה (כלומר, או שהם צריכים לאשר את זה או את הדירה יש לקנות את זה בעצמם), כלומר כאשר יש לך חוזה חתום, אלא אם כן יקרה משהו לקונה (או מימון) העסקה היא טובה כמו לעשות. "

מה הם הכללים?

Co-op לוחות לעשות הרבה כללים. הם עשויים המנדט כאשר אתה יכול לתרגל את טרומבון, אם אתה יכול לשים קישוטים החג על הדלת שלך והאם חיית המחמד שלך יכול לנוע איתך. רוב הכללים נועדו לקדם הרמוניה, רגוע ונימוס של שיתוף פעולה קואופרטיבי.

אבל את הכללים כי להרתיע כמה קונים מקומיים רק על כל הקונים הבינלאומיים הם Co-op הגבלות על subletting - זה נדיר עבור שיתוף אופציות כדי לאפשר לבעלי המניות לשכור את הדירות שלהם לכל תקופה ממושכת של זמן, אם בכלל .כלל נוסף של שיתוף פעולה שגורם לרכישות של גורמים בינלאומיים בלתי אפשרי הוא שהם לא צפויים לקבל כל מי שהקרנות שלו מחוץ לארה"ב

קונדוס מאפשרים למשקיעים בינלאומיים לקנות ולהשכיר את החללים שלהם, בדרך כלל עם כמה אזהרות, אבל אף אחד כי הם כבדים.

"Co-ops הם כולם על הקמת קבוצה יציבה, עבור לטווח ארוך של תושבים. קונדוס לא נראה מודאג כמו על אף כי רבים, על פי הניו יורק טיימס, הם "הטלת heftier ועוד רבים עמלות, הידוק כללים הבית ו discouraging לטווח קצר השכרות כי יכול לתת בניין האווירה קדחתני של מלון . "

השורה התחתונה

מאלין מסכם את זה בצורה הטובה ביותר:" באופן כללי, Co-ops הם בחירה חכמה עבור מי ערך יציבות רוצה "שורש צמחים" בבניין. פשוט תשאלו את עצמכם, "הם נמצאים בה לאורך זמן? "Co-ops הם הרבה פחות חולף מאשר שיתוף פעולה, אז זה מקום נהדר לחיות אם אתה רוצה להכיר את השכנים שלך. רק להיות מוכן להיות מנותח, pokeded ו דחף, אבל להבין את התהליך הזה הוא מה שממשיך co-op יציב ו מאובטח ההשקעה. "לחלופין, הוא אומר," אם אתה מעדיף לצעוד על הקצב של המתופף שלך - ואתה מעריך גמישות - אז הדירה עשויה להיות בחירה נבונה בשבילך. עם זאת, להבין את החופש הזה מגיע במחיר. קונדוס הם כמעט תמיד יקר יותר מאשר שיתוף פעולה שווה. בנוסף, אם לראות פנים חדשות במעלית על בסיס קבוע היא בעיה בשבילך - לחפש במקום אחר. השכירים יכולים להיות משותפים בניינים condo. בעלי לעשות לעתים קרובות לנצל את מדיניות ליברלית יותר של קונדו. "

לקריאה בנושא, ראה

דירות יוקרה במנהטן כהשקעות

ו-

האם יש לך את הזכות ביטוח דירה?