זה עיקרון בסיסי של תיאוריית ניהול תיק לכלול נכסים חלופיים כחלק מתיק מגוון. אחת ההשקעות האלטרנטיביות הפופולריות ביותר עבור משקיעים מתמצא הוא הנדל"ן. עבור אלו המעוניינים לגדר את אחזקותיהם כנגד האינפלציה וליהנות מפוטנציאל של זרם תזרים מזומנים יציב, קיימות שתי שיטות עיקריות לחשיפה לקבוצת נכסים יציבה יחסית זו: השקעות בנכסי דלא ניידי (REITS) ובנדל "ן פרטי (PERE) כְּסָפִים. אנחנו מסתכלים על הטבע וההיסטוריה של קרנות PERE, היתרונות שלהם וכיצד הם מחסנית נגד REITs. (לפרטים נוספים, ראה: כיצד להשקיע בנדל"ן פרטי נדל"ן יכול נדל"ן לייצב את תיק ההשקעות שלך)

-> ->

מה בדיוק קרן הון עצמי פרטית?

על פי מחקר של Zell / Lurie נדל"ן מרכז בבית הספר וורטון של עסקים, חישה צורך לצבור "חזה המלחמה" של הון עצמי לרכוש נכסים מעוקלים עבריין, קרן Pere הראשון נאסף נוצר על ידי העסק magnate סם זל בשנות השמונים. בעוד שהחברה החלוצית הזו גייסה סך של 409 מיליון דולר בהון, על פי חברת Preqin Research, מגזר ה- PERE גדל מאז ועד 742 מיליארד דולר בנכסים עולמיים בניהול החל משנת 2014.

-> ->

גידול גדול זה בפופולריות מתרגם למיליוני דולרים בדמי ניהול, שכן חברות PERE מנוהלות באופן פעיל, וכמו קרנות גידור, מנהלי הקרנות (או השותפים הכלליים) מרוויחים דמי אחוז בהתבסס על סך ההון המחויב. מנהלי PERS נוטים גם להשקיע עם המשקיעים (שותפים מוגבלים או LP), בדרך כלל עם תרומה הון של 3-10 אחוזים משלהם, והם מנועים מלהרכיב כספים נוספים עד ההון המחויב לחברה הנוכחית נפרסה באופן משמעותי .

משקיעים של חברות PERE מוסדיים בדרך כלל (קרנות פנסיה, קרנות נאמנות, קרנות של קרנות וכו ') או אנשים בעלי ערך גבוה. המשקיעים הללו תורמים את תרומתם ב"בריכות עיוורות "סגורות, על מנת לפרוס אותם לפי שיקול דעתו של השותף הכללי במגוון השקעות הקשורות בנדל"ן, החל מהסיכונים והתשואות ובדרך כלל בין שלוש לשמונה שנים. אסטרטגיות ההשקעה הפוטנציאליות של חברת PERE הן:

• אסטרטגיות הליבה המקיימות סיווגי נכסים מסורתיים, בעלי סיכון נמוך / נמוך, (שטחי משרדים, קמעונאות, תעשייה ורב-משפחה) במיקומים מבוססים. אסטרטגיות הליבה להעסיק מעט החוב, ולנסות לספק זרם יציב של תזרים מזומנים עבור תקליטים.
• Core-Plus אסטרטגיות להעסיק כמות מתונה של מינוף, נוטים להיות מתון יותר בסיכון, כמו גם לחזור.נכסי Core-Plus עשויים להיות ממוקמים במקומות פחות מבוססים, ועשויים לדרוש צורה כלשהי של תוספות ערך.
• אסטרטגיות ערך-ערך מציעות סיכון מתון-גבוה ומחזירה, ומציעות מינוף גבוה יותר מאשר ליבה או ליבה פלוס. האסטרטגיה של הוספת ערך מבקשת להוסיף ערך באמצעות הניתוח, ההשכרה מחדש או הפיתוח מחדש של הנכסים הנרכשים.
• אסטרטגיות הזדמנותיות הן אסטרטגיות בעלות סיכון גבוה וחזר גבוה המכוונות לנכסים המנוהלים בצורה גרועה, פנויים או מיושנים. אסטרטגיות אלה משתמשות במינוף גבוה מאוד ועשויות להיות כרוך ברכישות של חברות שלמות או תיקי נכסים, או דורשות פיתוח מלא או פרויקטים המרה.
• Mezzanine ההלוואות / מצוקה החוב הן אסטרטגיות המועסקים על ידי חברות שאינן נוחות עם בעלות על הנכסים הבסיסיים במקרה של ברירת המחדל של הלווה, כמו הלוואות שהונפקו על ידי חברות המעורבות באסטרטגיה זו יש תנאים אגרסיביים יותר מאשר המלווים המסורתיים.
• קרן של קרנות הם קרנות ההשקעה בחברות צד שלישי מנוהלים PERE, ומציעים פתרון השקעות מגוונים עבור משקיעים קטנים המבקשים גישה לחברות גדולות, בלעדיות.

