השקעות בתחום הנדל"ן ממשיכה להיות אחת הדרכים הטובות ביותר לבנות עושר לחתוך מסים. ההטבות כוללות את היכולת לשחזר את עלות הנכסים המניבים באמצעות פחת, להשתמש ב 1031 - חילופים לדחיית רווחים מהשקעות בנדל "ן וללוות כנגד הון נדל" ן להשקעה נוספת או למטרות אחרות. בנוסף, בעלי בתים יכולים ליהנות מפטור אישי, המגן על מכירת דירה אישית ממסים על רווחי הון, וכן על ניכוי ריבית המשכנתא. המשך לקרוא כדי לגלות אם אחד או שילוב של אסטרטגיות אלה מתאים לך. (לקבלת מידע רקע, קרא השקעות בנדל"ן .)

-> ->

TUTORIAL: חקירת השקעות נדל"ן

פחת
אתה יכול לשחזר את העלות של נכס מניב מניב באמצעות ניכויים מס שנתיים הנקראים פחת. קוד ההכנסה הפנימית מגדיר את ניכוי הפחת כהפרשה סבירה עבור תשישות או בלאי, לרבות הפרשה סבירה לביטול.

משקיעי הנדל"ן משתמשים בדרך כלל בשיטת פחת הנקראת "מערכת מואצת להאצת עלויות מואצת" (MACRS), שבה מופחתים נכסים למגורים ושיפורים מבניים על פני 27 שנים. 5 שנים, בעוד מכשירי חשמל וגופים אחרים מופחתים על פני 15 שנים. הוצאות פחת מביאות לעיתים קרובות להפסד נקי בנדל "ן להשקעה גם אם הנכס מייצר בפועל תזרים חיובי. הפסד זה, כמו גם הוצאות, כגון שירותים ביטוח, מדווחים על לוח ה ', מס הכנסה פדרלי טופס 1040, ונוכה מן ההכנסה הרגילה.

- 9 ->

1031 חילופי
חילופי 1031, הנקראים בסעיף 1031 של קוד ההכנסה הפנימית, מאפשר למשקיעים לדחות מסים על ידי מכירת נכס נדל "ן אחד והשימוש בהון לרכישת נכס או נכסים אחרים של שוויון או ערך גבוה יותר. חילופי זה חייב להתרחש בתוך פרק זמן מסוים. למרות חילופי 1031 יכול לכלול באופן רחב סוגים שונים של רכוש, הרוב המכריע של העסקאות מתייחסות הנדל"ן. (כדי לקרוא עוד על סוג זה של חילופי, קרא עסקאות נדל"ן חכם .)

תקנון נכס

• על מנת להשלים בהצלחה חילופי 1031, הנכסים חייבים לעמוד בקריטריונים הבאים:
• הערך המצטבר של המאפיינים החלופיים חייב להיות שווה או גדול מזה של את הנכסים שנמחקו. המאפיינים הכלולים בעסקה חייבים להיות כמו סוג, כלומר נדל"ן לא ניתן להחליף עבור סוג אחר של הנכס, כגון קרן השקעות נדל"ן (REIT). (לקבלת מידע נוסף על REITs, קרא את את היסודות של מיסוי REIT.
• )

הנכסים המוחלפים חייב להיות מוחזק עבור "למטרות יצרניות בעסקים או סחר" (השקעה). כל מזומנים או רכוש שהתקבלו באמצעות העסקה שלא נחשב כמו סוג נכס נחשב האתחול והוא כפוף מיסוי. אתחול במזומן כולל לא רק מזומנים, אלא גם רכוש פיזי, כגון אביזרי. אתחול משכנתא מתייחס כל הפחתת החוב מושגת באמצעות העסקה. לפיכך, סכום החוב שהוחלף עם הנכס החלופי חייב להיות שווה או גדול מערך השווי של החוב כאשר הנכס נמחק. (לפרטים נוספים על חילופי כמו סוג, קרא נכסים מסחריים כדי לשמור על המסים במפרץ

)
תקנות משקיעים

המשקיע חייב להשתמש מתווך מוסמך. מתווך מוסמך הוא סוכן אשר מקלה על תהליך חילופי 1031, בעיקר על ידי החזקת התמורה נטו מן הנכס לוותר לפני שהם מושקעים מחדש במקרקעין חלופי. רק מתווך מוסמך רשאי להחזיק את הכספים הללו במהלך חילופי. הפדרציה של Exchange אקסלנטורס מפרטת את תפקידו של מתווך מוסמך בתהליך חילופי 1031.

• המשקיע כפוף לשני מועדים:
• ארבעים וחמישה ימים לאחר מכירת הנכס הנמלט הוא חייב למסור רשימה כתובה של רכוש חלופי מוסמך למפלגה מוסמכת לבורסה, בדרך כלל המתווך. ישנם גם מספר כללים המגבילים את מספר המאפיינים שניתן לזהות.

