עבור אנשים רבים, קניית בית היא ההשקעה הפיננסית הגדולה ביותר שהם אי פעם לעשות. בגלל תג מחיר חסון, רוב האנשים בדרך כלל צריך משכנתא. משכנתא היא סוג של הלוואה מופחתת שבה החוב נפרע בתשלומים קבועים על פני תקופה. תקופת ההפחתה מתייחסת לפרק הזמן, בשנים, כי לווה בוחר לשלם משכנתא.

בעוד הסוג הנפוץ ביותר הוא 30 שנה, משכנתא בריבית קבועה, קונים יש אפשרויות אחרות, כולל 25 שנה ו -15 שנה משכנתאות. תקופת ההפחתה משפיעה לא רק כמה זמן זה ייקח להחזיר את ההלוואה, אבל כמה ריבית ישולמו על החיים של המשכנתא. תקופות הפחתות ארוכות יותר כרוכות בדרך כלל בתשלומים חודשיים קטנים יותר ובעלויות ריבית גבוהות יותר לאורך חיי ההלוואה. לעומת זאת, תקופות הפחתות קצרות יותר כרוכות בדרך כלל בתשלומים חודשיים גדולים יותר ובסך הכל עלויות ריבית נמוכות יותר. זה רעיון טוב עבור כל אחד בשוק עבור משכנתא לשקול את האפשרויות השונות הפחתה למצוא אחד המספק את ההתאמה הטובה ביותר לגבי יכולת הניהול וחיסכון פוטנציאלי. הנה, אנחנו נסתכל על משכנתאות שונים אסטרטגיות הפחתת עבור homebuyers של היום.

-> ->

לוחות זמנים לפחת

הסכום המדויק של קרן וריבית המרכיבים כל תשלום מוצג בלוח הזמנים להפחתת המשכנתא (או בלוח הפחתות). בשלב מוקדם, יותר של כל תשלום חודשי הולך לכיוון הריבית. הריבית על המשכנתא היא ניכוי מס. אם אתה סוגר מס גבוה, ניכוי זה יהיה בעל ערך יותר מאשר לאלה עם שיעורי מס נמוכים יותר. עם כל תשלום לאחר מכן, יותר ויותר של התשלום הולך המנהלת, ופחות הריבית, עד המשכנתא משולמת במלואה, ואת המלווה קבצים שביעות רצון של משכנתא עם משרד המחוז או במשרד רישום המקרקעין.

תקופות הפחתה ארוכה יותר להפחית תשלום חודשי

הלוואות עם תקופות הפחתה ארוכה יש תשלומים חודשיים קטנים יותר כי יש לך יותר זמן להחזיר את ההלוואה. זוהי אסטרטגיה טובה אם אתה רוצה תשלומים כי הם יותר לניהול. האיור הבא מציג דוגמה מקוצרת של לוח הזמנים להפחתה של הלוואה בריבית קבועה של $ 200, 000 30 שנה, ברמה של 5%:

איור 1 תשלום המשכנתא עבור זה 30 שנה, שיעור קבוע 4. 5% משכנתא היא תמיד זהה בכל חודש ($ 1, 013. 37). לעומת זאת, הסכומים שמגיעים למנהל והריבית משתנים מדי חודש. המוצג כאן הם שלושת החודשים הראשונים של לוח הזמנים ההפחתה, ולאחר מכן תשלומים ב 180, 240, 300 ו 360 חודשים.

סיכום עבור 30 שנה, שיעור קבוע 4. 5% הלוואה:

- סכום המשכנתא = 200 $,

- תשלום חודשי = $ 1, 013. 37

- סכום ריבית = $ 164, 813 ->

עלות כוללת = $ 364, 813. 20

תקופות הפחתות קצרות לחסוך כסף

אם תבחר תקופת הפחתה קצרה יותר - לדוגמה, 15 שנים - תקבל תשלומים חודשיים גבוהים יותר, אך גם לחסוך במידה ניכרת על הריבית על החיים של ההלוואה, ואתה הבעלים של הבית שלך מוקדם יותר.כמו כן, שיעורי הריבית על הלוואות קצרות הם בדרך כלל נמוכים יותר מאלה לתקופה ארוכה יותר. זוהי אסטרטגיה טובה אם אתה יכול בנוחות לפגוש את התשלומים החודשיים הגבוהים ללא קשיים מיותרים. זכור, למרות תקופת ההפחתה הוא קצר יותר, זה עדיין כרוך ביצוע 180 תשלומים עוקבים. חשוב לשקול אם אתה יכול לשמור על רמת התשלום הזו.

איור 2 מראה כיצד נראה לוח הזמנים של הפחתת עבור אותו $ 200, 000 4. 5% הלוואה, אבל עם הפחתה של 15 שנה (שוב, גרסה מקוצרת למען הפשטות):

איור 2 אותו $ 200, 000 4. 5% הלוואה, אבל עם הפחתה של 15 שנה. שלושת החודשים הראשונים של לוח הזמנים של הפחתת מוצגים, יחד עם תשלומים ב 60, 120 ו - 180 חודשים.