יתרונות השקעה PES

כאמור, קרנות PERE זמינים בדרך כלל רק למשקיעים מוסדיים אנשים בעלי ערך גבוה. עם זאת, חברי הציבור הרחב יכולים לקבל חשיפה ל- PEREs באמצעות קרנות הון פרטיות ציבוריות המוצעות באמצעות חברות כגון קבוצת Blackstone Group (BX BXBlackStone Group LP33 03 + 0 43% Created with Highstock 4. 2. אפולו גלובל ניהול LLC (APO APOAפולו גלובל ניהול LLC31 11-0 58% Created with Highstock 4. 2. 6 CGCarlyle Group LP22 25-1 33% Created with Highstock 4. 2. 6 ). בשל אופי מנוהל באופן פעיל, קרנות PERE מציגות הזדמנויות לצוותי ניהול מתוחכמים לחפש ולהפנות נכסים עם ביצועים נמוכים וליצור עושר משקיעים על ידי ביצוע יוזמות ערך מוסף. יתרה מזאת, האופי הפרטי של קרנות PERE מעניק לצוותי הניהול יותר תשומות ישירות במהלך העניינים היומיומיים, ללא צורך לדאוג לשפל ולזרימה הטמון בשוקי המניות הציבוריים. יתר על כן, אופי פרטי זה מעניק לניהול את הגמישות לבצע מגוון רחב של אסטרטגיות כגון, חלוקה או שילוב של נכסים שונים ומכירה, מימון או חכירה של תיק הנדל"ן הקיים על ידי מספר כלשהו של קריטריונים (גיאוגרפיה, סוג וכו ') PEREs לעומת ריטס

הביצועים של PEREs מושווים לעתים קרובות עמיתיהם הציבוריים שלהם: REITs. חלק מהמשקיעים מוכנים לוותר על המקורות הפוטנציאליים של אלפא שמגיעים עם הניהול הפעיל של PERE, במקום השקיפות של REIT, נזילותה ואחריותה על השוק הציבורי. מחקר שנערך בשנת 2010 על ידי האיגוד הלאומי של השקעות נדל"ן נאמנויות (NAREIT) לעומת 17. 5 שנים של נתונים משוק ה- REIT בארה"ב וקרנות הון פרטיות פרטיות, ומצא כי הציבור REITs עלו על הליבה, ערך מוסף קרנות אופורטוניזם במהלך - מחזור שוק מלא.עם זאת, המחקר מצא גם כי במהלך השור בשוק של מחזור (שוקת עד שיא), אופורטוניסטי קרנות נוטים להכות על ריטס על בסיס שנתי, בשל תקלה קצרה יותר לשיא תקופה (אם כי הליבה ואת הערך המוסף המשיך כספים להיתקע).

איור 1 להלן מציג את התשואות נטו של קרנות PERE לעומת ריטס על 1989/1990 עד 2007/2008 span.

פרימיום " />

יתר על כן, בניגוד לרעיון שחזרות גבוהות יותר והתנודתיות לטווח קצר יותר, מאמר משנת 2009 על ידי השקעות ופנסיות באירופה, מצא כי לאחר שהחזרות של PERE" הוחלקו "ונבדקו על בסיס יומי, בדומה למניות, המתאם בין נדל "ן פרטי ל - REITs נמצא גבוה משמעותית וגדל עם הזמן הפתרון כולל שני סוגי הנכסים כדי ליצור גבול יעיל יותר על פני כל הנקודות על ספקטרום של תשואה - סיכון (נספח ב) . <נספח ב 'מדגיש את הגידול בתשואות המותאמות לסיכון לאחר ש - REITs ו- PEREs מתווספים לתיק (לפרטים נוספים, ראה: כיצד לגוון עם REITs.)

ניהול נכסים: נדל"ן ציבורי ופרטי: חדר עבור שניהם בתיק מגוונים " />

מקור: BNY מלון ניהול נכסים

השורה התחתונה

עבור המשקיעים מחפשים לגוון לתוך הנדל"ן, קרנות הון עצמי נדל"ן פרטיים הם דרך טובה להשיג חשיפה זה סוג הנכס. למרות שמדיניות ה - PERE, המנוהלת על ידי צוות ניהול מנוסה ומוכח, מונעת על ידי אסטרטגיית השקעות ממושמעת וממוקדת ללא הסתמכות יתר על המינוף, יכולה לספק רמה גבוהה של תשואות המותאמות לסיכון.