בנוסף, עליו לרכוש את הערך המצטבר של נכסים חלופיים כשירים בתוך 180 יום ממועד מכירת הנכס שהוסר, או 180 יום לאחר המועד הקבוע לתשואת המס שלו באותה שנה, לפי המוקדם מביניהם.
1031 שערי, צעד אחר צעד

1. בעסקה אופיינית, משקיע מחליט למכור נכס להשקעה ולהשקיע את ההכנסות מכל רווח בנכס אחר.
2. כדי להשיג זאת בצורה יעילה המס, המשקיע נכנס להסכם 1031 חליפין עם מתווך מוסמך מעמיד את הנכס המקורי למכירה. במקביל, המשקיע מתחיל לחפש תכונות החלפה.
3. ביום שבו המשקיע מוכר את הנכס המקורי (הנכס שנמחק), התמורה נטו לאחר תשלום כל ההוצאות נשלחת לחשבון מיוחד שהוקם על ידי מתווך מוסמך.
4. המשקיע מכן נכנס תקופת הזיהוי ויש לו בדיוק 45 ימים כדי לייצר רשימה של נכסים חלופיים מוסמך 180 ימים כדי לסגור על הנכס החלופי במהלך תקופת החליפין.
5. באמצעות כל ההכנסות ממכירת הנכס המוכר, המשקיע נסגר על הנדל "ן להשקעה החדש או על נכסים.

מתווך מוסמך חוטים אלה כספים לחברה כותרת, החשבון המיוחד נסגר העסקה הושלמה.
הלוואות כנגד הון עצמי

משקיעים שבנו הון עצמי גדול או ביתם הפרטי או נכס להשקעה יכולים פשוט לבחור למחזר את הנכסים שלהם למשוך הון כדי לבצע השקעות נוספות, לשפר את הבית, או למטרות אחרות.תקנות משתנות ממדינה למדינה.

בתרחיש טיפוסי, משאיל ישאיל 80% מההלוואה המשולבת לערך או 50% משווי השוק ההוגן של הנכס, לפי הנמוך. לדוגמה, על נכס $ 240, עם הלוואה $ 100, 000, הלווה ביותר יכול לחלץ הוא $ 92, 000 ($ 240, 000 x 80% - $ 100, 000). היכולת ללוות תהיה גם תלוי ניקוד האשראי של הלווה, יחס החוב הקיים שלהם ואת יחס החוב להכנסה שלהם. בעוד אסטרטגיה זו היא מסוכנת קצת, עבור אלה מסוגלים להתמודד עם החוב הנוסף, זה יכול לעזור לבנות עושר מבלי להיכנס לחילופין 1031 או למכור נכס. (כדי ללמוד עוד על הלוואות להון הביתה, קרא את הלוואה הון עצמי: מה זה ואיך זה עובד

)
דחייה מסים על מכירת בית

רווחים מהמכירה של מעון אישי העיקרי של משלם המסים אינם נכללים מס רווח הון עד $ 500, 000 עבור זוגות נשואים ו 250 $, 000 עבור יחידים אם משלם המסים חי בבית במשך שנתיים של חמש השנים האחרונות. בנוסף, אם את הרווחים ממכירת הבית העיקרי של משלמי המסים להיות גדול יותר מאשר אלה חריגים, משלם המסים עשוי גם להשקיע את החלק הזה באמצעות חילופי 1031. משקיעים שחיים באזורים שבהם ערכי הבית הם להעריך יכול להשתמש באסטרטגיה של המסחר עד שניהם לבנות את העושר האישי שלהם למזער מסים באותו זמן. (כדי ללמוד עוד על ההשלכות המס של מכירת הבית שלך, קרא את האם הבית שלך למכירה לעזוב אותך עם הלם מס?

)
ניכוי ריבית משכנתא בעלי בתים יכולים לנכות את חלקם של המשכנתאות שלהם לייחס את על תשלומי המס שלהם. תשלומים אלה גבוהים יותר בשנים הראשונות של המשכנתא בהדרגה לרדת ככל המשכנתא משתלמת. (קרא עוד ב ריבית משכנתאות מס ניכוי

.)
השורה התחתונה

• ישנן אפשרויות רבות לרשות בעל הנדל"ן אשר מחפש למכור תוך מזעור חבות המס.
• חילופי 1031 מאפשר את החזרות ממכירת להיות reinvested לתוך סוג של נכס.
• בית הון ההלוואות הברזים ישירות לתוך הערך של הנכס והוא יכול לשמש למגוון מטרות.
• מכירת בית מגורים ראשי זכאית לטיפול מס מיוחד.

ריבית משכנתא ניתן לנכות בזמן המס.

המצב האישי שלך יהיה להכתיב אילו אפשרויות אלה מתאים לך, אבל כל אחד מהם יעזור לך להפיק את המרב ההשקעה שלך הנדל"ן. לקריאה הקשורה, ראה פריימר מס לבעלי בתים

.