סיכום עבור 15 שנה, שיעור קבוע 4. 5% הלוואה:

- סכום משכנתא = $ 900,

- תשלום חודשי = $ 1, 529. 99

- סכום ריבית = $ 75, 397 . < <- עלות כוללת = 275 $, 398. 20

כפי שאנו יכולים לראות את שתי הדוגמאות, את הפחתה ארוכה, 30 שנה התוצאות במחיר סביר יותר של 1 $, 013. 37, לעומת $ 1, 529. 99 עבור ההלוואה 15 שנה, הפרש של 516 $. 62 בכל חודש. זה יכול לעשות הבדל גדול עבור משפחות על תקציב הדוק או מי פשוט רוצה לכסות את ההוצאות החודשיות. שני התרחישים גם ממחישים כי הפחתת 15 שנה חוסך 89 $, 416 בעלויות הריבית. אם הלווה יכול להרשות לעצמו בנוחות את התשלומים החודשיים הגבוהים, ניתן לבצע חיסכון ניכר עם תקופת הפחתה קצרה יותר.

מואצת אפשרויות תשלום

אפילו עם משכנתא הפחתה ארוכה יותר, ניתן לחסוך כסף על הריבית ולשלם את ההלוואה מהר יותר באמצעות הפחתה מואצת. אסטרטגיה זו כוללת הוספת תשלומים נוספים למשכנתא החודשי שלך הצעת חוק, פוטנציאל לחסוך לך עשרות אלפי דולרים ומאפשר לך להיות חוב ללא תשלום (לפחות במונחים של המשכנתא) שנים מוקדם יותר. קח את 200 $, 000, 30 שנה משכנתא מהדוגמה לעיל. אם תשלום נוסף $ 100 יושמו על הקרן כל חודש, ההלוואה תיפרע במלואה ב 25 שנים במקום 30, ואת הלווה היה לממש 3145, 745 חיסכון תשלומי הריבית. תביא את זה עד 150 דולר נוספים בכל חודש, ואת ההלוואה יהיה מרוצה ב 23 שנים עם $ 43, 204. 16 חיסכון. אפילו תשלום נוסף אחד עשה בכל שנה יכול להפחית את כמות הריבית לקצר את הפחתת, כל עוד התשלום הולך לכיוון המנהלת, ולא את הריבית (לוודא המלווה שלך תהליכים התשלום בדרך זו). מטבע הדברים, אתה לא צריך לוותר על צרכי או לקחת כסף מתוך השקעות רווחיות לבצע תשלומים נוספים. אבל קיצוץ בהוצאות מיותרות לשים את הכסף לכיוון תשלומים נוספים יכול לעשות חוש כלכלי טוב. ובניגוד למשכנתא של 15 שנה, זה נותן לך את הגמישות לשלם פחות כמה חודשים.

טיפ: משכנתא מקוון הפחתת מחשבונים יכול לעזור לך להחליט איזה משכנתא מתאימה לך לחשב את ההשפעה של ביצוע תשלומים משכנתא נוספת. בנוסף, מחשבונים משכנתא ניתן להשתמש כדי לקבוע את שיעורי הריבית הטובים ביותר הזמינים.כדי להתחיל נסה את המחשבון שלנו למטה.

אפשרויות אחרות

משכנתא בריבית משתנה תוכל לאפשר לך לשלם אפילו פחות לחודש מאשר משכנתא בריבית קבועה של 30 שנה, ותוכל להתאים את התשלומים בדרכים אחרות העשויות להתאים לעלייה הצפויה בהכנסה האישית . עם זאת, תשלומים חודשיים על אלה יכולים לעלות - לעתים קרובות תלוי אינדיקטורים כלכליים על איך החוזה נכתב - ועם ריבית המשכנתא עדיין בשפל היסטורי כמעט, הם כנראה הימור חכם עבור רוב בעלי הבתים. באופן דומה, ריבית בלבד סוגים אחרים של משכנתאות בלון לעתים קרובות יש תשלומים נמוכים אבל אעזוב אותך בגלל איזון ענק בסוף תקופת ההלוואה, גם הימור מסוכנת.

השורה התחתונה

להחליט איזה משכנתא אתה יכול להרשות לעצמך לא צריך להיות משאיר אך ורק את המלווה: גם באקלים ההלוואות הנוכחי עם הסטנדרטים הקשוחים שלה, ייתכן שתאושר הלוואה גדולה יותר ממה שאתה באמת צריך. אם אתה אוהב את הרעיון של תקופת ההפחתה קצרה יותר, כך שתוכל לשלם פחות ריבית ולהחזיק את הבית שלך מוקדם יותר - אבל לא יכול להרשות לעצמו את התשלומים גבוהים יותר - לשקול מחפש בית בטווח מחירים נמוך יותר. עם משכנתא קטנה יותר, ייתכן שתוכל להניף את התשלומים הגבוהים שמגיעים עם תקופת הפחתה קצרה.

כי כל כך הרבה גורמים יכולים להשפיע על המשכנתא הכי טוב בשבילך, חשוב להעריך את המצב שלך. אם אתה שוקל משכנתא ענק ואתה נמצא בסוגריים מס גבוה, למשל, ניכוי המשכנתא שלך יהיה סביר יותר מאשר אם יש לך משכנתא קטנה נמצאים בסוגר מס נמוך יותר. לחלופין, אם אתה מקבל תשואות טובות מהשקעות שלך, זה לא יכול להיות הגיוני מבחינה כספית כדי לקצץ בבניית תיק שלך לבצע תשלומים משכנתא גבוהה יותר. מה תמיד עושה חוש פיננסי טוב הוא להעריך את הצרכים שלך ואת הנסיבות, ולקחת את הזמן כדי לקבוע את הטוב ביותר עבור הפחתת משכנתא אסטרטגיה בשבילך.